魔方、窝趣、新派如何看公寓“规模不经济”

　　(迈点公寓讯 王会会)12月1日上午，由主办的第十五届中国酒店业新发现研讨会在广州阳光酒店隆重开幕。会议期间，魔方生活服务集团副总裁陈驰、窝趣轻社区品牌创始人CEO刘辉、拾年一寓创始人刘佳尉、新派公寓创始人兼CEO王戈宏以及副总裁丁晓宇就公寓行业现阶段面临的发展机遇与瓶颈、未来的发展方向以及大数据对于公寓发展的意义，进行了圆桌讨论。

　　问题1："野蛮人"进军长租公寓很可怕?

　　王戈宏：公寓目前的状态如下--1、以万科为首的各大开发商全力进军;2、投资者全面投资公寓;3、酒店人杀入公寓以后，公寓彻底被颠覆了。做公寓第一是看品牌，第二是看消费者的感受，酒店人在这方面会抓的老道一些。

　　刘辉：近三年整个公寓行业非常火爆，有很多人愿意加入到公寓行业来。但是行业里面，除了几个老前辈，新进入行业的还有很多不了解这个行业要怎么干，正好利用我们的经验和研究帮到他们。

　　我们用一年的时间研究公寓从产品到模型的概念，希望把酒店规范化的管理移植到公寓行业来，全方位提高品牌公寓的运营水平。

　　陈驰：我们一开始就做了很多基础工作。2012年，我的工作就是见无数个开发商，跟他们灌输公寓应该怎么做。

　　龙湖、万科、远洋进军公寓的初衷是为了去库存，他们的逻辑跟我们不一样，所以不是直接竞争对手。他们可能会在产品设计上有更大优势，但是反过来，因为我们对用户更加了解，我们会比传统开发商更具有优势。

　　魔方在长租公寓方面的优势有几点：1、2009年开始做长租公寓，在时间上面沉淀比较长;2、我们有专业团队做数据研发，对外系统和数据都是自己做的。所以，从长远来看，我们对这个行业还是很有信心的。

　　问题2：长租公寓现阶段面临的最大的瓶颈是什么?

　　王戈宏：现在的公寓行业有80%不挣钱。我们的拿房成本非常高，如果你拿房成本是你未来租金的70%，企业就是亏损的，而现在就是全面超出70%，所以现在行业面临很大瓶颈--刚入就面临着死亡。现在所有的公寓都是一种机会式的、暂时性的赚钱。

　　陈驰：长租公寓更像是地产后市场，要看它的回报率，跟传统酒店还是有一些区别的。王总(戈宏)提到了70%的占比，我很认同，物业成本如果超过70%，很难找到利润点。

　　刘辉：我们在做酒店的时候，所有的系统很健全，大数据抓取比较方便，但公寓是一个比较新的行业，大数据是不健全的，要做很多基础的数据收集整合的基础工作，但是还是可以利用现有合作伙伴的数据对业务进行有效的提升。公寓行业确实是一个刚起步的行业，我们都在探索的路上。

　　问题3：公寓未来的发展出路在哪里?

　　王戈宏：做公寓的都是勇士。公寓现在还没想清楚怎么赚钱，这个行业是靠情怀来做的，但靠情怀是不靠谱的。我们是服务行业，服务行业要想发展，核心是消费者。其次是数据管理，能不能把你的消费者行为分析做出来。

　　公寓应该跟酒店学习如何赚钱。现在公寓行业到了"如何向酒店学习，如何真正变成轻资产"的过程。要快速发展，我们应该练就两个本事：一是练就消费者端的强大平台;二是资产拥有者的强大平台，让资产拥有者觉得你可以让他增值。

　　同时，做公寓要学会三种方法，培养三个基因。

　　三个方法分别是：品牌的建立，建立消费者粘性;数据化管理降低成本;品牌融化带来的定向需求。

　　三个基因分别是：金融基因、产品基因和技术(数据)基因。这三个基因全面领先之后，才能变成真正强大的品牌。

　　刘辉：今天年轻人的消费观念跟以前不一样，他们需要更加时尚、个性化和有视觉冲击力的产品。因此，在房间上做一些视觉上和品质感上的革命，再加入结合生活和兴趣的商业化社交，可以让消费者在回家以后的社交体验环境更好。

　　刘佳尉：公寓是服务行业，如何把服务做到精准、极致很重要。为此，打造一套系统化、智能化、服务化的运营模式是关键。

　　问题4：各位公寓目前单店投资回报率是多少?

　　陈驰：好的话三年，一般情况下5年左右;

　　刘佳尉：初步规划是3-4年，可以收回成本;

　　刘辉：我们的情况比较复杂，地产商一般在4年以内，加盟商基本上3年;

　　王戈宏：回报周期在6-8年。

　　问题5：公寓发展中遇到的天花板是什么?

　　陈驰：我们一直在埋头做自己的产品。整个租房市场里集中式公寓的规模非常小，即便是分散式公寓也还不够大。

　　1、未来我们可能会跟开发商分享物业增值红利，至于模式，现在也在探索之中;

　　2、从生活服务方面延伸做溢价和收益。比如魔方公寓会有一些公共区域，里面会有一些消费品，其中一部分是免费的，也有收费的;

　　3、从大数据上面来讲，我们的长租租客近5万人，相对来讲就是一个数据库，数据方面我们会跟第三方或者供应商做一些合作。

　　问题6：除了房租外，最大的收益是哪个版块?

　　陈驰：魔方公寓作为一个巨大的线下流量入口，拥有其极高的客户粘度和独特的消费场景，使居住空间这个载体有了更多的想象空间。我们以公寓为核心，通过公寓+工作，使年轻人有更好的创业的空间，也可以提供求职、职业培训的配套服务;公寓+生活服务，可以衍生出各类上门O2O，也可以为住户提供更多更便利的服务;公寓+金融，使住客足不出户就能进行消费贷和投资，诸如此类。

　　王戈宏：一楼所有的健身房，咖啡馆都是为了提高我们一楼以上房间的溢价。公寓是一个品牌和金融的游戏，品牌的定价权，消费者的属性，产品的细节和标准化，以及未来在金融资产方面的突破，是这个产业真正的利润。

　　现在公寓行业出现的一个重要问题是"规模不经济"。告别二房东模式，否则行业将会死的很惨。

　　刘辉：非常认同王总(戈宏)的观点，服务细节+品牌价值，用服务提升产品溢价也是酒店系从业者的强项。我们今天在探索如何用最低的成本找到最便宜的楼，赚到更多的钱，这是需要思考的。现在市场上还存在各种各样的洼地，可以通过各种途径挖掘出来。长租公寓不需要都开在市中心，稍微远一点或许更加安静、停车更加方便，只是多十几分钟的交通时间而已。这样的洼地我们深入挖掘，可以让整个市场更加漂亮。

　　问题7：拾年一寓在创客这个版块是怎么看待的，具体能给我们带来什么?

　　刘佳尉：我们做这个版块的初衷是因为广州有众多小型的企业，有的不需要独立办公室。我们做了这么一个"联合办公+小型办公"的空间，让客户享受我的资源。前期免费，后期收租金。

　　现场提问1：二三线城市是什么样的存在空间?

　　刘辉：我们有三个条件是锁定的，哪个城市进，哪个城市不进。一是城市人口流入差，是负值肯定不行;二是选择人均GDP;三是地方房价。

　　现场提问2：一楼大堂除了咖啡厅之外，现在还在做什么事情?

　　陈驰：不做赔钱的生意，咖啡馆不是每个地方都会开的。除了咖啡馆，我们还会做健身体育类的产品，也会有一些联合办公的产品在1、2楼出现。这些都是结合各个地方的特色进行的，看人群消费习惯，每个地方不一样。