公寓品牌想要获得盈利 需洞悉哪些运营的奥秘？
（迈点公寓讯 贝玉）4月21日，由迈点研究院(MTA)、主办，港中旅酒店有限公司、最佳东方、迈点数云、迈居以及迈点聚协办的"2016年度最具影响力公寓品牌颁奖盛典"在北京维景国际大酒店隆重举办。
作为公寓行业的年度荣耀盛会之一，本次盛典荟聚了200多位知名公寓企业领袖及行业精英，80多位业内外投资人和业主，以及近100家主流权威媒体高管鉴临现场。此外，海尔、乐璟服务式公寓、臻爱逸家酒店公寓、恺信亚洲管理集团、青客公寓、魔方(中国)生活服务集团、铂顿国际公寓、别样红、芝麻云锁等作为合作伙伴，也一同参与和见证。
在空间研习社CEO陈敏的主持下，窝趣CEO刘辉、寓米集团创始人张晚华、未来域创始人王宇、一呆集团有限公司COO刘平、保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏就"洞知经营"进行分享，深度总结市场红利变化与消费群体特点，探究公寓行业的下一个盈利点。
作为一个重资产行业，公寓市场虽然很庞大，但是净利润较薄，投资回报周期较长，价差时代消亡，公寓品牌如何找到下一个利润点？资源繁多，如何才能做出精确的资源跨界？公寓人群画像和下一阶段喜好是什么？
左起：刘辉、王宇、张晚华、陈敏、姚志鹏、刘平
空间研习社是以会议为场景的品牌传播服务商，空间研习社CEO陈敏表示，品牌是产品不可分割的一部分，谈论品牌经营，首当其冲的是品牌的定位，其次是品牌的塑造，最后才是品牌的传播，很多人过于注重品牌的传播，反而忽略了对品牌自身的定位。陈敏向在场的嘉宾抛出了第一个问题，即各个品牌都是如何从用户定位、产品差异化、品牌战略去定位自己的品牌的。
窝趣CEO刘辉指出，窝趣是从消费者的感受开始挖掘消费者的需求，再将这种需求呈现在产品上，最后才推向市场。
未来域创始人王宇表示，未来域从做高端青年公寓，满足城市中的年轻人的租住需求开始起步，在公司发展的第一个五年将自己定义成资产管理专家，为更多的资产持有者提供的资产服务，为更多的C端用户提供他们所需要的生活服务需求。未来域将于2017年5月在上海举办品牌发布会，公布公司新一轮的品牌定位的变化，目前未来域还是以服务中国的青年中产阶级为主，为他们量身定制各种业态的生活服务场景，来满足他们的需求。
寓米集团创始人张晚华表示，寓米集团面对的经营者既有B端也有C端，围绕这两大客群建立了一个经营体系，同时寓米集团也根据消费者对场景的需求孵化出了一些品牌。
保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏主要负责的是保利商业地产公寓事业部。众所周知，保利商业地产投资管理有限公司(简称保利商业公司)是保利房地产(集团)有限公司控股的全资子公司，其业务涵盖购物中心、酒店、公寓、社区商业中心，围绕地产进行相关的配套的资产运营服务商。据悉，保利商业公司目前拥有定位于中高端公寓品牌"瑜璟阁"以及年轻时尚的中端公寓品牌"N+ APARTMENT"两大两大自主公寓品牌。
一呆集团有限公司COO刘平介绍，一呆公寓对自身的定位可以归纳成六个字，即高端、度假、家庭，旨在提升国民的度假水准。
行业发展有待成熟，各家盈利都有何奥秘？
陈敏指出，运营公寓其实是在运营一种生活方式，公寓提供的是居住场景，紧接着他抛出了第二个问题，即除了居住，公寓还可以延伸哪些服务为公寓增加新的赢利点。
一呆集团有限公司COO刘平表示，一呆公寓的客户画像中的消费年龄大概是在35岁左右，这类人群既有消费的需求，也需要赚取更高的收入，因此一呆公寓针对业主方有提供金融方面的服务，而针对公寓开发商，能帮助增加售房渠道，提升去库存的速度。刘平也透露，与保利、碧桂园等地产方属于战略层面的合作，"没有佣金收入，基本属于'白干'。"她笑称。
一呆集团有限公司COO 刘平
保利商业公司助理总经理姚志鹏表示，做地产的有自己的研发资源，在产品研发方面的创新能力比较强，拥有集采方面的优势，因为规模比较大，集采的渠道很多，产品的标准化、模块化可以使品牌在降本增效方面保持比较好的盈利点。"因为保利本身做的是商业地产，基本上涵盖了生活配套的所有服务类行业，大到购物中心，小到社区商业中心，保利拥有内部资源整合能力，可以打通上游和下游资源，和业主保持紧密的联系。此外保利和许多物业公司建立了联系，拥有庞大的数据流，因此我们也建立了自己的社区商业平台，保利的公寓品牌并不是单一的产业，价值链比较均衡。"姚志鹏还指出，单一的公寓产生盈利是比较难的，他也坦言，开发商做公寓的优势非其他平台可比，爬过的"坑"会比较少。"资产证券化的路是肯定要走的，因为本身这也是地产的长项。"
保利商业公司助理总经理 姚志鹏
寓米集团创始人张晚华表示："我们的租金率还可以，品类红利还存在，公寓基本都是赚钱的。""我们目前还是跑规模，场景化体验方面还是以住宿为主，住宿以外的延伸目前我们没有做。"
寓米集团创始人 张晚华
未来域创始人王宇表示："我们只是在资产管理品类里面增加了应该有的一些品类和产品，2010年创业的时候我们拿长租公寓作为一个切入点，当时长租公寓的集中式产品还属于窗口期，越往后盈利会逐渐的变少，这个时候必须要找到其他的赢利点，公寓行业也分成长租、短租、平台、服务机构等等，任何一个企业或者个人在某一个细分领域做深做专都是很了不起的。我觉得大家进入行业不需要着急，跑得早的不一定能跑得好，但是能活下来就能证明各家必有其生存之道。
未来域创始人 王宇
每个人都有自己的差异化管理和运营模式，中小型的开发商会考虑与一些资产管理比较强的团队合作，增加自己的品牌溢价。现在大家看到的行业里面的商业模式，不等于是未来的商业模式，行业每时每刻都在发生变化，需要想清楚的是做企业还是要利润，企业需要扎扎实实地做好，不要刻意求快，企业赚钱和项目赚钱是两码事，企业现在不赚钱不代表未来不赚钱，但是不赚钱的项目本身就值得考量，不要一心想着铺规模，很有可能拿得越多亏得越多。"很多企业为了提高市场占有率，在品牌发展初期会盲目地扩张，这样的举措反而得不偿失。"
窝趣CEO刘辉表示："这个行业大家做起来觉得很苦，做得越多亏得越多。我们进入这个市场两年多。在长租这个市场上，消费者选择一个项目的时候，80%考虑的是地理位置和周边的配套设施，仅仅做长租，服务和品牌基本是没有溢价的。我们也做了消费者调研，2016年有57%消费者选择窝趣的首要因素是地理位置，自从我们加强了在品牌和服务方面的投入，今年地理位置这个因素的比例下降至37%，而与消费者的互动上升至了第一位，这就表明，我们提供的服务消费者买单了，在白领公寓市场，我们改变了原有的房东与租客之间的关系，变得更加融洽，这一点也是有溢价的。"
窝趣CEO 刘辉
刘辉透露，定位于中高端的窝趣服务式公寓最快将于2017年年中开业，为消费者提供更好的产品，更细致化的服务。"保利、绿地、万科这样的地产公司进入公寓行业能够加强行业的服务水平。就像在酒店业，地产公司会与酒店管理公司合作，当我们的服务能力、溢价能力、管理能力足够好的时候，开发商依然也会选择优秀的运营商合作，这是值得期待的事。"
B端or C端 公寓品牌商会选择哪一个？
公寓需要向上游要项目，为开发商提供价值，对于下游则需要告诉消费者，他们能提供什么样的服务。"在这个市场上，有的公寓谈资产管理，有的公寓谈消费者需求，坦率地说，地产开发商和消费者都是非常重要的客户，开发商把房子交给你管，是相信你能够让业主的房子保值增值。消费者能不能付得起租金，看的是你的运营能力，让他有支付的意愿。"窝趣CEO刘辉表示，如果要在开发商和消费者直接择其一，他倾向于选择通过提高运营能力，让消费者能住得更好。
"开发商和消费者两者之间并不矛盾。上游对接资产持有者，下游对接住户，这两点永远都要结合在一起，如果你没有办法让B端持续地实现资产增值，C端用户可能会无家可归，因为持有者会改变用途。反过来，如果你无法给C端用户提供满意的服务，资产持有者的生存会更加艰难。地产商进入行业，说明我们做得还不够好，没有形成壁垒，这和酒店业是一样的道理。"未来域创始人王宇表示，B端和C端是相辅相成的关系。
寓米集团创始人张晚华指出，服务业最有价值的东西就是体系，"如果只是简单的加盟，不能提供服务，我认为行业是很难走得更远的，我们能够提供给大家的是后台的体系，我们还有房源，有自己的开发团队，金融体系，包括人才队伍，这些都是我们能够提供的支持。我们将与员工的劳资关系变为交易关系，这是我们最大的变革。"
姚志鹏表示，保利商业公司先做的是B端，建好体系，练好内功，树立品牌，第二步才到更好地服务C端。"存量的物业最多的还是把房子卖给业主的，最导致房源都在业主手里而非房地产商。"
一呆集团有限公司COO刘平表示："保利在海陵岛开发了一个比较大的盘，近万套房源，2014年一呆是第一家进入的公寓公司，刚开始我们和保利谈合作的时候，他们并不看好我们，因为周边的配套设施比较不方便，但是我们就是要做第一个吃螃蟹的人，后来有大大小小的公寓经营商也过来了，而一呆的业主满意度是最高的。"
空间研习社CEO陈敏最后总结道："公寓行业还在成长的道路上，一个行业之所以能称之为行业，其产业链应该是完整的，公寓行业有地产开发商，有资产管理商，最终服务的是消费者，当整个生态链的内容越来越完整，除了公寓还有家装、金融，以及各个相关产业都能很好地成长起来的时候，行业才会更加成熟，这也是我们需要去推动的。"
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