恺信亚洲执行董事黎芸桦：公寓将在中端市场形成规模化

近来，20余城皆竞相出台了相关租赁政策，涉及城市从一二线重点城市到三四线城市不等，主要政策方向为鼓励租赁、人才照顾(在政策上对人才有倾向)、租房落户、租售同权、保障监管等。而从去年开始，万科、龙湖、旭辉等房企就开始了布局长租公寓。越来越多开发商意识到，资产管理将成为未来竞争的另一种能力。

　　据亿翰智库报道，从开发、交易到资管，目前整体房地产住宅服务市场的容量在5.3万亿左右，其中租赁市场规模1万亿。良好的政策、庞大的市场，国企、房地产开发商等相继开始布局长租公寓，用高端服务式公寓、青年公寓、蓝领公寓等抢夺租赁这块蛋糕。根据迈点研究院数据显示，北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%，整个行业的竞争激烈程度不言而喻。

　　与YOU+、寓居合作 恺亚布局全国范围内中高端公寓市场

　　长租公寓属于朝阳产业，抢占市场、扩张版图是各企业立足的重要途径，高端公寓运营商恺信亚洲管理集团(以下简称恺亚)又将如何面对如此激烈的竞争市场?

　　据了解，恺亚将于2019年在全国范围内布局50多家高端服务酒店式公寓。而这些公寓大部分集中在华东和华南区域，西北只布局了成都，但未来可能延伸至青海、西藏。接下来，恺亚将会围绕南京、杭州、宁波、厦门等12个重点城市与北上广深四大城市去布局公寓，而恺亚的合作伙伴里差不多超过25%的发展商是来自于深圳的。目前已有18个城市纳入了恺亚的扩张计划中。

　　随着消费需求的升级，消费者对于居住品质的要求也在不断提高，85后、90后已经成为租房市场的主力军，他们对于租住产品的需求与70后不同。而现有的长租公寓品牌中，多是针对目标人群提供租住服务。但近段时间来，企业间也在寻求合作，结合双方优势创新产品。

　　在布局长租公寓过程中，房源是公寓运营商所要面对的首要难题，但房源品质难以统一、运营管理难以高效等是当下普遍的房源问题。恺亚则选择与开发商企业展开合作，输出运营管理价值，开创公寓运营新模式。这样既保证了房源的数量、质量，也保证了房源的稳定。目前恺亚已与绿地、华侨城、深圳城投等国内知名开发商打造了诸如恺亚·上海绿地海珀旭晖国际服务式公寓、恺亚·上海苏河湾国际行政公馆、恺亚·上海融创188豪华精选国际行政公馆等众多地标性物业。

　　恺亚不仅与开发商合作，近期还与青年公寓的代表之一YOU+国际青年社区建立了合作，同时也与区域性品牌寓居服务公寓达成了共识。

　　对此，黎芸桦先生认为，YOU+是一个比较有特点的青年社区，代表了一种社群文化。社群是恺亚现在所没有的，而恺亚又不乏有部分客户喜欢社群文化，和YOU+合作，将其社群文化融入到恺亚中，从而使得社群效应推动服务式公寓的发展。通过打造以客户需求为导向的服务式公寓，服务式公寓必然也会影响着整个社群。恺亚·云舍国际度假村，便是社群效应推动服务式公寓发展的一个案例。除了拥有稀缺的自然生态资源之外，度假村中完善的会所功能也满足了多种生活功能的配套，如瑜伽馆、禅修馆、岭上书屋、艺文空间等。这些场所的设立能够很快地建立起高端客户之间的社群关系，只要维护好这种社群关系并持续提供这样的线下社群场所，就必然会带动整个服务式公寓的品牌效应和持续发展。

　　恺亚执行董事黎芸桦先生

　　而和寓居的合作，是恺亚的南北纵向合作战略。寓居服务公寓成立于2007年，专注于商务服务公寓的运营和管理。寓居在一线城市核心区域精耕细作，提供高附加值的服务，满足商务，差旅人士的各类租住需求。此外，通过互联网与线下业态的深度结合，为住户提供更全面和系统的综合服务。恺亚与寓居的合作，一方面符合恺亚的战略布局，一方面也是为了通过寓居可以快速占领华北等区域市场，"这样才有可能实现2019年在全国范围内开不低于50家的高端服务酒店公寓，占领中高端市场50%以上的市场份额。"黎芸桦先生补充道。

　　公寓将在中端市场形成规模化

　　在黎芸桦先生看来，高端公寓市场就是高标准服务的租赁住宿行业，将来整个市场会是一万亿、两万亿。现今，市场对服务式公寓的需求并没有减少，未来中高端市场是一个最主流的市场。这对于恺亚来说是一个机会，比如，恺亚要根据市场不断去变化、调整市场战略，在高端领域做成一两个标杆(项目)以后，再去做中端市场。

　　服务式公寓与五星级酒店相比，酒店的长项是经营1-5天的宾客，服务式公寓的优势是提供中短租和长租服务，从3个月到3年不等。同样的地段、设施、服务，服务式公寓的价格比五星级酒店至少便宜20%，不仅为个人提供了更好的选择，同时也降低了大企业集团的差旅费成本。因而越来越多的人及企业更愿意选择服务式公寓。

　　在高端市场上，价值决定价格，租出去的房间少，但利润高，而在中端市场也有一个定价权。举个例子，原来恺亚以服务长租客户为主，其中长、短租公寓的比例有所不同，公寓按3:3:1的模式去做，30%服务2-3年租约的客人;30%服务3-6个月租期的客人;还有10%是提升公司利润的，要以高价出租。但随着中国市场变化，很多外资都撤出了中国市场，而中国白领、金领人群在不断壮大，未来的企业客户有所下降，个人租房比例有所提升。黎芸桦先生对此说道："如果要做成规模的话，我认为在中端市场中比较有可能。"

　　中国的租赁市场存在着诸多变化，城市也在不断建设更新，负责公寓运营的专员、专家也随之改变着运营策略。黎芸桦先生表示：运营的思想理念在更新迭代，产品也要紧跟其后，这样的产品才会更受欢迎。未来，恺亚会与更多的同行交流，做出符合市场需求的产品。

图片来源：恺信亚洲管理集团