单大伟：中国房地产转型与酒店业投资机遇

　　(讯 张东侠 沈冬姿)继2014年CHAT北京十周年庆典完美收官之后，2015年4月8日至10日，由浩华管理顾问公司(Horwath HTL)、STR Global以及中国旅游饭店业协会主办的CHAT北京(更名自"中国酒店开发和融资论坛")在北京诺金酒店盛大开幕。本次CHAT北京论坛以"重组"为主题，邀请了近700位业界翘楚齐聚一堂，共话盛事。

　　2014年以来，中国房地产业从"黄金"走向"白银"已成行业共识，行业大变局下地产市场将走向何方?与房地产业密切相关的酒店行业又将面临何种境遇?如何找到大变局下的大机遇?这个环节，北京凤凰天博网络技术有限公司首席执行官单大伟将为您详细展开。

　　以下为现场实录：

　　北京凤凰天博网络技术有限公司首席执行官单大伟

　　本次大会的主题是重组，我将围绕"大时代、大变局和大机遇"三个主题跟大家谈谈我对房地产与酒店业关系的一些看法。

　　我一直在思考一个问题，我们究竟处在一个什么样的时代?我们应该如何抓住这个时代变局中的一些机遇?在这个大时代下，整个国家的经济环境和背景有哪些改变?我做了一个表格，我们可以看到，最近这30年变化非常大，过去以农业经济、工业经济为核心的实体经济，在整个GDP当中所占的份额越来越少。30年代美国是81%，到今天已经下降到20%;中国过去是87%，今天已经下降到54%。实体经济下降的背后，除了服务经济逐步扩大份额以外，体验经济也正以惊人的速度来到我们身边。

　　我们以房产为例，过去大家买房子可能考虑的都是价格和地段;而如今买房子，除了地段和价格以外，更多人考虑的是物业服务、环境等。这些年在房地产行业的维权事件层不出穷，这种现象说明除了国人消费意识的觉醒之外，消费心态的转变也是一种本质的体现。

　　要了解任何一个事情的规律，一定要看清楚社会趋势的变迁，我在这里举了三个例子：

　　第一，经济趋势的变化。过去以工业经济为主，接着到资本经济，然后到今天的服务经济。

　　第二，消费趋势的变迁。过去大家在消费的时候第一考虑的是功能性的消费，后来演变到对品牌符号的追求。到今天我们消费商家越来越多考虑的是如何让商品和消费者之间产生情感共鸣。

　　第三，信息趋势的变化。从过去的传统媒体到互联网，再到今天的移动互联网。

　　这三大趋势说明了我们当今社会趋势的变化。这个变化我想就印证了我们过去的一个大文豪--查尔斯·狄更斯笔下的一句名言"这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代"。利端是我们的机会越来越多，弊端是这样的机会我们越来越难以把控。

　　在这种大变局下，房地产转型有三大方向：

　　方向一，整个房地产的日子很不好过。2014年，全国商品房的住宅面积同比下降9.1%，办公销售面积同比下降13.4%，住宅销售额同比下降7.3%，只有商业地产的消费面积和金额同比上升了7%左右。

　　方向二，房地产整体投资增速在下滑。国家统计局统计数字显示，房地产投资从2014年1月份开始，一直处在增速下滑的区间中。2015年1到2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降了16.3%，商品房销售额是5972亿元，同比也下降了15.8%。

　　方向三，商品房销售不利，房地产开发企业的资金状况没有得到明显改善，而且资金需求越来越大。消费的疲软仍将困扰房地产企业，去库存、加大销售是整个地产行业的主题。中国房地产业逐步结束了自愿型的暴利年代，进入到了常规的市场生态系统，将与中国的经济一起进入新常态，一起转型。

　　中国房地产转型的主要表现形式有三个方面：

　　一，房地产开发商向城市营销商转型;

　　二，传统的房地产开发业务向跨界整合的业务类型转型;

　　三，基于投资需求的变化，从国内的业务逐渐转向国际的业务。

　　实际上，从房地产企业的动作上也能得到一些印证。去年销售破百亿的企业一共有80家，百分之百都在参与城市运营，开发商业综合体;50%以上的房企涉足到旅游、养老、园区等地产相关的领域;14%的企业涉及到走出国门，到海外去投资，主要排名在500亿以上梯队当中。

　　作为酒店业而言，我们房企越来越多地涉足到酒店企业，在这里我只选了我们房企的三家代表：万达、绿地、碧桂园。我相信在座的很多外资酒店管理公司都是这些业主方酒店管理的运营公司。我们可以看到，万达除了和国外的一些酒店运营公司合作以外，自己也推出了一些品牌。目前万达集团开业的酒店有71家，2015年即将开业的还有80家酒店，其中50家是万达自己的品牌在运营。绿地目前建成和正在建的酒店有70余家，并在德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、韩国济州岛等海外城市持有酒店。碧桂园已经开业的酒店大概44家，其中五星级以上的有40家。

　　据我所知，这些地产商，都准备把酒店业作为一个重要的板块剥离出来，走资产证券化的道路。这三家代表只是代表了地产商的其中一部分，比如还有很多像星河湾、恒大都在做酒店业大规模的投入和开发。

　　那么在这个大机遇下，酒店业的三大发展趋势是什么?

　　投资酒店业的风险已经加大，为什么这么多开发商还要大规模地介入酒店业投资，在投资过程中什么样的趋势是他们比较认同的?我个人对中国酒店业的投资前景非常看好，我想无论从目前酒店的产能上来说，还是从交通环境来说，抑或从人口的角度来说，又或者从离退休的角度来说，中国酒店业发展虽然近期遇到一些小麻烦，但是未来仍是一个巨大的蓝海。我个人认为中国酒店业投资前景比较好，但是我们的现状是不容乐观的。2014年(数据都是通过一些国家统计局、酒店业协会得到的)四个季度星级酒店的总体数量在不断下滑。我好多朋友开发了酒店，过去都想方设法搞个五星级，现在让他挂都不挂了，为什么?因为从消费、反腐的角度来说，不挂星可能比挂星还要好运作。

　　去年整个星级酒店的总体数量在不断下滑，这证明中国的酒店业在持续不断地洗牌，不断有酒店业的同行在退出。而2013年中国的11681家星级酒店净利润亏损了将近21亿，这是自2009年金融危机影响以来首次全行业亏损，原因是中国酒店消费需求在萎缩吗?其实不然。2014年我们做过一个中国酒店市场的网络调查，消费者对酒店消费看重的主要是三个方面：设施、位置、服务。对于价格的抗性相对而言比较低，消费者的满意度也是最低的，不到60%。也就是说在自助游、度假热、需求越来越旺盛的当今中国，消费者的品质住宿需求并没有得到很好地满足，酒店的同质化太严重了。

　　结论是，目前酒店产品未能完全满足消费者多样化的需求，细分市场存在巨大的缺口，急待新型产品的形态来填充这个市场。

　　酒店业未来投资的三个趋势：

　　趋势一，酒店行业一定要走跨界整合的道路，一定要做特色酒店。我们很多地产投资商把酒店、健康和餐饮很好地结合起来。三亚是中国酒店业竞争比较激烈的市场，我一个好朋友在三亚做了一个酒店，他说一个酒店里有5000间客房，光餐厅大概有72家(72种风格的餐饮)，同时配备了大量的水上娱乐设施、酒店、会议等等。现在酒店业的投资趋势一定要做跨界整合的路子，要把酒店和各种娱乐产业的形态，和体验经济很好地结合起来。也有很多酒店由于经营不是很好，就在想怎么把有限的客房跟我们的养老结合起来，拿出来一部分客房改造成以养老为主的经营模式。跨界整合的特色酒店，会成为未来投资酒店的趋势之一。

　　趋势二，酒店业的资产证券化，酒店金融属性日益凸现。比如说红树林酒店，在这样酒店的结构性过剩背景下，酒店的交易日趋活跃，有的酒店开始找买主(去年万达也卖了一些自己的酒店)，有的资本也在寻找代以出售的酒店。同时，地产开发商也在海外寻找和投资酒店。我身边有几个朋友(开发商)，每人出了几千万，凑了几个亿，在美国专门收一些在景区附近的三、四星级酒店，收完之后重新装修，现在整个的投资回报率非常好。也就是说中国有很多这样的地产企业，已经看到了酒店业到境外投资收购的机会，而且已经在开始行动了。

　　我们也考虑到养老、寿险基金、信托基金、战略投资者的介入，近期在酒店行业可能会掀起一个酒店并购的小高峰。也就是说酒店的金融属性日趋明显，很多酒店都在开启资产证券化的道路。2014年方兴地产公告，他们准备把以上海金茂大厦在内的若干酒店资产和配套业务，寻求分租、组合分拆的形式，计划近期在香港资本市场独立上市。

　　趋势三，酒店行业的产品迭代，度假租赁业态大行其道。途家的创始人罗军，最近在全国飞来飞去，业务相当地繁忙。以途家这种业务为代表的度假租赁业态的发展会给我们这个行业带来一些启示，同时也会让我们这个行业做一些自我的觉醒。特别是途家这种业态的崛起，会对我们传统酒店业务做出新的挑战，但是对于我们消费者而言却是一个福音。节假日去三亚，想订酒店，要么价格奇高，要么就订不上。但是对于途家而言，去年我们做了一些体验，通过途家一些度假租赁型的物业，也享受到非常好的度假体验。

　　综上所述，中国酒店业在很长的时间内都是一个朝阳产业，但是这个朝阳产业需要我们在座的各位共同去创造，需要大家充分去发挥创新能力，去拥抱互联网思维，拥抱金融、创新型服务业的心态，才能让我们酒店业成为一个真正未来新型市场的亮点。