不是“退潮”是阵痛 非标住宿业者只能自救

　　(讯 余羽洁)数据显示，非标住宿消费占比已达去年"黄金周"住宿消费27%，大有"三分天下有其一"的势头。做到如此成绩，非标住宿仅用了两年。然而，情怀与面包难共存，非标住宿是否面临"退潮"危机?3月22日，第十七届中国饭店全球论坛"非标住宿专场论坛"召开。搜床科技(X-Bed)集团创始人兼董事长李春田担任嘉宾主持，与雅诗阁中国华南区总经理兼中国区特别项目副总裁曾文强、木西民宿 MERCIbnb 创始人CEO 曹国梁、恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦共同解构非标住宿行业利润，探索非标住宿的困境与出路。

　　细分市场下的丰富业态

　　对于三家企业各自专注的细分市场，曾文强介绍，雅诗阁主要面向因办公需要而寻求长短期租住的商务客群，目前约为70%-80%长租，20%-30%短租。长短租比例也会随城市需求、物业需求、个地理位置需求不同而另作分配。曹国梁提出，木西民宿希望打造的是一个异地生活服务平台，面向出游半径日益扩大的家庭游、团队游群体，提供异地需求中最重要的"住"环节。而黎芸桦表示，恺信分别面向一线、二线城市商旅市场和周末游市场开发了高端、中高端和度假三条不同的产品线。非标住宿的业态其实是多样化的。

　　提升附加值有赖于文化植入

　　李春田提出，目前，住房产品利润率不高，根本原因在于附加值偏低，且物理附加值占主导。业界普遍靠装修材料、空间大小去衡量产品价格。住宿产品向前看，需要植入文化附加值，对此，行业已有先驱者。在国内房地产过剩，大量供应链植入市场的前提下，未来物理附加值的利润空间会越来越薄。而文化附加值能够使非标住宿摆脱物理成本，进入精神成本和精神利润阶段，这个利润才是相对安全的。

　　对此，曹国梁认为，提升非标住宿产品文化融入有三个维度：区位、设计、服务。区位是首要因素，选址是重中之重。选址分四个阶段：1、城市最核心商务区，如广州四大商圈;2、城市景点，如小蛮腰、长隆、沙面、西关等;3、城市核心购物商圈;4、会展。此外，应优先在大城市选址，不仅出于经济考量，更在于城市是历史长河中的人文明珠。相对于酒店与城市的割裂感，非标住宿比标准化酒店更能融入当地社区。

　　第二，设计也能带来融入。设计师、房主在每个空间做发挥，每一套房都与众不同。它们深度融入当地文化与房主偏好，让租客入住时能感受情感，产生共鸣。第三，服务带来融入。并非像酒店服务那样标准化，非标住宿中，管家或房东提供给租客的服务是很自然的、当地化的，一些房东甚至很愿意与租客一块吃饭。租客可以充分享受。

　　在黎芸桦看来，服务式公寓文化植入的模式与民宿与酒店完全不同，公寓更看重商业化语境下的"家"式服务。一些酒店，多年维持着礼宾开电梯、提供豪华员工餐厅等模式化服务，黎芸桦认为这些服务投入巨大，却未必能在用户体验提升上得到体现，最终成为惯性，导致无效投资。互联网时代，企业不需固守某个模式做服务，而应采取反向思维，按用户的需求进行服务设计。恺信做到1:0.25的人房比，却没有因此降低服务品质，有赖于企业基基于顾客始终追求"家"的感觉这一核心需求做服务。并未刻意植入文化，而是把企业"家"的理念输出成为生活方式，做出标准，形成盈利点。

　　做到高价位却有高入住，曾文强建议非标住宿企业做足生活方式体验环节。他表示，早在2015年，雅诗阁就已在10个城市一起推出了"雅诗阁生活之旅"，让客人体验当地美食和文化，有健康的生活环境。

　　李春田总结道，人文情怀一定是住宿产品的灵魂，其核心价值在于是否能满足客户需要。而只靠情怀却又难以持续。"民宿退潮"提示业者，要与传统酒店差异化竞争，非标住宿行业需要更多博弈。

　　标准化服务破题"情怀"困局

　　"其实，这都是大浪淘沙。" 黎芸桦指出， 1500家与会运营商未必都懂公寓，租几个房子也未必就是公寓平台，市场必须优胜劣汰。纵观整个非标住宿行业，标准尚未形成，但可以确定的是，按传统思维做非标住宿赚不到钱。举个例子，对于恺信在福州鼓岭的民宿项目，对手给出的评估结果是日租金300元，但恺信简单修改就达到每间日租1238元，预订火爆。因为传统思维是从"每平方1千元"角度考虑，而没有考虑到客人追求的不是金碧辉煌，是自然窗景、日出彩虹。

　　做民宿的关键还是讲求持续性和稳定性。黎芸桦认为，目前民宿市场存在两类问题：小老板做民宿，两年之后不赚钱就退出;上市公司战略部署非标住宿，高层设计了一个框架，但基层无法落地。在商业化语境下，做好民宿这两件事最重要：第一，是提供一个自由发呆的地方;第二，当客人自由发呆时，每天醒来还有热乎的早餐。很多人说民宿漂亮，但住一天就走。民宿能否多留客人两天，增加两天的营业额，这点至关重要。

　　此外，当民宿需要提供一定标准的服务时，行业不能寄希望于小业主，而该由管理公司承担。山上的房子，一天不打扫就湿了，平时不维护就断电了，这些都会让服务出现问题。找到利润增长点，保持一定标准，才能做好民宿。

　　在曾文强看来，非标住宿"退潮"正是因为太过"非标"，而事物往往需要一定标准，比如服务。客人因为新鲜感而入住，在草地上看星星很美好，但看完星星，客人依然有吃饭、睡觉的基本需求。民宿在提供新鲜感的同时也需提供优质服务。他举例，在短租平台的标准化方面，蚂蚁短租已经开始做评估标准计划，给房源定下标准。

　　所谓"民宿退潮"，曾文强觉得其实并非"退潮"，而是非标住宿和标准住宿行业一样，正在发生转变。民宿业者现在明白，不是在山崖上有间漂亮的房子就会有大量来客，而是要主动做转变和调整。标准与"非标"各有痛点，二者都在互相转变、互相学习，企业要生存，就必须积极应变。雅诗阁也是在标准里成长的。

　　曹国梁表示赞同，所谓"退潮"实为行业常态，中国的非标住宿领域正经历调整升级,更符合市场需求、平台更加精准的品牌才会赢得阶段性和最终的胜利。

　　曹国梁非常看好非标住宿行业的发展。能否成功，就看行业能成长多快，调整学习能力有多强。中国的非标住宿始于十多年前，大批记者、设计师、文青找到丽江、大理等地，重新开始追寻诗和远方。但是 Airbnb 正式让城市短租民宿进入中国。国人在出境游中对 Airbnb 的体验良好，所以加入房屋分享。然而基于国情，国内城市多为单元式住宅，BNB的历史也不如国外悠久，真正把自己的"家"分享出来很难。曹国梁认为，BNB 在中国几年内都不现实。

　　中国房产空置数量巨大，如何盘活这部分资产?近年，一些二房东通过包租房屋，改造后做短租经营。这种模式和酒店类似，存在租金、人工开支，经营成本高。尽管部分表现出色，但由于对接的是小业主和二房东，90%以上存在稳定性不够、服务不专业的问题。针对这点，曹国梁的观点和几位嘉宾观点一致。非标住宿毕竟属住宿产品，好的用户体验需稳定、高品质内核与视觉美感作支持。所以非标住宿应提供标准化的品质和可预期的服务，以增加未来胜算。

　　对此，李春田总结道，民宿并不是"退潮"，而是在标准缺失下的阶段性调整。调整后的民宿行业将走向开放性标准。而如何降低刚性成本，如何提高运营效率，如何提高客户体验，是酒店、公寓、民宿共同面临的问题。汇聚多方资源与智慧，合作才能共赢。