丁晓宇：数据解构公寓品牌的未来发展之路

　　（迈点公寓讯 于博文）4月21日，由迈点研究院(MTA)、主办，港中旅酒店有限公司、最佳东方、迈点数云、迈居以及迈点聚协办的"2016年度最具影响力公寓品牌颁奖盛典"在北京维景国际大酒店隆重举办。

　　作为公寓行业的年度荣耀盛会之一，本次盛典荟聚了200多位知名公寓企业领袖及行业精英，80多位业内外投资人和业主，以及近100家主流权威媒体高管鉴临现场。此外，海尔、乐璟服务式公寓、臻爱逸家酒店公寓、恺信亚洲管理集团、青客公寓、魔方(中国)生活服务集团、铂顿国际公寓、别样红、芝麻云锁等作为合作伙伴，也一同参与和见证。

　　会上，副总裁丁晓宇先生对外发布了《2016年度住宿业公寓品牌报告白皮书》，白皮书针对中国公寓市场的运营与客群消费状况，透过对年度大数据的整合分析，深度解读公寓行业，旨在为公寓经营者、投资人、观察家们经营与发展提供参考。报告中还对迈点品牌指数MBI进行介绍，并希望与业界人士一起来完善，使其更好的为公寓行业的健康发展进行服务。

副总裁丁晓宇

　　以下为副总裁丁晓宇先生发布公寓2016年度报告白皮书文字实录--

　　一、13年走来，迈点愿为大住宿业发展继续做贡献

　　今天，我们邀请所有的媒体人、投资人一起来看一下我们过去一年中数据的表现情况。我希望的是，大家真实地看到客户对我们的黏性到底是多大，有这么大的客群之后，他们的行为习惯到底是什么，我们应该做什么事情，才能得到他们更多的青睐;我们应该做什么样的精确布局、跨界和营销，才能得到我们的利润。所以，今天论坛上都会基于数据来看，我们应该怎样针对现有的策略做出调整，同时在各个区域里面应该如何搭配现在的投资，这是今天所有的议题。

　　在此之前，我们前面一排都有看到桌上有放一张纸，微信上会有一个关于迈点品牌指数MBI的调查说明。我们公司成立有13年的时间了，并于2015年新三板上市。自成立到现在，我们已经在中国酒店乃至大住宿业、旅游服务业"摸爬滚打"良久。

　　迈点品牌指数MBI其实是我们基于大数据系统做的一件事情，我们想提供一个工具，让大家知道，现在所有的消费者，有多少人正在移动互联网及互联网上关注我们，有多少人有可能真正成为我们的客户，有多少人是我们的核心客户，它证明了我们品牌的价值。所以说我们把它虚拟成了数据，这个数据在酒店行业已经有了八年的时间，说实话，饱受争议。前段时间，在公寓行业里面，大家纷纷在讨论"为什么排名?为什么做这件事情?"我说，到现在为止，迈点每年百万级的投入是不收一分费用的，只要你们能看到自己客户对自己是否喜欢，抓到客户的喜好和需求就够了，我们从自己的同行身上知道应该怎样挖取自己的客户，去服务他们的价值，所以我们也在尽力做一件让大家看起来公平和公正的事情。

　　但是，就跟我们的政策一样，这件事情必定不那么尽如人意。我们还原了客户所有能获知我们品牌的几个通道，搜索这几个平台，如果一个品牌，一个客户想知道自己品牌的数据表现，我们就只有这几个路径，我们尽量把这些数据按照我们现在所有市场的份额来做了一个加权，我们希望通过数据系统每天不断的搜寻，来还原到底有多少客群正在对我们产生关注。但是这件事情说实话，我们希望它做得是公正和公平的，但是有些事情确实不尽如人意。

　　第一个事情，我们希望大家一起来监督我们，一起来把这个事情做得更加完整。比如说你们可以告诉我们--在你们看来，客户会通过哪些通道触达到你们，你们认为不完善的我们可以补足，让它们更加全面地表现出来。

　　第二个事情，也请大家理解一下，之前大家都问：搜索这件事情你们能不能压一下，这个事情我其实挺尴尬的，我跟大家解释一下，我们所有行为指的是什么呢?是客户主动行为，比如说YOU+，指的是客户搜索而出现的，并不是搜索公寓出现的YOU+这种竞价排名的方式，我们只认可主动的用户搜索行为。

　　媒体也是一样的，我们只收集正面消息，负面消息不采集。但是我们做的这种公正性行为，不代表通道本身，不代表商业属性。所以说，媒体、搜索以及OTA平台本身带有商业属性，他们可能会有一些商业性的行为。

　　在此我也呼吁大家，尽量去看到自己前进和上升的因素，不要太过于计较，为什么他比我快那么多，而是去看一下他做了些什么事情，能用到自己的客户身上，这些事情更重要。我们也希望，能够有更多的第三方平台，让这个数据更加完善和完整，给我们提供更多的客户决策，这就是我们做这件事情的意义。

　　所以说，今天如果说大家对于迈点品牌指数MBI上的东西还有哪些不清楚的，你认为有需要调整的地方，我们早先发过三次倡议，希望大家一起来协同改善我们的数据系统。

　　在这件事情上，迈点公寓只是所有监测的126家媒体中的一个指数。迈点研究院(MTA)跟迈点有可能是最大的熟人，比我们在座的还要大，所以他们平常经常怪我们，既然是迈点做的事情，为什么投迈点指数不能涨，因为迈点不能代表整个市场，也希望这件事情能跟中公委做的事情一样，能一直保持公正公平，让它成为一个工具。

　　我们今天所有的颁奖基于什么?基于在过去的一年当中，你们的客户每个月的波动，最后年终前十产生出来。所以，这不是我们给你们颁奖，我们只是作为一个机构方告诉你们，在过去的一年当中，你们确实做得很棒，希望大家越来越好。

　　二、还原公寓市场，解构公寓未来

　　跟大家分享一下，我们基于一起做的大数据系统，找到这个人群之后，人群消费行为习惯是什么，全国一共已经有多少家公寓，将来的投资空间还在哪些城市，我希望把这个描绘出来，给大家一个参考，同时我们今天也找到了各个企业的创始人进行分享，如果有了这样的数据，下面的空间在哪里，让各个企业的经营者少走一些弯路。同时也会给出来，我们基于地理位置的消费者画像是什么，怎样做精确的数据营销。这个等会儿在圆桌论坛里面，把这个"坑"给前面在座的几位，希望你们今天能有一些真正的产出，如果你们今天讲的话迈点记录下来了，你们的投资方向跟这个相反，我也会带着中饭协丁秘书长去找你们的。

　　简单看一下，有一些数据的东西，如有不当之处，请大家一起来纠正。截止2015年，整个租金市场的规模一直在提高;有可能在2020年的时候达到1.6万亿，这个市场是极其庞大的，所以我觉得在这种情况下，政府的监督和监管是一件极好的事情，要把这个天花板完全打开。看一下这上面的地图，2016年中国房地产租赁市场的资金规模和2025年的规模。

　　根据迈点品牌指数MBI的统计，北上广深是目前外来人口最多的城市，但目前一线城市公寓已基本饱和，现在的二级城市里面有可能有这样10个发展机会较大。而这个机会需要从两个角度进行分析：

　　1)供给的城市和来源城市之间的关系，因为流入人口多的才能产生更大的租售比，

　　2)大约的选址行为习惯，现在的公寓是按照什么样的方式来选址的，比如说厂区或者是学校周边，这是现在大家选址的方式。

　　各品类品牌指数分析了过去一年的表现。其中，分散式长租公寓品牌指数环比上升54.37%，集中式长租公寓品牌指数更多。目前所有的公寓，我们看一下前面数据比较不错的前十，如果把这个数据拿出来跟酒店对比一下，大家还要努力加油，这个品牌的锻造和对于上面的数据需要花大量的精力去做，今天也会有几个选出来的特别代表，把他们的干货找出来，这个"坑"丢给他们去填。目前集中式长租公寓已聚集了来自地产、酒店、房产中介等多个行业的玩家。将来会出现什么样的格局，会不会一统，这个事情很有意思。这件事情的终点在哪里，希望圆桌的时候能把这个话讲出来，会更有意思。

　　服务式的公寓，之所以把它跟酒店式的服务公寓放在一起，就跟早些时候高星级在中国的酒店分类一样，要放一个国际的高星和国外的高星，确确实实相对于服务式酒店，有可能国内的集团起步比较晚一点，但是现在有些还不错，比如说恺信，开始逐渐形成影响，进入前十，这点上希望大家在高端服务式公寓上有一定的斩获。

　　我们看一下短租公寓，更加类似于我们的酒店。今天一呆的COO刘平总也在，还有美丽屋创始人韩光总也在，看一下我们跟酒店之间的对比里面，我们生存的基因在哪里，怎样找到下一步的经营点。斯维登、寓米、一呆的数据，大家简单看一下。

　　三、探索公寓经营之道，破解经营困境

　　我们看一下最重要的这个板块是这里--去年的时候，我们几乎参加了公寓行业的所有论坛，大家都问一句话，我们该怎样经营，经营的点如果靠我们的经验来说是一个虚话，我们就尽量结合我们的技术体系，我们画了几十万的客群，看到自己的真实客户需求和变化，我简单的画出来一下，在整个公寓行业，哪些人在居住，年均消费水平怎么样，以及租客的参与行为习惯到底是什么，能不能有所变化。

　　现在居住于公寓的，有可能你们比我更清楚，这是一个统计数据，也会变化的，70后和80后是绝对的，90后现在开始占主体。这里我们放了一个酒店的数据，大家做一个同比，90后占比占17%，在酒店行业的话占比更高。五星级酒店的购买率，现在70%以上是35岁之前的人群。

　　还有就是现阶段空间里面的布置，是不是要布置零食、火锅、韩食、日料，他们的经营到底能不能增效。这个里面来说，有可能最多的是快餐和商务简餐，我们早餐是吃得最多的，看一下我们的空间该怎样利用，是不是更加合理，公寓里面怎样布局会更省钱，更加高效?他们正常会采用和使用的App和行为习惯是什么，代表的是他到底有多少客群在，能不能成为反向客户，你们能不能跟他们进行战略合作，这是一个很有意思的事情。所以说我们看到了平安好医生、美团、去哪儿等等，还有更多的数据，我就不一一展示。

　　我们再看一下，这些人常会购买什么?服饰、生活、餐饮、珠宝、箱包、化妆品、数码、运动、家居、文教，你们平常在做公寓的时候，有没有想到在这些板块里面布局这些东西，还是说就基于我们自己的喜好在布置我们自己的市场，这是我希望提出来供大家思考的一个问题。

　　这些人关注的休闲兴趣特征，网购、教育、阅读、资讯、社交、通讯、影音、商旅出行、家居、健康，是不是基于它能打造你们现在的场景?

　　四、探索公寓运营之道，自媒体崛起改变运营方式

　　我们再看一下各个品类的运营分析，如果各个品牌内部想知道单店的运营情况，可以到数据系统去看。现在来看，搜索方面的情况，在整个11月份达到峰值点，现在有可能在风口浪尖的时候，这个行业的搜索会更加多一点，虽然我们在排除一些负面消息，但是并不能排除掉现在的关联性搜索。这个上面我觉得就不说更多的看法了，媒体方面有可能现在参与比较多的。

　　看一下我们在运营的情况，这一点是大家要非常注意的，虽然说我们的移动营销，包括我们的互联网，这个讲了很长时间，但是我觉得包括酒店、公寓在内，对于自己自身品牌的运营是极少的，我们这个运营指数指的是什么?指的是我们自己的官网、微信、微博、APP，你们自己的流量，微信、微博的转发量，现在大家更多的行为是在于我投资和花钱去找一些渠道在做，但是自己本身的运营是极少的，这件事情有可能大家比我们更清楚。

　　四、2017公寓关键词：政策、盈利、资产证券化

　　2017年公寓行业的发展将围绕"政策、盈利、资产证券化"等来展开。我们跟很多地产大佬提到，公寓行业发展的因素，盈利是第一个，另一个是行业天花板的问题，政策和天花板的问题，这是一定要解决的，不然我们的生死存亡一定会有问题。

　　第二个，除了这个问题以外，我们要解决的是市场运营的问题，到底怎样的经营才能保证我的利差，保证我能盈利，这一点是很重要的。

　　第三点，资产证券化的问题，大家都在看，我们将来的一些运营方向，公寓是不是能做金融，是不是有一些其他的方式给大家增效。在国外，我们自己的租金，是能够抵偿投资这个房产的差价的，但是在中国不行，我们在中国，如果是北京，一个月租七千块钱，肯定抵不上买房子每个月的月供，这件事情已经陷入了低点。除了这个之外，我们怎么保证租差，让企业活下去，这就很重要，大家有的时候过度用金融杠杆了，用完之后，你是否能偿付。所以说你能够活下去，金融是我们的工具，还是我们索命的绳索，这个事情大家要看清楚。

　　资产证券化，也是一个金融杠杆的问题，大家怎么做分包，今天魔方也会参与论坛，大家可以问一下，他算是发了第一单资产证券化产品，可以给大家点一下你自己关注这个行业的东西，不要让大家进"坑"，我就把我今天的东西串在一起，告诉大家哪些人擅长什么东西，大家待会儿记得问。

　　五、数据来源--数据公正性的关键所在

　　最后我给大家介绍一下，我的数据来源于哪里?准不准，我跟大家讲一下，迈点做了八年的时间，我们自己也有数据库，每天有成千上万的数据系统在盯我们的迈点品牌指数MBI，我们会不会改数据?我们从来不会改，改了以后我们自己都填不过来。但是确确实实有些数据不准确，需要大家一起修正我们的监测通道是不是有问题，这个事情希望大家一起来协同。

　　还有就是我们的合作方TalkindData，覆盖的终端数据量是60亿，同时监测的移动应用有12万，对6.5亿人群进行了用户画像，所以我们才能提供以上的许多数据。如果到你这里的客户，与他相类似的群体到底喜欢什么，我们的数据是这样出来的，这边提供的是一个数据的看点。我们能知道在你这个空间里面，一是知道你的客户从哪里来，二是怎样找到他们，他们最关注的App和使用画像是什么，你应该跟谁合作。同样的，怎样进一步认知他，我们能告诉你，在这边的男女比例，游客、客流量，进来的人数和出来的人数，有多少是你的潜在人群，这个人群找到以后，你才能知道更多的人群在哪里，你也能知道他的年龄、是否结婚等一些关键性的因素，给大家基于这个场景去做。

　　上边有一个日均的客流，每天进这个公寓的人有多少，有多少人是符合你的目标人群的。他们年均的消费水平，他们最关心的消费场景是什么，能不能根据这个做一些调整和营销，这就是我们基于数据上做的，同时这个人群还会经常去哪里，在空间里的分布和流动是什么，有些空间是不是有必要。

　　最后，他们的关联性场所，这是很关键的因素，如果我经常去吃西餐，西餐那边的客户是不是也是我的反向客户，给大家提供数据的关联性和数据的即时画像，上面精确到每一天和每个月，都可以做统计，即时数据，希望大家能找到自己的客户实时的动态，给大家提供更多的价值。

　　我今天的分享环节，差不多就到这里了，迈点品牌指数MBI需要大家的监督，让这件事情做得更加公正，我们也有一个调查表在桌面上，介绍迈点品牌指数MBI的规则和流程，如果你认为迈点品牌指数MBI的监测工具上有什么需要调整的，哪些工具应该去做监测而我们没有去做，希望大家提出来，我们希望做得越来越好，还原一个真实的市场需求，也让这个市场的需求帮助大家做出更多的经营决策和精准营销。

　　我今天的分享环节就到这里，谢谢大家!

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