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从二房东到品牌公寓运营商寓公网有高招

发表于：2024-11-05 作者：第一云南网编辑

编辑最后更新 2024年11月05日，从踏入长租公寓领域到行业火爆这三年多时间，越来越多的资源逐步涌向这个行业，一时间，资源平台、服务平台、金融平台、行业协会，比比皆是，行业略显浮躁，但是实际给予公寓运营商的帮助并不多。此前，我个人认为，

　　从踏入长租公寓领域到行业火爆这三年多时间，越来越多的资源逐步涌向这个行业，一时间，资源平台、服务平台、金融平台、行业协会，比比皆是，行业略显浮躁，但是实际给予公寓运营商的帮助并不多。此前，我个人认为，长租公寓市场是一个可以自由发展的自然市场，因为它尚未成熟，无条条框框的限制，公寓运营商无论体量大小均可在这个自然市场中存活，无非是经营及发展模式的差异。但在摸索经营过程中，我周边更多的运营商秉承以量取胜的思想观点，即注重量的提升，即所谓"跑马圈地"，以扩大市场份额作为制胜之道，误以为"量大了自然有利润"，其实不然，在体量从小到大的提升过程中，或者说，当体量上升到一定高度，经营重心便不能单一停留在经营初期如何获取房源、客源的基础之上，考察更多的是运营商的整体运营能力。简单来说，好熙家的经营规模从初期的少量房发展到现在的1000多间，体量的确大幅增加，占据着西安市甚至西北区最大的市场，但收益却未相应上涨，初期的投入比例、盈利模式、内部管理都必须随着体量增加作出相应调整--即创新发展模式，否则，好熙家无可避免会走入逐步亏损状态。这就是长租公寓产业的经典悖论"二房东赚钱，品牌长租公寓运营企业却不赚钱"。

　　在这样的背景下，我一直在思考未来之路，要成就"创造自己的品牌，得到应有的利润"的道路，通过不断摸索自身及他人经验教训，逐渐发现，要想实现从传统二房东到品牌公寓运营商的蜕变，需要解决两个层面的问题：

　　一是对未来的走向、趋势有清楚地判断，并据此确定发展战略。

　　二是依托外部力量，实现新的发展模式，需要解决三个问题：一是依托地产企业，运用托管模式获取轻资产房源;二是资本注入及金融工具的运用;三是家具家电融资租赁的轻资产模式。因此，为规避风险并做到资源的合理有效利用，我开始寻找一个机会，一个可以让我转入"轻资产、专注运营"状态的机会，一个创新现有经营模式的机会。而寓公网的家电租赁、金融分期、智能化运营等方案正是对上述三个问题的完美解答，能真正做到"让公寓运营商飞起来"。

　　起初接触寓公网，是他们的市场调查人员联系到我，在简单介绍之后，我只问了一个问题：你们觉得运营商最需要的是什么。他们告诉我，如今的长租公寓市场还在初级阶段，最重要的不是跑马圈地，而是活下来，我个人高度赞成这个说法，我问，怎么活，他们告诉我，省下的，就是赚下的，通过智能系统管理，降低运营成本，提高效率，同时演示了他们的联寓智能系统，从产品功能及讲解角度而言，可以初步看出产品优势和企业的专业化水准。在后来的接触中，我了解了寓公网更多的资源，与寓公网创始人马培元、中国饭店协会公寓委员会的智库专家的交流中，我浅谈了对长租公寓行业的看法，大家都比较认可，并坦言我可以创建新的商业模式，公司通过论证和风险控制研究分析我作为运营商的真实需求、风险项目、收益获利、并依托海尔的强大的资源平台寻找更多的资源。但由于新模式的众多不确定因素，如果直接从好熙家内部运作新模式，必然会打乱原有运营模式，影响团队，因此，我筹划建立新的团队，成立新的物业管理公司，创新运营模式。

　　蓝溪集团地产高新九号项目位于高新四路中段CBD核心商务区,占地52.8亩，由星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓三栋塔楼和四层裙楼商业组成，总建筑面积约22万平方米，具有得天独厚的地理及房源优势。在初期的洽谈过程中，因自身经营模式及行业局限性，很难让地产公司自愿在项目中加入长租公寓进行试点，但在对高新九号长时间的考察过程中，我发现此项目和长租公寓的融合性也是较强的，长租公寓可以帮助地产企业实现去库存的目标，地产企业为长租公寓提供好的房态及房源，实现双赢。所以，我直接联系到寓公网，依托寓公网背后强大的海尔集团资源，我找到了西安蓝溪集团进行洽谈，最终双方决定采取托管模式，让业主负责物业和装修，这样，既解决了房源问题，同时很大程度上减轻了公寓运营前期的装修资金及人力投入，但是，家具家电及资金的供应无疑是另一项高投入项目。寓公网采用"资金融资租赁"方式，前期无需运营商投入一分钱，整合海尔资源库，提供相应的装修硬件设施甚至软装的配套，并利用寓公网的联寓智能系统实现智能化运营，而运营商只需解决获客和服务问题，如此，不仅可以做到公寓运营前期0资金、0风险投入，且能借助联寓智能系统真正提高资本运作效率、降低成本。如此一来，房源、资金、家具家电都由寓公网的一站式服务解决，很大程度上免除了运营的后顾之忧，且通过联寓智能系统，让我可以完全从好熙家单一固化的管理模式中解脱出来，节省成本，专注于获客及运营服务，真正做到"对现有资源的化学反应及有效整合"。从寻找项目合作方，到模式讨论，到公司成立，到建立团队，到资源逐渐落地，最终，I WISH智能服务公寓亮相于今。也逐步完成我从二房东蜕变成品牌公寓运营商，实现了自己的梦想。I WISH精品公寓为服务型高端品牌公寓，主要针对西安高新核心办公区高级白领群体。重点是在无任何前期租赁费用的情况下，开发商提供了精装空房240套(均为一室开间，面积40平方左右)，并采用预定模式获取客户。通过当前样板间测算，每套房屋前期投入14000左右，家具、家电投入11000左右，总投入为264万元，且在2015年底建成之际，已经取得了写字楼、公寓入驻80%的骄人业绩。

　　图为I WISH智能服务公寓实景图

　　寓公网并不单一局限于传统意义的一站式服务平台所提供的全屋装修、家电租赁、金融分期等方面的支持，在着手打造公寓"管理资产全生命周期"服务体系的背后有对公寓行业的资深观察、风险评估、模式分析等一系列前期数据资料分析汇总，所以，所谓的平台绝对不能只是填鸭式的资源填充，而是创新型的资源整合，凭借高效、稳定的公寓供应链体系和智能化解决方案，助力公寓品牌真正实现"资金利用率提升一倍、人工成本降低一半、综合利润率提高一倍"目标。

　　图为联寓智能门锁实景图

　　我的二次创业，在很大程度上是借助于寓公网，作为中国饭店协会公寓委员会的发起单位，公寓委员会的智库专家对行业前瞻性的判断，给予了我非常多的支持和帮助，对国外主流国家的发展研究、对国内经济形势的综合判断，让我能够清晰梳理自己的思路，更多的专家的支持和引导以及多元化的尝试、灵活的合作方法，让我觉得，他们并不是传统意义上只提供资源的平台，不是由运营商索要资源，而是着眼于你的真实需求，在提供所需资源的同时与运营商共同发展，互尊互重，给与运营商创造式的服务，最终实现共赢。在I WISH智能服务公寓的探索中我发现，地产商与长租公寓的结合，是总体方向，而物联网和移动互联网技术催生的全新运营方式，是必由之路，但要想做到完美融合，地产企业一方面需要物色合适的公寓运营商，更重要的是需要借助寓公网的一体化服务平台，将资源有效整合落到实处。

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