民宿or公寓 个性化还是标准化？

　　(迈点公寓讯)每个城市猎人都有民宿情结，城市民宿究竟该如何盈利?在规模化与个性化貌似一个硬币的两面时，如何兼顾规模与个性化体验?居住空间除租金差外怎么盈利?

　　2017年5月20日，在上海红坊创意园区，风潮CSC首届商业场景创新大展暨空间产业内容峰会瞩目上演，为期两天的空间创新产业展给观众带来了一场视觉与听觉的盛宴。在21日的创新展上，梵舍创始人范晓剑、恺信亚洲董事王铮、未来域合伙人宋溪给大家分享了民宿与公寓行业的经营与盈利之法，副总裁丁晓宇作为主持。

　　论坛现场 主持人 副总裁丁晓宇

　　民宿PK公寓，自信在哪里?

　　无论是公寓还是民宿，都是一种住宿形态。2014年-2015年作为非标住宿的典型代表，公寓和民宿"异军突起"，然而近两年的发展后，民宿一直处于被视为"弱势群体"，在大多数人眼中，公寓是"小而美"住宿的代表，更是情怀住宿的代表，是一种相对比功能性居住需求而言，更加注重用户个性化体验的住宿体验形式，但也必须面对的一个事实是，民宿长期处于难盈利难的困境中，急需寻求突破口。

　　然而，在此次分享会议中，作为城市民宿的典型代表梵舍，其创始人范晓剑却说，民宿在面对公寓、资本时是处于弱势群体，但是在面对C端用户时却出奇的受欢迎。范晓剑表示，目前民宿还没有完善的行业标准出台，依据目前的行业现状来看，民宿分为三种类别：依托于知名IP景区打造的旅行地民宿;基于南京、杭州、上海等大城市、2-3小时的车程、3-4A级景区而存在的乡村民宿;以杭州、厦门为依托的城市商业综合体内的城市民宿。

　　梵舍在上海做起城市精品民宿之后，也代表了上海法租界开始有了城市民宿。"当城市人群下班之后，想要约见三五好友喝酒、聊天，那么就衍生出了城市中民宿，梵舍只是上海的城市民宿的一个。"

　　范晓剑说，即便在上海，梵舍的出租率在淡季时为60%，旺季为80-90%，在春节展会比较多的情况下，出租率为95%以上。据了解，梵舍目前有一栋集中式，投资回报率为3年，60间分散式投资回报率为2年。因此，范晓剑表示，如果一直以这样的投资回报率来计算的话，梵舍城市精品民宿是可以面对资本和金融的挑战，最关键的还是取决于如何依据自己擅长的领域，进行精准定位，实现情怀和受益的双赢。

　　"老板文化"难迎市场化发展

　　此中"双赢"策略是否应该遵循相应的标准?民宿在发展过程中，应该秉承个性化，还是形成标准化?对此，未来域合伙人宋溪表示，民宿与公寓最大的区别是"人群"。公寓面对的主要是青年群体，非常聚焦，在买人生第一套房之前，大部分人会把租房作为一种生活方式；而民宿，是一种小而美的差异化居停体验，消费人群更广泛，是旅行差异化文化体验的空间承载。二者的共同之处就是不管人群如何，大家都需要公共空间的交流和互动，也就是社交。

（图）未来域合伙人 宋溪

　　"之所以所民宿面临盈利困惑，是因为市面上民宿也是五花八门，很多有个人理想、有生活态度的人会置'盈利'之不理，呈现给用户一种带有严重'个人主义'色彩的生活体验，严重的'老板文化'无法满足市场化前进趋势，满足的也是少数有契合点的用户，无法大面积扩张和盈利。"宋溪说。

　　那么，民宿在未来的发展过程中，究竟应该个性化，还是标准化?宋溪表示，民宿在服务端、设计层面应该不断寻求新型机制，而在客房组织等功能性服务层面应该有标准化的呈现方式。

　　副总裁丁晓宇补充，想要迎合市场发展，破解盈利难题，民宿在解决个性化与标准化的情况下，还要考虑在什么样的规模能够保证投资者生存?单间值多少价位合适?当面临与公寓争夺物业的时候，应该如何是好?范晓剑表示，传统的经济型酒店地域60间是不赚钱的，那么梵舍努力的方向就是降低这个"规模"，保证在20-30间就能够确保盈利，目前还是处于摸索阶段;城市精品民宿是介于五星级酒店与经济型酒店之间的一个中端住宿业态，单间价格在600-800之间;如果说与公寓之间最大的竞争，民宿最重要的还是"频效"。

　　多维度做减法，解开公寓发展之道

　　与越来越受青睐的民宿相比，看似蓝海的公寓市场实际也面临诸多困惑，物业成本之高、融资之困难、政策法规不健全等等，不断地侵蚀着行业。另一个层面，现阶段的公寓品牌还面临着开发商的强势进军，原本仅仅依靠租金差价赚钱的公寓，如今该何去何从?如何开辟更多的盈利之道，成为现阶段的难题。

　　恺信亚洲董事王铮表示，恺信亚洲作为高端服务式公寓资产管理"家"，多年来与TOP50发展商建立了不少合作关系，目前越来越多的开发商更愿意自己做公寓，然而恺信依然有机会获得优质的项目，当然是双向在选择。恺信现阶段在上海有相当数量的公寓在运营之中，"我们想要的是怎么样把这些公寓运营好。这是恺信目前的当务之急！"

　　与恺信亚洲有着诸多相似之处的未来域也面临着同样的问题。未来域合伙人宋溪表示，未来域是最早是一家集中式公寓运营商，现在随着战略调整，正在成为最有价值的资产运营平台，产品包涵公寓，酒店，联合办公和生活方式内容产品，这也是面对当下发展瓶颈的有效方法，"公寓作为一个有着持续、稳定、有效可靠投资回报率的产业，需要根据市场状态不断调整发展方向，当长租公寓的发展产生瓶颈时，就需要依靠长短租结合的形式进行改善，学会多维度做'减法'，不仅仅依靠租金差赚取利润。除了'减法'还要学会做'加法'，充分利用公共空间打造生活方式的场景体验空间，整合产品和服务，延展服务的边界，经营的边界，家的边界，打造社区和社群文化。好产品和好的增值的服务恰恰是公寓最需要的。"

　　被忽视的"价值"，未来价值无限

　　面对开发商的"企图"，恺信亚洲董事王铮表示，原因是开发商忽视了运营的难度，忽视了运营商的价值所在。"开发商做公寓还是有很大的成本优势的，但是不足之处在于对于"住的生活方式的'认知'。恺信作为资产管理商，多年的居住空间的理解的沉淀，已经很熟悉不同的租户对于居住空间的不同需求，开发商可能更注重规模化布局但同时要深挖用户体验的部分，这是需要时间的。"

　　开发商必然也有其道理所在，宋溪认为，开发商之所以选择单打独斗，是因为整个行业目前处于蓝海状态，而行业内还没有独角兽企业的出现，最重要的是，开发商存有"私心"，利用长租公寓积淀年轻用户群体，也是一种"以租代售"的商业技巧。

　　论坛最后，副总裁丁晓宇总结：无论是公寓、民宿还是其它住宿业态都是伴随着消费者的消费观念、消费标准不断升级的情况下应运而生的，都是一种住宿业态的延伸，未来整个公寓或者民宿发展将会朝着什么样的方向发展，都是根据市场变化而定的，公寓、民宿经营者、管理者的价值都存在于整个行业范围内，根据市场客户的需求变化，不断调整、提供客户满意的管理和产品，品牌将会拥有无限价值。