公寓消防安全政策快了 看公寓大咖怎么说

　　【迈点公寓讯 王会会】2016年11月21日，税务总局近日印发公告，将住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点范围由原来的91个城市扩大至全国，纳税人无需往返办税大厅代开发票，实现办税"少跑腿"。

　　这对公寓行业来说，是继公寓税率敲定6%后的又一个颠覆性的好消息，预示着行业不断向好。

　　不知道大伙有没有注意到，几乎是同一时间出台的还有另外一条政策：

　　宝安区近日出台具体工作方案，决定自11月22日起开展坚决整治厂房改公寓、房中房等违法行为专项行动，进一步夯实消防安全基础，保障人民生命财产安全。方案明确了业主、包租人、承租人等相关责任人(单位)主体责任，细化了全区各级各部门的工作任务、分工，制定了具体工作流程及工作要求。

　　记者获悉，该方案还公布了厂房(商业类)改公寓检查标准暨负面清单。相关部门在行动中要做到：

　　一，要检查消防安全是否符合要求;

　　二，要检查出租屋使用是否符合要求;严禁搭建房中房、设置阁楼及胶囊公寓用于出租住人;

　　三，要检查建筑物是否做过质量检测，并已达标;

　　四，要检查排水系统是否符合要求;严禁使用不符合《建筑给水排水设计规范》的排水系统;除空调冷凝水与屋面雨水外，其余相关污废水严禁未经隔油池、化粪池预处理就排入市政污水管网;

　　五，要检查电梯等特种设备安装、使用是否符合要求。

　　据了解，方案要求区消防监管大队对不符合消防安全的，要立即查封，区土地监察大队要将"厂房改公寓""私宅房中房"的行为纳入查违工作范畴，进行查处打击。

　　然而，目前深圳厂房改长租公寓，存在三种情况：

　　第一种是原先厂房的配套宿舍，使用性质是居住用途，改长租公寓后可以申请消防备案手续;

　　第二种是部分区域试点产业升级，厂房改变使用功能做创客办公、社区。这种需要区政府或者是街道办的"会议纪要"，也可以申请消防备案;

　　第三种是未经任何部门同意的纯工业性质厂房改长租公寓。这是此次严打的重点。

　　目前的状况是：不管你是旧厂房也好、老旧物业也好，想改造做公寓，就得有政府同意。

　　据了解，长租公寓里的独角兽品牌YOU+国际青年社区的第一个店就是原高露洁的废旧厂房改造而成的，近两年也有不少公寓品牌因为拿房难，或为了抢占先机，争夺市场，纷纷启用此种旧厂房改造公寓或者联合办公空间的方式。

　　此种"以旧翻新"的模式，在一定程度上减轻了品牌前期的拿房费用，但是另一层面来说，也存在极大的安全隐患。面临这种问题，各家看法皆不相同，可谓是"几家欢喜几家愁"……我们就来看看行业大佬们怎么看?

　　西科姆公寓创始人&CEO崇均：我个人认为长租公寓的前景--且行且珍惜。不要盲目扩张，不过分乐观，也不过分悲观，要看市场需求和资金支持。厂房定义上来说就是用于工业生产的房屋，在不合法的情况下，不要去碰工业用地的房子。

　　原因有二：1、工业用地改造公寓项目成本大，工业用地价格和住宅商业用地价格相差十倍以上(华东地区);2、无法合法化，国家暂不会支持工业用地做公寓，万一有事，很难交代。

　　联寓运维总监吴卫华：有需求，才有市场，目前一线城市收房成本已经畸形，欲扩张的公寓都想进入一线城市(做形象，品牌推广)，但部分一线城市严格控制外来流动人口，而房租的高速涨幅已经使一线城市中低端白领承受巨大房租成本压力，迫使回归老家发展。

　　人口在流出，而公寓数量在逐步递增，下一步会出现价格战。建议公寓发展盈利为先，活下去最重要。

　　关于厂房改公寓事项: 废旧厂房改造，前提是要合法。如果在签订合同前能拿到相关的区级以上会议记录，并确认能拿到相关消防证。在一线城市建议不要去碰，这个属性改起来相当麻烦，不要存在侥幸心理。

　　水滴公寓运营总监薛锋：当生意遇上资本，这不是互联网刷单的事情!正常生意的回报率是多少大家应该心知肚明，可资本追求的回报率是多少呢?当两者勉强凑在一起，这事情就不要玩了。公寓是个好生意，但是到底有多大的互联网效应，很难被证明!工业厂房改公寓和商办改公寓性质完全不一样。

　　在"不规模"的情况下，公寓可以通过长短租结合、提高入住率、增加服务收费等实现高人房比、高资金周转率来提高差价。

　　北京梧桐公寓创始人武秀风：正规产权消防合格的公寓都面临着一线城市生存成本过高、压力过大、供应链充足、资本盲目进入的冲击，更不用说手续有瑕疵的厂房。

　　公寓接下来面临的不是红海、蓝海，而是火海。税收、供应链充足、清除低端业态、大资本进入，足以让这个业态进入洗牌阶段，有很大一批过度使用杠杆，标准化不够、没有特色的公寓将面临破产倒闭的危机。

　　中公委专家组穆林教授：三个层面。

　　1.从功能看，在产业升级地区安全、合规的前提下，适当调整土地用途，从大方向看符合产业升级的要求。比如制造业迁徙到内地了，大量厂房空置地区。

　　2.目前政策、制度还没有配套，各地政策比较混乱，没有统一的制度，而且涉及用途变更、规划等。乐观估计，政策未来会越来越明确，该交钱交钱、该消防消防。

　　3.对于企业，风控比利润更重要，还是协助业主搞定比较靠谱。

　　相寓张磊：整治是必然的趋势，利润最大化在不规模的前提下只能靠差价了，看收房质量，产品溢价。不规模的情况合理压缩成本，严控收房质量。

　　综合各位大佬的分析，笔者得出统一结论：

　　首先，公寓行业竞争激烈，但是行业标准一天没有出台，这种"以旧翻新"的方式就处于探险阶段，属于冒险行为;

　　另外，公寓的发展不一定是要追求规模化，在不规模的情况下也可以通过提高产品差价和溢价等方式来增加盈利。总而言之，一个行业的发展不是看中眼前的得与失，想要长远发展，就要摒弃过往的"野蛮行径"，向着标准化、规范化、良性的方向前进。

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