长租公寓能否让中国房屋租赁市场“活”起来？
过去二三十年间，房地产开发商为了追求土地价值最大化，更倾向于资产开发与销售。而今，持续开发导致存量房时代悄然到来，加之消费群体传统住房观念的松动，中国房屋租赁市场开始受到日益强烈的社会关注。
中国房屋租赁市场在当下有着多大成长空间，长租公寓在其中又扮演着怎样的角色?未来长租公寓应该怎样发展、避开哪些雷区，才能真正带动和盘活中国房屋租赁市场，使其进一步壮大?
现状：成熟度尚低、成长潜力大
据链家研究院新近发布的《租赁崛起》报告测算：目前中国房屋交易额约为15万亿元，其中10万亿为新房交易额，5万亿元为二手房交易额。在15万亿之下，租赁市场租金规模为1.1万亿元，占比仅为7%左右。
对比美国：目前房屋交易规模约为1万亿美元，其中90%为二手房交易额，10%为新房交易额。租金规模约为5000亿美元，占比高达50%。
相比之下，中国房屋租赁市场更像是个还未长大的"孩童"，其未来将长成怎样的面貌暂未可知，但就目前部分趋势已经能够窥见，这个"孩子"已经具备了健康成长的大部分条件：
一、市场转型信号释放，租购并举时代或将来临
首先，从房地产及租赁市场发展来看，随着土地溢价率的持续攀升，传统的"资产开发销售"模式，已不足以维系企业未来的盈利空间提升。"资产运营"，成为考验房企下一阶段竞争能力的重要标准。
近日，住建部发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,明确指出需要"增加租赁住房有效供应，建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场"，提出要将新建租赁住房纳入住房发展规划，同时鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。
去年底北京土地市场开始出让100%由开发商持有的住宅地块，也可视为市场转型释放出的重要信号。
二、支持政策频出，为发展保驾护航
伴随市场成长而来的，还有政策利好的春风。
近年来，国家相继出台相关政策，明确表示需要加快发展住房租赁市场、鼓励长短租公寓业态成长。持续不断的"意见"，可视为敦促生活服务业转型的一声声信号，也可视为给行业从业者的一针针"强心剂"。
三、长租公寓板块率先发力，品牌齐诞生
巨大市场利好下，创业者纷纷携资本进入市场。而长租公寓板块，则成为了最受关注的热门细分市场。据相关数据统计，无论是品牌数量、获融资数额，或是未来发展想象力等方面来说，最为突出的，当属长租公寓。
从近年来诞生的长租公寓品牌来看，其中有互联网系的代表，如YOU+、魔方、优客逸家等;也有酒店系代表，如铂涛窝趣、住友漫果、如家逗号等;还有中介系代表，如我爱我家相寓、链家自如寓等;更有以传统房企巨头为首的开发商系代表，如万科(泊寓)、世联行(红璞)，以及龙湖、金地(草莓社区)、远洋、招商蛇口(壹栈)等。
各类型公寓如雨后春笋般先后问世，也标志着市场日益受到关注与肯定。
四、品牌公寓饱和度尚低，市场缺口仍大
不断涌现的长租公寓，目前大多集中在一线或热门二线城市。此类地区房价高、购买政策严格，这都对初进职场却对住房品质有较高追求的80、90后，以及部分消费能力强却流动性高的蓝白领人群造成了极大困扰。因此，月支出更为合理，同时拥有较齐全的硬件设施与良好的品牌服务，更可满足一部分群体社交需求的长租公寓，成为了这类群体的新选择。
而据相关数据显示，即便是在一线城市，目前以长租公寓为代表的品牌公寓的渗透率，仅为5%左右，这一数字在全国租赁市场更是只有2%。因此，品牌公寓在未来5-10年间，将有望迎来巨大发展。
租房市场的规模化与专业化，是未来的重要趋势。
发展：挑战与机遇并存
然而，对于长租公寓这一蓬勃发展的新领域，我们也需要以发展的眼光进行审视。在辉煌的表像下，也有部分乱象掺杂其中：市场标准与规范有待进一步完善、品牌经营管理能力参差不齐、租客群体需求把握失准。加之市场竞争的日趋激烈，长租公寓市场可谓是风险与机遇并存。下面，将针对上述几点进行详细说明：
一、市场标准与规范有待进一步完善
近期，公寓行业频频曝出清拆事件，不少业者都表示出了不同程度的担忧。部分投资者，也受到"是否需要进一步观察再进入公寓行业"这类问题的困扰。
然而在对相关新闻加以整理后不难发现，面临拆除的公寓，多为以下几类：
1、未经审批，私盖公寓或违建扩大房屋面积的;
2、厂改公、商改公等擅自变更原有房屋使用性质或主体结构的;
3、无证经营、未依法办理消防行政审批手续的;
不难发现，此类情况大多集中在"二房东"、"包租公"甚至"黑中介"身上，品牌公寓及大型开发商相对少受困扰。
从某种角度上来说，我们肯定整顿行动对于净化行业生态的作用，也呼吁广大公寓积极迎合各类政策，与政府一同努力，为公寓市场的规范化发展创造更好条件。
但与此同时，我们也想向相关职能部门发声：希望它们能够完善公寓行业准入标准;同时进一步加强监管，从源头对违规公寓、黑公寓的出现进行遏制;此外，努力探索多样化的违规整改方案，对除开发商与企业机构外的个人给予真正鼓励，使"依法出租自有住房"真正落到实处。
二、品牌经营管理能力参差不齐
基于市场发展时间尚且不长、整体成熟度尚且不高的现状，各长租公寓品牌在经营管理能力上，可谓存在着不小的差距。
这就造成了一大问题：对于普通租客(对长租公寓行业不够了解、对租赁市场不够了解的普通消费者)而言，想要寻找到与自身需求和心理预期完全匹配的公寓，获得理想状态的租住体验，还是存在较高难度与成本的。
此外，对于规模较大的品牌长租公寓而言，一次性投入后的资金回报周期较长，一般在3至5年，更有长达8年以上的情况。那么在持续无法盈利的过程中，如何维系品牌运作，同时尽可能地降低空置率，成为一大难题。
未来：可能实现的转变
目前，长租公寓市场获取房源的方式主要有两种：
1.集体式整租：拿下整栋或一栋中的几层，统一装修、统一租后服务。收入来源主要为租金及物业管理费;
2.分布式散租：拿下分处不同区域的、分散的个人房源，统一装修。收入来源主要为租金。
无论是上述哪一类方式，都是需要巨大前期投入、需要大规模现金流以持续支撑的重资产模式。也正因此，目前品牌公寓市场还暂无典型的盈利案例出现。
未来，长租公寓市场在下面几个方向上若能实现突破，或将拥有更大想象空间：
一、实现轻资产运营
基于当前的房源获取方式，长租公寓往往都是重资产模式。在未来，如果能够实现托管、加盟等模式的轻资产运营，将大大降低对现金流占用。同时长租公寓还需强调运营，加强对成本的管控。
二、合理运用互联网金融力量
YOU+在众筹平台开展单店项目股权众筹，由众筹投资人完成部分甚至全部出资。这既解决了开店前期资金投入巨大的难题，又可视为一次成功的品牌推广活动，提升了自身知名度、获取了粉丝转化。
而水滴公寓获得的3000万融资，也是通过众筹平台募集完成的。
公寓品牌借助互联网金融的力量，能够更快捷、更迅速地触达核心客群与潜在投资人。但这一切的前提是，首先你的公寓品牌需要具备一定的行业影响力与品牌竞争力。
三、盈利模式延伸
国内商品住宅租金收益率在2%-3%，公寓行业运营费用占比40%，收益率3-5%，单靠租金收入，难以做到扩大规模、实现盈利。
因此，与多类专业化服务商合作，探索多样化的盈利模式，将产生更多可能。如魔方金服、一米好地，可为公寓提供资产证券化服务。而建立社区、营造O2O生活服务场景，也是诸多品牌公寓正在积极探索的方向。
结语
随着中国房屋租赁市场的持续发展、消费群体支付能力与观念的升级，租房者的用户痛点更多的已经由简单的"房租贵"，逐渐转变为"租不到有好配套、好社区、好服务的房子"了。在这样的现状下，长租公寓、品牌公寓市场的发展，显得颇具时代意义。
而为了顺应国家层面关乎"积极发展短租公寓、长租公寓等细分业态"的号召，促进中国公寓行业的健康有序发展、净化市场生态、重塑竞争格局，也与数百公寓品牌并肩，持续做出努力。
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