特色小镇不是房地产 否则前途只会黯淡

　　随着特色小镇发展过快泥沙俱下泡沫滋生，近期官方对"特色小镇"的侧重点开始偏转。之前屡次点赞特色小镇的《人民日报》首次发声对一些地区的特色小镇进行批评，指出"特色小镇不是房地产"！看国外经验，探索中国特色小镇发展之路。

　　特色小镇，数年前始于浙江，从去年下半年开始每日朋友圈刷屏的"日经"热题。每天见各路大神宣导特色小镇该怎么做，某地新设XX亿特色小镇基金，某某地产公司又与某地政府合建特色小镇等等。特色小镇运动风起云涌，各路地产资本竞相涌入。

　　笔者长期从事产业研究，虽非专家，但对特色小镇的发展方向,目前的造镇运动提出一些个人观点与业者共同探讨，抛砖引玉。

　　特色小镇运动的前世今生

　　2015年4月22日，浙江省政府率先出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，提出重点培育和规划建设100个左右的特色小镇。至2015年6月4日，第一批37个特色小镇列入创建名单。

　　至2016年初，浙江省下达了十余条支持特色小镇建设的专项文件，也产生了一些成功案例，浙江的成功经验得到了中央的肯定和推广。2016年7月1日，住建部、发改委、财政部联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。

　　随后，全国范围内立刻兴起了特色小镇热潮，包括一些传统贫困省在内的诸多省份密集推出特色小镇建设工作方案，有的计划建设100个，有的则达到200个。同时出台了一系列对特色小镇的支持政策，非但没有了对房地产的各项限制措施，还给予中央及地方的财政专项奖励、银行政策性贷款、建立专项基金、地方债企业债支持、税费减返免、划拨用地指标等等。

　　天大的利好让房地产商们疯狂了，造镇运动短时间内风靡大江南北。媒体开始造势鼓动，一些自诩的小镇专家粉墨登场，某些旅游企业也和地产公司迅速勾搭起来，吹着"全域旅游""特色小镇""IP矩阵"等流行名词四处圈地。

　　随着特色小镇发展过快泥沙俱下泡沫滋生，近期官方对"特色小镇"的侧重点开始偏转。之前屡次点赞特色小镇的《人民日报》首次发声对一些地区的特色小镇进行批评，指出"特色小镇不是房地产"！国家部委领导也在近期会议中严厉指出："不能打着特色小镇的旗号去搞圈地开发"，住建部将组团严查违规现象。

　　可以预见今后不仅对特色小镇的审批将越来越严格，国家相关部门还可能出台更多控制性政策进行规范和调控。

　　放眼世界，看国外特色小镇

　　特色小镇的概念最早舶来自国外，各路大神大谈特色小镇时必说的经典案例如：美国的硅谷、格林尼治小镇、英国的剑桥镇、法国的格拉斯、戛纳、瑞士的达沃斯等等。故在此不再赘述其发展历程，只简谈一下其形成背后的一些因素。

　　1、高科技产业小镇都有世界知名院校为依托，作为其科研和人才的基础。

　　如美国硅谷及周边拥有一些具有极高学术和科研水平的美国顶尖大学，主要包括斯坦福大学（Stanford University）和加州大学伯克利分校（UC Berkeley），同时还包括加州大学其他的几所校区和圣塔克拉拉大学等。这个智慧的集中地给了硅谷起步时诸多划时代的公司有力的支撑。

　　2、传统产业小镇往往有着气候地理因素、长年的工艺传承和产业积累等诸多因素的综合影响。

　　如法国格拉斯是现代香水的发端之地，生产了法国2/3的天然芳香，诞生了香奈儿5号等世界知名香水，每年香水业为小镇创造超过6亿欧元的财富。格拉斯小镇位处坡地，傍山而建，面朝大海。夏季地中海吹来的季风湿润宜人，阿尔卑斯山下的地下水加上充足的阳光，山坡又使各种花卉均找到了适宜生长的海拔高度，使格拉斯成为花草优生地带，每年在这个地区采集的花朵有700万公斤之多。这个小镇从16世纪起就从事花卉种植业及香水制造，有大量世代从事此产业的技师以及相关产业基础。

　　3、金融业小镇的要素更多（包括国家的经济实力、金融发达程度、在世界上的经济地位、地理位置、人才、税费、交通、环境、信息技术……），独特性、难以复制性更强。

　　美国格林威治小镇集中了超过500家的对冲基金公司，其基金规模占全美三分之一，是全球最著名的对冲基金小镇。格林威治环境优美，风景如画，别墅区众多，非常安静。但这样的环境对小镇成功来说，只能算是最微不足道的因素。在美国找一个环境好的地方造一堆好房子太容易了，为什么只有格林威治？

　　格林威治税收特别优惠，这一点吸引了很多对冲基金在那里落户。在几十年前，格林威治开始发力吸引对冲基金的时候，当地税收比纽约要低很多。大概一千万美元的年收入，在格林威治要比在纽约省50万美元。再如房产的物业税，小镇只有千分之十二，近在咫尺的纽约州就要千分之三十。再加上本身环境也不错，交通也方便，离纽约又不远，这些节省的税金切切实实吸引了最早的一批对冲基金企业。

　　更重要的是格林威治小镇离纽约州很近，坐火车35至40分钟，大概相当于深圳到广州的距离，能受益到金融业的集聚效应。

　　即使在网络交易发达的今天，金融业依然是对集聚效应要求最高的行业！能称得上世界金融中心的只有伦敦、纽约、新加坡、香港、东京、苏黎世等（根据2017年3月27日公布的第21期全球金融中心指数Global Financial Centres Index，中国内地最高分的上海为13位），数量远少于制造业中心。纵观全球，金融产业集聚区一般都在沿海最发达地区，因为金融业需要极高的效率和时效性、对各行业信息的敏感度、以及对高端人才的需求。甚至有些会集中在这一地区的某个点。如纽约曼哈顿岛、伦敦金融城、上海陆家嘴等，而美国的对冲基金最终都集中在了纽约和格林威治。

　　4、旅游度假小镇除了当地得天独厚的风光资源外，四季皆宜的游玩期，良好的设施和服务也都是必要的条件。

　　比如法国戛纳一年四季的温度在8-22摄氏度，从19世纪起就是欧洲各国王室和上流贵族冬日度假和夏季避暑的首选之地。名流云集不仅提高了当地知名度，也使当地各类设施和服务始终保持极高的格调。

　　再如瑞士达沃斯是阿尔卑斯山系最高的小镇，19世纪初就是夏季避暑胜地。1877年，欧洲最大的天然滑雪场在达沃斯落成，世界级的选手都在这里训练，成为国际冬季运动中心。

　　正是这些度假胜地的综合性优势，才吸引到电影节、世界经济论坛等重要节庆和会议将此地定为永久会址，更加提高了其知名度和客流。

　　5、文化教育小镇为国之栋梁培育之所，最强大脑汇聚之地。

　　英国剑桥镇可以算是世界最有名的文化教育小镇之一，剑桥大学的35个学院坐落于此。剑桥大学第一所学院彼得学院于1284年建立，其他的学院在14和15世纪陆续建立。剑桥大学也是诞生最多诺贝尔奖得主的高等学府，90余位诺贝尔奖获得者曾经在此执教或学习，70多人是剑桥大学的学生，仅三一学院就培养出了30多位诺奖得主。

　　美国马塞诸塞州剑桥市（仅10万人口）为哈佛大学和麻省理工大学所在地，从1636年建学起，一直是精英教育中心。

　　世界各国的学术小镇，无一不是群星荟萃之地，大国以举国之力或许能建两三个，几乎没有多大的复制性。

　　小结：

　　通过以上国外部分形态特色小镇的成因要素来看，我们可以发现这些特色小镇在当地都有很多有利条件支撑着产业基础。特色小镇的核心是独特的产业，但维系着这个产业的基础是人。小镇的人口数量并不在于多，一般在数万到十余万之间，而在于精和专。没有高质量的人力资源，纵使地理位置再优越，自然条件再好，十几万普通的乡镇居民是无法形成特色产业的。同时各项有利条件也吸引了人才汇集到小镇之中。国外诸多特色小镇产生和延续并不是偶然的，而是经过数十年、甚至上百年的积累、演变，自然形成的。

　　特色小镇的宏观经济条件

　　笔者认为分析特色小镇的发展案例，除了研究其自身的诸多条件外，还要看到更广域的宏观经济条件影响。

　　首先发达国家的各个维度的贫富差距相对较小，远低于我国。

　　这里我列举一些统计数字：

　　在西方国家中属于区域贫富差距较大的美国

　　2015年度经济统计数据：

　　美国 GDP 179470.0亿美元 人均55805美元

　　纽约 GDP 14444.06亿美元 人均72965美元

　　加利福尼亚 GDP 24240.33亿美元 人均61924美元

　　密西西比 GDP 1068.80亿美元 人均35717美元（全美其他州几乎都超过4万美元）

　　第一大都市所在的纽约州（类比上海），人均GDP是GDP总量第一经济体加州（类比广东）的1.17倍，是全国垫底的密西西比州（类比甘肃）的2.04倍，是全国人均GDP的1.31倍。

　　其他发达国家的区域差距要小得多。

　　比如法国，法兰西岛以外领先的罗纳－阿尔卑斯大区人均GDP是垫底的利穆赞大区的1.32倍；

　　比如日本，第一大都市圈的神奈川县人均GDP是垫底的冲绳县的1.56倍。

　　再看看中国

　　2015年度经济统计数据：

　　中国GDP 109828.3亿美元 人均7990美元

　　中国 GDP 689052.1 亿人民币 人均50251人民币

　　上海 GDP 25123.45 亿人民币 人均102919.55人民币

　　广东 GDP 72812.55 亿人民币 人均67896.82 人民币

　　甘肃 GDP 6790.32亿人民币 人均26209.56人民币

　　第一大都市上海人均GDP是GDP总量第一经济体广东的1.52倍，是全国垫底的甘肃的3.95倍，是全国人均GDP的2.05倍。

　　（注：以上数据来源1、List of U.S. states by GDP per capita；2、IMF世界经济数据；3、中国国家统计局；4、List of French regions and overseas collectivities by GDP；5、県民経済計算）

　　水往低处流，人往高处走。经济规律告诉我们，区域收入差距越大，低收入地区人口向高收入地区流动的驱动力就越大。农村人想进城，城里人向往大都市，内陆地区人口涌向沿海发达地区找工作，每年堪称世界奇观的春运规模人人亲眼目睹。现在北上广深人口不堪重负，控制人口流入，但经济规律哪是人为所能控制得了的？

　　推广特色小镇的一部分初衷是以此拉动投资和GDP，提高城镇化率，分流大城市的部分产业和人口，减轻城市压力，同时吸引农村人口进镇脱贫。但如果不解决地区收入差异，至少中国大部分省份并不具备搞特色小镇的基本条件。欠发达地区人口必然会去发达地区打工，那里有更高的收入和更多的就业机会。没有任何基础支撑，这些所谓的特色小镇也很难引入产业资源。

　　即使是在沿海发达地区，由于强大的集聚效应，中高端产业也会集中在大城市，最终溢出的多数是不适合市区周围的高污染产业，无法承受大城市运营成本的低技术低利润产业。

　　全美人口流入流出图（蓝迁入黄迁出灰均衡）

　　国外情况完全不同，以同样幅员辽阔的美国为例，由于各地区收入相对均衡，即使没有任何户籍制度的约束，美国人口也并没有集中涌入发达地区的倾向。

　　根据美国人口普查局、全美地产经纪人协会以及跨州移居网站的调查显示，美国人热衷于往南部、西部气候温暖的城市移居，而且从大城市移居小城者远多过从小城移去大城市的人数。这跟国内恰恰相反。

　　美国人最喜欢移居的城市排名：佛罗里达州天帕市、佛罗里达州杰克森维尔市、北卡罗莱纳州夏洛特、得克萨斯州圣安东尼奥市、得克萨斯州奥斯汀、内华达州拉斯维加斯、佛罗里达州奥兰多、北卡罗莱纳州容尔里、俄勒冈州波特兰市

　　美国移出人数最多的大城市排名：纽约市、芝加哥、底特律、圣荷西、洛杉矶、密尔瓦基、圣路易市、克利夫兰、旧金山、费城

　　可以看出，美国人移居的都是气候好、人口密度小、房价低、税收少的小城市，而房价越来越高的大城市让越来越多的人远离。

　　写到此不禁想到冒着漫天雾霾和冲天房价，依然漂在北京为生活奋斗的国人。显然国情不同，特色小镇的发展基础和空间是不同的。

　　中国适合怎样发展特色小镇？

　　说一下笔者的一些粗浅观点：

　　1、中国的城市化发展方向是大城市和特大城市，城市溢出效应和逆城市化较为有限，特色小镇自身必须有强大吸引力。

　　结合上文的分析，在中国当前的国情下，全国人力和产业资源必然向发达地区集中、向大城市集中，而不是逆向小城镇化。不少专家说小城镇环境好所以能吸引溢出人群是个非常荒谬的观点，农村和山区环境更好，为啥这么多人往污染严重的大城市挤呢？

　　产业集聚可以大大提高效率、降低成本、获取人力、链接渠道、整合资源等。城市越大，交通越便捷，集聚作用就越强，这是基本经济规律。对于个人来说就是实实在在的就业机会，可以赚钱养家。

　　外部力量必须有足够的能量才能把城市内部的一些原有产业和人口吸引过去，不然只能接纳一些被大城市淘汰的产业，否则就是自己被大城市核心区域吸附。集聚和吸附很容易，溢出却很难。

　　2、中国的特色小镇只能存活于大城市周边，至少是二线主要经济中心城市。

　　中国目前只有在大城市周边才有可能获得发展特色产业所必须的专业人才，还可利用中心城市的纽带作用与其他相关产业良好衔接。欠发达地区搞特色小镇的成功率接近于零，小镇是无法用来扶贫的。

　　我们看目前国内的示范性案例，如杭州的上城玉皇山南基金小镇、西湖云栖小镇、余杭梦想小镇，无一例外都是背靠着大城市核心来发展。政府的政策引导、资金扶持、税收优惠可以在培育期使小镇产生一定的吸引力，但小镇能否长期保持经济活力和成长，最终还是要靠其自身特色产业与大城市的结合。

　　3、特色小镇核心必须是特色产业，不是文化，不是旅游，更不能是房地产！

　　特色小镇应以高科技产业或高端制造业为主，部分有当地独特资源的地区可以搞特色产业，并结合金融资源、教育资源，以及良好的基础设施、物流体系和服务业态，进行系统性的打造。特色是小镇产业的竞争力所在，吸引力所在，只有特色产业才能给小镇带来稳定的岗位需求，稳定的人口基础，形成一个有机协同运作的整体。

　　现在很多创建小镇提出的文化特色其实只能作为佐料。工作和居住是人生存的基本需求，在马斯洛人类需求五层次理论中位于最基本的最底层，而文化等精神需求等级要高得多。人们会为了感受文化而去旅行，但绝不会为了文化而定居。

　　旅游虽然也是产业，但这种产业在中国受季节和节假日影响太大，很难支撑小镇持续的生机。现在到处搞旅游特色小镇，除了旅游地产换个马甲圈地造房外，看不出有何新意。在荒凉偏僻的地方造一堆房地产，最终真的会有多少人会长期居住？对当地除了带来短暂的GDP外，还有什么呢？

　　4、特色小镇在突出特色产业的同时，也应注重整体生态的建设。

　　大都市的"职住分离"趋势，造成生产性服务业越来越集中于市中心，居民住得离市中心越来越远，通勤时间越来越长（目前已远大于欧美），道路越来越堵，城市宜居性越来越差。这对特色小镇来说是一个竞争优势。

　　特色小镇得到政策和经济支持，培育特色产业的同时，也应注意小镇整体生态的建立和融合，使之成为一个宜居的小镇。建造人才公寓（限制交易）、完善社区功能、商业和娱乐设施，实现生产、生活、生态融合。 打造"产城"一体的新型空间，也是特色小镇与产业园的主要区别。

　　特色小镇要不要配房地产开发？

　　目前万科、恒大、万达、华夏幸福、碧桂园、绿城、蓝城、华侨城、鲁能、丰盛等几乎所有主要房地产企业都开始涉足特色小镇建设。大量资本的涌入，各地都兴起了风风火火的造镇运动。

　　甚至有一些公司以旅游开发、特色小镇的名义，利用人脉关系以各种手段大肆圈地、搞用地指标，或自行融资开发、或转卖大型房企，大发其财。各种套路层出不穷。

　　现在相信很多人已意识到这样疯狂发展下去不行，一部好经会被念歪。中央原本用于特色产业发展的政策会变成地产商的盛宴，最后剩下一地鸡毛、一堆鬼镇。中央已多次重申"房子是用来住的，不是用来炒的"！

　　一个国家或一个地方，如果让房地产利润远远凌驾于任何创新产业之上，那经济只会越来越黯淡。资本永远是功利的，地产商只会以房地产模式把特色小镇开发成地产综合体。

　　笔者认为政府在建立小镇前的前期调研和策划非常重要，必须从顶层设计上，坚决摒弃房地产开发，让小镇的房子真正变成产业人才居住之所，让特色小镇成为宜居之地。人才是产业的关键，特色小镇模式成功的希望！