函数公寓CEO刘小全：美国公寓市场什么样

　　(迈点公寓讯)9月18日，由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》在北京大学中关新园科学报告厅举行。

　　在本次会议上，函数公寓CEO、创始人刘小全做了题为"从美国公寓市场和资本解读中国长租公寓的发展"的演讲。他表示，美国长租公寓以项目运营为中心的产业链，包括产品、运营、融资、管理等方面，形成稳定的链条。在管理方面实现了规范化和法制化，让行业有准则可依。在最重要的服务方面，以轻酒店化的居住服务为主，优先保证生活便利，社区板块占比并不高。

　　函数公寓CEO、创始人刘小全

　　以下为现场速记文字实录--

　　刘小全：我先自我介绍一下，我是函数公寓的刘小全，刚才演讲的嘉宾，从业经历都比我们足，去年我们第一家开店。我们是做集中式的长租公寓，现在开店的数目一只手也数得过来，今年签约量也是2、3千套的规模。我们企业仍处于非常初期的阶段，今天主要是跟大家学习的，听到各位的分享，非常有收获。

　　我在美国读了研究生，经常会有公寓行业从业者或者地产行业的人来问我这么一些问题，美国的公寓是怎么样的，美国公寓发展的情况怎么样，美国公寓有没有什么值得我们学的先进经验。说实话这些问题对我来说非常大，中国的问题还没有弄明白，美国的问题就问得非常多了。

　　由于所谓海归的背景，今天在这里跟大家简单分享一下长租公寓在美国的一些实践和观察，比较粗浅，也带有一些个人的主观因素，主要是做一个初步的交流，也期待以后有更多的分享。

　　这是大家问的一个"高大上"的问题，美国长租公寓发展情况怎么样?王戈宏也是从美国回来的，这个经历比我更多，国内的情况从我从业这两年来讲，我越来越感觉到这个行业有太多需要学习，几句话说不明白的。面对这样的问题我都比较谨慎。

　　再就是有什么先进的经验?中国在公寓或者房产这个行业，我们的经验比美国建国历史都要长，我们国家在西周的时候就有土地的交易，在战国的时候就有房屋的交易，在唐朝的时候京城会馆、客栈非常多。那个时候就相当于现在的长租公寓跟短租公寓。就我们国家公寓这个产业的历史，国人的经验应该比美国更丰富、更多。但是我们国家在金融支撑体系的建设这块，还有房屋产权制度，以及现在形成的资产价格和出租的价格等方面，跟美国都有很多的不同，今天我主要针对这些方面跟大家进行分享。

　　我的分享分三个部分：第一个是美国地产行业的发展情况，第二个是美国长租公寓的发展历程，第三个是美国长租公寓的管理运营。

　　先分享第一部分，我认为长租公寓这个行业在美国表现得特别明显，跟地产行业是密不可分的，在美国基本上那些公寓运营商，我们平常听说过AVB之类的，MAA，很多既是公寓的投资商、开发商、又是运营商，跟我们国家是相同的。罗意专门做运营管理，我们是做包租，还有做平台的。在美国你又是投资商，又是开发商，又是运营商。

　　美国地产行业发展经历了三个阶段，第一个阶段是殖民地时期到19世纪末，欧洲的移民刚开始去美国，刚开始获取土地，要么是抢，要么是购买，但是这些土地都是公家的，都是政府的。后来他们开始有土地私有化，这个时候土地可以交易了，房产可以交易了，这个时候房地产这个行业才开始出现。这是第一个阶段。

　　第二个阶段是19世纪末到二战时期，这个时候美国房地产处于规范化发展的阶段，工业化的浪潮推动了整个城市化，推动了住宅和商业地产的建设，那个时候是混乱的、无序的一个状态，后来他们感觉到城市用地规划不太合理，交通不太合理，包括水和交通设施，公共设施都不太合理，开始凸显了用地规划和土地使用规划。

　　第三个阶段是二战时期到现在，这个时候完成了地产行业金融体系的建设，包括美国的房地产开发运营，美国的公寓开发运营，所有的金融体系基本上还是用当时建立的这么一套体系。

　　在美国的地产行业，最应该学的还不是公寓行业，最应该学的是商业地产行业，商业地产行业跟公寓行业从前期的策划、投资、开发、销售和运营管理，这个阶段产业链条非常相似。美国商业地产行业以项目运营为中心的产业链设计，特别值得我们学习，从我们公寓一开始整个产业链的设计，以运营为中心的产业链的设计，对我们来说非常重要。

　　投资、经营和管理三个环节，现在已经非常成熟了。在投资这个环节，投资商和开发商，包括运营商也都会进入这个环节，房地产信托基金，地产产业基金还有社保基金，都会进入到商业地产投资环节，也会进入公寓这个行业的投资环节，这个是在投资这个版块。

　　在经营这一块主要是整体持有，统一经营，在公寓这个行业也是一样的。经营商有投资公司跟开发商的管理公司，也有专业的第三方工作公司，不管怎么样，基本上是持有经营。在国内的资产价格跟出租价格的整个差别特别大，没有形成一个合理的体系，所以这一块我们还是做不到，像现在以东方财富证券直投部总经理胡振寅为代表的，在金融这个板块，给我们公寓做了很多创新跟支撑体系建设人士或者机构，慢慢我觉得我们这一块也会有这种持有资产来经营。未来我想会有更多更有借鉴意义的案例出现，新派公寓CEO王戈宏他们那个可能不可复制的。

　　美国长租公寓行业发展历程，大家记住三个关键词：第一个是工业化，第二个是城市化，第三个是租房化。这三个关键词其实就概括了美国长租公寓行业发展的整个逻辑，包括历程。第一个阶段是工业化阶段，19世纪70年代到20世纪初完成了第二次工业革命。再就是城市化，城市化催生了租房化，由于当时在市中心，土地的成本越来越高，大家买不起和建不起房，好多商人嗅到了商机之后，开始把一些不用的商业厂房，或者工业房屋改造成住房。1890年美国每套住宅居住人数平均5.45人，在纽约平均为18.52人，最初为一家人居住的公寓，变成了供十户人居住的廉租公寓。

　　主要发展阶段分两个阶段：第一个是廉租公寓的阶段，第二个是中产公寓的阶段。

　　在廉租公寓这个阶段，跟我们现在早些年二房东做的事情非常类似，把大房子隔成小间，把老旧房子做一个简单的装修，就开始出租，卫生和暖和等条件都不是特别好，这个时候美国政府还比较注重人权，开始出台一系列的法律法规来规范这个行业的发展。美国联邦政府在19世纪70年代初的廉租公寓法案中，对通风和采光等方面都予以了一些限制，在廉租公寓里面是有一些提升的，这是第一个阶段。

　　第二个阶段，是随着城市中心土地价格的猛涨，越来越多的中产阶级甚至一些富豪都忍受不了城中心的房价，就往前搬迁，这个时候住宅郊区化和人口外迁，中产阶级开始逃离城市，第二个是出租公寓的出现和迅速流行。一些艺术家和建筑师，把比较高端的，具有建筑品质的公寓从法国引入了美国，这个时候美国才开始有现在的一些公寓。

　　公寓居住方式和文化的推行，当时在美国也是有一阵子，是受到了很多的阻碍，跟我们现在是一样的，公寓大家挤在一起住，大家感觉不是很好，感觉买不起房子的人在一起住，或者是低端的人在一起住。后来随着公寓的规范，催生了美国中产公寓这个行业的快速发展。

　　第三部分是美国公寓的管理运营，说实话在管理运营这个版块我还是没有发言权，在公寓里面如果你的从业不经过五年的考验，我觉得对运营管理了解还不是很透彻，这里面只是讲我眼睛看到的，包括感性的认识跟大家分享。

　　在公寓运营管理这一块，美国各类的服务机构非常完善，已经形成了一个完整的生态体系。第一类服务机构是供应商，既是公寓投资商和开发商，也是建设商和运营商。第二类是行业服务机构，包括像资讯平台，公寓租赁平台，数据分析平台，还有金融，软件开发，维修清洁，家居建材，生活服务类的，包括自助洗狗机。第三类是非盈利机构，美国有一个国家公寓协会，成员包括整个美国跟加拿大公寓商，包括一些专业的支撑机构，开发商和建筑商，还有维修公司和家具租赁公司，在这个平台上面，大家会分享各种信息，定期也做一些行业的交流和分享，互相促进一些行业的合作。NAA在美国公寓行业发展还是起到了非常大的作用，在美国，协会的作用非常大，在中国的协会活动太多，有含金量的活动不是很多。今天全联房地产商会做的这个活动，我觉得非常好，大家讲的都是干货。

　　美国公寓有哪些典型的企业，可能在座的各位平常会做一些调查分析，非常典型的是EQR，1993年就上市了，就在美国几个大的城市，不到国外去，就在加州、纽约、华盛顿这几个城市。还有Greystar，他是美国最大的学生公寓运营商，2013年的时候也到英国去了，当时借助一些资本杠杆的力量，短时间在英国的规模甚至超过了美国的规模。其他的如AVB是8.5万套，CPT是6万套，这里面大部分都是持有经营的，所以市值可以到2、3百亿美金的规模。而在国内我们到10亿美金的公司，只有魔方和YOU+等几个。

　　美国公寓管理运营，第一个向美国行业学习的是规范化这一块，这个规范化不但是通过公寓企业的努力，也需要政府一些管控部门的努力来做到。像美国在公寓规范化这一块，有很多的法律设施，包括硬件方面的，运营服务方面的，其中非常典型的是1968年公平房屋法则，不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。我们有很多不租，在美国是违法的。很典型的一个案例，2005年的时候，在加州一个行业地产公司，只租给行业的移民，当时被集体诉讼了，就被罚了500万美金，金额还是非常高的。

　　第二个运营管理，我们需要向美国学习的，是整个租金的调节机制。在美国，租金这一块有三类公寓，第一类是公平市值公寓，这一类的租金是随行就市的，今年高可能明年低;第二类是稳定租金公寓，受限制非常多，这一类公寓有点类似于国家公共租赁房和廉租房，基本上受当地租金指导委员会来控制，每年的租金涨幅早些年是2%，现在不能超过4%;第三类是租金管制公寓，这一类公寓为什么会存在呢?大家可能也知道美国有好多老房子，可能18世纪和19世纪建的房子还在用，还在出租，政府对这一类的房子有相对的一些管制，比如说每年涨租金必须得提交申请，批准你涨租金，你也不能涨太多。涨租金必须提供一些非常充足的理由，比如说重新装修了这个房屋，添加了一些家电，一些非常充足的理由才能涨租金。在租金调节这一块，美国已经有了一个非常完善的体系。

　　还有在服务这个版块，如果我们选出租房屋，我们只对比房子就行了，如果你要选公寓，在美国还是要对比服务的。在美国小的租赁公司，没有太多太好的服务，如果你要选公寓的，一定要对比服务。在美国这个行业发展已经成熟了，有几十年运营管理这一块成熟经验，所以他的服务体系在各个公司，或者是各个定位的不同产业链上的公司，都是不一样的。但是说公寓运营这一块，EQR运营体系是比较典型的，主要有四大版块：第一个是居住服务体系的版块，第二个是居住便利化的版块，第三个是社区建设，第四个是适应性服务。

　　居住服务一定是他们的重中之重，便利条件主要是搬家服务，美国60、70%的房子你住进去以后是没有家具的。第三个是社区建设，像同行经常讲社交非常重要，但是在美国是强调社区的，并不强调以这种交流为目的，是强调以融入整个社区氛围体系，以生活为目的的交流，所以这是他社区建设的一个特点。

　　第四个就是适应性的服务，比如说你的租期是可变动的，你可以通过租房在这里积累的积分，可以去买房。我们国家有一些公寓也在做这种尝试，我觉得非常好。

　　ERR和MAA他们都还有自己不同的特色，比如说MAA有一个特别的计划叫Open Arms Program，为患有疾病的租客提供病床房间，甚至还有一些特殊的服务。

　　这个是我在美国住的公寓案例，我当如在RPI留学，住的房子大概有300套的公寓，每个都是一个单元，三层楼，每层楼只有两户，一室一厅的租金才550美金一月，两居室是800美金每月，房租是预付的，逾期支付需要多付15%。居住人员写入合同，外人不允许住，朋友住不能超过3天，父母住不能超过一个月。养宠物这块，大部分的公寓是允许养宠物的，但是有限制，一部分是只能养一个宠物，少部分是不能养宠物。如果房客违反公寓的管理规则，房东也是可以有权驱除房客的。

　　细节非常多，我想跟大家主要分享一点，就是在家具这一块，美国公寓行业经过了那么长久的实践，现在60、70%的公司是不提供家具的，这个方向我觉得值得大家研究分析一下，现在把这个链条做得越长，你会越重，管理半径越受限制。如果这一块我们通过行业平台，来做一些类似的事情，为我们整个从业者，包括从业机构提供专业的家具制造商和租赁机构，我们在这一块可以省掉很多的精力。

　　美国这个行业发展这么久，有很多东西我们可以学，看起来也明白，但是要做到人家管理的规范程度，还不是这么容易，有的东西我们也学不过来，像在金融体系的版块里面，我们有很多东西就没法实现，因为现在的资产价格，土地价格，包括土地一些产权制度等方面，都没有天然的土壤去让我们做一些事情。但是我们也可以做很多的创新，包括我们这边也有一些情况，他们是不具备的，比如说我们这种多样化的房屋产权，还有居住习惯，都是我们非常具有特色的东西。