中公委穆林：公寓市场将呈现四种业态
（讯）"未来的2到3年，公寓产业格局将出现巨大的分化。在这个格局中，品牌将成为分化的标准。"5月6日，在由中国饭店协会、重庆市商务委员会联合主办，由中国饭店协会公寓委员会承办的第二届中国长短租公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会年会上，中国饭店协会公寓委员会专家组穆林教授以美国最大的长租公寓地产平台睿星资本为例，分析预测国内长租公寓及相关市场的发展趋势。
公寓市场将有四种业态
美国睿星资本(Greystar)是全球最大的长租公寓地产平台之一。目前，它管理着约800亿美元的资产，共有43万套公寓，覆盖美国30多个城市，所管理公寓的数量和管理床位数都是全美第一。但是由于它是私人企业，不是上市公司，所以国内许多同行对它并不了解。这个企业其实比EQR大很多。
这个企业选址、买地、精装、招租，什么都干，听起来更像是万科这样的地产商。这个企业建好的楼，要么自持要么卖给机构，不开放散售。
穆林预测，和睿星资本类似，未来中国的公寓市场也会有四种业态，除了大家熟知的白领公寓和服务式公寓，还有学生公寓、老年公寓/长者公寓。
中美地产、金融的长期趋势
穆林认为，中美在商业地产的出售及运营方向、政策方面，在长期上是趋同的。主要可从4方面进行观察。
1、政策
首先，近期京沪等地相继出台政策，限制商业、公寓出售给个人，商办可售部分以层为单元进行销售。因为卖给散客的公寓，会成为管理的盲点。这印证了穆林的观点。在美国，可散售的物业，其保值、增值效果远低于整体销售的物业。80年代后，随着美国REITs的发展，散售型物业逐渐消失，机构成为绝对主流，散户则通过REITs分享利益。这是经过50多年市场选择的结果。
2、租售比
中国的租售比确实失调，一线城市不足2%，在美国租售比可达8%，但却也不像大家想的那么好。高租售比必须依赖专业化运营，否则会出现"负收益"。如果没有品牌运营，房子是租不出去的。这个道理无论在中国还是美国都是一样的。
3、利率
目前在美国，买住宅的利率更高，买商户的更低，这是中美政策的不同之处。中国未来会趋同于美国。这时，市场将对品牌公寓有巨大需求。这也是公寓委员会倡导重庆共识，做国家的公寓八条的重要原因。
4、税费结构
当前美国在保有环节的税收高，交易环节的税收低，并且REITs享有一定税收优惠政策。
未来的长租公寓产业链
美国长租公寓的产业链，现已非常成熟，穆林教授详细介绍了产业链的每个环节。
首先，私募资本或机构寻找物业，选址、买地、盖楼、装修、招租，满租后再卖给EQR们。ERQ们可拿到8%以上的稳定租赁收益。接着，金融机构、公寓运营企业加入其中。
穆林预测，在这样的趋势下，国内许多长租公寓未来将转化为公寓运营方，其中，规范化、品牌化的公寓将占据优势。这些公寓运营方在向政府及相关机构、大型金融机构、资产管理公司、地产及类地产企业拿到物业后，承担公寓运营环节，同时获得资产管理收益及管理费用。
公寓发展注意事项
1、品牌显性化
品牌显性化是公寓发展首先需要注意的事项。穆林认为，手持成千上万间房源，抱着"闷声发大财"的心态"潜在水下"做公寓，这样的想法是不可取的。公寓应尽快建立品牌体系，在拿房、签约、装修、出房、租约等全流程中，明确体现品牌，从根本上解决随意清退、洗房等恶性经营事件的发生。
2、开发的体系
公寓委员会希望将品牌公寓建立成一种开放体系，提供申请及发布机制，推动长租公寓品牌化的长足发展。
3、抱团努力，优化行业营商环境
穆林还强调，希望公寓企业抱团取暖，共同努力，利用"品牌"这个大旗，打击存在安全隐患的公寓经营行为，打击不利于治安管理的公寓企业，防止公寓行业经营管理恶化。用"品牌公寓"要求和标识自己，建立公寓"防火墙"。
