青客创始人金光杰：分散式公寓估值怎么做？

　　（讯）7月29日，由中国饭店协会公寓委员会和空间产业联盟联合主办，当代置业、新莓科技和空间研习社联合承办，战略合作媒体支持的"中国空间产业联合论坛"在北京当代MOMA蔓兰酒店召开。本次活动秉承"共享是你我，联合成我们"的理念，围绕"联合"这一主题进行展开，青客创始人、CEO金光杰发表题为《青客-长租公寓税务安排与估值》的主题演讲。他认为，所有企业都应该交税。"要把公司卖一个好价钱，给天使投资人也好，A轮投资人也好，给一个好价钱，好好研究税，研究透了，公司就值钱了。"

　　以下是完整演讲实录--

　　金光杰：我姓金，就是钱的意思。今天我讲的题目也是跟钱有关，一个是税务，一个是估值更是钱。我们这么多人坐在这里，为了什么?还是这个估值，还是钱。

　　在我们公寓行业里面经常有一个命题，叫规模不经济，最赚钱的是夫妻店，我们先生、太太，带上自己的小孩去弄一幢房子，或者1、200间房间，这是最赚钱的，一家人一个月能挣到3、4块钱，一年下来就是几十万。但是一上规模马上就亏损。当时很多的博士跟我说过这个事，我就没想明白，因为这个违反经济学尝试，经济学尝试一般是规模越大，边界成本就会降得越低，就能盈利。为什么在我们这里出现相反的现象?

　　我后来发现，我们做了一个理论的预设，在经济学上有一个概念叫理论预设，就是假定我们小规模长租公寓和大规模长租公寓用的会计准则是一样的，当你做100间房间的时候，你的工资算了吗?老板、老板娘和儿子的工资都没算，你的销售提升给了吗?不需要，你的折旧搭进去了吗?没有，这三个成本一去掉以后当然就赚钱的。如果你按照正常的会计准则，四大会计师事务所审一下，100间房间一审，肯定是亏的。

　　所以我们这些大型的企业看上去好像是亏的，事实上我们做了测算，只要我停止发展是非常赚钱的。我们大量的公寓房间数利用率都是在百分之百以上，怎么造成的?因为一台空调可能要两千多块钱，但是我们去空调厂家买，我只需要腰斩的价格，所以规模越大，经济效益越明显。至于不挣钱，是发展投入的市场费用和发展投入的研发费用，还有资金的成本。因为我们发展的时候，大量的没有用自己的钱，用了债权，债权是有利息成本的，比如像我们公司今年以来都挣了，但是我们报表还会亏损，但是你如果减去这些银行的利息成本以后，就发现它是最大的利润来源。如果把我们借款变成股本金，我们支付几千万的利息立刻就变成几千万的利润，这就是为什么公司要做大上市的原因。100间房间挣钱这个事情基本上说明白了，规模不经济是一个伪命题。

　　我们测算下来大概多少规模能挣钱?住满人的房间4万间你一定可以赚钱，房子越多挣得越多，而且可以覆盖发展的成本。如果达不到4万间，基本上是没有办法挣钱的。

　　刑法第201条，3年以下、3到7年，太痛苦了，每个企业家都面对这个东西，10%啊，30%啊，我们都写一下偷税怎么处理。

　　前两天有个朋友跟我聊天，他说你们的企业为什么地方政府那么喜欢你们?我们在做的时候律师跟我说，这件事情要做一个月，我拿来一看至于吗?我给领导打一个电话，下午招商办的主任就拿着文件到我办公室了，说办好了，别人一个月的时间，我们就用四个小时。地方政府对我非常好，他看到了我在各类报纸上做了100多次出境，还有3、4次在党的机关报上，问我你给了多少钱?我说一分钱没给，所有的这些报纸采访我一分钱都不给。这都是宣传部门安排的。为什么呢?其实我给了很多钱，是我们纳的税，一年2000多万。这是地方政府为什么非常偏向于这些大企业的原因。因为我们所在的地方，地方财政就是2个多亿的收入，我们有几千万贡献给他。

　　我们来看看如果真的公司纳税会不会很吃亏?我们每一次公司想发展，一定依靠风投，在风投来的时候，你会跟他说，我们做了多少多少亿的收入，我们做了多少多少亿的利润。很多天使投资人叫钱多人少，你到A轮以后，这些人个个都是股金的，他们经常会对你说一个词，就是show。它有一个指标，是税，他会核定你的税种，根据你交的税率来倒推你到底有没有这么多营业收入，根据你所交的企业所得税的情况再来反推你有没有那么多利润。在这种情况下，如果咱们不交税的话，是没法过估值这一关的，但是如果你过多的交税也没用，交税交得太多，会把估值估下来的。

　　5月1号以后我们税改了，原来是营业税，现在是增值税，我们的风险变大了。以前我们收到一个亿的营业款，只需要交500万的营业税，如果出租不动产，营业税是按照我们整个经营额交，增值税是按照我们在服务上加的劳动力，加的利润，收的增值部分的增值税。你和风投怎么谈，谈你公司的估价，你把你的利润，尤其是税收，把你的流转税和所得税跟它一比，你就得出你的价格了。有一个公司估值10个亿，营业收入1个亿，房间1万间，我们是4万间，我们是3.7亿，马上得出我们应该多少钱了，所以我们报价的时候就是报40亿。最笨的办法就是资产法。

　　PE就是流转税造成的，PS是你的流转税率造成的，就是交增值税的时候，都是对这两个值造成的。不交税估值就是零，你说我企业好得不得了，从来不交税，没人敢给你投，你不知道怎么交税，也没人敢给你投。所以必须得交税。我们这个行业现在中等的就是按照酒店一样交6%的增值税，这是很贵的，我们希望是什么样子的，希望按照动产出租和服务分别交税，这是最低的。最近我们在和国家税务总局一次一次沟通，希望国家政策能够给大家一点扶持，交更好的税。但是从我们的角度来讲，要把公司卖一个好价钱，你要给天使投资人也好，A轮投资人也好，给一个好价钱，好好研究税，研究透了，你们的公司就值钱了，谢谢各位!