圆桌对话：公寓的未来是什么样的?
(迈点公寓讯)2016年4月19日-20日，由中国饭店协会主办，中国饭店协会公寓委员会和寓公网筹办的首届中国长短租公寓企业家高峰论坛暨中国饭店协会公寓委员会成立大会在北京京西宾馆召开。本次大会以"十三五：长短租公寓，跨界与未来之路"为主题，邀请各位公寓行业从业人员，共议未来发展之路，共同促进公寓行业发展。
4月19日，公寓行业各位大咖为近300位公寓行业相关人士分享了很多干货，但是精彩仍在继续。4月20日下午，在副总裁丁晓宇的主持下，首届中国长短租公寓企业家高峰论坛暨中国饭店协会公寓委员会成立大会在京西宾馆再次拉开帷幕。
在会议上，水滴中国/秃鹰资本执行总裁周芝豫、漫果公寓创始人史央清、优客逸家创始人/CEO刘翔、You+青年社区创始人/董事长刘洋以及贝客公寓创始人/CEO魏子石围绕"公寓的未来是什么样的?"发表各自观点，爱上租联合创始人徐毅担任主持人。
以下根据现场速记稿整理--
徐毅：前面大家更多的考虑到领导的因素，所以说的时候有一些保守，接下来大家完全可以敞开说。我先把圆桌的题目改成--公寓的未来是怎么样的?
在公寓这个行业里，中小公寓企业占了多数，就是所谓的二房东。另外就是产业链上下游的企业，如：金融服务、系统提供商、家具家电供应商等等。但今天我们只关注中小公寓企业的转型之路。
曾经听到一上海二房东，2012年300多套房子，1000万毛利润，开着宝马七系，为租客捅马桶。这是一个典型的早期二房东形象，背后的信息是：暴利、服务差、管理粗放。
爱上租联合创始人徐毅
在探讨问题前我先介绍一下嘉宾：老魏南京贝客公寓创始人，刚进北京，启动了全国的计划，目前2000多间，开始于南京。他们公寓为主创客空间为辅的形式做的很成功。史央清史总是非常典型的酒店业干公寓的代表，集团是布丁酒店。一会儿我们可以单独问一下史总，酒店企业切入公寓行业熟悉和陌生领域。周总我们之前还不太熟，一会儿您自己介绍一下。刘洋总更不用介绍了，刚才的专题演讲和各种媒体报道已经让大家所熟知。
问题就是，公寓业未来到底是怎样的?顺便帮我们这么多的中小型的公寓企业想想，因为在各位心中公寓未来是什么样的清楚了，那么这些中小公寓企业未来应该怎么走就清楚了?首先有请魏总，大家简短几句话。
魏子石：各位同行，刚才徐总简单说了一下我们的贝客公寓是2014年下半年刚刚开始涉足这个行业，起步时间并不是很早，大约将近两年的时间，目前我们主要是立足在南京、苏州和上海，目前已经开业的门店是在这三个城市。刚才徐毅有一个地方说错了，我们公寓跟刘洋哥他们的切割点有一些区别，我们嫁接的不是创业，这个概念，因为我们是从南京开始起步，今天有很多同行是从1.5线城市或者二线城市起步的，创业这个概念，首先在一线城市比较好的政策和需求环境下，把它做出来是可以做的非常好，但是在二线城市开始起步是比较难的。目前我们贝客把青年生活，就是生活型公寓和青年文创和青年文化交流的概念做一些嫁接，不是创业的状态，简单纠正一下。
今天一上来就说到公寓的未来，这个课题有点大，我还是能代表很多中小型的公寓，今年年初我们公司召开董事会的时候，我们董事长问我一句话，说你未来的规划是什么，我说抱歉我能力有限，我只能向董事会今年到今年年底的规划，说实话我真的看不清楚，未来三年我会走向什么地方。但是回过头来说，刚才前面有很多大佬都讲了，无论公寓今后想形成资本市场的市值，还是从公寓全国的一二线重点城市人口流动的总数这个巨大的需求的行业，这是非常重要的。另外，无论是集中式还是分散式，类似于跨区域，或者复制，或者说工程成本以及其他的运营和服务手段上面略微有一些区别，我认为是两种形态会长期存在下去。并不是说集中式一定是OK的，分散式一定会怎么样，我觉得这两种形式一定会长期存在下去。但是在这里面，我站在一个CEO的角度，我仍然坚守一点，首先我承认我是做公寓的，所以站在经营的层面来说，我把每间贝客公寓当做一个生意去做，如果能保持持续健康的状态，在这个基础上可以一步一步找更好的机会发展。
贝客公寓创始人/CEO魏子石
徐毅：老魏的结论是中小公寓无论目前状况怎么样，只要做好经营就能够存活。
魏子石：一是做好经营，另外就是你能够找到什么样的资源，你能够在什么领域做深做透，或者说可以实现你自己比较好的利润，这就OK，可以创新。
徐毅：好，刚刚魏总的观点还是代表集中式的，我现在特别要让刘翔作为分散式的代表分享下。今天在座还有非常多的分散式公寓企业，这些分散式企业在接下来大的公寓企业，通过融资、人才、系统的升级，这样的市场挤压下面，它们能不能生存下去，刘翔分享一下。
刘翔：个人觉得分散和集中考验的核心能力是不一样的。对于集中式公寓，我觉得最核心的是你能不能拿到第一级低价，如果拿到了低价，又在技术上突破了门槛，后期做品牌运营上体现出一些有差异有特色的点，就会在整体上比较具有优势。而对分散式公寓而言，不用考虑什么特色，甚至夫妻档管着几十百把来套房子就可以。但是如果想做大，这就完全是另外一回事了。就像刚才金总所说的，我们自己的定位是针对租赁的上下游供应链的整合，由于这个链条非常长，所以必须需要非常强大的IT系统。你得知道用什么样的IT技术，用什么样的方式把这个长链条的项目提升，把链条数据化。我在很多场合，包括和刘洋在一起的时候也说，从企业的视角来看，这是完全不同的两种能力在构建企业。刚才王总也提到，在今天这样的背景下，由于开发商有大量的存量房子供给出来，后阶段会有更多的房源供给，不管是40年还是70年的产权，它们与之前快捷酒店拿的商业住宅都是有一定的区别的。
优客逸家创始人/CEO刘翔
徐毅：我发现我们每次的公寓会议里面大家都会这么说，这个市场足够大，大家可以各干各的，很少会有交火，但实际上不是这样的。如果刘翔说成都是这样的，我认可，但是今天的北京、上海、深圳呢，可能不一样，我们还没有进上海，但是我相信进上海肯定得交火了。我们有三个关键因素：租差，时长，规模。时间长度大家差不多，但是在租差的方面中小企业很看重，大企业则更看重规模。因为未来通过运营和金融增加利润可实现，为何还要赚大租差?如果这样的定位，一定会让中小的分散式企业陷入非常困难的竞争局面。前端拿房量下降，原有房源不断到期，最终让中小分散式公寓企业存量房源快速下降，服务半径变大，效率变低，最终逃脱不了被并购或告别市场。
刘翔：是这样，传统全能型的二房东或是专做暴利价差的企业是一定会死的。但是后面可以在做服务规范以及未来供应链的平台公司的推动下，顺利完成转型，这是我对未来两到五年的预测。这些大的分散的公司是在建一个生态体系，集中式又不一样。这个行业做轻也能做重，你利用你的运营和产品能够和品牌形成对资金的管控，或者你自己募集很多的资金来进行运营。你刚才提到房源火拼的区域一定会出现砍价的情况，其实以前的连锁酒店就经历过这样的模式，到后来平稳期是否还存在这样的问题，就得请教史总了。
徐毅：今天做的比较大的分散式企业未来也会做平台，今天在做平台的企业应该听到这个信息了。史总，还是前面的主题，公寓业未来应该是怎么样的，然后对于现在的中小公寓企业，他们的未来应该怎么走或者怎么做才能有未来?
史央清：大家好，我是史央清，来自漫果公寓，我也来自杭州。刚刚主持人介绍，我是布丁酒店的连锁创始人，我是酒店人，但现在又创建了漫果公寓，下个月我们会公布一个公寓品牌，不论是做酒店还是公寓，我们都有一个共同的特质，这是一个服务的行业，所以我给自己定位--我是服务领域的创业者。第二个我们杭州有一个非常有名的人叫马云，马云最早他是卖黄页的，后来就做了阿里巴巴，然后又做到淘宝网，淘宝网以后发现这是终局吗，后来衍生出来支付宝，后来变成了蚂蚁金服。我也在看创业这件事情，我们很多时候在说创业是什么，或者出发的时候创业目标是A，我觉得我的前方是A，但最后你会发现，创业这件事情到最后，走了三五年，八年以后十年以后发现并没有到A点，而是到了D点。集中也好，分散也好都属于公寓，平台也好，金融也好，地产也好，如果说你要进入到公寓这个领域，你不属于公寓的大范畴，都属于服务这个大范畴。刚刚主持人说未来是什么样子，到底呈现出一个什么样的格局，方向在哪里，其实方向在两个人的手上，一个是市场和用户，第二个是资本，我是从这个层面去看。
漫果公寓创始人史央清
无论是分散、整租、平台、金融、地产，大融合的可能性都非常大。最后可能会出现独角兽，这家公司可能有整组、有分租、也会有平台，在重的资产部分肯定会用金融的手段，也会跟地产合作，所以我认为未来的格局是一个强强联手的格局，行业里应该出现这么一家巨型的独角兽公司，这是一个方向。
第二个，无论在欧洲、美国还是日本，还是今天的中国。只要你有想法，只要你有情怀，做大有大的规模效应，做小有小而美的存在，我一直在连续创业，这是我的一个切实感受。我没有办法说未来的方向一定是怎么样子，创业这件事情是由市场、用户和资本这些推手推动的，这是我的分享。
徐毅：我前面的问题是公寓业的未来是什么样的后面有一个关键词：规模。这个关系到企业的生死。您刚才讲完了，我一下子没理出来，到底未来是什么样的，我想说的意思是，我们不说时间很长，比如未来五年以后，像一千万间，昨天刘洋总说这一千万间保守了。也就是五年以后随着规模企业出现，行业集中度更加明显，那时的中小公寓企业在哪里?
史央清：我们这些人坐在这里就是很好的态度，我们一定要有规模化，这一定是我们自己的选择，这也符合我们自己对自己的定位。无论在集中式还是分散式，我们都有布局，外界可能看到更多的是我们做整租了，事实上我们储备已经非常大了。另外分租领域我们也在试水，这两种我们都会走规模化的道路，而线下的集中或分散式公寓运营也不是我们最终的目标。
徐毅：我们发现集中式公寓比如说开发商或连锁酒店企业，好像这两个群体进来初愿不像是冲着做公寓来的。开发商大家知道做公寓是为了卖房子。酒店业传说是因为快捷酒店这么多年下来，整个房价没有往上抬，各种费用都在涨，今天公寓的收益不比酒店的收益低。他们手上原来有很多廉价的物业，也有加盟的。今天通过系统输出，培训输出，管理输出，品牌输出，可以实现又轻又快的发展。刚才史总的意思就是说未来可能中小公寓企业可以通过类似加盟一些酒店行业出来的品牌，增加自己品牌的竞争力，借助系统管理，增加自己的运营效率。
接下来问一下刘洋总，刚刚那句话特别感人，公寓不仅仅提供遮风挡雨，还要有关怀，有爱。我们今天很多中小企业，这里面不乏一些有爱，有情怀的企业，在你看来这些中小企业未来会怎么样，然后应该怎么做，可以有更灿烂的未来?
You+青年社区创始人/董事长刘洋
刘洋：各位我刚才上台的时候比较紧张，有一句话我漏掉了，由于前面坐的都是政府领导，我不知道级别到什么高度，草根创业出身的我就吓坏了。实际上YOU+我们给自己的定位是行业的探索者，我会探索一些新的模式，一些新的东西。我一直认为勇往直前的探索是会有发展的。我之前不懂整租和分散式的，看了上海的青客，这么短时间内发展的这么快，我说实话很佩服。昨天我在下午的会议上说了我对未来公寓行业的预测，我认为中国目前有2.4亿的漂泊者，同时每年有5%的增长，在城市里面，这群人不可能露宿街头，这群人在哪里，他们的选择是什么，我认为有非常简单的选择，他一定会找到一个有舒适环境和有温暖的地方，这是人的本性。未来这个行业我认为有非常牛的品牌出现，这几个品牌应该是坚持，突破各种各样的困难，有百亿或者千亿级的公司会出现。在这个过程中一定会遇到非常多的困难，因为没有人走过我们现在在探索的路，我们自己的员工有一天跟我在年度汇报上说我走的好累，我说为什么，前面我们脚印都找不到，别说尸体了，有可能我们也是尸体。我在不同的店做不同的模板，我在不断总结为什么。我去下一个地方，我说我做这方面的测试，一个店失败了到另外一个地方干。2013年是我最痛苦的一年，发展和不发展都有问题，当时我就想做一个+出来，在大城市里面把电脑和手机放在那里一夜不用担心，我一年换了十几个方法。只要我们这个行业所有人有一个勇往直前的心，对我们这个行业系统升级也好，服务升级也好，大家互相借鉴和帮助，甚至有一些专门的管理公司，搞社群的公司，我将来的目标就是和在座的各位合作，把你们的楼宇的红利部分拿走，我来做升值部分，我如果做得出来，我希望和大家合作讨一杯羹，这是我们今年尝试做的，不是加盟，我认为是合作。我要把我们的文化，把我们真正能抓到的经验，给大家传输进去，让这里的人获得，他愿意支付这样的成本，合作是共赢的，将来做重的东西我也可以转型。未来在裂变的过程中，选择我们每个人擅长的部分。我们每个人都有擅长的部分，包括柳佳总，包括央清，我们现在口径基本上可以达到一致，我们一年时间基本上每个月在一起，交谈的时间超过一个星期，所以说不秀恩爱。在这个行业里，在整个创业的大潮里，我们在行业的问题上探讨的问题是最多最深入的，未来我是非常乐观和看好的。只不过利润和金融行业的大佬，能不能为我们搭更好的平台，找更好的成长途径，谢谢。
刘翔：我最近讲了一个观点，我说实物交易成立了阿里和京东，在咱们这个领域，未来也一定会出现现象级的公司。
徐毅：未来大家都很看好，但到底跟我们有没有关系，所以中小公寓企业未来会有几个结果：加盟、自营、卖、倒下，总有一个姿势适合你。我在想，这里有一条，卖的方式，这个问题想给周总，在座各位未来会不会收一些公寓企业，为什么，收和不收都说一下为什么。
周芝豫：我在水滴中国主要负责基金管理的业务，我接触的投资人比较多一点，我们国内一批投资人，国际一批投资人。从投资人的角度分享一下，第一个，现在投资人认为公寓是一种生活方式，也许18岁的年轻人不一定住在家里，住在其他的地方，他们需要有公寓住。比如我看我的女儿，她未来去国外，也希望她跟朋友交往，无论从父母，从我们年轻人的发展都是有价值的，这个是生活方式，它总量会非常大。第二，规模化发展很重要，参照经济型酒店，经济型酒店在十五年前，现在剩下的就是几家大的，规模化是这个行业发展的必然，效率化是非常重要的。我们在8个月前成立时所谈的本地生活资源的价格、数量和现在所谈的会有不同。金融合作资源的利率会变化。规模化之后采购的所有服务会更有竞争力。第三，这个行业起步相对比较高，公寓管理、互联网、金融，非常成体系的发展。其中最有价值的是互联网和金融部分。从香港退市和私有化的商场管理公司身上，我们可以找到哪个部分是更有价值的未来。第四，对于小企业，在互联网行业中存在一些小而美的公司依然发展很好。结合公寓，我们的一个公寓靠近村镇里，跟本地的结合是很有特色的，这些特色发挥出来会使得一个门店很有特色和竞争力，但是规模化发展会导致标准化，忽略个性，这是机会。
水滴中国/秃鹰资本执行总裁周芝豫
整个公寓管理行业现在起步比较好，物联网、互联网金融我们都提到了。比如说我们观察到新加坡有一家商业管理企业，很有名，在前几年香港退市，PE倍数7倍，国内游一家管理公司，4倍的PE，只做公寓管理。公寓管理他想投互联网金融，他认为这个有价值。金融的价值，公寓管理行业，比如说我们商场可以，酒店也可以，我们的C端是非常特别的。这类资产对机构投资人特别有价值。
徐毅：对于中小企业，如果说收的话，你从资本的角度关注点是什么，比如说规模这个特点，还有什么?
周芝豫：收购物业的核心是价格是否便宜。
徐毅：刚刚主持人已经提醒我了，时间到了，关于收?是为什么?
魏子石：这个问题对我们贝客来说有点小难度，贝客没有考虑过收，也没有考虑被收，虽然目前有品牌提出跟我们互相参股的股权合作，但目前我们相对慎重。
徐毅：你没有考虑收的原因是什么，或者说因为你们现在是两千多间?
魏子石：简单说，因为公寓基本的商业模式就是租金的利差，这是基本的模式，但现在都在探索所谓公寓+或者延伸手段的东西，我们现在做了很多方向的尝试，但是我们觉得目前的路径和特色，或者我们贝客精品专属的竞争力，正在塑造和实现更好的突破提升，所以对于贝客来说，考虑到更加纯粹的品牌特质，暂时没有考虑到被收或者去收，但是我们不排斥有价值、有乐趣的合作。
刘翔：我们已经定好了战略目标，做好了温度运营，并且正在寻找更多的伙伴合作。我们把我们的优势用到所有人感兴趣的地方，我们是有极强的互补性的。谁不想让自己的入住率高一点呢?我的经验可以帮助到大家，为什么不合作呢?如果大家当我是一个会计，我可以帮你管钱;当我是一个做服务的楼道清理公司，我帮你打扫卫生就好了。未来一定是这样，擅长的地方我们就做长、做好一点。
史央清：我们认为是合作共赢，已经有这样的案子了，在公寓我们已经有合作的案子，基本上已经完成了。合作共赢，我们看重的是合作方与我们理念的相同相吸，更看重是合作方的人才和物业资源，这些都很稀缺。第三，我觉得公寓的厮杀和并购会来的更早，谢谢。
周芝豫：我们欢迎合作。
刘翔：我觉得合作一定会发生，达成合作有两点很重要，那就是人才价值和资产价值。有这两个价值存在，合作就一定会发生，UOKO正在全国布局，欢迎各位有识之士加入到这个大家庭里面。
徐毅：中小公寓企业你们心里应该是乐滋滋的，因为特别受欢迎，这么多人都希望找你们合作。但是还是要做到健康经营，然后才能选择好机会。另外，我也简单介绍一下爱上租。我们源于杭州，专注于分散式公寓的运营。今年下半年将进入到上海、南京、苏州、宁波，三年以后会进入到主流的19个城市。2019年底，我们将实现管理150万间的公寓量。我们选择开放：第一我们会做直营，第二条通过参股或并购的方式获得团队和资产的价值，第三个就是希望建立合资公司的方式。
