1岁多就将变卖的“相寓”有哪些危与机?
(迈点公寓讯 于博文)2016年11月14日，昆百大A发布公告称，拟与北京我爱我家房地产经纪有限公司部分股东达成重大合作事项,拟合作拓展包括但不限于公寓资产运营、物业租赁管理等居民服务业务，最迟明年3月1日确认。目前，我爱我家旗下的"公寓资产运营、物业租赁管理等居民服务业务"主要指其长租公寓"相寓"，因此市场上便有了我爱我家出售"相寓"的传闻。
自去年7月我爱我家推出"相寓"品牌，在这一年多的时间里，其发展情况和未来前景如何，竞争对手和市场变化又怎样，本文将对此进行逐一分析。
一、品牌起源
2015年9月，伟业我爱我家集团对旗下运营了逾15年的房屋管家业务启动向房屋资产管理业务的全面转型升级，推出全新品牌--"相寓"，并携手支付宝、芝麻信用、房司令等互联网名企，打造面向广大租客的基于信用的房租分期服务，开启中国"信用租房新时代"。
与其他公寓品牌相比，我爱我家的动作可能稍晚了一步，但其实我爱我家早已开始涉及租房业务，此次品牌升级仅仅是将原有的房管业务独立出来。
二、品牌发展
截止2016年10月，"相寓"管理房屋16万套，共计43万余间，在全国的物业资产管理总规模从一年前的3000亿元快速增长至目前的逾4500亿元。16年间，"相寓"已为200万业主提供了安全的房屋资产管理服务，为500万租客提供了贴心的长租公寓服务。
"相寓"的对标品牌是链家"自如"，虽然比"自如"成立时间晚，但依托我爱我家线上和线下的渠道优势，一年多来得到了快速成长，目前的房间数和管理资产规模已远高于对手。
三、覆盖城市
不到一年时间，"相寓"业务规模便扩大约60%。数据显示，其房屋资产管理业务落地城市已从6个城市扩展至目前包括北京、上海、杭州、苏州、天津、太原、太原、成都、郑州、武汉等在内的10个城市。 多城布点为其接下来托管房间数量的持续增加，奠定了坚实的基础。
四、市场定位
"相寓"的宣传语是：主张回归居住本身，带您进入"美好租+生活"! "相寓"的定位与不少公寓品牌类似，但其还肩负着集团交付的另一个艰巨任务--资产管理平台。从成立之初，"相寓"便有清晰的战略定位，即不仅为城市中的租客提供满意舒适的租房环境，还为物业主提供资产保值增值的管理服务。
五、产品布局
分散式公寓--相寓Home：2015年7月8日，我爱我家北京公司二季度店长大会上，我爱我家北京公司副总经理刘洋首次公布宣布：我爱我家房屋管家业务全面启动升级为资产管理业务，推出新的品牌"相寓"，即目前遍布各大成熟社区的分散式公寓--相寓Home。
集中服务式公寓--相寓PARK：2015年12月25日，伟业我爱我家集团"相寓"品牌首栋集中服务式公寓项目"相寓PARK"在北京艺水芳园1号正式揭幕。这标志着"相寓"旗下统一装修、统一配备设施、统一服务模式的整栋集中服务式公寓--"相寓PARK"正式运营。截止目前，已有包括北京和杭州的三家门店投入使用。
短租公寓--相寓INN：2016年9月27日，为了满足当前短租市场的庞大需求，推出其全新短租服务品牌--"相寓INN"。"相寓INN"主要面向商旅人群，尤其是都市商务出行人群，以服务为根基，填补快捷酒店与四星级以上酒店之间的空白，为商务出行人士提供高品质租住体验。目前，"相寓INN"已在北京中关村落地并展开相关服务。
截止2016年10月，"相寓"已拥有了"相寓Home"、"相寓PARK"和"相寓INN"三个产品形态，基本覆盖了非标住宿市场上大多数的产品类型。但在"相寓"官网，可查询的在线房源仍然较少，可供选择范围较小，其在房源信息的提供能力上还有待提高。
六、发展方向
"相寓"未来的发展目标非常明确，即要用3-5年的时间，实现资产管理规模上万亿，位居全国第一;同时，打造成全国最具影响力的资产管理品牌。
一是为业主提供更好的房屋资产托管服务，确保房屋资产的保值增值，成为业务最值得信赖的房屋资产托管平台;
二是为广大租客提供选择更多、更具个性化的居住环境，同时能够延展更多的社交及生活属性，为租客打造都市品味居住生活;
三是通过资本和技术的介入，依托强大的智能后台系统，通过创新的服务，为租客和业主提供更细致、更贴心、更具价值的服务，形成可持续发展的新兴服务业务模式。
七、核心优势
在长租市场上，一直有两个痛点存在：一是房源，二是房租和押金。"相寓"依托我爱我家线下的门店优势，较好的解决了房源这一痛点。其次，关于房租和押金这一点，"相寓"在品牌创立之初便联合支付宝等互联网金融企业，推出房租分期，蚂蚁信用600分以上享租房免押金等服务，化解了传统租房时押一付三的痛点。
虽然多数公寓企业均会在租房押金和租金上为租客提供金融解决方案，但在房源获取能力上，除其对标品牌"自如"外，能与"相寓"竞争的公寓品牌为数不多。
八、市场表现
在最近的10月份"相寓HOME"与"自如"的迈点品牌指数MBI数据比较中，前者以139.73超过后者的137.84。也就是说，在分散式长租公寓版块，"相寓"拥有一定的优势。
自如寓、相寓PARK近半年迈点品牌指数MBI数据表现
然而，集中式公寓版块，8月份以来"相寓PARK"的品牌指数均略低于"自如寓"。特别是在10月份，"相寓PARK"更是到达36.93的新低。截止2016年10月底，"自如寓"已推出上海交大起灵自如寓在内的8座集中式长租公寓，而"相寓PARK"目前仍只有3家门店。在入住人数和媒体关注度上，"相寓PARK"均逊色于"自如寓"。
九、面临问题
1、政策风险。"相寓"和其对标品牌"自如"虽都有整租品牌(相寓PARK和自如寓)，但旗下多数房源仍以分散式为主。目前分散式的出租方式多为N+1,即：允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。但除上海市曾出台政策允许对N+1模式进行试点外，其他地区对房屋出租仍有较严格规定，明确禁止N+1的出租模式。因此，未来各地政策制定的不确定性，对包括"相寓"在内的多数公寓品牌来说，有一定的政策风险。
2、盈利模式。在传统的租房市场上，房屋经纪盈利主要是通过提供居间服务并收取佣金和手续费。但随着公寓市场的迅速发展，许多公寓品牌开始采取0手续费、0佣金的获客模式，这一变化也迫使长租公寓品牌寻求新的盈利模式。对于"相寓"来说，目前管理的物业价值为4500亿元，租客也有近百万人次，如何将这些资源转化为利润，亟待突破。
从以上分析不难看出，"相寓"目前的状态是大而不强。无论我爱我家出售与否，"相寓"在长租公寓市场还需努力成长，只有真正的强者才有发言权。
