恺信黎芸桦：公寓能帮助消化库存 管理是核心所在

　　（讯 贝玉）公寓市场虽然百家争鸣，但每一家品牌走的路各有不同，2017年5月6日，由中国饭店协会、重庆市商务委员会联合主办，由中国饭店协会公寓委员会承办的第二届中国长短租公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会年会在重庆拉开序幕，黎芸桦从资产商的角度谈长租公寓以及服务式公寓的市场的情况。

　　恺信亚洲执行董事 黎芸桦

　　公寓和酒店是什么关系?黎芸桦表示，酒店不是地产，公寓相当于"泛酒店"，公寓的品牌方一直在拼命往上游走，其次是尽量把规模量做大。公寓的方向只有两个，一是客户，二是房源。

　　"现在的一线城市，根本不可能用一百万买到一套房子，房子每年都会折旧，一百万按照4%的回报率来算，一年赚的钱少于4万就等于亏本，平摊到每个月就是3500元钱，这样的租金压力非常大，因此有的公寓会想办法把房子做隔断，租给更多的人。

　　抛开所有的线下因素，我们需要的房源应该是活的有源之水，可以做持续性的经营，品牌可以持续的发展。公寓其实是一个进入资产管理的模式的入口，消费的大循环里涉及金融、物业、蓝领、白领阶层等客户等等方面。公寓在这个生态链里打造的是一种生活方式。"

　　公寓行业如何赚钱。赚钱的逻辑是什么?

　　"恺信没有像很多公司一样做融资，也不投任何重资产的板块，我们希望把每一个环节全部拆开来，平衡所有各方的利益，实现共赢。

　　把房子做隔断或者扩建也会存在一个问题，一个社区原来是白领社区，把租金降下来以后租房的人更加复杂，小区物业品质下降，导致房子的价值也降低了，开发商未必支持，因此我们更看重长租公寓的发展。

　　在中国很多人投资房产，不求回报有多少，最重要是能够保值，在保值的基础上再把它变为一种资产。有了房源，最缺的就是管理，产品概念、优质客群、高租金溢价，如果不能够满足以上三点，就不能称之为能够保值增值的资产。

　　品牌方可以分为三派，一是纯市场化的第三方运营公司，二是拥有发展商背景的运营公司，三是中介公司，从长远的发展角度来看，这三派殊途同归，最终都会回到第三方运营平台。

　　租赁市场非常大，消费升级我们认为是20%的人可以赚到80%的钱。恺信希望在未来的三年里在中国的二线城市都能开一到两家高档舒适的公寓，过去两年内融资的公司绝大多数大部分做的是大众化公寓，高端公寓比较少。

　　目前的行业现状是存量少，库存大，适合大众投资的贵重资产稀缺。一方面只计算80后、90后的租赁人群就有两千万，而我们的公寓总共才50万套，这个市场非常大。另一方面中国的房地产库存非常大，没有办法转化。

　　我们认为巨大的库存加上优质的运营商可以转化成更多不同的产品，服务更多的人。有的小业主希望做投资，优势的运营商可以利用自身的优势帮助他们去改善。

　　管理才是公寓的核心所在。市场在不断在发展，最不能缺少的就是量身定制的资产管理计划。希望在未来的五到十年，大家都能成为成功的商人，全世界有华人的地方，都有我们的公寓供应商。谢谢大家。"