公寓行业苦不堪言 为何还有品牌在不断地加入？

　　（迈点公寓讯 贝玉）4月21日，由迈点研究院(MTA)、主办，港中旅酒店有限公司、最佳东方、迈点数云、迈居以及迈点聚协办的"2016年度最具影响力公寓品牌颁奖盛典"在北京维景国际大酒店隆重举办。

　　作为公寓行业的年度荣耀盛会之一，本次盛典荟聚了200多位知名公寓企业领袖及行业精英，80多位业内外投资人和业主，以及近100家主流权威媒体高管鉴临现场。此外，海尔、乐璟服务式公寓、臻爱逸家酒店公寓、恺信亚洲管理集团、青客公寓、魔方(中国)生活服务集团、铂顿国际公寓、别样红、芝麻云锁等作为合作伙伴，也一同参与和见证。

左起：丁晓宇、罗军、柳佳、刘昕、甘伟、李瑞忠 、卜文凯

　　公寓行业大咖们还围绕"投资趋势及投资洞察"这个主题，对公寓行业的新机遇以及投资热点进行预判。对话由迈点副总裁丁晓宇主持，途家网联合创始人兼CEO罗军、魔方生活服务集团CEO柳佳、YOU+联合创始人刘昕、世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟、绿地国际酒店管理集团常务副总经理李瑞忠以及国泰君安地产分析师卜文凯参与讨论。

　　行业的利润点在哪里？

途家网联合创始人兼CEO 罗军

　　途家网联合创始人兼CEO罗军认为，在整个大住宿业态里，长短租所占比重虽然还比较小，但其市场空间很大，发展速度也非常的快。当前的长租公寓和短租平台中，已经有部分形成品牌并在业内具备一定影响力。当市场规模足够大的时候，通过自身品牌的合理定位来差异化经营和找准用户画像，将是接下来的关键一步。"在未来，产品接受度越大、性价比越高的品牌，将会更有市场潜力。"罗军举了一个形象的例子，"我在公司附近的酒仙桥一理发店理发，理发师告诉我三五年前在这里租房子一个月租金只要2500元，而现在好一点的一室一厅要10000元了。现在理发师已经搬到了潘家园，租金每月也要6000元。接下来，他或许只能去机场附近租房子了。"

　　谈到中国的短租市场现状时，罗军表示，三大不同经营群体决定了其运营方式的差异性。第一个是偏中介业务的，其DNA决定了它是一个区间业务;第二个是偏品牌业务的，主要是一些传统的房企巨头;第三个是偏向于碎片化集合的互联网平台，也是当前机会比较大的。在其看来，"短租的真相是去中心化的，更倾向于中心店管理的模式。将分散区域的资源进行整合，和拥有方、住宿方做一个完美整合，然后提供给住客最优质的服务。"

　魔方生活服务集团CEO 柳佳

　　魔方生活服务集团CEO柳佳表示："无论是房源还是收入，我们的公寓品牌暂时是'小众'的，但是未来有很大的成长空间。我们最近也收到了很多各地的长租公寓合作的需求，我们也在北京和深圳分别收购了两家中小规模的集中式公寓，我们发现，公寓发展到最后，其实是资金和效率的较量。资金能保证企业持续地发展，运营效率能够让企业获得盈利，让资本的投入获得回报。行业这两年快速发展，很多投资人和创业者进入了这个行业，但是发现理想很丰满，现实很骨感，从1到10，从10到100完全是不一样的事情，整合并购未来必然会发生。"柳佳透露，魔方未来的主要发力点还是集中在流动人口数量比较庞大的一二线城市。

　　YOU+联合创始人刘昕认为，公寓的确是一个很苦的行业，把行业分成三个类别，一是地产型的绿地、万科，想的是房子升值的那部分，二是像魔方这样的公寓，赚的是房子的差价，改装了再租出去，赚的是辛苦钱，而第三阶段就是YOU+所做的，更倾向于社群，由人群产生效应。

　　"今年年初我们提出去公寓化，YOU+的集中式公寓加入了健身房、桌球等内容，将馒头做成了蛋糕，馒头卖一块钱一个，蛋糕可以卖得更高，并且比馒头更好吃，还有的集中式公寓加入了大厅、电影院、酒吧等因素。未来我们还要再蛋糕上加奶油，增加市场附加值，让行业真正变得高大上。这个行业目前还没有百亿以上的公司，但是市场的需求量很大，虽然没有形成品牌效应和规模效应，但也在稳步前行，相信有了这样的基因和前期的铺垫，未来的五到十年之内，公寓行业也会像酒店和地产行业那样蓬勃发展起来。租赁行业对标的是酒店和地产，这个行业只要服务好客户，谁也不能打垮。"

YOU+联合创始人 刘昕

　　由于做的是去公寓化，YOU+发展相对其他品牌可能会比较慢，面对规模化的行业竞争，YOU+又有何考量？刘昕表示："这个行业足够大，有足够多的时间去修炼内功，我们刚过了租赁和公寓行业的种子期，才刚开始起步，这时候的一城一池根本不足以证明什么，只要坚持做好自己，保证良性的现金流，品牌的初心不变，坚持在这条道路上跑下去，必然能看到曙光。"

　　地产商做公寓，对行业会带来什么影响？

　　柳佳认为地产商是快进快出的商业模式，我们看的是出租率、平均房价，大到装修改造投入计算小到人员配比的规划，靠的都是精细化的运作方式。现在，我们也对地产商开放了多种形式的合作，不管是哪种形式，我认为都能达成合作共赢。"

　　绿地国际酒店管理集团常务副总经理李瑞忠指出，绿地以房地产为主业，房地产有两类，自持型的物业和非自持型的物业即销售型物业。绿地之所以没有做公寓是因为公寓属于销售型的物业，是将出售的物业回收做管理，绿地和很多公寓管理公司都有合作，绿地的事业部里有一些类住宅型的产品。

绿地国际酒店管理集团常务副总经理 李瑞忠

　　"绿地也没有计划专门建造公寓，最近生产的公寓都是因为要应对库存的问题，需要找到新的出路，因此出现了类住宅产品。公寓无论是售后返租，或者是自持营运一段时间出售，最后还是要出售的。自持型物业，我们还是以酒店为主，一些酒店里有公寓板块，但是占比很小，未来如果要做服务式公寓，归根结底可能还是因为要解决库存问题。做房地产，说直接一点，就是拿块地，建造再销售，而管理属于运营板块，是一个人员密集型、重投资、轻回报的行业，传统房地产行业到了后期的管理，比如绿地的四家物业公司，所做的是大物业的概念，还没有进到入室服务的阶段，未来是否会进入还不确定。"

国泰君安地产分析师 卜文凯

　　对于地产公司纷纷进入公寓行业的现象，国泰君安地产分析师卜文凯指出，这是因为地产行业的发展遇到了瓶颈，因此会储备一些多元化的地产项目。"比如地产的龙头万科在做教育营地和长租公寓项目，我们认为长租公寓这个行业要做起来，资金端、资产端和运营端三者缺一不可，这也是地产商进入公寓领域有自己的先天优势的原因。像世联行这种随着地产专业化分工而分化的代理服务商，他们知道哪些位置在将来可能会有比较好的布局，有比较大的发展潜力。而像YOU+这样的社区的平台化、社交化，也是另外一个方向。如果仅靠租金差或收取租金来做长租公寓，地产开发商是可以做到的，但是租金差这个东西只能维持生计，如果要想实现突破，必须有创新型的业务，因此很多公寓品牌都是有自己的天然优势。未来行业更多的是一种合作的模式，而不是吞并的模式。"

　　李瑞忠表示，专业的人做专业的事，是耗费大量的资金和人力打造团队，还是和成熟的公司一起合作，哪一个更高效，需要地产商去斟酌，风险需要评估。刘昕也表示，运营团队的人流动非常大，一个企业真正的基因是很难嫁接的，团队和企业之间强强联手，才真正解决问题。罗军表示："理论上开发商企业是不屑于赚小钱的，找对了地，首期开发好了，第二期第三期就会有人买单。物业费收的少服务还得做得好，物业公司就像是开放商的'演员'。每个领域都有值得挖掘的机会，谁能找到消费升级后的用户画像谁就能赢。"

　　 对于地产公司纷纷进入公寓行业的现象，国泰君安地产分析师卜文凯指出，这是因为地产行业之前的高速发展已经过去，行业整体的规模和增速会进入平稳的状态，因此会储备一些多元化的地产项目。"比如地产的龙头万科在做教育营地和长租公寓项目，我们认为长租公寓这个行业要做起来，资金端、资产端和运营端三者缺一不可，而地产商的资源优势是显而易见的，这也是地产商进入公寓领域有自身先天优势的原因；另外如世联行这种随着地产专业化分工而受益房地产代理服务商，他们对于城市未来的发展有着更深的理解，会提前布局具有较大潜力的城市，也会具有一定的优势；如YOU+这样更加重视社区的平台化、社交化，也是另外一个方向。如果仅靠租金差或收取租金来做长租公寓，地产开发商也是可以做到的，但是租金差更多的在于维持生计，如果要想实现突破，必须要有创新型的业务，很多品牌公寓在这方面有着自己的天然优势。我们认为未来行业更多的是一种合作的模式，而不是吞并的模式。

　　未来哪一类城市更有值得投入？

　　魔方生活服务集团CEO柳佳表示："如果要对这个行业进行分类，其实我们就是住宿业。魔方偏向于做整栋楼的集中式长租，入驻了近20座城市，从客户需求上看，还是北京、上海、深圳的需求量最大，收益情况相对较好。此外还有广州和杭州，以及中西部的重镇，比如成都，需求非常旺盛。供给量也非常大，属于供需两旺的城市。除此之外，人口流入量比较大的二线城市也有很多机会。"

　　世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟指出，房价收入比在15倍内的城市不值得考虑。"因为这类城市的人都在攒钱买房，租赁的时间可能只有一两年。从被动式租赁到主动式租赁是需要时间的，第一是房价得往上涨，第二是和消费升级配套的服务升级，否则和二房东没有什么区别。我们的使命是让居住更美好，在条件还没有达到的城市先占领地盘，未来房价收入比超过15倍以后，肯定是有人愿意付更高的租金的，当然这还有很长一段路要走，城市厚度不够，租金上不去，迁移需要一点时间，虽然不买房，但是也有享受有乐趣、有品质的生活的需求，各个品牌共同发展，才能形成主流行业。"甘伟表示，目前世联红璞公寓已经在接近30座城市布点。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理 甘伟

　　甘伟还表示，"我认为公寓是服务业，看的是服务的目标人群，To B和To C是两套不同的做法，To C的白领公寓我们已经布局了20多个城市，城市的量不比魔方少，北上深是目前的市场高地，我们进入的不多，实际上红璞主要的战略是聚焦强二线城市，广州杭州武汉成都郑州等。租公寓的人大概分两类，一类是被动式租赁，一类是主动式租赁，被动式租赁因为住的时间短，不管品质，只管性价比，是过渡的形态。主动式租赁注重的是品质、品牌和服务，核心城市主动式租赁较多，人群庞大，一房一厅可以租一万块元以上，但是中国的大部分城市可能做不到，因此我们去了很多二线城市，每月的租金在一千元左右，他们比较不讲究品牌。"

　　罗军表示，他不同意"非标住宿"这个词，"标准的酒店以外，关于大住宿的新的运营或者是商业模型，我们都在去摸索，未来回过头来看才能得出结论，但是今天看这个行业好像问题重重，我个人的判断是，到今天为止，标准的酒店业以外的住宿业，其实还没有真正地摸出路子。以新加坡举例，他们针对的主要是学生市场，他们步入社会之初也需要租房，在比较成熟的市场，能买得起房的人没必要租房，阶级是比较分明的。我们现在处于振荡期和调整期，我认为应该多看多学，没有必要迅速去把规模做大，而相反来说，品牌是最重要的，尤其是这个产业，住客的体验最重要。有些企业还没把体验做好就开始讲连锁了，这样是容易出问题的。"

　　公寓行业政策虽不明朗，然而行业仍值得期待

　　目前国家对租赁行业有一定的打击，北京上海等地区都存在"清拆"现象，对此罗军表示："我们发现，其实片区化爆发的政府管理机构和租户之间的大的冲突并不多，具有区域性、片区性的，有一些我们可以称之为习惯性，比如说厦门、深圳等地区，最近主要集中在环保问题上。我认为，品牌公寓不是一间企业能够做成功的，并且你自己做成功也没什么用，无论是公寓还是短租，能够被消费者，被政府认可，企业越多，行业才会更健康。我认为政府的动作也会越来越频繁，不仅是在监管上，还会体现在科技上，到2020年很多技术都会被行业所应用，未来行业比的是效率，男怕入错行，女怕嫁错郎，选择了一个行业，看的就是效率和坚持。

　　全世界所有的政策都是落后于市场经济发展的，并不只是中国，拿网约车举例，中国在这方面的政策出台速度快于其他国家。其实不要把政策看得太重，而是看你在做的事情，行业的趋势，是不是有政府的支持，毫无疑问的是，国家肯定是支持行业的发展的。"

　　魔方在2016年下半年推出的新品牌九号楼公寓面向的是企业客户，可以归类为蓝领公寓，面向的是劳动密集型的企业，魔方生活服务集团CEO柳佳表示："比如酒店、餐饮、互联网销售人员等等，他们的租金承受能力在300到800之间一个床位，按床位出租，我们认为这在未来的长租领域非常有潜力。然而我们非常地孤单，一是因为产品较新，二是因为政策不明确。市场需求巨大，九号楼公寓发展不到一年，很多大家耳熟能详的知名大企业都来跟我们定制公寓，供不应求，且在政府打击群租房的背景下，专业化、规模化管理的宿舍类的产品未来能帮助政府解决群租问题，解决低收入人群住宿问题，这也是一个民生问题。社会的稳定首先是基层老百姓的稳定，因为基层人群巨大，更容易产生社会问题，而这些都是政府所关心的。我们做企业，需要根据整个社会的发展，根据市场的需求去设计或者去定位我们的产品。"柳佳表示，九号公寓目前占集团战略的20%左右，未来可能会上升至30%甚至更高。

　　一个成功的市场模式是很容易被复制的，YOU+联合创始人刘昕认为这是无法避免的。"既然你想做行业的品牌第一，就有义务和责任去探索市场，保护市场，有责任和义务和小伙伴一起抱团取暖，把这个行业做大。至于最终能分得多少蛋糕，现在想还有点早，几个品牌的市场能有多大的量？当有国家政策扶持，引导资金进入这个行业的时候，人人才能分得蛋糕。"刘昕透露，目前YOU+的毛利率在30%左右，并表示，如果还停留在原来的"城中村"或"二房东"阶段，市场永远无法做大，有大的市场才有大的蛋糕可以分。

　　现场提问：公寓行业是战国时代，行业如何才能更好的规范化发展？

　　柳佳：欢迎加入公寓委员会，公寓委员会在和政府沟通，推进行业立法方面做出了很多的贡献，提交了各种行业报告，长租公寓的标准相信在不久的将来很快会出台。2016年公寓委员会与国家财税总局沟通，将公寓行业定义为服务业，通过了营改增政策，税收由11%降到6%，为整个行业和企业做出了贡献，

　　一句话寄语：

　　罗军：公寓产业真正的腾飞还没有到来，中国人口的流动性很大，这是短租市场的机会。公寓和短租市场的需求旺盛了才谈得上规范，才谈得上创新，希望行业发展会越来越好。

　　柳佳：众人拾柴火焰高，市场的前景非常好，也有很多企业在参与到行业的建设中，我们远未到竞争的地步，希望我们能够携手共进，把这个行业推向更高，更新的层次。

　　刘昕：公寓行业刚刚经过了种子期，正是一个非常好的阶段，希望所有的同仁能保护好这个行业，让这个蛋糕越做越大，让我们的未来越来越美好。

　　甘伟：行业的规则尚未建立，我们都是草莽，还不能叫英雄，未来还会不断涌现出更多的英雄和值得我们学习的榜样，让行业真正健康、有序地发展。

　　李瑞忠：希望公寓行业尽快得到规范化，无论是供应商还是运营商，更多的是需要自身的自律，让行业能得到有效的监管，同时健康地发展。

　　卜文凯：希望投资者能够把目光更多的转向长租公寓，产业的力量加上资本的力量，一定能助力长租公寓的崛起和腾飞，希望能早日看到长租公寓行业百花齐放，百家争鸣。

　　丁晓宇：我们一起经历了所有，共同抱团，一起努力，行业必将迎来曙光。

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