恺信黎芸桦:公寓需找对水库和粮仓 卖与租殊途同归

　　（讯）3月30 日，2017亚洲酒店论坛年会暨第十二届中国酒店星光奖颁奖典礼于上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大开幕。恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦在会上分享了公寓消费特点与部分行业数据。

　　三维度看清公寓市场

　　为什么公寓市场备受青睐？黎芸桦表示，三个维度有助我们看清公寓行业概况。从行业成熟度看，相对于积淀已久的酒店业，公寓还是 "小学生"。公寓只是在众多的非标准住宿中，专注旅居的个性化长租产品。从市场角度看，相对西方国家较高的租房比，国内只有10%的人口选择租房，但由于人口基数大，国内租房市场蓝海巨大。并且随着社会发展，这个市场还将继续扩大。从行业收益角度看，恺信的寓海研究院数据显示，近年来，酒店行业的房价、收益率涨跌幅几乎为个位数，而公寓行业的相应数字则接近10%。以恺信为例，过去三年中，每年业绩增长80%，营业额与利润率增长则接近100%。

　　正外部性带动周边经济

　　在过去，房地产的标配往往是酒店，一个地块必须搭配一定数量的酒店。黎芸桦指出，如今，酒店这个指标已逐渐被公寓所替代。因此公寓的机构房源，即自持性房源，还有至少一倍的增长空间。与途家关注碎片化私人房源的模式不同，恺信更加关注这类机构房源。此外，公寓市场的野蛮生长，带来了市场的全面更新，同时也可以拉动地块中商场等其他部分的消费，具有积极的正外部性。

　　房源"卖"与"租"将殊途同归

　　在房地产市场的"上半场"中，无论是媒体的掩盖还是消费者的自欺，我国的房屋租赁需求其实被大大低估了。而在"下半场"中，媒体、运营商、地产商共同激发了国内租房需求。在中国，租赁房的比例远没有达到应有数值，许多业主宁卖不租，但在黎芸桦看来是殊途同归，通过各种商业途径，租赁房比例最终将达到30%甚至50%。

恺信亚洲管理集团执行董事 黎芸桦

　　公寓产品不是太多 而是太少

　　黎芸桦在现场分享了一些公寓市场的消费数据。目前，公寓有90%的租客入住远超200天，大大高于酒店。在2015年前，租住公寓的还多是公款消费的外派高管，或公司客户。而近期，80后、90后们开始发力，这个市场将越来越年轻化。不同地区、不同层次的公寓市场特点也不同，因此公寓应该根据不同细分市场提供不同产品线。"一杆子"是打不出好收益的，现在的公寓市场不是产品太多，而是产品太少，黎芸桦建议从业者应该静下心研究市场偏好，通过市场数据为消费者量身定做产品。

　　黎芸桦坦白，公寓行业很多地方还不专业，但只要试对了地方，找对了"水库"和"粮仓"，也能逐渐摸索出未来的发展方向。目前，行业标准处于缺失状态，亟待规范，但所有的问题都将在未来的一两年中得到解决。黎芸桦相信公寓市场非常年轻，却也因此充满智慧与活力，未来将拥有更大的舞台。