公寓经营如何拥抱多样化房源供给？

　　(迈点公寓讯)9月18日，由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的《2016困惑与机遇•中国长租公寓发展峰会》在北京大学中关新园科学报告厅举行。

　　在本次会议上，乐乎城市青年社区CEO、创始人罗意做了题为"公寓经营如何拥抱多样化房源供给"的演讲。他表示，在"商改住"政策的影响下，公寓物业选址需要新思路，除了民居、厂房外，商场、众创空间等形式的商业场所都可以纳入公寓选址的范围。太过单一的房源选择，会使行业的精力过于聚集于选址，而多样化的房源供给不仅可以扩大房源，也容易形成更多样的风格。

乐乎城市青年社区CEO、创始人罗意

　　以下为现场速记文字实录--

　　罗意：我今天聊的问题，是回答了行业内的一个困惑。做公寓各种难，最难的是房源选取，我们乐乎作为一个轻资产托管机构，CBD就不跟王总(新派公寓CEO王戈宏)争了，确实也没法争。

　　我们目前管理和即将管理的房源面积是35万平米左右。

　　首先，我本人为什么要讲这个事情，因为我确实是一个没有什么背景的人，我说刘兵总做这种高端的服务和他的气质是很符合，我也找到了自己的定位。我来自于四川的乡村，干高端还是比较吃力的，我走的是土生土长的打法。我是2007年大学毕业就进了这一行，只是大家为了显得乐乎的历史很长，说创始人2007年就进入了……也有近十年的经历了。乐乎的营销部门说我们有近十年的资深从业经验，其实前些年都是被很多媒体和投资人不齿的、龌龊的二房东的经历。

　　第二，我们做城中村的项目、厂房的改造，包括群租房、地下室等，到后来我们自己告诉自己，我们做的是白领公寓，现在又赶时髦叫城市青年社区。

　　第三，我大多数时候都是在谈生意，我可能不是一个好的CEO，很难看到这个行业未来10-20年发展的可能性，但是我可能确实算是一个相对合格的商务经理，谈生意还是可以的。

　　第四，我们作为一个托管方，乐乎为我们的甲方提供钱、项目、运营服务。现在签的30个项目，是从几百个项目中优选确定下来的。上海我没怎么去过，其他的地方我也不太懂，所以我只讲北京本地的地方，我的嗓门比较大，也比较实诚，所以跟大家讲一些实在的东西。

　　我讲一讲如果不是定位成王戈宏这样中高端的项目，我们可以有哪些生存方式?

　　我觉得在北京几乎所有的公寓品牌商，进来都是要伤要打的，现在基本上都安静了，为什么呢?找房子真的很难，北京的房子我们叫作"没有租不去的房子，只有租不去的价格"。我们的异业-酒店跟我们竞争，我们的同行跟我们竞争，几乎每个项目都有公寓从业者的身影。一旦听说过新派的目标物业，YOU+的目标物业的，乐乎转身就走，因为我们做不赢。

　　我们是怎么来做这个事情的呢?我觉得目前的房源风险分两个方面：第一个是整不动，第二个是整得太快。我们投资拿得比较早的，以持资产为主的公寓品牌运营商，几乎都跟经济型酒店和商务酒店不一样，他们要求规划齐全;再就是裸奔，不管有没有手续、协议，只要领导一个暗示或者还能做，就可以上，很多老板挣了大钱。现在这种方式不好用了，在通州拆了很多的项目。

　　这两种方式都有风险，第一种风险就是等死，你找不到项目、报表做不正、没有规模、各种成本摊不下去，尽管招商团队一遍又一遍的增加人，挖了很多的牛人，实际上还是开发部出来的人，而且基本上都是在个位数徘徊。第二种方式就是开得很快，但是拆得也很快，然后各种纠纷也很多，所以说不做，其实是等死做，也可能是找死。我们行业还有没有出路，其实在座的很多老板是闷声发大财的。

　　我首先分享一下乐乎托管房源的类型和机会，托管的类型有哪些?但是托管完了之后，大家可能觉得有些剑走偏锋的成分在里面，但是总体风格可控。第一个项目是亚运村的项目，是非常正规的商用楼，乐乎的前身叫遇见home，2400平米，也是国企的楼，签的相对便宜。我们最近的"商改住"的项目-十里河建材城，除了没有本之外，其他所有的手续齐全，包括规划、众创空间能给的政策都能给到。第三个就是厂房改造项目，因为甲方是村集体，他能扛这个风险，我只是管理机构，这个项目我们正在做。还有产业园区的配套项目，如果你的品牌运营能力和品牌本身的导客能力足够强，实际上也是机会。我觉得年轻人不仅仅要住在CBD，因为我们的客户大部分也都是在两公里以内，也有他自己的一个客群。王戈宏做的是全北京青年人的生意，我们做的是次级的青年人的项目，这个也是有市场的。我们做的一个项目在大兴，是一个主导变压器开关的改造项目，我们改出来也很有格调，当时甲方租赁预期只有1800到2200元，现在也做到了2500元，几乎就是黄村本地的上班族，这也是一个项目。

　　还有开发商的托管项目，很多开发商以科技的名义、文创的名义拿了很多小产权房的店。高碑店是重灾区，以前以科技之名，卖50年使用权。现在要借众创空间和不动产资产管理的名义持有，包括现在石景山也有一个同类的项目。

　　第三，接下来就是政府主导下的创业广场，以创业之名，实际在盘活没有本的集体所有地，这也是没有拆迁风险的，政府以双创之名拿掉这样的物业，拿到市场上进行运作，我们一起跟他们玩。

　　还有政府的回迁房项目，也是因为历史的原因，村民要上楼，然后北京市政府就得给指标，让村里自己去建，建了大部分是给村民，少部分是村民自己运营，拿到本是需要过程、需要周期的，有政府出来背书，纯粹的招投标流程，这种项目也是安全的。

　　还有酒店的改造项目，我觉得机会还没有到，但是再等等，还会有更多的酒店出来。其实目前很多酒店运营效率已经赶不上长租公寓的运营效率了，因为运营成本在提高。这一类在乐乎的案例当中，也是有的。还有联合自建项目，我们以后跟村集体以及国企，他们有指标，他们还有权力，我们引入金融的手段，引入运营的价值，一起开发。不仅说开发商可以往运营的环节去探，公寓运营商一旦具有专业化的能力，能把资产做出价值之后，我们借助金融的手段，往上走的可能也是存在的，尤其是跟中小型开发商去做联合，跟村乡一级的集体和国企去进行合作，如果有运营能力，这实际上也是一个方向。

　　乐乎还收了很多旧改公寓项目，以前就是公寓，位置也很好，很多国企的生意在其中，都知道拆不了，也算是非常优质的资产。但是以前可能没有运营出价值、效率，我们去了之后做一个联合，把金融的手段带进去。我觉得这也是我们做出的一些案例。

　　最后我要讲一讲我个人认为这种小的公寓机会在什么地方?我们很难有高大上的政府资源，我们很难有真正大体量的金融资金的支持，我个人认为可能来自于以下几个方面，但是我自己也有一点没有弄透，对于北京西边的资源我们没有，西边在座的老板如果有类似的资源，我们非常感兴趣，我们非常想进西边去试一试。

　　一、中小型公寓6大机会

　　第一是乡村集体所有的小产权房源的盘活转正，盘活转正不能留在我们手里，留在我们手上就是风险，南边的花乡，北边的昌平，这些多集体小产权房是集体要转正的，要跟政府去做联合，这是非常大的机会，也是公寓运营商可能存在的一个价值非常大的洼地。

　　第二是酒店倒闭潮带来的新房源入市，但当下时机并不成熟，还需等待，我觉得还要等一年到一年半的样子，酒店我们谈的项目不下十个，但真正拿到手的，也是数得出来的，多数不行。他们的预期非常高，他们希望去做商业楼、创客。压在公寓运营商头上最大的压力是创客，创客也做小产权，酒店的机会一定会出现的，但是我们还需要等时间。

　　第三是产业园区的配套项目，最后是利用双创之名，公寓谈完了，能不能套上一个双创。包括在亦庄、石景山、昌平，这种园区配套你对你的运营能力有信心，我觉得在北京，也是一个很好的机会。而且在园区里面这些人群的素质，和我们本身服务的对象是相符的，不见得他不做CBD，他的素质就低，有的也是从国外回来的优质人才。在石景山区我们看到了好几个项目，实际上就符合这一类的定位，而且房子的品质确实非常好。

　　第四是大量北京产业园，科创和文创、退潮入市的办公用房，重点关注朝阳传媒产业地带，我们要努力去接触。然后我们要等，他们消化不了那么多，实际上资产价值本身并不高。

　　第五是人口缩减政策引发的零售商场的改造机会，大家找项目首先找的是古玩城、红木家具城。在十里河、大红门这一带，区位不差，但是要求你有综合能力。如果只是有公寓运营能力，这些项目多数吃不下，大多数在3-5万平米，基本上要结合一部分的商铺，加上一部分的众创，以公寓为主体，这样的方式能把这些综合性物业盘活，而且这些物业都不贵，有可能降到2元钱左右，而且2元钱是主体，合同期基本上都能到10年往上。现在这些项目尽管是没有本，但是几乎后面都有政府的政策支撑，我觉得这对北京的公寓从业者来说，是一个非常好的机会。

　　第六，伴随着北京轨道交通的延伸，可选择的房源肯定会增加，尽管目前有房源荒，都是公寓运营商苦练运营能力，房子是一定会有的。同时，关于卫星城的机会，我们也在看一些燕郊和房山的项目，不见得到燕郊和房山，青年社区就没有机会，它有它的逻辑，你只是要问你作为运营商是否在简单的物理基础上创造了虚拟价值，如果是的，并且价差能做到，燕郊拿一个项目，拿500，能租到1000，这个商业逻辑就成立了。

　　这是从我的个人从业经验以及我在一线的工作来看，我觉得这可能是六个方面的机会。

　　二、公寓风险屏蔽5大办法

　　最后还要说一下，我认为的风险屏蔽的土办法，我没有经过论证，就是个人的感觉。

　　第一，不管什么样的物业，出租的链条是要非常清晰的。谁租给谁，是否允许层层转租，这个是绕不过去的问题。

　　第二，拆迁必须要有赔偿。有一种方式不用赔偿，你确实是轻资产在管，你给的赔偿足够覆盖你可能带来的风险。

　　第三，尽量不要贪心，不要追求特别暴利的东西。前几年因为很多公寓运营商想各种办法去做，扩自己的边界去干，包括包起来自己干，现在的环境跟以前的环境，真的不一样了，不能再这么玩了，特别暴利的项目，在你的资产配置当中，要控制比例，不要全部都是这种。

　　第四，能风险分担就不要吃独食。把不同的环节控制在不同人的手上，这是比较好的方式。

　　第五，抱大腿，尽量找穿鞋的玩。纯二房东我们基本上不玩，有些项目略有瑕疵，但是我要评估各个环节成本是多少，比如说村集体、乡集体、国企和产业园区。在这种情况下，有一些小产权的项目，是可以去尝试的，如果真的全部只做商业地产，我们真的没有机会。

　　昨天在做这个PPT的时候，收集了我爱我家副总裁胡景晖一个说法--房客不太关注你房子产权属性，关注的是你的产品、服务，包括性价比，如果在北京想胜出，确实需要好好去琢磨这个市场。最后我有一个提醒，关于关系的规划，不要为了一年挣一两百万拿自己的身家性命去赌，时代真的变了。