不吐不快!公寓行业有哪些酸、甜、苦、辣?

　　(迈点公寓讯 王会会)服务式公寓、短租公寓哪家强?集中式长租公寓与分散式长租公寓路在何方?"公寓"作为被急速追捧的住宿业态之一，近几年似乎已经呈现出一种近乎疯狂的发展状态，有真材实料的能够在一年时间扩张至几十个城、有真才实学的能够在短时间内打造独具人情味的"场景式"公寓、更甚有真性情的不管"粮草"是否备足，也开始了这一场硬仗!

(图)大会现场

　　4月21日，由迈点研究院(MTA)、主办，港中旅酒店有限公司、最佳东方、迈点数云、迈居以及迈点聚协办的"2016年度最具影响力公寓品牌颁奖盛典"在北京维景国际大酒店隆重举办。

　　作为公寓行业的年度荣耀盛会之一，本次盛典荟聚了200多位知名公寓企业领袖及行业精英，80多位业内外投资人和业主，以及近100家主流权威媒体高管鉴临现场。此外，海尔、乐璟服务式公寓、臻爱逸家酒店公寓、恺信亚洲管理集团、青客公寓、魔方(中国)生活服务集团、铂顿国际公寓、别样红、芝麻云锁等作为合作伙伴，也一同参与和见证。

(图)嘉宾剪彩

　　三大圆桌论坛可谓是本场大会的最大亮点，围绕着"政策壁垒分析"、"经营理念洞察"、"未来发展预判"等问题，大佬们现场发言和集中思辨。途家网罗军的睿智、魔方公寓柳佳与YOU+社区刘昕的"抱团"、优客逸家刘翔和青客金光杰的争辩，给这场会议增添了不少感动和趣味。无论是以何种形式进行、何种内容呈现、何种情感交织，公寓品牌领袖们都在竭尽全力，分享自己的经营心得。在他们心中，既有辛酸、苦痛，也有甜蜜、快乐，还有火辣辣的激情，都在4月21日，吐露无遗。

　　发展前提：说起政策，一肚子苦水向谁说?

　　却有人稳若泰山，运筹帷幄!

　　从事公寓事业是一件很苦逼的事，看似光鲜亮丽的外表之下，实际隐藏着一个"苦逼"的活。当"品牌公寓"正在将行业引向更好道路的时候，却一不留神被不合规矩的"个体公寓"给殃及到了，那真是眼泪往肚子里咽，有理说不清。因为一家公寓的不合法经营，殃及整个区域甚至全国的品牌公寓发展，是政府规则有待调整?还是品牌公寓自身的游戏规则需要改变?

(图)52团租创始人徐再军

　　52团租创始人徐再军先生认为，当这个行业还没有明确法规政策的时候，何来政策瓶颈?"但是，当有一天政策突然下达的时候，我们又感到手足无措，因为政府下达的政策标准与品牌公寓实际的经营状况不是很吻合。政府在不是很清晰了解这个行业的时候，其法律法规也很难真正落到实处。"

(图)大象公寓创始人吴锦飞

　　大象公寓创始人吴锦飞先生坦言，之前北京在强拆"N+1"公寓，其旗下品牌公寓也受到了波及，"不管你的运营理念做到如何标准，如何符合规范，政府只认'N+1'不合法必须拆这个理。"就当前实际情况来看，政府颁布的法规政策与品牌公寓的运营理念之间还存在较大隔阂。

(图)美丽屋CEO韩光

　　美丽屋CEO韩光先生表示，城门失火、殃及池鱼。"对于分散式影响最深的应该是消防安全问题。"在美丽屋之前北京项目开展的时候，他们有过尝试"N+1"模式，但受到了一些阻碍。政府主打的矛头应该是对准那些违法中介，但是发文一旦出台，最终执行下去的结果就变成了"人人平等"。

(图)优客逸家创始人刘翔

　　优客逸家创始人刘翔先生表示，顺势而为、多方共赢。"当你考虑的事情比政府还多的时候，那就不需要担心政策壁垒了，因为政府是为人民服务的。"优客逸家都是站在客户的角度去考虑，每一个房间都按照严格的标准进行执行，做好消防安全、居住体验等层面的打造。但是，在实际经营的过程中，优客逸家也遇到过正规公寓被强制拆迁的事情。

(图)青客创始人兼CEO金光杰

　　青客创始人兼CEO金光杰先生提出了截然不同的观点，他认为目前并无所谓的"政策瓶颈"。他认为，认真做好自己的事情，符合租客切身利益，不碰"雷区"，就会安全。面对众多品牌的"苦衷"，在其看来，在公寓政策层面，一定要坚持做好两件事：第一是合法登记，第二是救济手段。"要尽量避免用行政手段来做这件事，而是要通过法律的途径，用高额的、惩罚性赔偿来解决问题。"

(图)58品牌公寓馆负责人魏欣

　　58品牌公寓馆负责人魏欣女士表示，58品牌公寓馆作为一个行业平台，会坚持真房源，给公寓企业一个透明、公正的竞争平台。

　　中坚力量：空间因人而美，运营思路如何变化?

　　赚钱机会也存在多样性!

　　公寓品牌一旦起身，就面临着盈利难题。为什么有的公寓品牌能够一年融资千万，扩张几十个城市，合作大量客户?为什么有的品牌却冷冷清清，出租率不足50%，难解温饱问题?低成本高效运营与高成本低效运营背后的本质，终究是什么?有无道理可言?

(图)窝趣CEO刘辉

　　窝趣CEO刘辉先生认为，增加产品溢价，可以让客户自愿掏腰包。"从成立之日起，我们就立志于提升消费者居住体验，打造场景式服务，通过产品升级提高溢价能力，这是窝趣的经营本质。"

(图)未来域创始人王宇

　　未来域创始人王宇先生认为，经营方向要与时俱进，时刻探索新路径。"未来域一开始是将公寓作为一个切入口，提供青年居住居所;后来专注于资产管理专家，为更多资产持有者提供服务，为更多城市租客提供居住空间;现阶段，我们有了新的运营思路，专注于城市青年中产阶级各个年龄段的场景化生活需求，为他们提供各个阶段的服务。"目前，市场仍处于快速发展期，后面市场将慢慢处于饱和，窗口会渐渐缩减，如何赚钱每家都有不同的玩法，前期不赚钱不代表未来不赚钱，要看自身的品牌定位。

(图)寓米集团创始人张晚华

　　寓米集团创始人张晚华先生认为，短租公寓要更加注重场景的打造。"寓米面对B端用户和C端用户，建立了一套属于自己的经营体系，这套体系我们孵化了一些特色产品。"目前，寓米正处于扩大规模期，用户体验建立在住宿体验感之上，住宿之外的东西现阶段不会涉及。

(图)一呆集团有限公司COO刘平

　　一呆集团有限公司COO刘平女士表示，一呆的理念是高端、度假、家庭，提高国民度假水平。"我们能解决物业的痛点，提升其价值。在场景化服务方面，帮助业主方进行金融服务，让他们再次赚钱。对于地产方，则增加他们的售房渠道，提升其去库存的速度。"

(图)保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏

　　保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏先生表示，"组合拳"出击，先B端后C端。"保利是地产出身，手中拥有较多的资源，能够打造强大的产品链。不仅仅是出租公寓，这样赚钱非常难，我们会打造上下游的一站式组合经营方式，融入更多的赚钱机会。在此之前，先打造好自己的产品，然后才能更好的服务客户。"

　　无论是长租、短租公寓、地产集团还是经营平台，都有各自的经营特点，但是万变不离其宗，他们都没能离开"人"这个中心点，所有的产品和服务都是为了给租客一个更好的居住体验，在此基础上进行千变万化的创新，因为只有租客认可，才是一个品牌长久发展的本真。

　　预见未来：品牌应该如何投资与升级?

　　探索先知，品牌又将何去何从?

　　目前，集中式长租公寓多立足于北上广深等一线城市，并且渐渐在往二线城市延伸发展。在不就的将来，哪些城市会成为公寓的发力点?2016年是公寓发展快速并且"盲目"不理性的一年，很多地产商、传统酒店、传统中介以及拥有一定经验的创业者纷纷加入这个行业，但是谁将成为未来的赢家?谁才是市场主流的消费产品?未来的发展看似扑朔迷离，品牌公寓该何去何从?让我们来看看大佬们都有哪些大招!

(图)途家网创始人兼CEO罗军

　　途家网创始人兼CEO罗军先生认为，未来行业里面会分为3种类型，第一种是偏中介业务型的，有很多中间业务会走到这里，他们的DNA决定了他们的产品属性;第二种是偏品牌业务型的，属于一个传统的企业;第三种是偏碎片化的，接下来的时代，最有机会的是偏碎片化的时代。过渡性住宿会是一个很大的市场。

　　"此外，我坚信未来政府的力量会越来越强大，市场上的科技力量也会不断加强。到了市场已经高度成熟的时候，我们比什么?比效率!"罗军坦言!

(图)魔方生活服务集团CEO柳佳

　　魔方生活服务集团CEO柳佳女士认为，身处于住宿业态之中，不管是长租还是短租，我们都是其中的一份子。目前以魔方为例，北京、上海、深圳三个城市对于整栋的集中式比较容易运营，另外广州、杭州以及成都都是很有发展机遇的城市。而一些流动人口较多的城市，也是可以进入的。"其实公寓竞争到最后，就是资金和效率的问题。资金能保证你持续的发展，运营效率能够使你快速盈利，使资本获得最后的回报。"她预言，未来行业当中还是会发生一些整合、并购的事情。

　　此外，专业化、规模化管理的宿舍类产品，未来会成为帮助政府解决低收入人群住宿问题的一个很好的方案，也是一个解决民生的问题。

(图)YOU+社区联合创始人刘昕

　　YOU+社区联合创始人刘昕先生认为，目前公寓行业存在3个维度的分析。"首先是偏地产性质的，比如万科、世联行，他们带着先天的优势和基因;第二个是传统做公寓的，赚取中间差价;第三个是做社群的，这个是YOU+比较擅长的，我们擅长发挥联动作用，聊的是如何让'人'创造更大的价值。"

　　在其看来，行业还处于一个种子期，不必纠结于一城一池的扩张，应该先修炼好内功，保证良好的现金流，才是最关键的。公寓行业的需求量非常高，目前还没有形成品牌效应和规模效应。但是，在未来5-10年的时间里，一定会像当年的地产、酒店行业一样，迎来一个蓬勃发展期。当市场足够大的时候，每一块"小蛋糕"都足够大。

(图)世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟

　　世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟先生表示，租公寓的人大概分两类，一类是被动式租赁，一类是主动式租赁，被动式租赁因为住的时间短，不管品质，只管性价比，是过渡的形态。主动式租赁注重的是品质、品牌和服务，核心城市主动式租赁较多，人群庞大。

　　他认为，房价收入比在15倍内的城市不值得考虑。"因为这类城市的人都在攒钱买房，租赁的时间可能只有一两年。从被动式租赁到主动式租赁是需要时间的，第一是房价得往上涨，第二是和消费升级配套的服务升级，否则和二房东没有什么区别。"

(图)绿地国际酒店集团常务副总经理李瑞忠

　　绿地国际酒店集团常务副总经理李瑞忠先生表示，术业有专攻，专业的人做专业的事，是耗费大量的资金和人力打造团队，还是和成熟的公司一起合作，哪一个更高效，需要地产商去斟酌，风险需要评估。

　　"做房地产，说直接一点，就是拿块地，建造再销售。而管理属于运营板块，是一个人员密集型、重投资、轻回报的行业。传统房地产行业进入了后期的管理，比如绿地旗下的四家物业公司，所做的是大物业的概念，还没有进到入室服务的阶段。"

(图)国泰君安地产分析师卜文凯

　　国泰君安地产分析师卜文凯先生重点分析了地产公司和公寓的一些关系链。"地产公司纷纷进入公寓行业，是因为其发展遇到了瓶颈，因此会储备一些多元化的地产项目。长租公寓这个行业要做起来，资金端、资产端和运营端三者缺一不可，这也是地产商进入公寓领域拥有先天优势的原因。如果仅靠租金差或收取租金来做长租公寓，地产开发商是可以做到的。但是，租金差只能维持生计，如果要想实现突破，必须有创新型的业务，因此很多公寓品牌都有自己的天然优势。"

　　在其看来，未来公寓行业更多的是一种合作的模式，而不是吞并的模式。

　　2016年的公寓品牌疯狂过，2017年公寓品牌又迎来了一个未知之年。柳佳说，"众人拾柴火焰高"，各大品牌公寓不怕现阶段碰到的发展难题，政策壁垒也好、物业瓶颈也罢，行业人士抱团发展，通过自身的努力去证明品牌的合规合法;通过不断交流与学习，来打造更好的产品、提高收益;通过不断钻研与学习，就能迎接一个更加美好的未来!

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