新派、自如和魔方融资行为背后的危机是什么?

　　(迈点公寓讯 郭德荣)近日，深交所固定收益信息平台网站显示，"新派公寓权益型房托资产支持专项计划"已于2017年10月11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。

　　据悉，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是今年行业里第三起借助证券化模式的融资行为。与自如和魔方的租约证券化不同，自持物业的新派公寓操作模式或将更有利于为后续长租公寓REITs产品的发行提供借鉴。

　　什么是ABS?什么又是REITs?

　　ABS的全称是Asset-backed Securities，中文译为"资产证券化"，是一种现今非常流行的融资性金融工具。资产证券化的实质是将个人、企业甚至是一个项目在未来能够取得的现金的权利在当下进行"贴现"，使当下能够获得最大限度的现金。

　　理论上来讲，债权(如企业收取的你归还的信用卡贷款、房贷等)、未来收益权(未来某个项目的收益)、租金(房租、地租等各种租赁费)等任何可以在未来产生现金流量的权利，都可以进行资产证券化融资。

　　早在今年1月10日，魔方公寓便宣布设立"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"，募集资金总额为3.5亿元，这也是行业内中国ABS发行史上首单公寓行业资产证券化产品。8月15日，自如以资产服务机构身份的成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS，首期发行规模5亿元。这两大品牌使用的便是租金在未来有可能产生的现今流量，并在前期进行"贴现"。

　　和绝大多数公寓品牌租赁物业的情况不同，新派公寓与其投资机构赛富投资基金联合发起的赛富不动产基金，则是通过直接收购核心区域的70年住宅产权物业，然后再对其进行改造成为品牌公寓，长期持有并运营。这种模式体现的价值不仅是租金，还包含物业持有的升值机会。因此，门槛更高的REITs模式，成为其尝试的方式之一。

　　REITs全称是Real Estate Investment Trusts，中文译为"房地产投资信托基金"，是房地产证券化的一种重要手段。2013年在港上市的开元REITs，以及众多国际酒店集团背后的投资方如黑石、凯德等，就是采用类似的方式来进行资本化运作。

　　REITs的魅力在于：通过资金的"集合"，能够为中小投资者提供了投资利润丰厚的房地产业的机会;同时，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权也可以转让，具有较好的变现性。

　　相比ABS，REITs的规模更大，参与群体少，风险也在可控范围之内。新派公寓项目的成功落地，标志着在顺应供应侧改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化"破冰"式的创新尝试。

　　融资渠道已开 长租公寓未来可期?

　　长租公寓"短期盈利难"的论断早已在行业内形成共识，租金成本高、收益低，租后服务的衍生价值还未完全体现，摆在公寓经营者面前的运营压力不难想象。

　　而今，众多公寓企业方都在想方设法提高自身的运营管理能力，也提出了很多解决方案，怎奈效果无法在短期内显现。于是，在打好内部"根基"的同时，寻求外部资本的输血，就成为了品牌经营的关键一步。

　　1月，魔飞公寓宣布获建业集团千万元战略投资;

　　3月，麦家公寓宣布完成数千万人民币A轮融资;

　　5月，安心公寓宣布完成B轮&B+轮融资，乐乎城市青年社区宣布引入复星地产战略投资;

　　6月，未来域宣布获新光集团2亿元B轮融资，蛋壳公寓宣布完成超亿元人民币的A+轮融资;

　　7月，城家公寓宣布获5000万美元Pre-A轮融资;

　　8月，窝趣宣布获58同城领投的Pre-A轮战略投资5000万元;

　　9月，爱上租宣布完成由顾家集团与远致富联合领投的3亿股权B轮融资;

　　10月，UCNEST优辰公寓宣布已完成1500万元Pre-A轮融资。

　　时间越往后走，融资的声音就越多，这也说明了行业内的"跑马圈地"在加快。与一线公寓品牌已经进行到C轮、D轮不同，二线品牌的融资才刚刚开始，机会市场还在，挑战"老大们"也不是没有可能。

　　尽管在政策支持下，多样化的融资渠道为大多数品牌解决了"口粮"问题，但这并不意味着他们就是绝对安全的。因为，真正的"狼"还在后面。

　　TOP30房企中1/3已进入 它们想干嘛?

　　在国家提倡"房子是用来住的"的主导思想下，房企只靠原有的房屋售卖模式，将会形成比较大的瓶颈。而今，越来越多的房企开始深度布局长短租公寓版块，为接下来的自持物业做运营储备。

　　碧桂园内部确认，首个长租公寓今年底将在上海亮相;

　　万科董事会主席、CEO郁亮表示，长租公寓已被列为万科的"拓展业务"之一;

　　龙湖集团CEO邵明晓表示，将全力投入冠寓业务，预计三年将达10亿;

　　旭辉领寓CEO张爱华表示，希望五年总规模达到20万间、行业前五，完成国际化布局，同时实现IPO上市。

　　每天滚动的不只是大牌房企先后布局长租公寓的消息，还有大批初创公寓品牌的人才也纷纷高薪跳槽至房企巨头。据笔者微信朋友圈不完全统计，初创品牌公寓的中高端人才有60%来自于酒店等住宿企业，而房企集团旗下的公寓事业部则有80%的中高端人才来自于初创品牌公寓。YOU+创始人刘洋曾私底下开玩笑说，他们已成为公寓行业的"黄埔军校"，培养了大量的优质人才输送到各大品牌。

　　物业越来越稀有，人才越来越抢手，回报率仅1-2%，这样的市场情况还能僵持多久?目前可以肯定的是，政策引导下的"租售并举"使得未来一线城市房屋租赁市场被进一步激活，存量房的利用率也得到提升。链家研究院曾预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

　 一面是融资的好消息，一面是盈利难的叫屈。在笔者看来，融资解决的只是生存问题，拿到钱的可以再活一段时间，没拿到钱的或许接下来将被收购或整合。然而，要活得更好，并活出精彩，新派公寓这样一个"行业另类"，或许将是不错的范本，你觉得呢?