中国长租公寓资产证券化的“春天”终于来了!
(迈点公寓讯 郭德荣)中国长租公寓资产证券化的 "春天"终于来了，你是不是也有同样的感觉?
魔方公寓、自如抢单ABS，新派公寓、保利地产发行REITs，阿里巴巴、京东中标租赁平台，还有持续了一年多的各大品牌融资新闻，让长租公寓再次成为社会关注的焦点。
如果说三年前突然火起来的长租公寓，是缘于雷军因个人情怀1亿元投资YOU+社区;那么三年后行业的火爆，则是资产证券化风口来临所带给大家的盈利希望!
2017年的长租公寓，只有2个关键词：一个是融资，一个是盈利。尽管各家品牌讲的故事都很美，但现实却很骨感。如果我们将品类再细分一下，或许可以看出更多的端倪。
集中式长租公寓品牌的规模效应在哪?
南京的未来域宣布获得新光集团2亿元B轮融资，广州的铂涛集团旗下品牌窝趣则获得58同城领投的Pre-A轮战略投资5000万元，接下来他们的重点之一都是扩大市场份额。
长沙的置青春做回了"老本行"-互联网家居整装，企鹅村、蜗居、咖啡猫、筑梦居、摩居、青桔、GO窝、新起点、启航等一批鲜在媒体曝光的区域性长租公寓品牌，其未来则不得而知。
YOU+社区发展至今仅在8个城市开业了21家门店;魔方公寓旗下3个品牌加起来的门店数也才100多家，靠资本输血的原创系公寓品牌发展速度要比想象中慢。
而地产系中，龙湖冠寓一年时间就布局了16个城市，万科泊寓更是将2017年的目标定到了10万间，未来3到5年更多的房企巨头将会加大市场的布局，10万间将是起步点。
2017年9月迈点品牌指数MBI集中式长租公寓榜单排名 前5中地产系占据3席
迈点研究院(MTA)认为：资本的力量正在加速行业的洗牌，而靠租金差带来的盈利空间则几乎不存在。尝试不同类型的融资方式来保持资本供血的活力，显得无比重要。
魔方公寓相关负责人表示，"国内公寓行业融资难、成本高仍然是现阶段的普遍现象。"ABS将是其造血的一个重要渠道。在未来，魔方公寓还将针对不同阶段的资产打包成证券化产品进行发行，提供适合公寓行业全生命周期的融资解决方案。
新派公寓创始人王戈宏也认为，公寓行业的融资能力将是一个核心能力，这个行业目前赚的租金是没办法做发展的，"接下来公寓将会是又一个烧钱的行业，会烧大钱。"
分散式长租公寓品牌的平台空间有多大?
集中式长租公寓原创系品牌面对的是房企巨头，分散式长租公寓原创系平台则要直面互联网大牛，看起来很美好的市场空间，实则暗流涌动。
爱上租宣布完成由顾家集团与远致富联合领投的3亿元B轮融资，其累计融资额达到了4.5亿元;华住酒店集团的城家公寓宣布Pre-A轮5000万元美金融资后，也开启了平台化路线;青客和优客逸家的房源加起来超过10万间，美丽屋、蛋壳在北京盘踞了很大一块市场。
而今，分散式长租公寓品牌的区域性优势开始显现，但这是否意味着他们就可以高枕无忧了呢?
2017年9月迈点品牌指数MBI分散式长租公寓榜单排名 榜首是自如友家
迈点研究院(MTA)认为：分散式长租公寓需要的能力值很多，比如产品、品牌、市场、销售，每一个环节都需要处于满血状态。百万房源考验的不仅是运营较量，更是资本赌局。
我爱我家因被昆百大A收购而成功实现曲线上市，链家则完成百度、腾讯战略参投的60亿元B轮融资，两大主流租赁平台的日子看起来是活得越来越有光彩。
早早转型的蘑菇租房自从与蚂蚁金服深度合作后，已成功落户全国15座城市，提供150万套房源，并在全力实现"让天下没有难做的公寓"。
显然，在资本造血功能上，房产中介系要提前一步，而"傍大款"似乎是一种比较聪明的经营模式。但这一切，随着互联网巨头的加入，将会出现更多变数。
支付宝10月宣布在8个城市上线"租房"平台，实现付一押零、信用租房的模式;中国银联则与沈阳和武汉两地的房产部门签署协议，共建住房租赁金融综合服务平台;京东成为北京住房租赁市场的支持平台，也拿到了进军住房租赁市场的入场券。
互联网巨头天生自带平台优势，运营能力也是仁者见仁智者见智，住房租赁市场这块拥有两亿多客群的蛋糕显然他们不会放过。
也正是基于此，自如早早地进行了ABS发行，目前的老大并不代表永远的老大。自如CEO熊林更是直言，"未来的自如将通过强大的互联网及数据技术来加强底层资产的风控能力，向市场输出更多优质的租房类消费金融资产，做好消费金融的场景、客源及服务提供方。"
谁将最终决出长租公寓市场的一片天?
副总裁、众数信息总裁丁晓宇表示，资产证券化除去解决了最直接的公寓融资问题，还提供了另一种盈利模式。就目前行业已有的几种资产证券化产品，迈点研究院(MTA)做了一定的区分和指数推荐，希望可以给到更多公寓品牌及经营者参考。
1.物业资产型：保利地产
推荐指数：★★★★★
租赁住房REITs产品的广泛试点将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的"后顾之忧"、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。
2.品牌输出型：魔方公寓
推荐指数：★★★★
据悉，之前长租公寓的融资渠道往往都是P2P或高利贷平台，利率非常高，部分甚至高达15%。而ABS优先级的平均利率一般是低至年化5%，利息上少了许多。 "包租制度"下的轻资产公寓运营企业，通过不断扩展融资渠道，有利于资本市场投资者更了解长租公寓的经济模式与商业价值。
3. 物业运营型：新派公寓
推荐指数：★★★
与其他品牌公寓轻资产包租模式相比，其是典型"物业收购+持有运营"的重资产模式。而今，二房东模式的红利已经没有了，未来只有两条路可以走："一是品牌的输出，但其还需要时间的积淀;二是拥有重资产，REITs或将是一大突破。"另外，也要重点关注和房企的"重叠"，以及规模的复制。
4. 平台共享型：自如
推荐指数：★★
以未来租金收益作为底层资产的ABS产品与以租房分期消费贷款作为底层资产的ABS产品相比，在难度和创新上不可同日而语，后者需要更加成熟的信用风险识别能力和机制、更加精准高效的资产服务能力，以及配合更加精密完备的交易结构，最终用不用对于平台的能力值要求也比较高。
