恺信亚洲执行董事黎芸桦：轻资产公司如何分享资产红利

恺信亚洲执行董事 黎芸桦先生

(讯 方艺)2017年9月20日，第十届国际酒店及旅游业投资峰会在京举行。峰会上，恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦先生为我们分享了"轻资产公司如何分享资产红利"的主题演讲。

　　听完会上大佬、专家的发言后，黎芸桦先生认为，2018年或2019年，行业所有核心的地方在于：是不是资产增值，是不是从哪里赚钱，怎么抓住消费升级。而怎么抓住大数据、大时代，最终的核心问题是怎么赚钱。过去几年中，恺信亚洲作为一个比较有特点的企业，在中国非标住宿市场取得了一定的成绩。因而黎芸桦先生想与大家分享：公司怎么从重资产公司变成轻资产公司，轻资产公司又怎么去化解经常面临的问题。

　　三个核心：资产的增值、租赁的常态化、服务化

　　每天吃中饭时，大家都会在饭桌上讨论政府出台的政策：销售政策;租售政策。而且大家几乎每天都能看到这样的新闻：政府近来又变成了租赁，将来市场到底是怎么样?长租公寓会不会冲击到酒店市场?这都是大家在考虑的问题，中国的酒店业、公寓业，甚至民宿和旅游的所有核心的问题在于变成新兴的市场，而这个市场的三个核心是：资产的增值、租赁的常态化、服务化。

　　很多的酒店其实是作为金融的杠杆或者是资产在出现，有的酒店是在赚钱，有的酒店是回收期很长。当然现在有很多小老板、小投资商在快速赚钱，但大的发展商会去做酒店。为什么要做酒店呢?其实是因为资产的增值以及租赁的常态化。原先整个市场并没有常态化的产品出现，酒店就变成了市场快进、快出买卖的市场。但从1998年的房改后，大家发觉不管用什么野蛮手段或从事哪个方向的投资，都容易赚钱，当然随着越来越规范化，也越来越多人去做。可突然之间有人说，未来的30年将变成白银市场，在大家还是在做黄金梦的时候，所以这白银市场怎么去做?

　　租赁化的第一件事情，是如何把常态化、服务化做出来。将来的市场可能是在2018年或2019年，甚至更长远的未来，变成租赁的常态化，即租赁变成真正的行业或是所有的非标住宿全部会变成一个新的行业。这个行业的诞生就跟1998年房产一样，而且这个市场的容量非常大，可能是四万亿、五万亿，也有可能是54万+酒店、54万+公寓+上租赁式租房。

　　租赁化的第二件事情，租赁是什么东西。其实租赁是一个品牌化跟精细工作的工作，即当你发觉做溢价部分的时候必须是服务加品牌化。因为品牌化很重要。

　　租赁化的第三件事情，当所有的东西完成后，金融数据化在哪里。一是大数据可以让大家清楚地知道以后的客户在哪里，因为产品是给这些客户造的。二是退出是怎么退出，也就是房子或酒店到底能卖多少钱?有谁最后在卖?其实最终的核心是你退出结算，才是你最后的复会。将来可能是以一个碎片化的金融数据去找投资商做金融化的产品，把所有的楼去卖掉。包括政府也在做一些方案，由ABS出台，这就是将来最大金融退出的方案。

　　这跟酒店其实是一样的，如果有54万间酒店，大家可能会觉得供应过多，很难做，但其实不会。因为大家看到五星级酒店永远是五星级，四星级永远是四星级，而这些东西是在不同的层次跟不同的领域去分类，这和现在政府鼓励大家拿一百万套公租房一样，这些是政府的保障和对整个市场的定海神针。这些房子其实不需要任何的市场，只要把房子造出来，哪怕只有一间，说一千块钱可以租，相信很快就满了。因为它的性价比非常好，低到不能想象的产品出来，而这些东西是作为保障性的。

　　现金流+净资产+净利润，才是真正的配置资产

　　大家可能都知道，原先只要坐在门口收个房租，就可以跟公租房内的所有租客打交道，但当租金是五千块或一万五千块时，政府有很多的资源，所有的运营产生的溢价比原先的一千块要多五千块溢价的时候，靠的是什么?是靠所有的酒店人和专业服务的人做的事情，这些事情包括中国消费升级的市场。消费升级是有政府的资源加上行业内专业人的经营。将来主流的市场是消费升级的市场，即怎么让政府的资源跟专业经营人所结合做出来的市场。

　　产品很重要，产品的成败决定了你将来做什么。很多人在问，租赁是不是把房子租掉就好?其实这是完全两件事，如你房间的配比、设计、社区，是完全一系列的工作。而做完这一系列的工作，再加上你的运营退出，每个都是精细活，而每个精细活加起来，其中的细节决定了你所有的成败，也就是将来的市场总是会有细分，总是会变成一个市场化的市场，而不是政府主导的市场。

　　当面对政府、发展商、要投资的小业主、租客，你要如何去平衡其中的利益呢?黎芸桦先生认为，所有的事情、所有一方输入市场是做不好的，总有一方和谐存在长期共有的市场。有些业主会因为租购同权而感到不平衡，其原因在于租购同权，楼房还能增值吗?答案是不会。但会因为租房群体的区分，如从事高薪职业的群体同组一个小区或楼房，会使得你的房产增值。即，你所引进的租客层次会决定你的房子能不能帮整个资产去加分。

　　当一个公司去做整个运营或资产的时候，你必须打造一个很三角的东西，也就是说你的现金流是非常重要的一件事情，你的开业计划等其实都跟现金流非常有关系。另一个是净利润，很多地产商未必真的赚钱，因为他做的是整个现金流的生意，现金流、净资产再加上净利润，这三件事情合而为一，才是真正做到了资产的配置。

　　资产管理就是做溢价

　　一个轻资产公司或者说恺信在做什么事情，甚至于一个酒店为何要去开这个酒店?在今天的中国，最后的赚钱不再是简单的数字。比如大家都可以买一个C罗，只要有钱，但为什么C罗只待在皇马?是因为整个人群、体系、团队，而你要买到一个团队，它的整个价钱就很高，还有整个资产管理的所有东西，你也要买。很多公司都说恺信是做资产管理的，但什么是真正的资产管理?从黎芸桦先生的角度来说，只要找到正确的入口就行，而所谓的流量、买卖成交的量可能是一个假入口，做服务业、酒店业、住宿业的是经常的入口，因为你跟你所有客人的联系是最高的，通过你的服务租赁可以达到资产的增值，大家可以看到一个跨界。

　　最近黎芸桦先生在关注LV酒店，因为它从它的奢侈品或者从它的其他产品作为一个入口进入了这个行业，同理，恺信通过恺信的公寓作为入口，也可以做恺信的家具、恺信的教育，其实大家已经把这个东西做起来了，而且也已经找到了闭环，整个商业价值的入口。从这个商业价值的入口，大家会发觉整个商业、整个闭环所能产生的重大效应。

　　这就是恺信亚洲在做的一些项目，即可能溢价率的部分。比如同样的一个房子，在2014年的时候，整个市场的预期大概在7千块钱租金的运用水平，而今的租金是两万四千块，差不多300%的溢价率。因为恺信亚洲是不断地在服务里边加分，这样才会产生最高的溢价。又如链家的一个模式，有时候你给1%的佣金，他只把你的房子卖到300万，但是给1.5%的佣金，他就愿意卖到400万。在黎芸桦先生看来，他愿意给他1.5%的佣金卖到400万。因为这是双赢。这其实就是你愿不愿意去加分的事，如果你去减分是减不完的，你去加分的话，溢价成本会非常高。

　　大家可能会问：什么样子叫做资产，什么叫做资产管理?黎芸桦先生认为，北京有一百万栋楼，可是一百万栋里边只有20%称之为资产，而20%里边又可能只有20%的楼作为贵租资产。其实所有打造的商业闭环、服务核心的目标在于要打造真正的资产，而这样的东西是值钱的。另一方面，大家也会奇怪：为什么现在酒店的租金低，而公寓的却可以慢慢上去?因为公寓这块的稀缺，而当你的价值被人家认可，你有了定价权的时候，这个市场最高的溢价、最高的利润率就在你的手上。