高层辩论：国际酒店品牌标准需要调整吗?
（讯）2014年9月2-4日，以"新格局，新思维"为主题的第七届AHF国际酒店投资峰会在北京银泰中心•北京柏悦酒店隆重举办。据主办方透露，本次会议共安排了3场权威数据发布、14场主题论坛，邀请到108位对话嘉宾参与现在精彩讨论。来自超过20个国家和地区，约250名业主、180名酒店集团代表、90多名投资顾问、80多名设计师及行业服务配套商等共聚一堂，深入剖析酒店投资运营之新格局，开启酒店经营模式之新思维。
在分论坛五中美国SRSS建筑师事务所合伙人苏仁豪 、佳兆业酒店管理有限公司 副总经理陈建、北京清华城市规划设计研究院副总工程师李建、万豪国际集团中国地区酒店业务发展高级副总裁林聪、永泰有限公司董事长兼总经理吕春香、世茂集团副总裁沈峰、千禧国际酒店集团副总裁吴子天酒店"根据酒店业的发展趋势，国际酒店的品牌标准是否应在大中华区作出调整"进行了激烈的辩论。
以下为原文实录--
主持人：各位嘉宾，现在请苏仁豪先生为我们主持分论坛五，根据酒店业的发展趋势，国际酒店品牌标准是否应在大中华区进行调整。
苏仁豪：各位大家好，刚才我们会前做了一个沟通，今天虽然说大会是辩论的方式，我们经过沟通之后我觉得更多的是一种跟大家的一种意见的交流。更少的是一种真正意义上的辩论。我在这里也在自我介绍一下我们今天的六位嘉宾，首先有请陈建先生，是我们佳兆业酒店管理有限公司的副总经理。请李建先生，是我们北京清华城市规划设计研究院的副总工程师。下面这位大家很熟了，我们的林聪林总万豪国际集团。再下一位是团最里面唯一一位女士吕春香小姐，我们永泰国际酒店管理有限公司的董事长兼总经理，有请。另外是我们会上常见的老总，世茂集团的沈峰沈总，最后一位来自新加坡千禧国际酒店集团的吴子天吴总。
根据题目，国际酒店的标准是否应该在大中华区做出调整，为什么会有这么一幕，我相信大家很关注，在2012年底八项规定出台以后对酒店业的餐饮业绩有相当大的影响，促使着酒店业的发展更加的理性，考虑了更多的理性东西，尤其是投资回报的合理性。更多的去考虑了市场的因素。
建设酒店，建设好的酒店仍然是地方和业主的意愿。国际高端的品牌强势的在开拓中国的市场酒店业的竞争也是非常的激烈。我们一直认为，所有的嘉宾都认为要胜出必须有理性的定位和投资。那么在各种县级城市也期望有高档的酒店，好的品牌。问题是是否能够做到这个酒店既高档又可以保证他的盈利，鱼与熊掌是否能兼得。由于大家现在急切的调整找新的思路，主办方希望透过今天的议题，请各个酒店业的资深人士进行这个方面的讨论。首先我就给大家就抛出一个题目，让大家自由的说说自己的意见。我们现在就讨论这种新型酒店的必要性。第一个议题，那么在建设酒店的时候，有的时候无论是主动或者是说被动，项目的要求一般是希望能够高档，低造价，运营成本低，但是往往因为位置时机投资的条件，还有刚才所讲的这些因素，要寻找一个匹配的国际品牌并不是很容易的事，我们可以看到有一些五星级，加上一个三星级的两个酒店的综合的概念，但是它可能要求的地块比较大，造价也比较高。我们也有看过有一些四星级的带上五星级的供需的状况，建设的成本也不低。这个前提下，这种情况下，我们的讨论是国际酒店品牌的标准是否有必要在这个前提下去做调整，或者只是一个过渡期，什么都不需要调整，因为只是一个膝跳的反应，我请一下我们的林总，请给我们发表一下您对这个方面的意见。
林聪：这个题对于我来说压力大了一点，因为可能很多的朋友知道我是从1994年在万宝龙烟草工作，然后做了喜力啤酒到现在，一直做万豪这个品牌，我可以算是一个品牌人，其实就是讲的一个原则，我一看到这三个黄字就是高档，低造价，我第一个反应是秀水货，要高档怎么有低造价呢，我不相信有一个奔驰的车用了富康的造价，然后低运营成本我也不相信今天的北京用帕萨特换成奔驰可以赚钱，这个和组员在这个议题上是有争论的，这个酒店市场，刚才苏先生举了例子，市场的位置很少有国际品牌愿意做，其实对我来说我遇到了太多了，过去在论坛上我说过，我过去在这个2010年前从我手上过过的项目大概是六千个，那个时候万豪才前七十个项目，为什么?因为太多的项目不应该走在市场上来的不管是朋友拍地，强烈要求业主必须开发一个酒店，对我们来说这个酒店不应该在这个城市，这个时间点间，因为投资人来讲，特别是做品牌人来讲是看两个点，一个是叫做投资时间，一个是投资的生命周期。
如果说这个城市我根本万豪不能进去，刚才我跟沈总说了，很多的(英文)实际上ADR在四百块钱左右，让我万豪进去一定是投资的生命周期是错的，业主的回报率是错的，很难生存下去。但是这个产品你说刚才提到的问题很好，就是说国际品牌是不是要调整，这个调整对我来说在美国大家都知道万豪，有JW万豪，还有丽思卡尔顿，还有往下走的品牌。每个市场份额都是有不同的产品和不同的品牌去定。但是我们在这个之前小组有人劝我说是不是万豪可以用四星的造价来做万豪，对不起，对我来讲用富康的造价来做奔驰，这是我不能接受的。
但是这个市场里如果说可不可以做一些减法，比如说万豪的客房，我38平米我也可以接受，但是大部分的政府和业主呢，他在拼面子的时候要40平米，47平米，50平米，甚至是55平米，这些问题我告诉你不是管理公司的问题，是中国业主和政府的要求使这个酒店在市场一诞生的时候就是投资上是错的。所以这个东西我觉得这种市场对于我来说不是做品牌的公司比较好做一点，可以找到他自己的投资最合理的一个切入点，做这么一个产品在这个时期能够生存，但是如果说三加五，四加五，就是四星的客房五星的大堂，这种概念的生命周期很短。因为做一个刚才我说了投资人不光是投一个时期，你进入的时间点要对，再一个是生命周期，万豪的品牌基本上被验证今天已经存活86年历史了，一个品牌，要是说在一个市场上只能存活五年，十年这种东西不叫做品牌，这个品牌可以验证为80年，一百年，甚至是大家知道可口可乐，万宝龙的烟等等在二战的片里就可以看到，美国大兵供的都是可口可乐和万宝龙。我不反对某一个城市在做某一个项目，但是选择我的品牌，我不同意去做，但是拿一个三星造价，四星造价去做一个万豪，这是我在品牌上不能接受的。谢谢。
苏仁豪：谢谢林总，作为业主方我保留问你新的品牌，保留下一个问题，这是最新的问题，就是说拿到一块地了，政府要求你用五星级，林总不过去，你怎么办?
沈峰：我之前为了去不去的事情做了无数次的PK，老是说我对他们有意见，他又说我对他有意见。其实来说是对的，很多项目是这样的，这个项目本身不应该产生，就好比是说一出生就是一个错误。这个项目不该立项，以前出现了大量项目，当然和政府拿地，开发商和政府拿地是有关系的。所以我觉得之前我被他拒了很多的项目，拒了没有十回也有八回了。用了这个屁股决定脑袋的话来说，当时我觉得这个万豪太那个了。但是转过头来想你从专业的角度上来讲他们是对的。所以这可以理解为万豪的项目绝大部分的经营情况还是不错的。
但是这个里面说到了"但是"这个词。刚才提到了我前前后后作为业主方和投资方2008年开始到现在六年多了，我们做那么多酒店，单纯来算投资回报的话，没有一个是回报的，一个都没有。就是说这些项目从单纯酒店投资回报上来讲的话一个都不应该存在。但是问题是什么?很多时候不是单纯的看这个酒店是一个单独的酒店投资，往往是综合体投资，很多时候是看综合收益的。另外一个角度上来看，刚才苏总谈到了就是说标准进到中国来之后是不是要有所调整，尤其是现阶段。这个其实我觉得任何的标准都不是一成不变的。国际标准也是一样的，万豪的标准也是一样，不是一成不变的。随着不同的发展阶段，社会经济发展阶段会有不同的调整。
我在美国和欧洲都住过万豪，美国和欧洲的万豪和中国的万豪的标准是不一样的，这可以解释为标准不是不变的，不是一个死标准，否则的话就是不可解释为欧洲和中国不一样。
同样的从另外一个角度来看，我们再看他的产品结构上来看，欧洲和美国的万豪的餐饮都很小，都是小餐饮，都不是大客房。到中国以来，中国市场的特殊性，尤其是十八大之前由于他的特殊性，导致高端酒店的餐饮要求比较高，所以促使各大管理公司在中国的标准里面做得比较多，所以说中国的国际标准里面餐饮都很大，大的宴会厅，大的餐厅，大的中餐厅和大的餐厅要有大堂吧，要有酒吧和各种餐饮的东西，这种东西在国外都可以不存在的，为什么到了中国才有呢，这个还是那句话，就是说由于中国本身的国情所决定的，十八大之后是否管理公司可以考虑逐步的和你欧美的比较成熟的产品结构去接轨，这个我觉得可以提倡议事日程，这至于说刚刚没有回答这个苏总的问题就是说我项目去还是不去，怎么办?管理公司很多，是吧?之前也是拒了我七八个了，我也找别的管理公司来。作为管理公司来说的话他们大部分是上市公司，作为上市公司来说更多的是看个这合同价值，合同总价值来决定他的市值和股价什么的，所以说管理公司是有些管理公司，或者是说某些阶段他也是看我需要尽可能多的扩充我的市场份额。这个尽可能多的签一些管理合同来增加他这个投资人的，满足他投资人的需求。所以说总是有管理公司愿意接，只不过是各自管理公司政策在某些阶段不一样而已。
苏仁豪：谢谢沈总。吕总，我相信你也是跟，持有酒店，也是在做酒店，也是在不同的有新的酒店，也有不同的项目在进行中。同样的问题，跟刚才我给沈总同样的问题，你个人的经验是怎么样的。
吕春香：我想我的想法和沈总有相同的地方，也有不同的地方，可能想法有一点点左。因为作为一个开发商来说的话，其实我评价我自己，就是说在这个选择品牌和后期的运营的收益来讲的话是有小贪心的，因为我想这是大多数的业主共有的想法，因为选择品牌的时候，有的时候是迫于政府的压力，或者是说自己想要在二三线城市想有一个面子的这样一个酒店，所以说选择品牌的时候可能找大国际酒店的品牌，像林总这样的品牌，另外选择品牌是一个方面，后期的运营的时候，可能我们希望当然在中国这个市场上希望来说对二三线城市的酒店，地块不太好的区域的话，投资收益相对比较难看的，这是目前市场上存在的一个比较共性的问题。但是作为开发商来讲，后期的运营期间很多人都是，很多开发商希望这个酒店能够变得更加盈利，尤其是2013年国家政策的调整，对酒店来讲是致命性的打击，所有政府的供给这一块基本上成为盲区了，对于酒店来说也是一个非常大的挑战。但是这给整个酒店的行业提出一个新的课题。我们的客户，我们的大客户出现萎缩之后，整个的酒店，包括了现在目前再营的酒店和我们今后未来的新的酒店，到底如何去适应市场，到底如何能够在这个市场上生存下来，我想大多数的开发商和业主都是面临着很困惑的一个问题。我觉得对于我们选择国际酒店品牌的选择而言的话，我觉得既然讲究面子是正确的。但是对于开发商的收益来说的话就又要里子，那怎么办?标准像刚才沈总说的，作为一个国际酒店集团来说，我觉得其实是社会是变的。然后环境也是变的。那么所有的市场也是在变的，在变的前提下，怎么样去做，我觉得很多的标准可能会因势而异，可能会去做出相应的调整，没有恒久不变的东西。所以说我觉得这个是我赞成沈总的观点。现在我们也看到了其实在一些集团来说，酒店集团来说的话也是在这个方面也做出了一些调整，举一个例子来说，像SPA，2013年以前的话，SPA因为一些大客户的消费来说的话，他满足的他一些的经营上的需求，但是当2013年以后的话，其实SPA我了解了一下尤其是二三线市场的SPA的收入是非常惨淡的。相当于以前的同比10%左右的一个收入的水平。所以说看起来是非常的惨淡的，这个对于在营酒店来说是一个非常大的挑战，就是说是一个鸡肋了，为来的酒店来说SPA是不是要存在，现在还有很多的，我知道有酒店集团是把这个SPA作为一个标准性的东西放在这的。那么我也是在想，就是说其实面临着目前的这种变的环境的时候，SPA是不是必需的，我觉得不是必需的，可能我们需要在康乐方面找到一条新路径，来解决二三线城市的SPA的经营问题，二三线市场里面我曾经考察过一个国际品牌的五星级酒店，SPA做成了基本上一百块钱的按摩，我相信他的收益，我们在SPA的整个产品标准上来说的话，基本上是，至少是要在六七百平米的面积上至少是六间SPA的包间，如果按照一百块钱的按摩的话我们什么时候能够达到他这个经营业态区域的一个坪效和收益，我是质疑的，所以我觉得标准是要因时而异需要进行调整的，而不是永恒不变的。
苏仁豪：谢谢吕总，刚才讲了一个项目，二三线城市位置不好，需要减这个，要控制，他也算得很细，林总不去了，现在手上还没有签，你就签了，你面对林总这样的种种的要求，你的标准又在那里，你怎么办?
陈建：我本身是在业主方做策划发展，我可以这么说，从来就不缺品牌，业主方要建一个酒店，我从来不缺品牌，目前中国发展的品牌太多太多了。当然排名前十的管理公司认为这并不是我想要的项目，但是可能其他的品牌会选择，这个我们在现实中所有的业主我相信都看得到，所以说品牌应该是不成问题的，如果业主真的想要这样一个品牌进来，国际品牌完成政府的要求这不是一个问题，我们要讲的是这个生存问题，就是说业主我盖了这个酒店，我明知道这个亏我还投进去。这是谁的错的问题。沈总也好，吕总也好讲到了一点，没有讲得那么透彻，我想表达的是我们政府现在要求一定要有一个国际品牌，一定要有一个五星级酒店，但是这个要求是不是合理，中国的五星级酒店，五星级品牌的要求和市场是不是吻合国际上的五星级酒店和中国旅游局自己所说的品牌标准是不一样的。如果说政府提出我一定要建一个五星级酒店，我们的投资就必然是巨大的。如果我们生存在中国我们没有办法选择，这个制度就是这样的。五星级品牌必须是四件套，必须有游泳池，我们怎么办?必须要去做，这是一个生存的问题。如果加上，五加三，这种情况我同意林总的说法，我个人是不建议我们业主去做的，因为从他的生存周期上来讲，他是没有前途的，不可持续的。我们要做的是我们做好我们应该有的一个品质，如果说业主选择这样一个项目，我还是要做一个五星级酒店，他必定是会从大的一个景象里面去看的，从整个一个地产项目去看，而不是酒店项目去看，不然的话这个地产公司不会选择这样一个项目。所以对于我来讲五星级酒店一点要做在二三线城市，这是可行的，但是投资回报只有业主，地产公司自己心里才知道。
苏仁豪：吴总，下一个问题我想请教你一下，我知道千禧国际在国内项目并不是太多，毕竟是刚进来，往往很多的项目可能就其他的大集团先去谈了，可能往往你手上的其实是我们会说到位置比较偏的，比较不好的，然后又有要求的，作为一个负责任的酒店管理公司。当你碰到业主要跟你，打你最好的品牌的时候，我们透过沈总知道他说过那些项目其实往回头来看的话都不赚钱。你要拓展在国内的项目又要去照顾到这个业主的利益的时候，你在这个方面会怎么样权衡和为你的业主建议。
吴子天：请为我翻译一下，千禧酒店是一个小酒店，我们拥有130个酒店在24个国家，都有。
苏仁豪：在世界上24个国家和地区有超过130个酒店。
吴子天：近50%的酒店都是我们拥有的和运营的。有两个方面，一个方面我是酒店的业主，另外一个方面也在开发和管理酒店。
苏仁豪：戴了两个帽子，一个业主的帽子，一个是管理公司的帽子。
吴子天：参加这样的论坛非常有意思，因为在这个过程中我能学习到当地的情况。
苏仁豪(译吴子天的英文)：来到国内这样一个论坛上是相当受益的，因为他能够听到很多国内的规范和做事的方式。酒店是相当国际性的东西，现在他觉得所有的酒店行业都是一个跨国界的行业。
他在看酒店标准的时候，无论是五星级的标准或者是说四星级的标准的话，他最注重的是最后提交到给这个业主的验收之后的成果。在做这个评估的时候，会注重三件事，第一件是硬件的条件，不管是七星级，六星级，五星级的话，硬件方面是他的资产。那第二个是他的软件，软件方面是包括了他的管理体系还有他的服务的标准，那么他是否有匹配的人才去提供相应的这种不同星级的服务。最后呢就是说我们市场上到底有没有这样的一些客户群，能够接受我们所要提供服务的和我们的标准。那么如果我看到的，我去谈的项目能够满足这三个条件的话，那么我觉得我就能够给他，这个项目就能够做得成。
在我们的公司有三个品牌，其中一个是千禧。所以根据这些品牌，他们能够很容易的去适应到不同的市场上的要求。那同时我们也要满足业主的要求，那么在满足业主的前提下首先要知道有没有市场和管理的资源，有没有人力的资源去做成这个项目。谢谢。
林总刚才问吴总，结论是什么。吴总的简单回答是他们这些品牌还是会按照自己的要求，主要的他还是要坚持能够为业主提供他所能够提供的，针对那个市场。应该，如果没有说错的话他们会坚持他品牌的这个标准，不会做出调整，他调整的话也是用不同的品牌去适应那个市场，而不是说调整品牌的标准，谢谢吴总。
下一个跟我比较是同行的，我们的李总，比如说刚才就李总也说到了他们的项目，可能还是得做五星级的，刚才我们之前经过了沟通，我也很欣赏你刚才说了很多的能够帮助业主理性去管理工程的这个造价的一些应该考虑的设计因素，所以我希望我们的李总更多的不是说对品牌的标准去做妥协或者是说更改，更多的是希望您也跟大家分享一下哪些是常常我们看到的可以去优化的这些方面。
李建：刚才前面五位嘉宾已经谈到了自己的观点了，给了我这个题目让我重点谈一下设计和技术方面有哪些可以改进的地方，我听了大家谈了自己的观点，我的题目也是要围绕高档、造价低、运营成本。因为我们在后台谈论这个问题的时候可能大家有不同的观点，但是我觉得酒店的品质必须要保证，我们都是做酒店的。那么保证酒店的品质的前提下，怎么样降低成本，是有很多的方法的。但是要单独的说造价低可能有一点评得不太准确，这几年我一直在做建筑的研究。因为我在酒店业干了26年，从建设酒店一直到管理酒店整个过程都是经历过，然后又做房地产，在房地产是管那个工程设计和物业的。然后现在清华搞研究。
所以这个过程中我是有自己的看法的。中国酒店业改革开放发展三十年，酒店发展得非常迅速，所以说现在中国酒店的体量也很大，但是带有问题的酒店非常多，刚才大家谈到了包括政府、拿地等等原因，这里不多说了。我这几年看了酒店项目看了八百多个，大家说的国际品牌酒店我都去住过，我经常出差。我在现在机电的同时，也发现了其中一些问题，有的时候我们做咨询的时候，拿到机电标准的时候我一看功能就有很多问题。因为我们特别希望说拿到国际酒店品牌的一个标准。但是在我看来这些现有的酒店的建筑立面，这些问题是非常的多的。我现在干的两件事，一个是帮助中国建设部在做绿色酒店的建筑评价体系，这个由中国建筑牵头，中国建筑设计院，建国管理集团等等。因为这样的话就有很多研究机构和酒店的管理集团一块儿做这件事，只有这样才会对我们未来的行业发展起一个引导。
第二个事情我昨天去中瑞和副教授谈的时候，一直要求我去讲美国饭店工程总监这个课程，一直拖了两个月没有讲，我看了标准以后有一些东西是必须要改的，这个标准是十年前，二十年前的标准。所以现在我们国家发展这么快，大家看到了说包括政府的政策，国八条等等，政策在变，国家的法律法规在变，市场在变，新的技术和新材料层出不穷。我们酒店的行业也应该做出一个改变。为什么?因为我在做酒店的时候，我们每年研究法律法规，国外酒店管理集团到中国都有一条规定，我遵照地方的法律，我的标准和当地的标准共同存在的时候，我们执行更高的标准，但是酒店发展快了，没有人研究这个问题，我们每年光环境法的标准修改就有七条，但是大家不知道，我做过调查，我也问过国际酒店管理公司的总裁，我说你们的机电标准为什么这样?给我的回答是以前是这样，现在还这样。对于酒店来说，酒店是以盈利为目的，以建筑为特征，出售住宿和餐饮符合和综合配套服务的性质。我们建酒店是为了挣钱，管理者希望拿过来用起来好用、方便、安全、省钱。这是我们管理者，每个总经理都希望的，但是恰恰拿到酒店不是这样。
我可以告诉大家我们看到的酒店以后，中国酒店在建设过程中几乎都延工期，没有不超过预算的。最后项目完成以后总是没有设计好看，改来改去等等的问题。而且我们现在有一个观点在颠覆了传统的机电理论，为什么?所有的项目拿过来，只要一接手就可以进行改造项目，因为在北京上海广州这些大城市，我们普遍的分享，这些酒店里面普遍存在着节能潜力30%，这么大一个数据说明什么，前期的能源结构不合理，设备选型不合理，满足不了运行需求。我们的机电标准需要不需要改，一定要需要改，另外法律和市场的变化来说，不用说我们都是为了挣钱，有一些酒店因为开发商过去20年前比，要面子，你有什么车，我有什么车，现在不比了，车都是富二代玩的东西，开发的时候要比你有什么酒店，我有什么酒店，你有多少家，我有多少家，参与项目的时候，有的开发商我有26个酒店项目，但是你26个酒店建成以后是什么样，还是现在这个样子吗?我感到很痛心想起来这些事情。
而且现在我看，现在入住酒店我第一件事是查房，现在的酒店服务比以前退伍了，十年前，国际品牌发展还没有这么快，现在发展快了以后，我们的客房里面的服务标准，要比十年前退步了很多。不信可以我们去查房，我们的后区设计，很多的国际品牌酒店的后期动线都是有错误的，以前的这种错误很少，为什么?种种原因，一个是开发商自主，在设计酒店的时候找管理集团晚了，还就我们的管理集团的标准设计的时候就合理，商务酒店，五星级酒店来说我们是不是叫做收入面积，收益面积。但是我们现在大堂，还有工需占了多少。
我再问一下大家，国际品牌在欧洲和国内是有区别的，难道在欧洲也是大堂做得很大，大理石，装修很豪华，水晶灯，也是这样吗?我们考虑我们需要酒店，需要酒店跟上历史的时代的发展，需要，在中国党的政策还是很重要的，你是外企，不研究这些是很难盈利的。另外是法律法规的问题，法律法规变化这么多，我们很多东西也是满足不了新的。等等的从这些原因，我个人认为国际品牌的酒店，应该是在中国市场上做出相应的调整，变则通，如果不变的话，那么根据时代的发展和技术的更新，包括互联网时代对我们的商业冲击，将来会很困难。可能我个人理解现在暂时不变，或者是说过渡期这个过程，因为我们国际品牌体量太大，你的标准建立起来是不容易的，所以改起来比较难。但是恰恰把这些标准强加在二三线城市的高端酒店里面我觉得是有问题的。二三线城市根据市场的情况，根据环境就不应该去做这些与自己不相符的品牌酒店。
实际上我认为单体酒店，二三线城市酒店如果设计到位，市场定位抓住了，市场分析看得清楚了，路子站对了以后更能有创新，所以中国现在在建的酒店，很多叫做精品酒店也好，艺术酒店也好，如果他要是设计者真正理解酒店，真正懂得酒店的管理，真正懂得市场，那么一定会做出好的产品。
苏仁豪：谢谢。我们今天就是说换了这个方式，我觉得要有一点根本性的。我现在离开这个话题之前把这个现场开放给大家，我们很不容易请来了这么多老总，有什么问题针对这个主题大家可以发文。
林聪：我先说两句，李总说这个问题我来发问，您刚刚说这些事情好像是国际品牌带来的问题，完全错误，中国做市场开发大家知道拿地之前你要是没有做设计，你来参加投标的机会都没有，实际上很多到我办公室谈的时候，他已经参标了，政府已经批了这个楼评，已经批这个项目了，这个孩子已经怀了三四个月了，这个时候说国际品牌的错误，这是错误的。刚才也是在下面谈这个问题。
所以这个第一点，中国的今天，刚刚吕小姐说了，中国的问题现在做SPA不赚钱了，中国的问题，中国的真正问题是中国的产业结构给我们这个行业带来了问题。产业结构就是说现在李克强总理在做的一件事，为什么?80年代的时候，中国的投资占GDP比是25%，到了2013年中国的投资占GDP的47.9%但是80年代在中国消费经济的GDP里面占的比例是52，但是2013年中国的消费力在GDP里面占24，加上国有消费，党的消费才不到50%，这是一个可悲的事，这是一个中国今天习老板和李克强要调整的事情。我们国家GDP上去了，人民的消费力下来了。今天酒店觉得餐饮不舒服，SPA不舒服是因为老百姓穷了。而1978年改革开放的时候，刚刚跟国家旅游局查了，那个时候饭店国家旅游局登记在册的203个，去年13500多个酒店，增长速度是66.5倍，这个问题是国际管理公司带来的吗?是国家发展速度带来的。要说到大的背后，国家发展速度是中央与地方政府产生国家收入的时候，在这里发生问题的。所以这个问题我觉得千万，也不是说因为我在万豪就去国际保护惯例，千万不要说先定向，这是国际管理公司给市场带来的问题，是错的，刚刚说了在美国和欧洲看到很多的万豪，一个大堂吧，一个餐厅完了，为什么?因为他们理性。但是我告诉你即便这种酒店一间客房的造价是30万美金，中国的凯悦、万豪做的好的酒店，32万美金没有到那个标准，为什么?美国四星级酒店可以卖到两百多美金的房价，一个万豪在美国轻轻松松卖30美金，这些事情发生了什么问题，这些事情都是因为中国的30年快速的改革开放，因为政府需要这个酒店来把城市国际化，把地价做起来，把就业率做起来，这个是时代的产物，没有什么错。也没有国家的错。现在的先任的中央在纠正过去我们过于的浪费和贪腐现象造成了消费的畸形，产品的畸形，这些东西我还是认为开发商也没有错，像某一个开发商在监狱里做这件事，如果我不做这件事我在中国能生存吗，这个问题很尖锐。管理公司刚才沈总说了。不缺品牌，在中国做过海外的是什么，出了很多的(英文)，但是没有了IN，这个变形是被变形。这种东西的产品出来我觉得大家都要生存的时候，各个公司的战略战术不一样，有人愿意借着中国的机会快速发展，有一些公司像我们和凯悦比较注重保守的。那么刚才沈总提到了，大家都在看股市，我们也是上市公司，今天股市上表现能反应出来一个问题，比如说凯悦几次进出股市，因为凯悦太追求质量了，股市是要求逐利的，各个方面催生股票，所以凯悦自己买了三四次，现在凯悦又再次上市，今年的凯悦到六月份合同签约数是零，为什么?他又难受了，他在追求速度和质量的时候不知道往哪一个方向走，但是大家知道万豪我跟沈总刚才开玩笑说，我跟他有矛盾是什么?主要是万达，万达沈总在的时候，36个合同，万豪一个没有填因为我们是注重股票的质量，而不是数量。但是这个结论今天谈股票的时候谁赢谁输，可以说我今天笑一下，未必明年我还会笑。今天你看万豪的股票基本上70美金，我的竞争对手过去在中国的时候，甚至是华尔街说我在中国打败了万豪，但是你今天看看我的竞争对手的股票是万豪的股票的60%。这个东西怎么样体现在股票上，展现出你的力量的时候，我觉得这是一个很复杂一个计算，特别是生命周期，最后，比如说刚刚提到的位置，本身就不应该建酒店，但是作为业主说我不缺品牌，有人肯定来。今天你要注意一点，很多的人在工作岗位上因为合同任务来续约的，所以他去续约的时候，跟公司老板续约的时候，如果不完成任务可能被老板炒了。所以说他要去吃一些不该做的项目，但是这些项目等到他真开业的时候，突然发现表现很差。所以说你看反而过去有两个公司比我跑得快的时候，在今天的华尔街股市上表现股票价格比我低很多。
所以这是一个大的战略，大家怎么看这件事，我过去万豪发展速度慢我不认为我错了，因为今天的70美金的股票告诉了大家这个股市。但是下一步万豪在中国是不是该发力，比如说以党中央的25规划，中部发展，西部大开发，我认为机会来了，所以这两年你们也听说万豪也加速签约和扩展了，八月份的今年任务完成了，带着团队包饺子吃年夜饭，为什么?因为这个机会我赶上了，因为我签了酒店以后，再开业是七年之后的事了，因为今年的经济一定是把酒店业主的开发期拖后两年，等着业主喘过气来的时候，会给我后面一个机会。
所以这个问题就是说回答苏总该做和不该做，我觉得历史上我做过一件挺伟大的事情，我加一个"挺伟大的事情"，大概是史蒂文还在我的团队，2009年的时候我去万科，万科想涉足商业酒店和商业地产的时候很不清楚，但是喻亮他们非常理性的说我该听专业的人讲该不该做，我和史蒂文去万科，他们32个分公司做试评的报告，我听他们讲完19个项目批了很多，他听完回报率之后知道这些孩子不能生出来，生出来在中国股市上交代不了，所以我们也有理性的业主，万科的地产这么庞大，你也知道手里面的酒店数非常少，这就是说不该做的事情坚决不做，而不是说为了去拿一块地去做，你的痛苦在后边，痛苦之后不要怪罪国际管理公司，为什么不表现，为什么让我投得高，我这个品牌该是奔驰是奔驰，我该是宝马是宝马，你要的时候应该清楚自己要什么，后面的结果是什么，这个东西像生小孩儿一样，生一个和三个，和五个你知道你要工作多么努力才能够把这个孩子养活，是吧?
苏仁豪：在座有想回应林总的吗?
沈峰：刚才李总说到有一点我很同意的，很多酒店一开始就应该开始做改造，我正在做改造。其中涉及到三个酒店是新开的，有四个是已经开的，主要是做哪方面呢，节能改造。而节能改造这一块我同意李总说的这件事，但是这件事不应该把账算在管理公司头上。管理公司是干什么的，是提什么的，比如说我提这个热带雨林喷头每分钟要多少升水，他有这个要求，至于说为达到这个需要多大的泵和生活水池这个跟他没有关系。那就是在设计院了。
那么，我跟设计院打交道的过程中，我就发现什么呢?中国的设计院在设计的时候，冗余量普遍很大，甚至是有的大一倍，是完全没有这么必要这么大的冗余量的。这是第一个方面，他们不求有功，但求无过，把冗余量留得很大。
第二条，中国的设计规范大幅度的落后于技术进步，我所看到的，我不知道是哪一项规范了。还是说2004版的，就是说最新的，是2004版的，那么现在的是我们用了很多的技术已经远远超过他了，但是这个技术什么时候用呢，改造的时候可以用，新建的时候不能用，因为设计院说了这个规范里面没有，这个规范里面不允许的，报规报建你通不过，所以存在着相当多的这个方面的因素也导致了不得不在开业之后做改造的时候，把这些心思往里用，比如说我们上海皇家爱美，之前我们大概是2012年我们的总能耗，相当于总营收的6%，2012年。到2013年我们改造完之后是4.2%。降了1.8个点，1.8个点什么概念，全年营业额3.8亿，1.8个点是很大一笔钱，我所投入的改造费用是一千万不到一点，也就是说样两年就可以把这个钱收回来。但是在之前我们在建这个酒店的时候，这个是不能用的。所以我也是说一下，很多的东西，因为管理公司提出的要求，机电要求，机电标准，除了室内装饰设计这一块有一些东西是对于物料要求用石材还是什么，但是在机电里面我只要参数，比如说我室内，湿度多少的时候我达到多少温度，他提这个，怎么实现是设计的事。所以这个时候设计院很重要，同时业主方自己把控设计院的能力也很重要。
苏仁豪：谢谢，在座的各位观众有没有想要对这个提问发出提问的。
提问：谢谢，我是来自DTG的，这个话题很有意思，新型酒店意味着未来的方向，我认为说未来都是先知说的，是谁都可以说的，很有意思。
我想其实无论是业主也好，酒店管理公司也好都在考虑怎么样求变，都在考虑怎么样的未来才是一个新型酒店该发展的，所以求变是对的，求变的切入点不一样，业主希望有更好的回报，酒店管理公司我非常理解，可能一个国际品牌的酒店管理公司我不希望有一百多年管理经验，我业主十年发展经历就要改我整个标准和品牌的措施，他觉得很难，但是我相信国际品牌也在改，像喜达屋有W，也有其他的。一样。所以我觉得都会在改变，都在求是不是有新型酒店，只不过各自的切入点不一样如果双方能够合作在一起一定能够找到很好的面对未来的奇迹，有一些项目可以砍掉，像SPA类，我们也是做了很多的SPA，有很多业主说我的SPA是不是不需要做了因为生意很差，但是有没有想过五星级酒店的SPA的价格，一个小时起步，60分钟的话基本上要一千块钱，90分钟更高，我们的酒店游泳池免费，健身免费，SPA免费是不可能的，有没有想过把健身砍掉，我举这样的例子，不可能把游泳池砍掉，那个没有效益，如果游泳池收费了，健身收费了，那也是很可怕的。酒店我需要提供，除了睡觉以外有没有更多的功能，我们的改变，我们的未来新酒店，并不是说看表面需要改变什么，而是说背后需要改变什么。比如说住酒店的人。
苏仁豪：谢谢，我有时间的规定。发表什么意见。
提问：我觉得新型酒店是需要看到背后改变什么，需要什么，增加什么内容。
吕春香：我想说一句话是存在的就是合理的，我觉得有需求就有市场。目前的情况是整个的政策环境和酒店的市场环境全部都变了。但是二三线城市呼唤国际酒店品牌的需求是存在的。我认为就是说现在我们有，大家很多的一个固有的思维模式认为酒店是不挣钱的，至少在中国城市，二三线城市里边，酒店就是一个配套，酒店就是一个资金杠杆，是不挣钱的，但是我认为就是说市场变化了，但是需求是有的。作为一个酒店来说，我觉得我理解酒店在，尤其是一个国际品牌的五星级酒店的这样一个定位来说，在二三线城市的市场来说，我认为他发挥了最大的作用应该是一种理念的调整，就是说叫做引领生活方式的一种转变。我觉得这是我给他一个定位，我觉得就是说这种市场太需要有潮流性的东西需要隐性，生活方式的东西需要引领，这是一种需求。有需求我认为就是有市场，那么维度是需要转变的是什么，是我们这个酒店行业，包括酒店管理集团，包括设计单位，包括定位公司，也包括我们业主方等等行业的所有的构成部分的这些人来共同解的一道题，我为这道题不是无解的，应该是有答案的，我前一段时间去了莫斯科的市场，我曾经看了一个酒店也是一个国际品牌的酒店，他是一个组合性的酒店，是一个四星加上一个经济型，加上一个公寓的组合酒店，这个酒店在一个建筑体量里面呈现的，所有的各自的功能和出入口和外立面都是单独的，东南西三面是有各自的不同入口。所有的各自功能保存，但是在这个四星级的品牌里面他的全功能的设置是公寓和经济型可以共享的。尤其是可以，我觉得可以去称赞的一点我认为是在功能上有整合。目前国内的酒店就是说我设了一个餐厅，我设了一个自助餐厅，他就是用来餐饮的，但是我看到的在酒店里面，他的一个酒吧是做了一个LOFT的形式，一层是酒吧，上层是一个图书馆，图书馆再有的时候是可以作为一个聚会或者是小型会议。他在这个设计上来说的话作为一个功能的整合。我感觉看了这个酒店以后我觉得是眼前一亮，并不是说一定要把酒店的模式复制到我们中国来，其实它是给我们一种理念，就是说当这个二三线城市既需要面子又需要里子的时候，我们如何去给他做一种，新模式出来，而且又是国际酒店品牌的，我认为这是我们需要考虑的，那么功能上的整合，我认为是很重要的。
另外一个是现在目前的酒店的投资来说的话我认为是我们追求的，一个是希望坪效，一个是人效，一个是能效。刚才李总也说了能源这一块，预见的一个研究的话是30%的能源可以降低，这就解决了我们后期运营的一个问题。那么人效的问题，我觉得一个是在我们人力资源的统筹方面可能会做一些扁平化或者是说一些更科学的统筹。但是另外一个方面在我们产评定位的时候是不是能够考虑我所有的功能，有一些整合或者是说我有一些岗位可以在某一个功能上进行整合。那么这样的话就是说可以在我的人效上可以提高的。那么另外一个说坪效，坪效就是说，其实我特别有困惑，也是有感触的一个方面，就是说我经常不知道怎么样解题的时候，我看到二三线城市的市场还是国际五星级酒店，那个市场实际上自助餐，我们都说了自助餐满足客户的早餐需求，中午和晚上要满足会议和其他的散客需求。
那个市场上，整个的这个城市区域的市场，是中午没有自助餐的需求，晚餐没有自助餐的需求，只有是有会议的时候才有这种需求。那么大的，将近两百多个餐位自助餐，早上看到人很多，中午和晚上的空置率非常高，作为开发商来说我们很心痛的，这个题怎么解，如果没有会议需求，把会议需求省略的话，我们如何解决这道题，中午和晚上怎么样，能不能综合的把这道题解了，国外的15%的投资效益。我们不能看到那么高，至少我们可以在目前的水平上提高一个点还是两个点，我们认为这是可以去思考和追求一个东西。
苏仁豪：谢谢吕总，由于时间的关系，我是很想很快接入到第二个题目，我总结一下刚才各位的发言，觉得国际品牌的酒店管理公司有在适应中国的政策，市场和国情，那么各位专家刚才也说了需要调整的其实我们国家的规范需要调整，我们的评星标准需要调整，政策需要调整。所以第一个环节我们得到了算是一个意见这样一个结论。
我进入第二个环节的时候，我是想在这个，这个东西我觉得刚才我跟沈总在讨论的时候，我其实听了沈总前一个论坛讲到了新品牌的标准的时候，新的品牌的时候，我觉得突然间我觉得有另外一种思维方式。启发到我的是世茂现在在做的，提供一个五星级的体验但是不见得是再一个五星级的常规的面积里面提供的品牌价值。所以说在这个前提之上，我希望由我们沈总开始第二个议题的论述。
沈峰：昨天我们刚刚进行完品牌发布，我现在可以说了，之前我们还是处在保密状态，只是和业内人员进行简单的交流，我们的新品牌实际上是针对个人高度关注的部分进行重点的投资的酒店，而不是说做得不管客人要不要，做了全服务酒店，前一个论坛谈到了这个问题，之前微信上有一个段子，有女士结账，一个晚上两百美金，为什么这么贵，我只是睡一觉而已，然后服务员说我们提供了游泳池，健身房，女士说我没有用，我提供了，你们没有用，女士说你要付我共渡春晓一晚的钱，我有提供你没有来而已。我们要看客户需求的是什么，有相当一部分客人需要的是全服务的酒店，中国的情况来看，我们之前做了那么多全服务酒店的投资，那么多年投资的业绩的追踪我们也感觉到盈利性是不大好的。现在我们要想做一种盈利性很好的项目的话。我们就觉得我们的整个的投资逻辑是反过来做的，我们确定一个客户群，通过客户群的支付能力再来反推，根据我的重合率的要求，反推利润是多少，我能够承受多大的投资额，通过这种方式我们来控制我的投资成本和未来的投资回报是相对来说是比较靠谱的，至少我们心理有数。这是一个方面。
另外一个方面从酒店的产品情况上来看的话，比如说我们有一种产品，我们的客房面积基本上是40个平方以上的房间面积。房间里边我们的床基本上是不亚于万豪和维斯汀的床，床上用品也是不亚于高端五星级饭店的床上用品，我们的隔音系数要求基本上按照四季的隔音系数来做的，因为我们进行研究的客人的最大十大投诉里面排名第一的是隔音。因此在隔音的这一块我们是针对我们项目经理是一票否决的，如果隔音达不到的话，这个项目经理的项目就是不合格的项目。
除此以外我们还有针对，比方说房间里面的空气质量，现在越来越多的客人对房间的空气质量非常的关注，通过我们的研发使得我们房间里面的空气质量达到国家森林的标准，我们鼓励客人检测，达不到这个标准的话我们该怎么赔就怎么赔。通过种种的方式满足客户最关注的部分的需求，至于说用得不是很多的地方，比如说游泳池，游泳池是不是要建，我是一定不建的。为什么不建我们调查过很多的酒店，很多游泳池的利用率，住店客人的利用率是不高的，为什么不高，关注的客人不高，还是有人用的，我知道，我没有办法关注到每一个客人的需求，我只关注到我这个客户群的尽可能多的人群的需求。反而我们对于这种装修的风格这一块并没有过多的关注，我们更多的关注是体验，比如说我们通过技术方面的革新，我们使得他的能效得到最大限度的降低，这是第一。第二个是通过采用智能化的手段，使得我们人房比降到0.25，人力成本上可以降到最低，第三个是我们通过种种的智能化的设计，使得客人在酒店里面的体验无论是入住前还是入住中，还是入住后都有一个比较好的体验。这些是我们关注的重点。因为体验是最重要的。像我们吃饭一样的，你一碗炸酱面很便宜，但是很好吃，客人愿意花一百块钱买一碗炸酱面。像牛腩一样两百块钱一碗，在我看来就是那么回事。你做鲍鱼，不好吃，送给我我也不愿意要。所以不在于这个东西是不是多高档或者是多怎么样，我觉得更多的是你多大的程度上满足了客户的需求。所以对我们的酒店有一个我们自己内部的定义就是说很多的东西，就是说我们这个酒店是一种尽最大的限度尊重和满足客人的选择权。什么都可以选，比如说入住前预定的时候，选择床垫是偏软还是偏硬的，可以选择你床单的颜色，因为床单的颜色一改变的话你的房间的气氛就会改变，所以我们有一个口号是你可以定制你的房间，房间的床单颜色可以是不一样的颜色，我们有四个颜色可以供客人选。我们的电视频道是无限的，用的是互联网电视，不用iPad或者是摇控器，我们用手机对房间里面的各种各样的设备进行控制。都会显得比较简单，这种方式我们来最大限度的降低了我们的投资成本。
刚才人问我你们的成本高不高，比如说我们的空气系统，经过投资的空气系统，我们经过测算十年期的运营，从投资到运营维护到能耗，全部加起来每间房按照80%的住房率的话，每间房的成本两块七毛多。我问客人，你为了一个拥有国家森林标准的空气质量的房间，当付五块钱行不行呢?一定行。但是我们做了另外一个调查，你愿意不愿意为一个房间里面拥有一个比较好的灯光调节起来多付十块钱呢。我们的调查情况是99%是不愿意付的。
苏仁豪：我打断一下，你这碗面方便透露的话，打算卖多少钱。
沈峰：我们有两种，一种是针对85后，90后的年轻人的，房价是四百块钱，含早餐和服务费，针对70后和80前的我们的房间面积是40平米左右的，房价是六百。
苏仁豪：林总，你担心吗?
沈峰：他们不担心。
林聪：沈总跟我们不在一个市场的竞争线上，但是这个问题我还是从品牌公司挑战一下沈总，因为有沟有插，不然的话今天这个节目没有人举了，比如说今天用iPad控制电视大家都知道，你去了欧洲，到了北欧突然发现70年代的手机老外还在用呢，真正的手机的推广和先进程度，最好的城市和最好的市场在中国，我就是想问你的这些报告，百分之多少是美国的客户，这个报告是不是太针对中国市场了。
沈峰：对，因为我们在2030年前没有打算出中国，所以在2030年前我们只针对中国客人，外国客人我们可以说不接待。
林聪：谢谢回答，沈总跟我们没有竞争啊。
沈峰：我也相信这样，在我们那么多国际品牌里面上海算，上海我们有三个酒店，皇家爱美，佘山爱美和冒月。皇家爱美外籍客人占75%，冒用60%，佘山爱美外籍客人占到了1%，国际品牌不见得都接外国客人的，至于说南京、福州、厦门、牡丹江的，甚至是未来在其他的二线城市的更少，外籍客人，我们北京的市场上，2008年中国客源已经突破50%了，所以说既然是，如果中国客源是占到了入住客源的50%以上的话就说明他占了大多数，我就应该向他倾斜。
苏仁豪：你愿意买吗?陈总。
林聪：你注意啊，你一个万亿，一个万豪在建，还有三个万豪在建，不然的话终止合同。
陈建：大家知道我是林总的徒弟，挑战师傅确实不对。但是今天是一个论坛，我先挑战一下沈总，沈总刚才所说的是如果是比如说佘山他的入住率是1%，或者是说在这个牡丹江或者是说哪一个城市，我需要讲的是一个城市的客源比例，那么这个是有发展的，有变化的，一个酒店的建立可能是十五年甚至是二十年，是吧。那么首先我讲的是如果说这个新的品牌，如果说完全把会议，我不是说游泳池，如果把会议整体剔掉的话，换句话说这个团队渠道的客人，我们做销售我们讲各个不同的市场的，等于把另外一个部分的市场切掉了。那么切掉了的话，您的选址要求非常非常重要。也就是说这个新品牌在市场上任何一个品牌，就是说这是市场的需求，这是会有一点点的风险。我们佳兆业也在做新品牌，我不想更多的描述这个新品牌。我们只是在您的基础上加了会议室。
沈峰：我们也有会议室，比较小，150平米的会议室，我们一共150间客房，不可能做很大的会议。
陈建：如果说国际品牌和国内品牌去竞争，同一个市场，我们先说在一线城市，门户城市，国际品牌的优势，他的核心竞争力是品牌、系统、人才梯队，是吧?我们都可以有共识的。我们的新品牌，在没有品牌，就是说刚刚建立品牌，没有系统，没有我们这个成熟的人才梯队的情况下和这个国际品牌去竞争，所以林总可以很轻松的说我不需要改变。但是，啊变化，我想说这是市场的需求，这是必然，新的品牌成功了，新的品牌不断的出来，世茂在做，佳兆业在做，万达在做，变成了群狼效应，未来来讲会逼迫国际品牌要做出变化，如果国际品牌不做出变化的话，这个等于放弃这部分的市场，这也是一个必然。再回应刚才的嘉宾的问题，我还是用核心竞争力来讲，我们增加游泳池也好，SPA也哈，这是我们考验运营的核心竞争力的问题，酒店是一个用客房赚钱还是餐饮赚钱，还是SPA赚钱，有一些酒店品牌用SPA来做的，有做的很成功，核心竞争力就是SPA。我在想有朝一日，你说的时候我在想，开一个玩笑了。如果说有朝一日，良子足浴如果做一个SPA也会可以做到，他把核心竞争力发挥到一定的程度。国内的有一些品牌像靠餐饮带动客房，国际品牌不是，国际品牌靠的是系统，是靠巨大的会员和订房量来的。所以优势不一样，在这个议题上可能每个嘉宾有每个嘉宾不同的探讨。但是变化是必然的，新的品牌诞生也是必然的。
沈峰：关于国际品牌的渠道问题，北京上海好一点，其他的城市比如说我之前在万达的时候，哈尔滨的酒店，来自于国际管理公司的渠道2%，宁波5%，青岛10%不到，这个量在我们看来是很小的。与我们付给管理公司的全球营销体系的费用比还不够这个钱。所以这一块看怎么说，要是说不重要的话，还是很重要，但是说很重要的话，某一些城市不见得。但是我们自己来说世茂酒店来说业态很多，有电影院、主题乐园、百货和地产等等各种的业态。我的业态里面所有的积分在系统内部是可以通用的，可以折换成我自己内部的，我们叫做发行世茂币，在世茂系统里面一块兑一块可以到处使用。这一点来讲我们的会员，刚才说我们没有会员，其实我一旦打通，现在已经做了，年底就可以打通，打通以后就有上百万的会员了。所以说这个对于我来说并不是一个很大的一件事。但是真正难的事情是我们在做一切的东西都是试验品，它跟市场之间的试错需要多久可以反馈回来，我们多久可以进行产品的调整，这是我们目前关注的是比较多的。对于万豪来说，经过了几十年下来，产品是很成熟的。
吴子天：作为一个公司呢，我们有君悦，有万豪，有希尔顿这些品牌都是我们的全球的品牌都是我们合作伙伴。
苏仁豪：作为一个业主方，也拥有刚才所说的这些奢侈品牌，包括四季酒店，柏悦，月榕庄等等。
吴子天：我觉得这个开发，酒店的开发和运营也有一个脱节，投资和运营有脱节。当你开发并且在一个酒店里投资的时候是梦想，当你运营的时候是现实。当你开发一个酒店的预期和希望财务的可行性都是非常的乐观。为什么?因为只有乐观大家才会从中进行投资，你运营的时候事实是样，是一个充满挑战的事情，你如果真正能够实现这些业主和客户最开始的期待是很难的。所以我们叫做均衡，做平衡，作为一个酒店业的人，我不想多说这件事，大家都清楚。
苏仁豪：回到那碗面了，你会跟他一起卖吗?刚才的两个皇冠。
吕春香：会前林总开玩笑，为什么不选择我们的品牌，我也是说了，其实很想选择，我们有一个市场是林总的品牌先进驻了，所以说没有选择。我觉得刚才沈总说的产品类型我觉得很好，我很喜欢。我觉得这是一个在特定的区域，特定的环境和针对特定的人群来制定的一个特定的产物，我觉得，我相信它会有很多的需求，也会有这样的市场，我也相信它的这个，因为跟沈总交流，他的LR是15%，对吧，是底限了。然后我也期待。
林聪：大家注意一个问题，别误导听众，他的酒店的(英文)是多少，IR是您的。
沈峰：我们的项目主要是租赁物业，我们也有自持的，自持的IR可能会有更高一切，因为我们没有租金的压力。我们是一张图纸可以复制很多的酒店。
林聪：我觉得大家不要被变的话题引偏了，刚才说到了变，我觉得变从过去的非理性到理性变，因为事是人做的，人先变，事才变，所有的计划都是人做的，然后执行这个计划。所以中国快速发展的时候出现了土豪金，这个土豪金在澳大利亚，美国、北欧听不到土豪金，二战以后经过百年的历史，GDP稳步的发展二十年，他的强盛和稳定性，给了很多社会的理性发展，中国每年有两百多万留学生回来，我觉得中国的变是因为这些有知识分子的孩子回来，现在85年的孩子，研究他的新产品是研究85和90，85正好中国30岁的孩子已经在各个岗位上占领了很多位置，这些位置一定是使这些受教育很高的孩子带领中国变，带着这些土豪变，因为过去的土豪太多有钱，不知道为什么?其实你们计算中国过去的很多的地产商成功的是成功在机会上了，从亚洲金融危机，日本金融危机，其实GDP的线一直在抛着往下走，为什么中国的地产还在往上走，因为奥运会，因为四万亿，因为入市WTO所有的这些倒推了地产往上走，这是一个错误，所以人在变的时候，今天的习主席和李克强总理意识到这个错误了，我是支持这个变，中国的80，90的孩子从海外回来的时候，也会意识到这个变，中国在往好了变。大家要有信心。
苏仁豪：谢谢林总，刚才三位变，三位开发公司都在变，都在寻找他们在国际品牌中可能找不到的那个符合他们的东西，就是说有一些空缺，英文说是GAPS，寻找填补这些空缺的产品来适合他们个别的市场。在这个过程中，打造这些新品牌的过程中，李总是相当有研究的，他们应该注意一些什么样的东西。
李建：实际上刚才大家谈到了这个产品的问题，包括SPA的问题，我觉得任何一个产品，我们在研发的时候一定要对它的市场和周边的环境，以及未来十年，甚至是更长时间进行一个系统的分析。这里有一个最主要的问题，刚才大家谈到了中国的GDP，实际上六千美金左右的消费特征是餐饮，国际上也是这样定论的。
但是我们的酒店里面，为什么餐饮失去了很多，因为过去是很少有工薪阶层的老百姓去到酒店里吃饭，因为酒店价格高，但是实际上我们研究的时候，因为我在做地产，我也在研究，商场里面的餐饮一点儿不便宜，有的时候还要排队，为什么?我看到一篇文章，商场的餐饮宁可减少租金，他的餐饮租金和其他的占50%的，牺牲租金发展餐饮，而且餐饮业态从原来的20%上升到了50%，蓝色港湾已经到了75%，正是因为这些分析报告写得并没有把这个行业的系统的东西做一个深刻的研究，我看来这个商场的餐饮业态的变化让电商逼的，因为商场需要更多的客流，所以把餐饮放在商场的顶端。所以刚才谈到了产品对象和年龄结构是非常非常重要的，我也做过一次SPA，我住香格里拉的做亲子SPA我参与了一次，他是全赚钱的，今年六月份我考察了一下，我们研究产品的时候一定要深刻的研究他的市场潜在和对客人的一种，刚才吕总也说了对客人的体验和引导，因为它是一个相对比较健康，而且结合了人体生理特点研发的产品，我们的餐饮很多和健康有关，现在的环境状况，食品安全的状况，这个方面应该下更大的功夫，怎么样提供更健康，价格更合理，市场需求更多，因为我们的旅游市场在飞速的增长，大家也看到了，实际上市场的需求还是很大的。所以说变，变得对，抓的准确就会成功，这是我的看法。
苏仁豪：谢谢李总，时间关系，现场观众最后一个问题来结束今天的论坛，好吗?请。
提问：我问一个非常具体的问题，新的酒店，我希望在座的各位专家能够帮我推荐一下什么类型的酒店管理公司适合我，我是90个房间的精品酒店，在云南普洱新风县，稻田泳池精品酒店，没有想到哪一个国际品牌适合，各位见多识广能不能给我把把脉出出主意。
陈建：云南，那个市场，因为这需要一个市场的，首先是需要一个市场的定位，我不知道这个题目对我来讲可能我对这个当地的市场不了解，很难的去找到一个，目前来讲很难找到一个马上给您一个明确的答案。
但是，我可以这么告诉你，这是基于一个对于这个市场的分析定位之后，然后得出我们想要的是一个什么样的品牌。但是不知道贵姓，腾总。腾总这个题目其实是讲到了我们今天的一个比较核心的东西。80间，90间房子能够做一个五星级酒店吗?不能，这种项目在中国目前和未来会越来越多的出现。这是肯定的。那么，这种品牌，目前我所知道的，万豪可能没有这种类型是基于八九十间房间的品牌。洲际好像也没有。这种项目的出现，给到的是什么，给到的是机会。就像刚才林总说，我们这个当时喜达屋或者是说洲际为什么能够在中国那么快的发展，是撞到了一个机遇，我们可以看到这些机遇，如果说国际品牌不能够转变的话，就等于说我们去吃了。
苏仁豪：沈总你有没有好建议给到腾总。
沈峰：我们和陈建的想法一样，直觉上来看的话，如果一定选择国际品牌的话安曼的思路比较对，或者是(安路 音)，比较适合你这个品牌。(安路音)是首旅旗下的，当然我们也可以帮你管。
苏仁豪：好，我就谢谢各位嘉宾，谢谢今天你们热烈的讨论和意见，谢谢各位来宾。
主持人：各位嘉宾，今天的会议议程到此结束，感谢您的参与和支持，我们将在六楼举行国际酒店，亚洲酒店论坛中心，酒店好声音欢迎您的呐喊和助威。明天的议程将与九点在本宴会厅举行。请继续参与，谢谢。
