开元：减轻重资产模式 重点关注“兼并收购”

专访开元旅业集团董事长陈妙林

　　( 周飞霞)近日，开元旅业集团董事长陈妙林在记者专访中表示："上市后，开元将加快发展速度，逐步减轻重资产投资，大幅度发展轻资产委托管理，并在收购外部酒店方面加快步伐。"据悉，开元在营酒店有60多家，计划10年后达到500-600家，真正成为中国酒店业的老大。

　　民族酒店话题一：上市

　　开元上市 争议不断

　　开元酒店REITs上市的消息传遍酒店业，然而在这个节点上市，其"意义"及"模式"成了网友们关注和争议的焦点。

　　争议一、开元上市意义有限?

　　回应：从"股值"和"平台"来说，开元上市意义匪浅。

　　部分网友认为开元上市的意义有限，也有些网友认为"开元上市意义普通也普遍"，大多数行业专家则持支持态度："上市伊始，出现股价下跌并不奇怪，一旦上市就说明迈入了一个新的里程碑，仅仅开市说明不了问题，相信开元上市后，会加速集团的发展步伐，一路走得更好。"

　　问及上市的意义，陈妙林表示，虽然股值有所降低，但是开元创造了一个平台，这个平台对于开元来说意义匪浅。

　　"在这全球股市大跌状况下，我们的上市也遇到了一定的困难。但是我们还是果断做出上市的决定。而且从股值来说，我们上市也是具有积极意义的。这比我们最初'整体打包上市'的股值要高很多。2011年、2012年两次审批时，股值仅仅是50-60亿，这次我们仅5家酒店的股值就有44个亿。"

　　当然，不管是"走出国门"还是"REITs上市"，这对于开元来说都是一个新的起点，用陈董的话来说，"开元今后需要以更加国际化的眼光和理念去看待一些问题"。

　　争议二、REITS并不是最好的"解套"模式?

　　回应：REITs是非常灵活的一种上市方式。

　　酒店REITs作为酒店业的融资方式之一，20世纪90年代初已经在美国及欧洲一些国家产生并得到迅速发展。

　　2013年7月10日，开元酒店REITs在香港联合交易所主板成功上市，这是全球第一个中国的酒店REITs。对于开元的上市模式，业内掀起了系列争议。行业分析师刘钰认为，REITs这种基金模式本身，并不是最佳解套模式。

　　中青旅山水酒店投资管理有限公司总裁助理路广兆认为，目前酒店业的投资方资本结构较为单一，基本为股东投资，租赁型物业融资渠道欠缺，借助房地产投资基金模式，可能会对酒店投资结构进行调整，也会对产品结构带来优化。

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱则认为，2013年到期房地产信托2816亿元，总还款额约3100亿元。近半的房地产信托融资将于2013年到期偿还，而信托的刚性兑付原则，决定了这一规模的压力。当前这个节点上市，确实哪个市场都不好。

　　面对担忧和质疑，陈妙林认为，"REITs是非常灵活的一种上市方式。第一，1年以后可以把开元其它酒店源源不断的装进去，扩股。第二，可以用这个钱去收购外部酒店，收购培育好后还可以装进去。第三，还有35%的流通股在一年内，如果股市好，通过联交所审批，随时可以增发。"

　　目前，我国酒店企业的运作思路主要是：利用自有资金投资，待有合适的项目再利用原资产抵押贷款，资本规模达到一定程度后收购其他酒店或收购部分股权，再将现有的资产抵押，获得资金后进行下一轮的投资。这种运作方式使得我国多数酒店企业资产负债率较高、资金流动性差、资金成本高。

　　而酒店REITs的出现，可以使这些问题得到有效解决。酒店REITs是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于酒店不动产市场，有效地结合了酒店不动产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于酒店业主在酒店不动产开发中的资金变现，加速资本积累，从而进行下一轮的扩张。

　　民族酒店话题二：出国

　　海外扩张 投石问路

　　据统计，在过去10年中，中国公民出境旅游市场保持了19.75%的平均年增长率，是全球旅游经济体系中增长最快的客源地。国家旅游局局长邵琪伟日前宣布，2013年中国出境旅游目标是9200万人次，同比增长15%。可见，中国旅游企业国际化成长的市场基础在日益壮大。

　　随着中国高档酒店的学习和发展，海外并购已逐渐成为中国酒店国际化发展的必由之路。目前，绿地、开元、华天、海航、君澜等各大中国本土酒店品牌均已实现"踏出国际化发展第一步"的梦想。

　　然而，梦想与现实之间的距离还需脚踏实地的去走，"跨出去第一步"和"落地生根"之间夹杂着民族酒店巨头们的万千思绪。就拿德国法兰克福开元酒店来说，在国内装修改造一家酒店差不多半年左右，但是在德国需要一年半到两年，这就是差别，各种细节还需投石问路。

　　关于海外扩张之路，陈妙林表示："海外发展方面，我们重点先把法兰克福这个酒店做好。收购这个酒店后，我们虽然对国际市场有了一个重新认识，但是体会还不是非常深刻。在取得经验和教训的基础上，我们进一步会探索在国外的发展。在国外发展方面，我们的重点是打开元这个品牌，打中国民族酒店品牌，而不是一味的收购国外的资产。目前开元对于国外的发展处于投石问路阶段，今后的路还很长，我们会将海外的收购和管理当成开元的重头戏来做。"

　　民族酒店话题三：对内扩张

　　"中华美食"成二三线城市竞争突破口

　　今年国家针对政府部门三公消费出台的"八项规定"和"六项禁令"，让很多悲观者相信，二三线城市的酒店需求可能会受到大的影响。特约评论家林钢认为，"对于向下发展酒店，不能过于憧憬，地方上除了几个经济发达地区的城镇，很多都是既没有旅游目的地，也没有很发达的经济，在三四线城市造五星酒店，比较冒险。"

　　然而民族酒店巨头们却不那么认为，"三、四线城市的客源80%都是中国人，对高星级酒店有需求。"万达集团董事长王健林曾表示。到2015年，万达将有近50家自有品牌管理酒店。

　　俗话说，拿美国的工资，住英国的房子，吃中国的美食。在陈妙林眼里，中餐是民族酒店打赢二三线城市客源争夺战的最大优势。"民族酒店餐饮方面的收入占55%左右，这在任何外资酒店都是做不到的。香格里拉做的最好，它平均餐饮收入也只能占到35-38%。一般的外资酒店都不会超过30%。但是我们能超过55%，说明民族酒店在中餐方面占很大的优势。"

　　"实践证明，在二三线城市，比如千岛湖、上海松江，跟外资酒店的经营状况相比，开元到目前为止的平均房价、平均入住率，特别是revpar(每间可借出客房产生的平均实际营业收入)，都不比他们低。说明我们在二三线城市还是有优势的。"陈妙林表示。

　　民族酒店话题四：破茧成蝶

　　"轻资产模式"成民族酒店成长新阶段

　　2013年对于中国本土酒店来说是机遇也是挑战，是被"优胜劣汰风"吹灭，还是"破茧成蝶"乘势而起，完全取决于酒店的调整转型。

　　"去年下半年以来，国家政府提出反奢从俭，对酒店业的冲击比较大，我们需要做出进一步的调整，更符合将来社会和市场的发展。我们在今后的发展速度上会更快一点，在轻资产的委托管理方面，我们会大幅度去发展。重资产方面，我们会逐步减轻投入，因为投资风险还是比较大的。第三，在收购兼并方面，我们通过这个新平台，除了收购兼并内部酒店外，外部的收购兼并我们会加快步伐。"陈妙林表示。

　　面对国家政策、经济形势、不断攀升的成本、汹涌而来的国际竞争势力等各大挑战，中国本土品牌要崛起，必须看清形势，谨慎而行。

　　对于2013年的酒店业形势，陈妙林抱积极态度："以前政府建酒店量很大，国企央企建酒店量很大，这次李克强总理多次表示政府要减少酒店投资，不允许建楼堂馆所。因此政府、国企央企建酒店的数量会大幅度减少。另外，房地产的利润将会从暴利走向平均化，甚至微利。加上政府给房地产企业的优惠政策也会减少，因此房地产建酒店的数量也会大量减少。"

　　中国经济在发展，而中国酒店的供应量会大幅度减少，因此中国酒店业的微利境况会得到很好的改善。"按照中国酒店业的发展数据来看，2011年、2012年中国酒店业平均入住率只有58%左右，如果平均入住率达到65%-70%，这一块的增长就是纯利润的增长。"陈妙林最后表示。