中国企业如何掌握国外酒店业的机会和应对挑战
(讯)2014年9月2-4日，以"新格局，新思维"为主题的第七届AHF国际酒店投资峰会在北京银泰中心•北京柏悦酒店隆重举办。据主办方透露，本次会议共安排了3场权威数据发布、14场主题论坛，邀请到108位对话嘉宾参与现在精彩讨论。来自超过20个国家和地区，约250名业主、180名酒店集团代表、90多名投资顾问、80多名设计师及行业服务配套商等共聚一堂，深入剖析酒店投资运营之新格局，开启酒店经营模式之新思维。
在分论坛十中，孖士打律师行合伙人杨瑞锟、赛富投资基金投资合伙人陆豪、昆明英惠投资有限公司董事总经理蔡绣谊、君域酒店集团总裁张经邦、绿领资本合伙人左士光就"在澎湃的"走出去"浪潮中，中国企业如何掌握国外酒店业的机会和应对挑战"展开精彩讨论。
以下为原文实录--
杨瑞锟：大家好!我是孖士打律师上海常驻合伙人，谢谢大家今天拨出时间来听我们小组的议题，在澎湃的浪潮，怎么去应付它的挑战。今天你们都能够看到我们这个小组的专家，其实是一个很强的团队，当然我等一下会要求他们自我介绍一下，不过在座有媒体都叫投资界超人陆豪先生，也有绿领的创始人，或者是倡导人左士光先生，而且还有在国内外酒店业非常有经验的张经邦先生和蔡绣谊小姐。所以我先介绍我自己，孖士打律师行是一家国际律师事务所，我们全球大概有1700个律师，在欧洲、北美、南美、东南亚等大概有22个主要城市都有我们的团队，我们也在"走出去"当中，因为我们在中国有三个城市--北京、上海、广州，我们有平台在帮助中国企业"走出去"，在法律方面的问题也提供服务。我首先请左总做自我介绍。
左士光：大家好，我是绿领资本合伙人左士光，绿领资本一方面有投行服务，做大消费和互联网领域的兼并收购，我们这个星期刚刚宣布一个项目，我们做的是携程和中信产业基金一起投资了花样旅游，我们是独家财务顾问。这是一方面。另外一方面我们有一个投资基金是在大消费领域，其中也包括旅游酒店行业，我觉得精品酒店这个行业的话题非常吸引人，大家聊完了精品酒店都去跟精品酒店交流的。所以我简短介绍，我们关注的旅游，其中也有酒店方面的投资和资本运作。谢谢!
张经邦：三段的业务，实际上我们和AKF有海外合作，我们自己有酒店管理，也帮国内的企业赴美国西海岸落地的业务。
杨瑞锟：张总你也有一段在其他企业工作过的经历，是很大的企业，很多"走出去"的项目是吧?
张经邦：实际上我之前一年和绿地的关系，影响自己比较大的现在绿地2014年，应该在2012年底CBRE的项目，正好他们知道我在澳洲呆了五六年，前期由我来做，这个项目还没有做完，济州岛的项目就开始的，所以跟进这两个项目也给了我一些启示。
蔡绣谊：本身一个家居企业是在昆明，是做旅游度假地产的投资开发，我自己没有"走出去"的经验，应该是以外资角度做投资资产开发，以这个角度可以给一个意见，以外资怎么看一些中国企业"走出去"到国外去做投资和管理。
陆豪：我是卓越的董事长也是赛富基金的合伙人。
杨瑞锟：我们这次说澎湃的浪潮根据是没有夸张的，因为如果你看仲量行他们对2013年"走出去"的资本，从中国到国外去，尤其是到欧美，大概是150亿美金的数额，不过你知道在2014年前半年根据统计大概有370亿美元合同已经签了，或者是项目已经敲定了。其实这个浪潮是挺强的。还有在很多方面我们过去几年也看到一个很大的变化，比方无论是从投资数额来说，或者是主体，主体目前来说还是由大中企业，像绿地、万达那一类的企业占前锋的。逐渐你也会看到，比方说保险资金，陆陆续续还有融资资本，他们也逐渐的走出去。比方说中国人寿保险、建设银行。
再从目的地国家来说，目前来说英国、澳大利亚、马来西亚，这几个国家占的比例很高。包括美国的一些主要大城市，纽约、芝加哥、硅谷、洛杉矶这些地方。从标的来看，现在投资人仍旧都是青睐商业的资产，当然商业包括酒店、零售业、办公楼，所以我们想探讨几个方面的问题：第一是为什么中国企业要开始"走出去"，第一个问题我想请陆总来分享一下他的看法。
陆豪：中国的企业"走出去"是必然的趋势，因为中国的外汇储备已经4万亿，甚至更多一点，隐性的来说将近5万亿，要消耗那么多的外汇储备，包括中国去库存化，包括去杠杆化，包括去产能等等一系列手段，必将让中国的企业走出去，这是一个大趋势。
第二因为我们是亚洲最大的投资资金，卓越集团也有五六百亿资产，在感觉中我们的策略是什么，今天讲到一个小小的课题，是酒店行业。如果"走出去"不是第一类的，我可能会放到C类的行业。酒店出去的时候肯定是要有收购，我今天跟杨先生说很多人收购，在大陆赚了钱，到国外去收购一个酒店，对我们这样的集团和基金来说是做产业的，肯定会选择资产配置的问题。第一我选择的货币进入的成本和这个酒店产出的成本给我的差价是什么。第二我选择的区域，他是怎么能够保证现金的回笼，我就要选这个区域的旅游的旺度和商业的旺度，是区域本身自消费的市场和旅游客的通过，旅游客推动是中国的游客推动的还是国际的游客推动。
我们走出去也走了不少，在中国旅游行业的，中国的全民旅游计划希望在旅游过程中涉及到25%-30%，看这些人流走向的末端，我们会收购一些中档型的，包括一些便利型酒店。在国内的资产还会做一些资产配置，比如说我们投了中国最大的出国人才服务公司，我们针对1：5进行改造。所以我想酒店可以是收购，关键是你的动机和原则是什么。当然我们已经走出去了。
张经邦：我是办实事的，给大家举一个例子，我的手机APP其中是普华永道365的app，今年第二季度有一个美国的信息，其中有两个数据一搜就可以看到，第一2014年对比2015年整个美国可售房平均房价递增了7.6%，全没有平均出租率2014年截止到现在是64.8%，对这个数据认定是美国自1995年以来美国全国各种出租率最好的一年。因此我就返回去年年初在介绍别人和我们相应的投资人一块最初去休斯敦等地方去看酒店，比较出一个单体，当然原来的单体被现在收购掉的当时还有三万几美金一间房，现在恢复到五万几的美金，一年的时间好了不少，价格就起来。因此对美国除了很大的投资商大家会在地产上发力，很多人觉得中小酒店或者是中档酒店值得投。但是在澳洲完全不是这样的概念。
杨瑞锟：左总你刚才提到有一些国外的机会，比方你说探险旅游等等，有些国外的一些机会你们会考虑去收购一些国外的旅游公司，能不能分享一下你们的思路。
左士光：好的，因为刚才我们在下面交流的时候我跟杨总讲，我们前些日子收购一个探险户外旅游的互联网平台。这个平台因为还是比较小众，从商业来讲如果收购国外的酒店可能经济上不合适，我们看的是国内的一些小众的酒店，这是对探险旅游、户外旅游这方面。
我们确实是看一些海外的酒店资产，这是从另一个角度，从经济上比较合适的就是大众的，一个是旅游，一个是健康疗养方面，刚才说到收购兼并和投资，我们知道中国系的游客出去的量，如果把旅游分成三大块、入境游、国内游和出境游，数字上出境游增长最大的，平均25%以上。像我们看酒店就旅游这一块，我们看到像比如像意大利、瑞士，因为做欧洲游是第一大目的地。为什么我们有这样的投资机会?投资海外的酒店有几方面的收益?第一是资产方面的收益，如果靠欧洲自己的客流量肯定经营起来很困难，所以资产严重的贬值，所以你在收购的时候有很好的升值空间的期望。另外像我们结合旅游公司，我刚才举的例子这周我们刚完成的这一笔交易，我们在旅游业已经做了类似的操作有好几个，所以我们已经有了这样的积累。这样我们的游客出去的时候就和这些酒店能够在业务上直接利用起来，我们在经营上又有一个收益。这是旅游方面。
距离来说，原来是小众的，现在看渐渐也有点变成大众，像我比较喜爱滑雪，我们的资金在北海道有一个很著名的滑雪场，二十谷，震中心有一小地方我们买下了这个地产准备盖酒店，原来日本人经营的酒店经营的不好我们也在看机会去收购。像温哥华边上的维斯乐，那边的人群越来越多。这是另一个角度。
还有一个角度是我们做的资本运作里面也涉及到很多健康服务这一类的大的客户，包括在美国上市的公司和国内的，咱们现在国内富裕人群对健康服务的要求越来越高，健康服务可能更广义一点，包括高端的体检、包括大家说的打羊胎素，他们经常去的地方大概是瑞士，所以我们在这方面也要看一些机会，也是结合中国的游客，或者是健康类的需求。这是国外的一些极高端的。精品酒店、顶级的奢华酒店，他们也是主动找到我们，因为也是看好中国的机会，我觉得国内的机会投资海外的酒店正有一个趋势移动，原来我们看更多的机会是中端的酒店，因为大批的中国游客是这方面的消费者，未来会越来越往这方面移，高端的体验吧。
杨瑞锟：蔡总你的集团叫绿领资本集团，蓝领、白领都理解，绿领到底是什么概念?
左士光：杨先生在下面就敦促说我这个，我觉得说这个有点离题，今天说的是酒店。
杨先生提到这个我就说两句话，这个集团叫绿领资本刚刚运营一年，当然运气很好，我们已经做了几笔交易。为了方便沿用了我创立的绿领的名字，是很多年前大家知道白领、蓝领这种概念，我说我们抛开职位、抛开财务，就是纯粹讲生活方式就创造了绿领的概念，那时候我自己背着包到欧洲旅游、开着车旅行住一些经济型酒店，那时候我创立的绿领俱乐部，陆豪先生等都是我们共同有一些共同的一种生活方式，所以我们现在很多的投资、在旅游、在酒店方面的投资也是跟个人的爱好和理想相结合的。
杨瑞锟：他们的理念好像用个三个词囊括的，快乐、健康、关爱。
接下来到底"走出去"有什么模式可以考虑，因为有些人"走出去"他们专找所谓的成品酒店，已经造好了，有些是买地自己来开发，还有一些是一定要找一个当地的合作伙伴，也有一些是决定自己做的。可能我要问蔡总这个问题，在"走出去"过程中在模式方面有一些什么考虑，能分享一下您的经验吗?
蔡绣谊：我觉得跟一个外资走入中国模式和考量都应该差不多一样。我觉得最重要的其中一点就是文化的适应能力。那时候我是想跟GIC在亚洲成立一个合资平台，想要在中国大陆投资买酒店，但是你讲投资最后一定要看投资报酬率，你从一个很陌生的角度进来必须要找到一个合作伙伴，所以大家都讲合作伙伴的重要性，但是你怎么跟合作伙伴达到共识理念非常重要。我们也会考量。你"走出去"除非我们讲万达，他们走出去的模式是开发，因为他们自己的团队有开发能力，买地，他觉得可以赚到钱。有一些其他的中资他们"走出去"的模式就是收购，但是收购的时候必须要考虑到，外资现在可能通过媒体的渲染，对中国大陆的一个刻板的印象很有钱，但是素质不是很高。可能在做交易的时候，国外的一些开发公司对法律、对做交易有一定的过程，会做尽职调查，我们在中国大陆做事情不会考虑那么多，很多事情只要有关系就可以做好。但是到别的国家就要尊重当地的一些法律。你的适应能力到哪个程度呢，所以我知道的一些交易到最后媒体发表说已经发布了，但是到最后交易没有执行到位、资金也没有到位，有些还是没有做完整。所以我们"走出去"是一个趋势，为什么要"走出去"，就是人民币货币比较强，现在美国经济在慢慢复苏，伦敦或者是澳洲，中资如果有能力走出去是到哪里。一个中国的业主聘请当地的人员问题、资源的问题是比较复杂的，所以是不一样的问题。因为投资不是一次性的，你要怎么有序的经营和开发，我觉得大家是很火，大家都在讲要"走出去"，但是有一部分原因我觉得是因为大环境的改变，大家对整个环境有不安全感，有能力都会资产外移，这跟中国的政治是有关系的。但是中国到现在一个可以"走出去"的品牌我觉得还是太早，要怎么去适应当地的文化，让当地的人接受中国品牌，像万达已经开发三个品牌，怎么让人家接受你的品牌也是必须要考虑到的一些问题。
杨瑞锟：陆总你经常说做什么东西都要有一个目标，其实模式是应该由你的目标决定的。
陆豪：昨天我跟蔡总聊的时候我说我是一个管理人，我一直在做任何事情想我的终极目标是什么，因为刚才说的都是表现手段，表现手段是完成我的目标来的，我第一个回答的问题我现在收了不少的酒店管理公司，包括最近在谈的一家国有管理公司，但是我今天持有的这些管理公司绝对是用于中国大陆市场，中国大陆市场的酒店管理品牌渗透到国外的市场现在还没有到时机。这是我明确的结论。
第二中国酒店业持有国外的资产时机有，需要看不同的区域分类，是多长的周期，配置就是不同的。比如说配置是长期的，我要看这个所在国的旅游旺度和我未来母国对他的支撑度，包括我采集来的货币周期是它的利息往上走，包括我本店的成本控制是我需要综合考虑的问题。第二我如果说是一个简单的资产配置就会买一些东西，张经邦刚才的数据来看，我们在美国跟一家犹太人的公司合作了很多，我让他买的很多迈阿密的东西，而且所有买来的迈阿密的酒店都是用美国的公司去管理的。我综合把这些成本做完以后告诉我给我带来多少，我只关心这个数字。我到塞班岛玩的时候买了一家酒店，第三刚才左士光说的健康我们做了很多，我们在国外收了很多，今天上午我们和左士光说的用商会去买了两家瑞士的酒店，为我们的会员人员去打羊胎素足够消耗掉了，干吗跑到别人的酒店去打的，那个酒店是我的，只不过是瑞士人管的，所有权是我的，消费者也是我，看你的收购本意是什么。塞班就是针对欧洲的，美国是做资产配置的。我们在捷克收购的酒店把捷克艺术化水晶做一个配置，你买我的城堡的时光，同时享受了世界最一流的世界大师做的艺术品。我们在伯尔顿买酒庄，所以在中国酒店"走出去"应该分类，酒店管理公司走出去目前不成熟。酒店资产的渗透是要成熟的，我就根据我不同的配置选择短期和长期，但是购买的资产去买成熟性的酒店基本上概率比小，应该买不同用处的酒店，就像台湾、泰国、马来西亚，我们去改造他现有的产业的加工级的，我们改造它让中国的游客有旅游套餐价的方式"走出去"。我们早就布局完了，包括我们在美国有最大的旅游网，这些所有的表现手段和我收购的策略、配置的策略一定是本着我的资产升值，而且有足够的当期的现金支撑他的繁荣。
第三，刚才蔡小姐说跨国文化我不担心，日本是以华治过，我在澳大利亚收购了一家矿业公司，我最后持有19.4%，但是我们统一管理行使管理权有34%，有人说澳奸，这是很简单的道理。我就说一个很简单的道理为什么不让我的酒店让本地化去管，一方面当地政府觉得好没影响我的人就业，还是我的酒店管理公司。中国的酒店管理为什么外资品牌高，因为外资品牌的经理派驻成本高，我们中国人的派驻经理还要租房子为什么不用当地的人管理，所以我对酒店的资产会去收购，对管理的富裕是多级的文化和管理，反过来是管理家资产增值的模型。
蔡绣谊：陆总你是以投资人的角度来讲投资，但是很多亚洲的业主对酒店持有的目的不一样。
陆豪：持有的目的我今天说过有两种。
蔡绣谊：很少有像这你这种非常理性的投资人。
陆豪：我告诉你两个点，第一点中国最大的人才投资服务公司是我们投资的，出国人员的带那么多东西是为什么，我有不少的原来从政的、从商的朋友现在跟他的第二个女朋友享受在美国那种海滩边享受自己的生活，他住的屋像我老家外地人每年租房子百分之二十几，我就租，他的本意是用开小店的模型来支撑自己的生活，我的角度是做产业的。所以你刚才说的个性在收购的本意作为今天在座都是投资人，或者是行业经营者，如果在座在做移民计划别去了，没问题，买一个店每年百分之十几，就告诉你这样的解决方案，所以我说不同的本质和不同的动机一定要有。我曾经跟别人举过一个小小的例子，我今天的爱情表达方式和我的祖父母、父母一定是不一样的，但是按照我的年龄和美国、欧洲又不一样，欧洲美国表现不一样，但是他是不同的区域文化造就你对爱情婚姻的不同，所以表达的方式都变化了，但是你的本质没变，性情、相互依靠、繁殖，我们做任何事情，做酒店的本意是什么，本意是扩大市场占有率，扩大网络进行覆盖，如果是持有资产一个人只能住一套房子，要一百套房子干什么，那不就是增值。上一场谈精品酒店的人就没理解精品酒店。
杨瑞锟：张总有些人说目前房地产产业也罢，或者是里面的酒店也罢，融资其实在中国目前是很难的，影子银行也被打击的，很多银行都不大愿意借，现在"走出去"融资方面是怎么进行对比的，请您来分享一下?
张经邦：融资几个东西，实际上我们国内出去，我就是一年多一点儿，二只手刨食的人见到了所有投资手段，内保外贷，有些人说正规渠道走不到。7月30日把中国银行所谓洗钱的靶子给扔出来了，主要是针对优惠通。但是所有人都没有关注7月14日国管局针对中国个人或者是公司到国外的新的投资办法，从今年开始国家的正规渠道对于对外投资有非常大的鼓励，我估计央视又发了伪新闻和欺诈性的消息，所以7月30日优惠通的抨击大概持续的三天就停止了。7月30日大家稍微做了这样一个东西，中国银行本身有这样一个渠道在里头，刚才陆总也说到1：5移民的事，1：5作为美国融资的手段我觉得不成功，很多人的反馈很差，因为它可以完全无息，有的可能亏本，到澳洲很多人用SIV的500万，这也是一个融资渠道，当然在当地的用的杠杆本身就很多，如果作为外国人很多人一看就知道，外国人也很多可以达到75%，只不过这部分本息有三种本息安排，喉头的资金能不能完成你的本息安排是你自己的问题，中国人在前五年自己的所有投资和经营历史要说清楚，为什么优惠通和中国人行有一个问题，央视对他有一个很大的问号，如果你原来说不清楚通过这个渠道说清楚了，如果自己走某一个渠道到澳洲去投资，用那么大的杠杆，过去五年你的公司、个人所有来往的东西要说清楚，这个说清楚对你来说、对任何一个公司都不容易，很多人说这个杠杆少用吧，有人说我全现金吧，尤其对外不是各种途径都会用，旦夕几种，内保外贷，陆总说的这个消息，未来会成为一个主渠道的东西。
陆豪：中国的银行尤其是所有的地区银行都没有交易，全部汇总到广东去交易，当时是因为有其他人判断有解译，但是银监会和中国银行已经在昨天正式披露，中国银行是中国公民全渠道中的银行。第二个问题资本向下的管理问题输出输入的问题，管理的是货币的流向，现在房地产的钱是不能进来的，你投农业、医疗、文化可以进来、哪一个经济行为活动没有货币和土地建筑能成为经济活动吗?它的不动产没有变化的，它的属性是有变化，对属性给予货币的支撑就不一样，有时候我们单性的思维去考虑全局的思维是不行的。内保外贷的方式很简单，很多人说内保外贷的钱是不能建房子的。所以根据的人没有问题，在经营活动当中土地是母亲，资本是血液，你没有理解你的血液是蓝色血液，还是红色的，你再谈经营我相信你一定是搞不懂。
杨瑞锟：最后一点我们想做的探讨理解这个投资环境和制度的区别，我从法律的角度分享一下，很多的中国企业到国外去，他们的思维方式也需要改一点，国外其实法律制度是不同的，尤其是英美普通法系国家，包括加大拿、澳大利亚、英国、美国的，他们的制度是不同的。当然欧洲大陆的法律系统或者是制度跟中国是比较接近的，还有很多社会，或者是政治的一些因素，比方说前一阵子也有一个企业他们到欧洲去收购了一个酒店，不过他们没有考虑到比方说工会的问题，因为在中国工会整个国家是党领导的，工会有什么问题你跟党、政府搞得定，工会就不会是一个问题。但是你到外国去工会是文化独立的，他跟政府、跟党、跟什么都没有关系的，他们后来一团糟，就是因为他们忽略的工会的问题。所以很多方面要加以思考。
还有刚才讲到这个模式，有些国家是有比较怪的规定，比方说在法国你进行一个房地产资产的收购，其实在某些地方看大小、看资产的性质。法国政府、巴黎政府有优先购买权，你买之前要问政府要不要买。通过股权的并购就会绕过这个问题，所以有很多必须要考虑的因素。你们在这方面还有没有什么观察到的。
陆豪：其实一个很简单的问题，你看我们收购的资产为什么我管理股东继续把它剥离出来，因为所有的工会，包括员工都是属于管理公司的，我给他的管理合同，他的主体跟我是没有关系的，我是资产所有人。购买资产很简单，法国当初在巴黎给我们一个想造的新的酒店，是中国一家很大的设计公司推荐给我们的，我后来跟法国政府就谈到一个问题，能不能给我这个造酒店的投资给我配移民计划，我当时说到这个问题。也同意的，后来我们测算了一下可能还存在一些问题就没有进行收购。
关于工会的问题，对于资产拥有者影响都不大，因为它是管理公司拥有的，前提是说中国的酒店管理公司走出去还没到时机，刚才张经邦说的非常到位，内保外贷。我收购日本的动漫公司多美，我收购他股权的时候，我用7个亿人民币资产放到工商银行做了五年期的存款，给我的长期票据利息是6.58%，我用他的全额开信用证在东京是0.98%的贷款利息，我要求是收购的日本产业、解决的日本就业必须给我贴，所以只花了0.48%的资金成本，减去我6.98%，实际上每年7个亿的资金中对冲购买成本。投资完了以后对这家公司，我在日本成立公司是为了促进你的产业，你把钱给我，我来管理你的钱，因为我收购了这么大的动漫，推广了多美的动漫，不是在中国推广，而是全球推广。他的思维也是全国，我配置6个亿的人民币的日元给你，你拿1个亿做什么，现在是全日本的利息给你6.2%回报率。所有的东西在结果面前当荡然无存。你6个亿的到位从1个亿里面最后我拿回来的2%的货币在中国市场上是最低的进入成本，你有没有这种魄力，回到你敢做这个局的问题，你的经营成本能不能产生这么高收益，我经常说表现形式是多元化，全世界的人是一样的，犹太人跟你做生意，他为什么对你不安全，因为是他不见兔子不撒缨。一个月的合同一天就谈完了。
杨瑞锟：我们的讨论差不多的，看看在座有没有想问的问题。如果没有，我们就谢谢四位专家今天给我们的分享。
