酒店及旅游地产投资开发的新机遇
(讯)2014年9月2-4日，以"新格局，新思维"为主题的第七届AHF国际酒店投资峰会在北京银泰中心•北京柏悦酒店隆重举办。据主办方透露，本次会议共安排了3场权威数据发布、14场主题论坛，邀请到108位对话嘉宾参与现在精彩讨论。来自超过20个国家和地区，约250名业主、180名酒店集团代表、90多名投资顾问、80多名设计师及行业服务配套商等共聚一堂，深入剖析酒店投资运营之新格局，开启酒店经营模式之新思维。
在分论坛八中，北京第二外国语学院副教授付钢业、汉南酒店资产管理咨询公司副总裁陈啸罕、新加坡超群房地产管理顾问首席执行官黄亮生、万年基业投资集团有限公司副总裁秦娜、WY凤凰国际设计顾问有限公司总设计师 余挺就"酒店及旅游地产投资开发的新机遇"展开精彩讨论。
以下为原文实录--
付钢业(主持人)：非常高兴应主办方的邀请和我的几位朋友一起跟大家分享这个论坛，这个论坛的主题在一个小时之前让我印象更加深刻。一个小时前我堵在离这里几步之遥的地方，就是过不来，我看见旁边那么多商业地产每一个都那么璀璨，半个小时后我采取一个措施，我西装革履的在国贸桥上狂奔一路到了这里，到了这里我在想，商业地产已经如此麻烦，我们有没有新的方式或者是新的方向，让我们手中的钱有一个新的发泄口呢，这一个环节是下面我和我的新老朋友一起跟大家展开的。
接下来有请大家以热烈的掌声欢迎我们参与这个论坛的主持嘉宾。
首先，我们请几位嘉宾上台之后用两分钟的时间做一个自我介绍。各位嘉宾请坐。首先我们女士优先，请我们这一个论坛唯一一朵红花给大家先做介绍，好吗?
秦娜：在座的各位同行，大家好。我是代表万年基业投资集团在全国做的这个乐享旅游休闲度假品牌来的。我们叫做乐享世界，这个品牌是集游艇、地产、不同主题的体验性酒店以及体验型的商业为复合型的综合体，带给人们全新的V旅行的生活方式的品牌，谢谢大家。
付钢业：谢谢秦总的介绍，接下来有请来自海外的陈绍中，代表富豪国际集团来做一下介绍。
陈绍中：我们都是一家人了，不是海外的，我介绍一下我们背景，我们是香港富豪国际集团，1979年成立，1980年上市，在国内第一次发展是在1996年上海，在上海和东亚集团开业两个酒店，一直到现在。这两个酒店我们十年没动，国内的业务就是在2007年我们重新起步。首先这个集团我们曾经有管过一个度假村，在贵阳。我个人方面，之前在其他的集团也管过度假村，还有海航也工作过，因为海航在国内搞这个旅游房地产这一块也是比较早的一家。所以这几个背景的情况下，我们也在这里跟各位分享一下我对于旅游地产的见解，谢谢。
付钢业：非常谢谢陈总，我发现回归这些年之后，陈总所代表的一批香港通报的政治意识比我们强。我相信这是陈总所代表的公司能在全球最大的旅游地产热地，中国大陆这块市场上发挥超常的业绩的一个基础。
接下来我们有请另外一位余总。
余挺：我来自WY凤凰国际设计顾问有限公司，我姓余，我是几位中唯一一个设计方的代表，旅游地产这个项目对每一个设计师来说应该都是一个很有趣的课题。其实我们公司在1996年进入中国市场之后，从整个的一个中国房地产市场的起落，应该是几起几落，我们都经历过。对于旅游地产我们每年都会接触到不同的客户与我们洽谈一些业务，包括有一些几百亩，甚至是十几平方公里的大规划。可以说这十多年来也是看着这个旅游地产的逐步发展，整个过程应该也是经历过，今天其实也是这个环节，我们也可以跟大家分享一下我们在这个方面从一个设计师的角度怎么样去看旅游地产。然后我们对于未来整个旅游地产的设计方面的想法，谢谢大家。
付钢业：谢谢余总。接下来请黄先生跟我们分享一下。
黄亮生：大家好，我是黄亮生，我们公司是开发资产顾问综合体，我原来在凯德置地做商业地产，做了一个码头，在新加坡是一个比较典型的休闲娱乐，在中国超群也做的西安的大堂西式的丝绸之路，目前还在给苏州的老城做改造，怎么样保留绿色城市的理念。刚刚从中东的卡塔尔过来，中东的礼拜旅游也做得很好，我也参与了几个世界性的大地产项目。我原来在凯德也是雅士阁的创始人之一，我们超群在亚洲有大概四十到五十个城市的商业综合体的经验。谢谢。
付钢业：最后我们把话筒交给陈总。
陈啸罕：大家好，我是北京汉南酒店资产管理有限公司的，我们是一家比较新的公司，成立到现在是第五个年头，我们最主要帮助酒店的投资者和酒店的业主，在酒店开发的各个阶段，从建设、规划、设计一直到开业，甚至是开业以后的运营，包括资产的重新的新运营，我们都能够提供全程的顾问和咨询服务。我们跟传统的酒店资产管理公司一样，比较偏重于数据的分析和数据的采集，我们跟他们有一点点区别，就是我们公司还有自己的餐饮公司，并且有自己的建筑设计公司。所以我们在北京、上海、宁波、杭州都有自己的精品会所，也有自己投资的餐厅，用我们自己的实战经验，能够帮助很多的业主一起开发产品，找到酒店，比如说现在我们谈的旅游地产，作为一种相对比较类型化的酒店产品，我们能够在空间设计、设施设备的分配上提供一些新的解决方案。
我自己本人的话，其实对与这个话题非常感兴趣，因为我曾经在海南的亚龙湾工作过，担任过亚龙湾一家酒店的总经理，我也是曾经在万达代表万达集团去开发建设了万达在海棠湾的两家度假酒店，都是希尔顿管理的。并且我们公司目前，最近这一两年接到的业务比较多的都是旅游地产，我想这跟现在的经济大背景和政府的政策大背景都有关系。今年一年的话，我们有在帮天津的泰达集团，在四川的青城山开发一个最新的比较有意思的小型精品酒店;在安徽的合肥的郊区，在城市和乡村的边缘做一个现在安徽省的最高楼，而且是由一个国际品牌进行管理。这是半商务，半旅游的酒店项目，并且现在在杭州跟一个比较有名的互联网大佬和一个比较有名的功夫明星做了一个比较有意思的以太极拳为主题的会所，我们全权经营里面的项目。所以这次大会设定的关于旅游地产，新北京下的旅游地产，我还是非常感兴趣的，其实我们今天的题目和当时拿到有一些小区别。
付钢业：没问题，我接下来会解释为什么有区别。
陈啸罕：原来的标题上说到城镇化，目前我们在城镇化大背景下来谈我们的旅游地产是比较应景的。
付钢业：谢谢陈总。首先大家从诸位的介绍中可以发现，今天我们这场分论坛，基本上汇聚了各方面的典型代表，我本人过去在酒店集团工作，后来做过十多家酒店经营管理的顾问，后来在高校工作，也参与国家政策的制定，今天我们参加的"六人行"当中有搞研究的，有酒店管理公司，有投资公司，设计公司，房产咨询公司，也有资产管理公司的，今天我们讨论酒店及旅游地产，这个题目我想首先跟大家讨论一点就是说到底什么是旅游地产。为什么会产生这个问题。因为一个月前我应邀到西部一个重型城市去考察。一个市中心非常生活化的地方，有一片地产，他们老板告诉我说我这个做旅游地产，我说恐怕你这个地方离旅游地产有点远，中国人讲名不正则言不顺，而且中国人最近二十年有一个本事，就是把一些好名词迅速的糟蹋掉。我想先请秦总做投资公司你们怎么看待旅游地产。
秦娜：实际上来说，从我个人的体会，本人以前也是参与了做红树林，然后做安曼，现在做万年乐享世界的这个品牌，经过这么多年的研究，我们说旅游地产要从消费导向来看，我个人理解是两个层面，第一个层面是他实际上是带给客户的一种消费的生活方式，这个生活方式从过去的观光型旅游，实际上是向生活体验型的旅游的升级和转型，这个升级和转型再往里看是什么，是对我们自身的一个要求，这个要求里面就体现了从单一功能向复合功能的转变。这个单一功能和复合功能的转变的核心体验在哪呢?我们更认为是讲三个方面。第一个方面是这里面的设计，实际上是设计之间的一个我们讲叫做混搭因为复合，首先精神体验是一个感受体验，感受体验是对建筑和视觉都有关系的，这是第一个层面，第二个层面叫做内容，我里边所要给人们带来的这种生活方式的内容的体验，是怎么样一个组合。是否能够满足家庭、商务、宴请、会议、会讲等等，这是内容的一个支撑。
在这个基础上我们讲这一切还只是基于没有生命力的，最后的生命力体现在运营，运营的核心是什么?把这些所有的复合的根本是什么呢，是丰富，重新组合。
付钢业：谢谢秦总，我非常认同秦总提出的建议，今天的旅游地产最核心的应该是一种生活方式，是提供另外一种生活方式的吸引，跟商业地产在这个方面有比较大的区别的。商业地产更多的是与商业相关的。
那么在秦总提到的对旅游地产的几个界定中，既有从设计方面，也有运营方面，还有从投资方面的，我们先请陈总从运营方面来谈谈旅游地产，旅游地产对参与运营的公司提出了哪些要求。
陈绍中：现在旅游地产这一块不是在城市的产品，他有他的一个特征，这个特征就是你平时是到不了这个地方，你要特意开车或者是有一些交通上的安排才能到达这个地点，起码不是你坐地铁可以到的地方。这里面运营上有一些要求，我们希望他最早是做一个目的地。就是说不管你可能在这里，还是说怎么样，你白天可以不在这个位置住，可以在周边吃吃农家菜，去附近钓鱼或者是去附近的生态环境的地方去远足等等。但是晚上还是在这个地方住。这里是目的地。
付钢业：您的意思是旅游地产的运营，首先作为一个目的地来运营。
陈绍中：对，就是它作为一个中心，不是一个路过。
付钢业：我讲一个问题，陈总，你们好像管过贵阳的一家温泉酒店，我正好也去住过。当时一个感受是进去如果不在酒店大堂里面，感觉不出，出了酒店大堂还是旅游地，怎么解决这个问题呢，怎么样让旅游地产的酒店像旅游地产的酒店，而不是像一般的酒店。
陈绍中：其实这是一个难题，如果要打造成目的地，就要有目的地的内容，要人家待下来。所以第一个关键的问题是前期比较多的是以会议为招徕，很多出差的时间，他打着开会的旗号，开会也是工作上的需要，而且是用工作的时间，而且是公款，这是非常关键的，来这里开会他已经有钱，又有时间，能达到这个目的。前期就是说在十八大之前这个模式是非常多的。
付钢业：现在八项规定之后这个模式对你们有什么微调。
陈绍中：其实在内容上，公款消费这一块的成分明显少了，所以现在改为真的是实用的成分多，有一些家庭的度假村，周末的时候一家三口开着自己的车，去附近的位置住一住，感受一下城市没有的东西等等的目的比较多。
付钢业：谢谢，因为我本身现在还兼任几家大型旅游地产的总顾问，我的感觉是很多旅游地产确实不错，地产里面的酒店，或者是说一些设施，太像城市里面的了。所以说搞得人去了以后旅游的感觉不突出，或者是地产酒店的感觉太突出，您从设计方面对旅游地产有什么建议?
余挺：旅游地产涵盖了太多的内容，十几年我们看旅游地产，而我感觉是最近两三年才是真正的开展了旅游地产，以前是像你所说的应该是一种旅游地产，孩子是文艺旅游地产。怎么说呢?我们最早是从我们公司的创始人，他原来是做酒店的，最早的时候很多开发商并没有很多的资金开发一个旅游地产或者是做酒店，所以当时基本上完全是作为一个地产项目去运营。只不过我们在设计，比如说之前做星河湾是把一些度假旅游的概念移植到房地产当中去。
付钢业：是移植，还是新创。
余挺：移植，把旅游的氛围带到住区当中去，因为我们做了很多都是那种郊区的楼盘。
付钢业：可不可以理解成现在你们做的是把旅游作为地产的点缀。
余挺：应该来说已经有一定的转变了，以前真的是以完全的地产为主，中间经过一段时间，开发商找我们做旅游地产，实际上是圈地盖房子，我们是在旅游区做地产，而不是旅游地产，我的感觉应该是这样，最近几年我们会发觉，包括国家政策上的概念和房地产开发商本身的资金上的充裕，所以现在更多的是真正从运营商做房地产的开发，而不是一个单纯的销售房子的层面去做这样一个旅游地产的的导向。所以现在很多项目中我们不但只是一个规划和项目的设计，还做客户的前瞻性的咨询，我在这个地块上，你给我一块地，说要一个什么故事，使得这块地未来有一个什么项目可以有比较良性的循环。
付钢业：也就是说余总，你们现在对旅游地产的设计从初期的移植到现在真正把旅游地产四个字做为一个整体再做一个创新。
余挺：对。
付钢业：我想也应该这样，因为以余先生的聪明绝顶，地产商应该充分发挥你们的最强项才对，如果只是移植的话对你们来说是一种大材小用。因为在我们顾问里面，旅游地产不说成人间天堂也好，生活艺也好，但最终必须要赚钱。旅游地产上面的建筑物必须要有好的管理，卖得出去，要有好的运营，黄先生你们作为专业的房产顾问，在这个方面有什么样的建议或者是说心得体会跟大家分享呢?
黄亮生：我觉得旅游地产的范围很广，从度假型到商务型客人，产品非常广。其实主要是你的商业模式，怎么样赚钱，像迪拜、中东全部是人造的，不是自然的，不是像我们的九寨沟或者是长城。但是他也打造了很高的收入，中国人旅游地前三位其中一个是迪拜，我们又看到新加坡和香港，也是人造的多，所以人造和自然要结合，现在你看中国人出国旅游的，他们的花费可能是外国人来中国的两到三倍。这个很大的一个差距。为什么?他们是在寻找一种新的体验。所以你能够找到新的体验，能够把他们留下来，三天五天，那你就是高手。你用什么方式，用什么模式，这很重要的。所以就是说这里面你必须要考虑我应该用什么方式把他留下来，用什么方式把他时间安排起来。不管是带家人还是自己来这里度假。
付钢业：谢谢黄先生，提到了一个非常专业的点，旅游地产除了运营和设计之外，商业模式非常重要，但是又带来一点就是对消费行为的模式，这个应该是陈啸罕的强项，能不能跟大家谈一点机密的东西。
陈啸罕：最近我碰到很多的业主，跟业主做顾问交流的时候，我问他最多的是你到底是做旅游还是说做地产。旅游地产这个概念其实在我的理解中，目前有非常多在做旅游地产的业主。包括现在旅游地产为什么会成为一个热点，说穿了是城市里面能够做商业地产的地越来越少了。而已经建立的商业地产我相信20年到30年可能是不会推倒重做的，所以现在的现象很像2007年，2008年商业地刚刚开始的时候，很火热。我自己比较有幸在万达和银泰这样做商业地产非常成功的公司里面工作过。那个时候我们也提出过同样的问题，那个时候我们作为员工问老板，您到底在做商业还是说做地产。这个跟目前业主问我，我去问业主，你做旅游还是地产道理是一样的，为什么这么说呢?因为在万达和银泰那几年做的时候，我们发现最大的几位老板，包括银泰这边的沈总和万达集团的董事长王总，你都可以看到他每天不像周围的房地产公司一样每天做住宅，他把大量的时间研究百货和影院，银泰在研究互联网上面的商业业态。所以那个时候很奇怪，老板你在做商业还是地产，因为地产来钱来得很快，但是等到时间慢慢过去的时候，你会看到只有他们能够把一个生地做成熟地。
付钢业：可不可以这么来归纳陈总的话，就是说旅游地产落脚点是地产，但是先要研究旅游。
陈啸罕：必须先把旅游产品做好，找到自己的封闭环，目前旅游地产做到极端了，甚至是有大地产商提出来做养老地产。养老地产现在我们接触的很多业主，只是因为地段实在太差了，做不了商业，也没有景色，也做不了常规的旅游地产，所以提出做养老。而真正做养老的话，我们做酒店，做旅游业都知道，首先第一位的是安全。养老地产周围连一个最基本的常规三甲医院都没有的话，这个封闭环是不成立的。
付钢业：可不可以这么说，养老地产现在不如旅游地产来得正是时候。
陈啸罕：每一种地产的模式，像您所说的，有一种很好的商业模式，能够形成一个封闭环，目前接触到一个业主，他是做保险的。
付钢业：好的地产，在形成好的商业闭环方面，有没有什么建议?
陈啸罕：我想举这个例子，一个做保险的业主做养老产业，我听完他的思路以后我觉得这个完全成立，他是这样，60岁是一个界限，无论任何时候开始村钱，到这里买保险，60岁以后就可以住在养老地产，而且你投的保险费还可以拿利息做你的零花钱，这个封闭环是完全建立的，是为了做他的产业而这样的，所以他的封闭环可以建立。反过来有一些地产商，说我做养老，但是这块地不适合做养老的，但是除了养老做不了其他的。所以说旅游地产不能像以前考虑我必须要做旅游地产，你要先做好旅游产品，然后才做旅游地产，才能建立好一个很好的商业模式。
付钢业：谢谢陈总，不管哪一个角度来讲，旅游地产大意义来讲是一种新生活方式的倡导，纯粹商业角度来讲，是今天地产商业往前发展的必然，很多的空缺该填的填满了，旅游地产是新的增长点，只不过我们觉得在这个增长点里面应该把运营做好，设计做好，商业模式设计得更完备一些。只有这样才能把旅游地产不能做糟蹋，不能把这个概念做小了。
刚才这个陈总谈到一点，今天很多人做旅游地产因为在城市里拿不到地我部分赞同这个观点，实际上最近我们参与一个政策制定的讨论。就是最近国家的，中国大陆的这个国务院推出一个新的剧作，实际上是允许旅游地产的用地方式更灵活，而且一个月前我们正好在三亚，也在洽谈这样一个项目，我们采用的是跟村民来做合股的方式，把一部分村庄里面这种过去他既不是耕地，也不是这种但是也没有利用起来的地，巧妙的方式来做成旅游地产项目。所以说我想旅游地产在心里成为一个热点，既除了是一个商业的选择，也是跟政府的推动有关系，可以摸着石头讲，旅游地产的地产，在未来一段时间会迎来相当多的机遇，每一个不同的主体对这个机遇怎么看呢，我们问一下秦总，您认为旅游地产的开发新机遇主要在什么地方。
秦娜：我回答这个问题，接着刚才大家说的这个，就是说提到的一个开发商、投资方、顾问公司都在问，你到底要旅游还是要地产，我想代表全国的开发商说，不是他想要什么，他是没有选择，旅游和地产他都必须都要，为什么?不要地产他活不下去，不要旅游的话经营不下去，经营不下去的话地产就不可能增值保值，所以我想说两点，第一点就是说在原来的很多的投资商的概念中，我要做一个酒店，这个酒店的背后驱动有两点，第一点是政府要求，你必须要建，我要形象，第二点驱动是什么?原来不成熟的酒店下，这个旅游很火，我要去做，事实是靠酒店的经营来收回成本这是不可以实现的过程，所以我们讲把经营和开发商的资产性怎么样结合呢，我有几个建议，有几个思路。第一个是从我们整个的一个发展来看，那么好的旅游度假地产必需的商业模式的前提，第一个是满足他的房地产必须能出去，开发商房地产出不去的话，他的现金流跟不上，这是前提，第一件事。第二件事情支撑后期运行的必须要衍生品，要销售。没有这个衍生品去销售，等着他去靠经营，持续的过程太漫长了，我们的参考方做法的方式是什么，首先第一点要把旅游度假地的房产不能作为房产，要作为金融化的一个理财产品，投资属性。人们其实在住宅的三十年的黄金发展来看，人们买房子慢慢也不是在投资，是在投机，投机的背后因为是有投资需求的。投资的需求根本是因为中国的投资渠道少，通货膨胀，没有地方可选，中国没有一个东西的投资比房地产的升值更快了，所以再往后住宅饱和了，房价不再上涨的时候，投机属性就没有了，真正的投资是什么，投资是靠运营支撑，没有这个的话你房地产是没有的。所以说一定在旅游度假地产根本上要把地产的这个环节设计成一个真正的投资理财产品才有价值，这是第一。
第二，要把后期所有的酒店，刚才我说过复合型的经营，要把酒店的经营，商业的经营，包括很多的设施的经营要打包，衍生出来一个消费产品，这个消费产品是满足那些需要有消费体验的人群去消费的产品。这个模式才能够真正的支撑开发商活下去。后天很美好，今天很残酷，这就是说为什么现在多数的开发商会经历的一个过程，就是说有酒店方，设计、管理运营方，我们还讲得更多的是打通互联网，大数据的时代，这一群在一块儿的时候，这里面缺了一个环节，就是市场DNA翻译官，酒店和开发商说的话开发商听不懂，他不知道为什么要这么做，所以我们研究的时候，一头是消费者，一头站在投资方角度，他遇到的困难是什么，旅游度假地产我觉得根本是要解决这个商业模式里面开发商的现金流，可持续发展的经营，再往前是从根本上解决客户要的产品的背后的根本目的，需求导向是什么，把这个研究清楚以后，整个链条是可持续发展的。
付钢业：谢谢秦总，秦总讲得很完整，我要补一句，旅游地产投资很好，投机要谨慎。我们有请余总，接着刚才秦总的话题讲，这个好的旅游地产当中要做两个方面的工作，首先一个源头要理解消费者的需求，理解消费者的需求方面，设计应该是起很大的作用的，你们是怎么样来实现帮助投资者在设计的时候，就把对消费者的一些需求融入你的设计中去的呢。
余挺：我们觉得这样，起码就是说从设计的最开始的一个阶段，你首先要了解你的客群，因为旅游地产无论是运营的项目，还是说要销售的项目，你总归要了解--你未来的客群到底是一个什么样的客群，是做东北客还是什么地方的客人总归要知道。所以这样才能影响到本身的一个具体的客户的导向。其实作为我们设计公司来说，我们现在也在研究两个课题，也是跟旅游地产相关的。就是说这两个方面我们觉得是未来旅游地产的一个发展的方向。一个是说中心城市圈，一小时车程以内的这种地产项目的一种开发。
比如说像您刚刚所说的堵在国贸桥上，住在大都市里面的人都是很受这种都市病的困扰，他们希望在一个可以接受的一个范围之内，能够找到一个相对来说比较安静，不需要环境太好，比如说我们需要的。
付钢业：我们是不能选择的，是有了这块地能做什么而已，这种情况下不是浪空了。
余挺：这种就是说看最终的机遇的问题，拿不拿到这块地，比如说南方很多城市，比如说广州周边，比如说一小时圈内花都，有很多的政府说推进城镇化的建设中去，他们希望把这个旅游地产项目纳进他们整个城市城镇化的建设中来。地方政府是有这个愿望去做这个东西，以前一直是没有开发商去真正的理会他们这种地方。所以这是其中一个方向。
付钢业：你们刚刚研究的第二点呢。
余挺：我觉得真正作为一个旅游目的地，比如说我要去坐飞机或者是火车过去，我需要待几天在这里，我觉得在这种情况下我们需要研究它旅游地产本身带给旅游者或者是说购买者，就是说投资者也好，让他们留三四天要干什么，我要解决这个问题。所以我觉得在这些项目中我们觉得不能说光靠我的酒店，或者是说光靠我的一个地产的产品去吸引你的客户，我们需要做一个多方面的研究，把多种的业态，比如说我们做一些文化的东西，旅游地产也包括养老地产的概念，把一些医疗的东西融入我们整个旅游地产中去，更多的做一些跨界的东西。使得我们的客户在这边去做，真正意义上来说并不是说买这样一个房子，或者是说住一个酒店住两天，这种很少有回头客的。所以这种我觉得是要做一个多业态的整合的东西。
付钢业：关于余总谈的这个，最近正好我做顾问的两家机构正在做类似的事情，所以说我也是想从业主的角度，可以来谈两个问题，关于设计方面。
第一个问题是我所做顾问的一家机构，最近在深圳投资了非常大的一片旅游地产的开发，然后再找设计公司的时候很麻烦，因为国内设计公司提供的东西是一个具体的酒店的设计，或者是说某一个设施的设计，不是整个这个旅游区的设计。这个是非常糟糕的。我们在招标的时候也讲，你要做这个整体的规划，不怕你这个要的设计费多，就是怕你做不出来，很遗憾我们把这个标给了境外的设计公司，但是给境外设计公司的时候，我提出了第一条，你千万不要把这里设计得像泰国那么多旅游地，现在在东北看到的旅游地产的设计，都像泰国的，这肯定是有问题的。所以说我想可能我们在旅游地产发展中，设计可能是一个软肋，我们期待着像余总所代表的机构这样，更多的设计公司能成长起来，能把这个行业在源头上，去做好。整个的这个旅游地产，除了刚才秦总谈到，一个是顾客的需求，还有一个是地产要卖得出去。那么黄总你们作为地产顾问公司，怎么样把旅游地产卖出去呢?因为如果不能变现的话，其实后面所有的这些我们承诺的生活方式等都是一句空话，因为在北京，我担任过一家大型的地产的顾问。他们做了很多的俱乐部，告诉我们这个要做世界上高端人士的最终生活目的地，可是那些别墅没有卖出去。所以后边的很多的高端设施做了一半，烂尾在那里。这个问题怎么办呢?
黄亮生：对于这个，其实你面对的目标客群很关键，现在旅游地产也好，还是商业地产也好，他们做得很漂亮，设计得很漂亮。但是目标客群没有定好，这是一个很重要的过程，做什么旅游地产都好，你需要知道我们这个地方是吸引国内还是国外，谁来，谁来的话必须在这个策划里面把你的产品跟市场对接。
付钢业：接下来的市场中您认为存在哪些机遇。
黄亮生：其实就是说我这个是针对哪一种客户，就是说中高端，是一种市场，然后是国内还是国外的旅客来买单来做的，还是说来卖的。所以说你要在这个策划中你要把这个定位做好，跟消费者，跟未来的买单的人对接。那么你的产品就不会出现这种问题，这个不管是做商业还是旅游是一样的。
付钢业：就是说一定要瞄准目标客户群。
黄亮生：对，这个没有弄好就麻烦了。
付钢业：你们经历过很多旅游地产的管理商，你们和旅游地产打交道比较多，经过你们观察，你们觉得未来的旅游地产客户在哪个方面比较多?
陈绍中：现在的旅游地产都是在郊区偏远的地方，所以倒过来我们找一些城市的客人，像我十年前在南方，广东省的话有温泉度假村，是在新会，在珠海旁边的一个地方，从东莞开车过去大概一个小时的位置。当时我们跟黄总说的一样，目标客户很重要，我们这里提供城市没有的东西，从这个角度上想，所以说在这个附近正好，也是属于自驾车比较快捷的，两个小时的范围内，我们主打的东莞市场。东莞的市场他们没有，我们有的，是第一个，就是说应该全是自然环境的东西。第一个空气，东莞是工厂为主的地方，他们想找一个空气比较好的位置不容易。所以说这是第一个，有是说大家看不到的一个空气，第二个是绿色的东西，因为我们是一个4A的旅游景区。所以说游泳，游泳的水是东方红水库的水，其实来学游泳最好，因为水是能喝的，是一级的水，这里是他们没有的。第三个是温泉资源，东莞是绝对没有的，我们的温泉资源是双种的，一般是女士比较受欢迎的，就是说跟华清池一样的冬温泉，是健美为主，就是说泡完了以后皮肤滑滑的，有一个不敷膜的一种，无色无味的这种，你能感受到这种。第二种是健身的，保健的功能，就是说有三十多种元素的，是海洋的那种，这两种资源国内很难找到有别的地方有，所以离我们那边八公里的地方打到海里面。
付钢业：也就是说做成这个案例来看，要想找准这个客户群，首先要做好自身的旅游资产的资源分析。
陈绍中：对，我们有，他们没有的。
付钢业：从你本身的产品的自然禀赋再来找未来的客户群。
陈绍中：其实很简单，比较靠近，但是又不太近的城市人。所以如果你打一个东莞的话，我们卖的别墅不是一栋一栋卖，而是一条街的卖的。东莞都是打麻将的朋友，一帮人，我们一块儿去买，去度假的时间也是一帮，一块，开车的话不是单独过来，也是一块儿来买，同一条街不要分开，所以对准客户也是目标营销上非常好的效果。
付钢业：谢谢，您从资产的管理角度，对旅游地产的未来发展机遇怎么看呢?
陈啸罕：刚才提到旅游地产的时候，我们说做旅游还是地产，今天我们的话题是往地产商谈了，我们主办方亚洲酒店论坛定的大标题是酒店及旅游地产的投资发展机遇，作为一个从做酒店出身的人，而且我们公司业务是以酒店投资为主，我想谈一下关于酒店方面，其实有几点跟刚才各位谈到的观点很类似，首先是我们注意到在酒店行业我们一直以来旅游局也好，政府也好，过去的几年里面我们做地产开发，为什么做度假性酒店是有一个大背景的，也就是说中国的城镇化，最近尤其是十八大以后，我们目前顾问公司从业主和政府这边得到的反馈都是提醒，我们必须注意现在的新型城镇化，所谓的新型城镇化在我的理解中，可能理解为2.0的版本，也就是说原来1.0的城镇化可能是有一些不迎合时代的需要，有一些新的变化，这个变化中就是未来可以找到的新机遇，最近我们和一些酒店的同行包括业主，和一些很专业的管理机构，我们聊到这个问题的时候，我们普遍觉得未来的新型城镇化的几个特点能够带来的新机遇。一个是您刚才也说到了，说您在做顾问的某一家旅游度假的地方，可能会要求当地的村民跟你们签一个合同，是吧?其实在原来的城镇化建设过程中，因为是以建设作为主导的。所以说人跟产业，跟城镇，跟城市之间的关系是没有被理顺的。
换而言之，我做酒店的话，在三亚那边工作的时候，你会看到有很多城市的人去三亚工作，尤其是东北的，我们叫做内陆城市过去了。所以说三亚我们甚至会说黑龙江三亚电视台，整个电视台里面的主持人都是东北人。但是你一说到海南人，他会说海南人的服务不行的，我觉得这是一件不对的事情，我们世界上很成熟的很多地方，就亚洲而言，泰国的清迈，巴厘岛，我专门选择当地人提供服务的像阿里拉酒店，他们的服务非常好，他们不懂英语，但是成本非常低。关键是酒店本身是一个劳动密集型企业，在过去因为要做高大上，要接待很多的政务客源和商务客源，目前接下来有很多的旅游客产生，我觉得站在酒店运营的成本角度，投资的角度，包括能够把很多的农村一些边远的地区的人，能够真正的去城市化，我觉得这个课题是比较值得关注的。
我相信有一天可以看到像三亚的黎族人能够提供非常好的服务。
付钢业：谢谢陈总，关于陈总的发言，使我想起来了我们在参与这个政策制定的时候的讨论。首先这一个旅游地产，其实不仅仅是以旅游风景为主的地产，酒店本身如果做得好也能够成为地产的一个部分，也就是说成为主要的吸引物。
比如说过去曾经做过顾问的，像云南的百年精品酒店集团，他在这个云南的央宗海，在重庆做了很多酒店，酒店就是变成了吸引物，很多人为了住那个酒店才来到这个地方。这是一个。
另外一个刚刚陈总提到了一点，今天我们做旅游酒店和旅游地地产的话，如果说你要进入这一个圈子，因为酒店和旅游的地产主要是在主城区以外的地方，实际上就是国家提到了城镇化的范畴。城镇化的范畴里面，在那个地方要做酒店以及旅游地产的话，他用的思路其实有变化，刚刚我也提到了，我做顾问的案例。实际上他是用了一个BTO的方式，就是说由由投资公司和村民签协议，你的地只是租给我使用，然后我把他建成这个旅游设施，每年我会给你一定租金，基于多少年之后这片地还是归你，这个对今天在我们很多政策有待突破的情况下，实际上是一个抓住先机的一个变异之策。
刚才我们就旅游地产怎么样界定，以及旅游地产未来存在哪些机遇，我们和嘉宾做了很深入的交流，接下来我们留两个机会，请下面的朋友来提问，好不好?
有需要和台上嘉宾交流的朋友吗?我十几年来在各种论坛上做主持，包括做演讲也比较多，其实论坛最重要的是讨论什么东西，然后他们能够通过网络和媒体在更大范围之内来引起社会上的关注。今天我们这个酒店及旅游地产投资的新机遇，我们做的这两个层次的探讨之后，最后一个环节，我想能不能请每位嘉宾结合自己所处的这个行业或者是领域，来谈谈，用两句话，一句话谈一下你认为未来一段时间之内，酒店及旅游地产投资的新机遇是什么。另外一句话是要概括他有可能面临的挑战或者是陷阱又是什么?我们不光要报喜还要报忧。
秦娜：我先说第一个问题，机遇。
机遇呢我觉得有的时候是顺势的，有的时候是发现的。这个背后跟两个字有关，叫做"创新"，创新的背后是你能够先发现，有的时候创新并不一定是别人告诉你我需要，而是你能够抓住需要。我认为在这个契机下，考量大家的创新力，创新力无论是从产品还是商业模式，包括这个意识形态等等。才能够给客户带来更多的这种体验。那么你的产品一定是畅销的，这是第一块。
第二块就是说我认为可能存在的这个问题，就是说第一个是对于所有的投资方来说，一定要考虑清楚你进入这个行业所支撑的必备的现金流和必备的内部人才。对于我们所有的，无论是今天讲的酒店包括我们的设计等等。我觉得更多的也是需要去创新，在原来的酒馆的管理方式上要根据客户的导向创新我们的这种管理的经营模式，在原来的基础上我们叫做改良升级来迎合目前更复合，更体验化的时代。谢谢。
付钢业：这个有可能的挑战呢。
秦娜：我觉得有可能的挑战可能会比较多，我重点说一下最大的挑战可能还是在，我觉得是思路上一个创新，我觉得这是一切的背后。我觉得这个Ideal不是说能够有就有的。
付钢业：酒店的机遇或者挑战都是在于创新做得怎么样。
秦娜：我觉得这是最大的问题，两边都在坚持我固有的标准化和理念，这次的转型，我觉得就不可能是契合的，不用融合就不可能是复合。
付钢业：谢谢，接下来每一位绅士讲两句话，机遇和挑战。
陈绍中：这个行业的机遇是提供相对比较新的产品。原来是商业房地产主导的，现在多了一个选择，我们的消费者去挑。而且这是一个对于他们真的是有好处的，就是说业主方面在城市里面得不到的一些资源方面，或者是说有他没有能达到的一些愿望的东西。这是一个机遇。
我觉得挑战方面是一旦开动这个旅游地产，就是说很多人一块儿投到这个市场上，太多的类似产品出来，也没有做到其中要求的创新。好像类似的产品太多，最后进入了价格战，压低成本，最后是什么卖点都没有的这个恶性循环的。
付钢业：好，谢谢，我们接着请黄总。
余挺：我觉得机遇现在包括国家政策，包括城镇化的整个的推动，蛋糕很大。挑战我觉得作为设计方来说，一个是怎么样去整合现有的资源，另外一个是我们更多的去引导发展商不要在项目进行过程中由于房地产的开发，而忽略了他本身的旅游的运营作用，所以这需要我们去引导。
付钢业：谢谢余总。黄总。
黄亮生：我作为一个外商来中国20年了，看了中国60个城市，我觉得第一个挑战也是一个机遇，就是服务，服务是很大一个空间。因为太多的酒店在开，旅游地产在开，服务跟不上，能力跟不上。
机遇我看得更多，中国走内需，旅游业必须要发展起来，所以你怎么样去挖掘，怎么样去定位你的产品，针对你的目标客群去做，因为中国经济起来以后，有钱要在里边花也要在外边花。
陈啸罕：我觉得在新型城镇化的角度，目前大背景下，作为酒店以及地产方面的顾问的话，我觉得最大的机遇是中国传统的审美观点和价值观念的一个回归。现在越来越多的业主，他们在酒店产品和旅游地产产品上都不再像以前那样说我要做西方的，反亚洲化的东西。更多的提出来我要很中国传统元素的东西，甚至是比较大的集团做文旅产业也是围绕着中国传统文化。因为这个之前西方经济比较发达，作为中国人的传统滚点中觉得西方的很难接受。
挑战呢，中国发展非常快，很多的行业的挑战是因为政策变化太快了，应付不及，最大的挑战是要把传统的，原有的旅游地产和原有的度假酒店，包括你投资的模板，投资回报率的财务矩阵甚至是服务模式和运营模式都是要做根本的改变，因为现在不是以前的政务、商务的旅游地产了。
付钢业：谢谢，讨论时间太短，最后一分钟，我也是想用两句话来结束今天的讨论。第一个酒店及旅游地产，现在面临的最大的机遇应该是大家都想干好，不管是政府还是企业。第二个最大的挑战我想是好事要干好才行，否则的话又会糟蹋一个很好的机遇，谢谢大家，谢谢各位嘉宾。
