酒店管理合同制定的关键点和热点
2014年9月2-4日，以"新格局，新思维"为主题的第七届AHF国际酒店投资峰会在北京银泰中心•北京柏悦酒店隆重举办。据主办方透露，本次会议共安排了3场权威数据发布、14场主题论坛，邀请到108位对话嘉宾参与现在精彩讨论。来自超过20个国家和地区，约250名业主、180名酒店集团代表、90多名投资顾问、80多名设计师及行业服务配套商等共聚一堂，深入剖析酒店投资运营之新格局，开启酒店经营模式之新思维。
盛泰乐酒店及度假村集团业务拓展副总裁Suparat Chirathivat ;温德姆酒店集团中国业务发展副总裁刘岩;孖士打律师行合伙人杨瑞锟; 广州福利地产股份有限公司酒店管理公司副总经理祝敏就"酒店管理合同制定的关键点和热点"和大家进行分享。本次论坛由永泰国际酒店管理有限公司执行副总裁吴璟昌先生主持。
以下为文字实录--
吴璟昌：我们接下来分论坛四的各位嘉宾，他们是：盛泰乐酒店及度假村集团业务拓展副总裁Suparat Chirathivat;温德姆酒店集团中国业务发展副总裁刘岩;孖士打律师行合伙人杨瑞锟;广州福利地产股份有限公司酒店管理公司副总经理祝敏。
今天我们题目叫酒店管理合同的关键点和热点。首先我请在座的几位先介绍一下自己的公司和他们在管理合同方面是自己去管，还是他找其他的管理公司的品牌来进行管理。
祝敏：大家好，我是祝敏，我来自福利地产酒店管理公司，可能大家都知道富力地产是广州的一家房地产公司，我们从2003年开始进入商业地产领域，其中高端酒店是一个重点发展的项目。目前已经开业的酒店有8家，在建和筹建的酒店有20个项目，未来五年我们都会陆续开业。
管理合同上主要是由我们公司自己来谈，但是也会借鉴一些同行的经验，今天很高兴有这个机会和大家分享一下我们的经验，也向大家学习。
杨瑞锟：各位好!我是杨瑞锟，我是孖士打律师行上海一个合伙人，我们公司是一个国际的律师事务所，在欧洲、北美、南美、亚洲有我们二十几个办公室。我们既代表管理方，也代表业主。当然有些品牌我们是不能够代表业主的。总而言之，双方的一些考虑，他们的思路我们是比较清楚的，所以希望今天也能够做一点贡献。
刘岩：我是刘岩，是来自温德姆酒店集团，我们旗下的品牌在座的很多人都有所了解，包括温德姆至尊、华美达广场、速8等等，我们在全球一共有15个品牌，作为酒店管理集团我们在全球一共拥有超过7500家酒店，在中国开业的酒店已经突破750家，在全球酒店集团里面我们应该是全球最大的。在中国所有的国际酒店管理集团里面我们开业的我了解也是数量最多的。
Suparat Chirathivat：我叫Suparat Chirathivat，是来自于盛泰乐酒店及度假村集团，我们是在泰国最大的酒店，在11个国家都有我们的酒店，一共有70多家酒店。盛泰乐是我们泰国最大的私有集团，年营业额大概是80亿(2013年)，今年希望是110亿的目标。
吴璟昌：我要问的主要一共有五点要问大家，我们知道祝敏是来自业主方面，杨瑞锟是律师行业，刘岩先生是业主和管理方面，Suparat Chirathivat先生是来自于开发和管理的，所以我的第一个问题主要是关注于语言，当然我们用什么样的语言，因为我们知道从泰国他们是使用不同的语言，你们签合同是中文还是英文?
祝敏：在我们公司签的所有合同都是仲裁的语言是英语，但是仲裁地点我们会跟管理公司来进行协商。管理合同我们非常坚持是中英文版本同样有效。
杨瑞锟：我们的经验也是一样的，早年可能英文比较多，但是近年我发现越来越多的中文谈判和版本，尤其涉及一些刚到中国的大品牌，他们甚至要求双语版，这也是有的。
刘岩：从温德姆这边来讲，作为一个美国上市公司，我们希望语言应该是以英文为准。我们又是在中国做生意，刚才有 讲有那么多的酒店在国内，所以从语言上来讲合同文本的语言可以做到中英文同时有效。
Suparat Chirathivat：在中国我们是双语的，我们为什么要做双语呢?因为我们有很多的语言在合同当中，我们需要用两种语言，我们在中国需要了解中国，所以两种语言都使用。
吴璟昌：双语都有，在法律方面是同等看待。
第二个问题，现在可能在今年开始很多美国的上市公司、管理公司，认为美国法律方面有一些调整，特别是在反腐方面，在合同里面可能需要加强反腐方面的东西，美国的公司都希望加入一些反腐的条款在里面，你怎么处理这种?
杨瑞锟：首先我讲讲这个法律的背景。
吴璟昌：你解释一下反腐对于中国方面有什么影响?
杨瑞锟：美国有一个法律叫SCIP，海外腐败行为法典，在英国有一个叫英国反行贿法典。为什么英国和美国品牌，他们在国外这么坚持，就是因为如果他们在本国以外去进行一些营业，如果发生一些腐败的情况或者是案件，有可能他们即使没有来过中国一次，也要在本国坐牢，所以他们很紧张。在做很多方面的投资都在合同里面要求有一条，你作为缔约方在什么行为方面应该符合我们国家的FCA或者是性反行贿法典，这对中国业主来说是非常不公平，首先我不理解你们的法规是什么东西，而且有些品牌他们的反腐败条款可能是二三页那么长。这就是背景，所以先看看祝敏，好像她们的合同也经常会看到。
祝敏：可能刚才杨瑞锟说的新的法律，或者是更加严厉的法律颁布以后，管理公司会不会对反腐的条款进行一些更新，或者是更加详尽的描绘。我们今年没有签过新的合同，之前签的合同都是有这个合同，对于我们公司来讲在富力大大小小的合同，哪怕一个最基本的采购合同都要有一个反腐的公开性，之前我们之前对这个反腐没有太大意见，跟杨瑞锟所讲的一样，美国的反腐条例出来会有一定的介意，我们在管理合同上很多时候管理公司，因为他是一个美国的公司可能要遵守美国一些法律，反腐或者是反恐，如果业主方有跟美国政府列举的那些恐怖主义国家有生意来往，这个合同可以无条件的终止，这个我们当时考虑过，特别是在中国，一种纯粹的商业行为，跟朝鲜、中东等很多国家，如果以这个来作为制约是很大的不公平。我不知道会不会有新的版本，一个更加严厉的措施，但是之前的合同我们是可以接受的。
杨瑞锟：如果有任何的法典都构成终止合同的一个理由，这个很难说，有可能他们根本不想做了，他们有可能就有这种条款来行使他们的权利。可能需要先看看他们两个有对这个条款的一些意见。
刘岩：其实如果跟德姆酒店管理集团有过合作经验的业主方，和其他的酒店管理集团有类似的合作，当他看到我们的合同可能会觉得温德姆的合同没有那么多接受不了，或者是不好听的话在里面。所以从整个合同的措词或者是拟定来讲，我认为我们这边的合同还是更加能够让业主接受，听上去、看上去更舒服的一个合同。所以从我们公司做生意的方面来讲，虽然我们是世界最大的酒店管理集团，但是我们不是要去拿我们这个架子或者怎么样，而且我们自己这边的一个原则，让我们的业主跟我们打起交道来让稍微容易一点。所以从具体的条款来讲，当然有实时更新，我不认为从我们这方面会让人家觉得很不舒服。
Suparat Chirathivat：我觉得我们还是比较幸运的，我们没有这样类似的法律，所以说我们不会要求非得在合同中加这个条款。
但是在泰国，最近美国也在做一样的事情，就是在进入我们国家这个行业的时候也会有这方面的一些要求，基本上我们都是会拒绝的，因为他们也是想试图使用这样一个法律，但是我们的国家现在，像之前说过的，我认为这个法律如果往好的方面去看，可能这就证明了一个国家好的治理，可能对商业方面的管理比较严格。但是我觉着让另外一个国家逼迫其他国家接受他们的法律，这是不对的。谢谢!
杨瑞锟：他刚才说幸好是泰国公司，但是我们要理解FCPA和英国反行贿法典他们的适用范围是挺广的，就算是非美国公司和非英国公司，只要在他们的境内有任何经营，比如说设了一个分公司在里面，这个法典就会适用于你这个集团，所以也要小心如果是中国公司在美国，或者是英国有设立分公司，如果人不在美国，或者是英国的时候，他们也无可奈何。如果你在当地，理论上其实你如果有这样的行为也是属于犯规的。
在碰到这种条款的时候，作为一个业主你应该怎么去应对?主要美国的法律和英国的法律是调整你们公司的行为，我们跟你们是两个分开的公司，现在我和你只是有一个合同关系，没有跟你共同组织一个中外合资企业或者是怎么样，所以这个要求要你自己来遵守，跟我是不管的。同时从业主方他们往往会说，你不是要派一个业主代表吗，这个业主代表是副总经理，副总经理就是管理方的一员，所以你的副总经理的行为如果涉及腐败也会影响到我们的总部。往往在一个管理合同里面业主也希望参与一些管理的活动，就算不是一些直接活动，可能是审批、咨询等等，这些可能会给业主带来一些顾虑，如果你们有这样一种参与，可能按照我们国家的法律就视为这也是我们公司的一些行为。所以这个问题等于说是挺复杂的，需要好好的应对，如果不看这样就签了，可能对业主的后果是挺严重的。
吴璟昌：我下一个问题也跟这个有关，目前来说有一些管理他们是不想业主方副总，但是很多业主就遇到一个人进去、一个副总裁、副总，我想看看在座几位对合同里面的副总裁、副总经理的角度，从业主、法律的角度意见是怎么样的?
祝敏：富力可能是比较特别的，是中国比较大的业主公司里面唯一没有往酒店里面派副总，或者是财务，我们连财务副总监都没有派。但是在我谈的合同管理里面是有这个约定，我们没有派副总，或者是目前没有派副总是基于我们公司，富力的出发点只是需要这个品牌，是需要专业的管理。找到这个合作伙伴，我们希望是给他充分的信任，我们认为他是一个可靠的合作伙伴，我们才会根他签一个20年，甚至更加长时间的管理合同，所以我们觉得基于这种我们刚开始的时候没有，从2008年开的第一家酒店到现在合作还是比较愉快的，该管理公司负起的责任就应该管理公司来负，这方面我们没有派副总，因为我们考虑派财务副总监由于选的人不恰当，或者是各种各样的原因有可能会干涉到酒店管理公司的正常经营，或者是不信任，我们觉得这个后果是得不偿失，凡事双面看，我是说富力这种做法是可行的，但是管理合同上是有约定，一般都是坚持，是因为基于现在中国比较通例的做法，业主方如果争取这个权益，我也应该为我们的公司也要争取这个权益，这是我在管理上要坚持放的。
吴璟昌：从法律角度你也代表管理公司和业主方，在你的经验里面对于这个条款双方的争论点在那儿?
杨瑞锟：争论点一般是两个法典，主要是两个权利，管理方是说你要让我来管理，最好你不要插手，可能要有一个知情权。
祝敏：我同意杨瑞锟的说法，在我们来讲，的合同是业主对管理的知情权，因为我们作为投资方，我相信在中国很多酒店是作为业主方一个分公司的形式来经营，所以法人代表是投资方的老板或者是什么，很多法律还是业主来承担，所以充分的知情权是必须要保证的，我觉得如果保证了业主方的知情权双方就有一个沟通，业主方有这个知情权在实际的合作中并不一定要派一个人盯着。
刘岩：我基本上赞成前面两位嘉宾的说法，事情不在于派不派DEM和DFC，业主确实有知情权，因为整个都是业主方投资，这方面有一个沟通。从实际操作来讲，中国酒店管理市场而言，绝大部分业主确实希望有酒店副总经理和财务副总监这样的职位，由业主直接派过来。从我们公司来讲完全可以接受，这个没有问题。从职权上面来讲，恐怕还要刚才讲的要细化一下。首先这两个人做这样的职位应该是一个合格的人才才可以。另外不应该由这两个人直接参与或者是干涉酒店的正常经营。如果能够做到的这样的条件，业主又能够做到知情权，对每天的工作或者是长期的工作都有所了解，实际上管理来讲又不会干预酒店这就是一个好的平衡点。
吴璟昌：我知道你的酒店等于是自己又是开发商又是业主，所以两个情况你们都经历过，有没有在你们自己的合同上看到需要向公司来派遣副总经理或者是财务总监的这样的情况呢，你有什么看法呢?
Suparat Chirathivat：对我们来讲我们有自己的一些酒店，而且也管理一些酒店，所以说基本上政策都是百分之百的相近的，实际上富力是一个很好的业主代表，非常信任对方，也让他们好好管理的资产。但是祝敏说过一个关健词就是"干涉"，我觉得业主他们是有权利去照看自己的酒店，因为酒店是属于业主的，而不是属于管理委员会的，这一点是肯定的。所以他们是有权利来进行监督的，你可能会雇一些专业的经理人。
我觉得对于经理来讲可能是有更加清楚的来运行这个业务的一种想法，这也是我们为什么会来雇佣这些酒店管理公司。你来要给他们一种方式让他们更好的来做自己的工作，而不是干涉他们。我觉得他们是有管理委员会和业主沟通的渠道，所以当你想了解一些事情的，比如说会有定期的会议，每月的月会等等。而不是每一天都去问，今天到底有多少的餐饮收入，多少营业收入等等，这样就不能更好的工作了，我们应该让他们更好的工作。
吴璟昌：你不一定派业主代表，你有知情权，不要干涉他们。
我知道有些酒店当初的设计规模比较大，都以客房为主，如果看国际品牌还是以客房为主力，餐饮只是配套，从客房的角度有一些酒店品牌已经开始把部分客房改为公寓，或者是有品牌的公寓，我想看看目前在座几位对品牌，未来的酒店品牌是否有倾向做公寓?
祝敏：这个我非常有干渠，但是富力有没有这样的尝试，我们有这样的想法，但是想听听业界的想法。
刘岩：从市场的反馈来讲，在过去一二年确实这样的需求我认为还是有所增加的。其实我觉得是两个概念：第一个概念，是不是这样一个住宅要挂一个国际的品牌来向酒店进行销售。其实从我们这边来讲是酒店管理公司，严格是不做住宅的，但是我们有类似的品牌可以做相应的公寓，就跟酒店一样去进行销售。比如说有一个品牌浩风温德姆，客人在这边可以长住的一个酒店，而不是公寓的概念。我们的品牌里面也有这样一个做法，这样一个品牌既是酒店，里面的套房的数量可能是相对比较大的，或者全部都是套房，就简单叫(名字)，这也是可以的，但是所有这些都不是一个住宅的概念，而是一个酒店的概念。我们对这样的品牌管理也好，或者是做特许也好，都是作为酒店管理公司管理或者是特许的酒店，而不是住宅。
另外一个概念，可能刚才我们下面讨论的时候也有，是不是一个产权式的酒店，有的业主可能在不同的项目有不同的考虑，也有可能在资金上有一些不同的考虑，就是我们的酒店建好了以后是不是要卖掉，给几十个，或者是几百个这样的小业主我再租赁回来有没有相应的品牌节我做支持，温德姆这边是有的，这是没有问题的。但是有一个条件，像这样的酒店恐怕我们只能给你做特许，而不能给你做管理。第二作为大的业主来讲可能需要把你卖掉的这部分全部要租赁回来，因为我只对你一家。
吴璟昌：问你一个问题，我发现现在在泰国因为有住宅的酒店品牌你怎么来运营，我知道现在中国没有，你能不能分享一下做这个品牌有什么优势呢?
Suparat Chirathivat：住宅品牌这个听起来很好，为什么做呢?因为我们有需求，业主想资金的快速回笼，这就会出现。像管理公司任何管理公司都不喜欢这个问题，不喜欢温德所说的，我必须要所有的房子都租回来才行。同样在我们那里也是这样的， 或者你必须要知道跟谁来打交道，你必须所有卖出去的酒店租回来。你要问我它的优势在什么地方?他的优势是对于小业主，而不是得与运营企业来讲，我们希望将市场的一些趋势把握住，也就是说我们的住宅品牌和你刚才讲到的不太一样，对我们来说是长期居住，也就是一种服务型的公寓，很多国家非常流行，比如说在中东长期居住，就有很多人到这里来工作，比如说2-3年，他在这里生活希望能有酒店那样的一个条件，在中国我们还没有做这样的一些业务。
吴璟昌：在合同里面很多管理方都不会把业绩考核放到他们的模板里面，但是大部分业主都要求管理公司把业绩考核放在里面，我想听听四位对业绩考核在合同里面用途有多大，真的会使用到业绩考核那个条款吗?你们合同有没有这个条款?
祝敏：有的，但其实你在实际操作的，签约的时候一定要有一个业绩考核，因为我是一个宝藏，对业主来说觉得这个管理方对这个都没有一个约定，我们觉得是蛮担心的。其实你看现在的合同条款一般是从正式开业的第三年才进入，可能要一个连续的三个年度，或者是二个年度，它是设置了测试窗。所以我觉得如果这个酒店是一个正常投资的酒店，因为投资酒店而投资出来的，设计各方面都不是加入了很多人为的因素，这个测试条款其实在实际操作中我觉得作用不太大。但是在合同签署的时候，如果管理方连这一点都不敢对业主有这样一个承诺，我觉得这个管理方我们觉得起码不是我们要寻找的合作伙伴，对富力来说我们按照你的标准去建的这个酒店，按你们提出来的要求来建的这个酒店，符合你的品牌要求，当初也是双方同意这个项目，为什么你对这个业绩这么没信心，我觉得对业主是一个信心的问题。
刘岩：从我们这边来讲，一开始我就讲过温德姆的合同让业主看上去比较舒服的合同，所以从第一天开始我们就会把这样的条款放到合同里，在第一稿就会给到业主。从我们这边的考虑来讲，首先我们对这个项目有信心，第二如果这样的条款都没有是认为业主人家不懂，还是怎么样。其实在这个市场上，国际品牌已经在这边二三十年的时间，现在建的酒店的业主恐怕没有人知道这样的事情，你是觉得人家不懂还是怎么样，放上这样一个条款首先表示我们这边有这样的信心，有这些的态度，我们愿意和业主一起做好。第二这样的条款放到里面将来有多大的作用不好说，因为任何一个条款肯定在酒店开业以后三四年以后开始拿这个做考核连续二年达到多少里面有一个比较详细的说法，起到多大的作用将来真的是很难说的，但是作为一个合同来讲，作为一个酒店管理公司和业主方如何能够让双方都觉得舒服、觉得这样一个合同是考虑到双方利益的合同，而不是有一些合同让人家看上去是单方面的合同，那样不太好。对我们来讲第一是放上去，第二是我们觉得完全没有问题的。
Suparat Chirathivat：一般来说业主要求我们会放，我们不会主动的放，但是现在每个人都要求放的，所以我们肯定是放的，我们理解的。二十年前当我们让有人运营我们的酒店，我问刘岩先生一个问题，怎么把业绩考核放到酒店管理上?
刘岩：我们现在讲的不是那种连锁店的合同，因为连锁店是我们业主自己做管理的。
吴璟昌：特殊经营的合同主要是业主自己的团队去管理，对于业主自己的团队管理是没有业绩考核这个条款的。
因为我知道有些管理公司对于终止合同的赔款也没有写得太清楚，但是有些酒店管理公司可能写得非清楚，如果提前终止要赔偿多少，有些管理公司是写一个固定价多少钱，有的是评估价，比如在酒店开业前和后对于这样的条款，在合同谈判的时候会怎么去看待合同终止赔款的条例?所以有可能你们在这方面的条款无所谓。
祝敏：富力在选这个酒店管理公司，我们所有的酒店没有一家是自己经营的，都是委托外国酒店管理公司，因为富力坚信要专一的事做专业的事，我们投资建酒店专业的管理公司来做管理，我们选合作伙伴是比较谨慎的，虽然大家可能大家表面上每家酒店管理公司差不多，但是每家都有特点，每个品牌对每个项目合适。富力在合同延期上不是特别注重，我们在其他的商务条款可能会控的比较严一点。终止虽然没有想过，没有想过签一个合同是要终止，都是希望长长久久的合作。但是我们在合同里面对于合同终止，双方的权利义务我们是比较坚持。
吴璟昌：你帮公司谈也帮业主谈，在谈的过程中难点在哪里?
杨瑞锟：我首先分享一下里面有关预定违约金的学问，它有一点讲究，首先要理解我们两个人有一个合同，他违约要赔偿我的损失。有两个做法：一个是现在先不谈，法律就算不写只要他造成我的损失就要赔偿，如果到时候不赔偿我到法院或者是仲裁我要举证我的损失是什么。现在预定的违约金的想法或者是他的共识，我要把我的举证责任推到他的身上，就等于说我们就约定好，如果发生这件事你就赔我，比方说一千万，如果他的确是违约了，他到法院去必须跟法官说，我这个错误虽然我犯的，不过他的损失没有一千万，他的损失只有三百万，所以他要去证明我的损失只有三百万，而不是我如果没有这个条款我得去证明、去举证我的损失是三百万。所以一个预定的违约金主要是把举证责任推到对方去。当然这要看业主方和管理方他们最好不能够一概而论，你把整个合同不同的违约情况都考虑一下，这个情况谁违约的机会高一点，比如说在开业之前往往是业主方违约的情况比较多一点，可能我一下觉得不要做，我要自己做或者是怎么样，在这种情况下管理方觉得不要我来进行管理你要赔多少钱，这是一个预定的违约金。开业之后可能也有很多不同的情况，往往都是管理方的违约机会比较多，这样的时候是轮到业主要考虑，我是否要在某个点上设一个预设的违约金。所以这些都是你们要考虑的。
刘岩：我们的合同在这一条首先是有的，第二我们并没有规定一个金额，我们这样一个表述形式是这样的，假如说业主方违约按照多长的预期来给我进行一个赔偿，所以这样一个做法就等于把这个事情在合同里面是没有非常明确，其实你在合同里即使明确一千万、三百万，但是在真正操作的时候也不是那么一回事。所以我们的做法是这样的。
Suparat Chirathivat：我们有这样的条款，一般我们有公式来算，大部分业主是谈一个固定的金额。我想讲为什么要有这样的条款?当酒店的管理者来进行管理的时候，管理酒店物业最难的就是前三四年，没有人知道你的酒店，根本就不熟悉你的酒店，管理需要花很大的力气希望来营销这个酒店、卖这个酒店，前面几年主要的管理层的收入也不是非常高，酒店慢慢在3-5年之后就稳定了，在之后管理层就开始挣钱了，如果这时候一切都成熟了，业主让管理公司走了这就不公平，如果这个酒店没有名字，他来管理你的酒店，把你的管理管成一个非常著名的酒店，大家都知道，结果有一天你把酒店卖了，结果运营方做了半天没有任何收入，这不公平。这为什么是管理公司要求有这样的一个条款在里面，就考虑到公平的问题。
吴璟昌：因为现在目前来说大部分国际的管理公司有一个品牌标准不单单是在中国，他在全国只要是这个品牌用同一个品牌标准，在合同里面会写业主方需要不定时提出来根据业主管理公司提出来增加品牌的要求，这个条款我想知道在各位的谈判当中对这个条款无所谓，还是需要重点谈一下。为什么我要提这个，因为很多管理公司，今天上午谈的很多观点都是一些媒体方面，很多管理公司会加强在wifi、IT方面的技术，这也会无形增加业主方在投资方面的成本，因为他的品牌标准不是现在告诉你，可能会以后慢慢一步一步的增加。如果作为管理公司需要加这个条款进去，作为在座的业主方，管理公司包括Suparat Chirathivat，你对于这个目前条款有什么看法?
祝敏：我觉得现在大家都会说管理合同很不合理，或者是一个格式合同，或者是什么，但我还是那句话，每一个合作伙伴的形成都有双方的妥协的过程，如果纠结于这个品牌标准坚决不放就不做了，如果选择这个合作方、这个管理公司，也选这个品牌，你在合同里面甚至不愿意承认你要尊重他的品牌标准，我觉得这是不太合适的。但是措词上的东西，我还是觉得管理合同其实在很多时候是一个框架性的约定，实际上的操作是双方充分的沟通、双方充分理解的过程。我们现在经营酒店也会发现这种问题，特别是IT的投入，每年会有一半的投入是在IT上，这对所有的业主方都是很痛苦的事情，你在合同里面否定这个双方就没有谈下去了。未来可以通过业主委员会和大家去沟通这个，你刚才说的风险我觉得是存在的。
杨瑞锟：我们一般会加一些限制的条款，毕竟这个品牌的标准对业主来说是有用的，所以时间是挺重要的，比方说要发生在签20年的合同，或者是15年，这个是发生在什么时间段的东西是一个讲究。第二我的钱也不是无限的，所以我对这个设计多少额外的费用可能也设了一个界限。第三如果这个所谓的品牌涉及这栋的结构，这可能就一定要先经过我业主批准，或者是这个涉及房间会有多少，房间的面积也要改，或者是怎么样，这些比较重大的都必须经业主的同意才可以做。所以像祝敏说的一定要平衡，平衡的时候你要考虑的是什么，把这个加到这里。
刘岩：你要这个品牌一定要按照这个品牌的标准来建设你的酒店、运营这个酒店，不然你要这个品牌就没有意义了。从实际操作来讲确实有一些费用上的问题，从另外一个角度来讲，这个品牌可能不是一个业主提出来的，也不家酒店提出来的，我们有这么多的酒店如果提出来少则几十家，多则上千家的酒店，作为我们酒店管理公司来讲这方面的考虑，品牌上来的变更是需要非常小心的事情。
Suparat Chirathivat：实际上我们最早是有业主背景的，所以我们是了解业主这边的情况，以及什么要做、什么不要做。在这种情况下，我们的公司还是比较灵活的，我们在一些领域是在安全方面，或者是一些其他的方面我们是不会有灵活度的。但是在IT标准方面对我们来说，还是比较灵活的，因为IT是未来使你的业务更加有效率，如果你没有IT系统没有办法更高效的运行你的工作，我们需要着一些高端的人才，通常我们会找到业主方你想进行升级在长期来讲到底需要多少年的时间获得投资的回报，通常我们都是这么做的，之后我们会进行一些共同的改善，因为对于这个改进来讲是基于我们酒店的表现本身的。大多数情况下，从通常意义上来讲我们没有一千多家酒店，但是我们是一家家酒店发展起来的比如温德姆这样的公司可能我们跟做事情的方式不太一样，像我之前说过的，对我们来讲是需要成本的，但是我们确实希望按照这个标准来做，在任何一个国家、任何一个城市，我们到那儿去需要看这个标准进行分析，大多数下情况下需要验证一下，是不是能够满足这个标准。
吴璟昌：感谢四位的精彩演讲。如果大家有什么问题可以在台下进行分享。
