钟斌：2015年中国地产业形势分析及影响

全联房地产商会秘书长钟彬

　　(讯)2015年3月25日，第十五届中国饭店论坛开幕式在广州富力君悦大酒店与广州大剧院正式召开。全联房地产商会秘书长钟彬在会上作了报告--2015年中国房地产市场形式分析及对酒店业的影响。

　　以下为现场实录--

　　钟彬：尊敬的张部长，尊敬的来宾各位下午好，非常高兴能参加酒店一年一度的盛会，把大家会聚在一起，探讨行业的持续发展是非常有价值的事。接下来我就来分析一下我们行业的一些形势和数据，看是否可以给大家的工作带来一些启发。

　　今天我讲4个问题，一个是2014年的回顾和2015年的预测，还有一个是我们目前的变革以及对酒店的影响。对2014年的市场运行态势，我们的判断是4条：第一条就是房地产市场进入全面调整，第二条企业分化严重，第三条政策在积极的调控，第四条是消费者的预测在下降。

　　市场为什么要进行调整，最重要的一个原因就是销售面积的变化，各个区域的销售面积都下降了。从区域来看，除了西部、中东地区以外，其它地方都在增长，价格来看，不管是环比还是同比都在下降，企业资金也都出现了负增长，甚至达到了数年来的最低值，房地产的各项建设指标，尤其是新开工面积和土地的购置面积都是负增长。以前，我们是整个中国经济的火车头，是GDP牵头的一方，但是现在经济在下降。

　　我们看一下去年4个季度的变化，第一个季度房价涨幅是历史最低，到了二季度我们看到了一线城市市场回落降幅是历史最高，到了三季度，房企的资金压力接近了历史的最低点，到了第四季度，我们看到了销售降幅的收涨。今天很多同业都在沟通说房地产的形势怎么样，其实从数据来看，我们看到1、2月份的数据非常让人不满意，2014年房地产销售面积连续12个月呈现负增长，这是我们房地产商会根据国家统计局的数据得到的，我们每年都在做，2006年完全是一个阶梯状，几次的轮回和调控。现在是最低点。

　　从区域来看，都是调整的状态，东部地区调整的幅度相对高，商品房的销售面积，增幅较大的城市还是有的，比如济南，重庆和昆明，增幅较小的城市有沈阳，而贵阳、哈尔滨则是销售面积变幅最大和最小的。这样的城市你还敢不敢投资?销售策略会不会发生变化?我们可以看到，不同地区商品房库存水平不同，面临的风险程度也是不一样的。

　　我们看一下各个城市的房地产增长程度，如果房地产行业还有一个反转的话，反转的城市首先应该是深圳，其次是北京、上海、广州，所以从这里可以看出，大家的判断是一样的。而像兰州这样的城市，开发投资都在减小。1、2、3线的增幅都在下降，而西部还在上升，但是从投资来讲我们就已经害怕了，不敢投资乐观，现在很多一线城市的投资强度都在下降，投资的区域都在往一线城市走，就是为了避嫌。2014年房地产市场低迷，是历史的最低点，已经低于2008年了，调整的范围和调整的幅度却是历史最高的。

　　我们再看一下第二个问题，就是企业分化严重，2014年80个房企卖了百亿，创2.8万亿，已经接近是份额的40%，房地产市场高度的集中化是非常的强烈的，过去房地产最大的特点就是不集中，而今天不是这样的。所以说房地产商会5600个会员的销售以前占1/4，今天已经过了2/3，我们的企业对行业的影响也在加大。其中首次突破2000亿，增长率达到23.8%，相比去年总销售额超过1.1万亿。

　　最后我们可以看到，过百亿的企业，有79家企业都是过了百万亿的。第二阵营和第一阵营的落差已经显现了，分化太大这里面的原因是什么，是通过市场的结构，保持着市场的稳步提升，这里面我们会看到，产品线是全面的，第二阵营是初步的完成全国化，100-300亿销售额为10.4%区域以龙头为主。看起来是产品链的问题，其实不是，我自己分析，为什么?你会发现，2000亿的企业背后是大量的企业在跟它，千亿企业里面有300亿、400亿的时候，我跟着你，给你去拿地。看起来是全国布局，产品线，背后是资本在驱动我们的企业在膨胀和壮大。

　　我们看一下企业分化，刚才讲的百亿企业属于大企业，大企业也有风险，这来源于过去的不规范政策。现在的家装业还是其他的企业都有这些问题，第一，大的企业一半都是政策、政治上的风险;第二是借高利贷的问题;第三，是董事长实际控股的问题。

　　人都有赌的爱好，这三条往往跟企业的突变有关系。常规的情况下是这样的，土地资金，人力资源高度集中，中小开发商有两个命运--

　　第一、 快速突破，变成投资商。我们会发现中小企业现在特别的自由，虽然它先进，但是他又拿不到好的地，招不到好的人才，所以他就说我变成投资商了，开发商变投资商这是最好的方法，他没钱，但是他扛得住。

　　第二、债务紧逼。去年在春节期间，在几个行业里密切的走路。一切企业对市场的预期过于乐观，借了很高的资金，当利滚利后他就会非常的难受，必须得割肉，必须要把自己前半生所有的财产都要割掉。这个就是市场的竞争，也是我们面临的高风险。

　　我们再看一下政策面，从去年年初政府就讲了双向调整。去年更多的是正向调控，包括取消限购，限贷，都是想让市场稳定。我们非常遗憾地看到，并非我们想把房市打下去就可以打下去，想抬上来就抬上来，至少我在日本的时候，跟日本的社长沟通，他就非常痛心地说，在该调控的时候不调控，最后想扶它的时候就不行了。正因如此，我们去年就是是在积极地调控。

　　我们再看一下，居民在房价上涨，市场的预期是什么?是持续的下降!持续下降到了17.3，连续5个季度的下降，从29.0到17.3。很多时候别人知道我在房地产商会，都会问我现在房子能买吗?现在问的都是我的房子能卖吗?因为大家的刚需在减少。

　　我们看一下2015年的，2015年1、2月份，销售房面积同比下降16.3， 2013年的数据是正的，现在却直接下降到了负的15.8和16.3，都在下降。我们再看一下投资，下降后投资怎么样呢?投资是房地产开发投资87.86亿元，同比增长10.4，增速比去年回落0.1个百分点，在2014年的时候我们还在一个高位的增速上，现在我敢肯定我们比全国的固定资产投资低，也就是说房地产投资在拖整个经济增长的后腿。这里面的住宅投资在房地产开发投资64，增长只有9.1，土地购置面积也是同比下降，房地产开发企业通过购置面积同比下降，1、2月份下降了30.2。

　　事实上我们在北上广深感受不到，但你会发现你住的楼盘，现在二手房的价格和楼面的价格是一样的，这就有问题。为什么会下降，比方说信息不足，或者是房价太低了，现在都是联合体，没有几家自己给你。从这个意义上讲，土地购置面积的降增速，伴随着土地的供应减少，下一个阶段，下一个周期，房地产的供应链会减少，下一个周期房价可能就会上涨，这是2008、2009年爆涨的逻辑。

　　2015年2月，新建商品住宅上涨的，1月还有一个，69个持平，2月69个全部在下降，2014年的1月69个城市在上升，只有一个在下降。这个就是一个趋势，下面是10大城市的新建城市涨比的跌幅，同比的涨跌。武汉、天津、深圳、上海、深圳、上海是正的，剩下的全是负的。从人口结构影响来讲，中长期的住房需求将大大的减缓，目前的人口结构，原来房地产最重要的红利就是人口结构红利，已经不再持续了，为什么房地产还会减停，现在拿什么来低于货币贬值呢?通货膨胀，现在只有膨胀。所以我们认为中长期住房需求将大大的减缓。我们来看一下现在最大的矛盾是什么?

　　今年的库存高于2008年，商品房和销售面积也在上涨，到2013年后大量的投资，房地产商会突然有很多非房地产的商业来加入我们，做钢铁、纺织、汽车、等的企业都加入了商会。因为张部长也在这儿，我们有30个兄弟商会，我们兄弟商会的会员们绝大部分都涉房了。实际上各行是不能轻易贪利的，现在在逐渐地退出，这就形成了库存多这个最大的压力。房地产资金压力接近了历史的高位，

　　我们会看到房地产资金来源，本年的房地产资金来源比较接近历史水平，现在大量的资金其实都不是我们自己的，一些资金也是来自于不同的金融机构。另一方面我们资金的压力越来越大，即使这么大的杠杆我们还是缺资金。大企业尚且如此，如果是中小企业，就不用说了，基本上是对资金的饥渴。去年我们认为是所有房地产商会的并购年，今年很多的房地产优秀企业不是买地而是并购。像一些重要企业的销售额，同比下降20%。

　　再看一下商会委托数据公司做的盲目性经济，这是我们在4月份要公布的东西，在这里分享一下。2015年我们通过几大城市找了足够的样本数，委托国家统计局领导专家做了研究。研究显示2015年房地产景气指数是一个标准，其中反映企业对未来的发展为88.4，企业家信心指数只有68.1，39.9的企业对房地产的趋势是不乐观的。整个房地产大家信心不足就是不买地了，买了地暂时不开发了，就减缓速度开发来做。这是一个很麻烦的事。我们的指数里面有55.2维持正常水平，关于融资方面有4成企业认为融资困难。这个反映的就是未来的投资，所以要靠房地产拉动是很难的。

　　但是房地产不是没有有利的因素的，2015年继续保持经济稳定增长，在逐步地化解风险。对于中央工作会议来讲，第一，要保持房地产的稳需求很重要，稳定住房消费。第二，加大城镇危房改造力度，第三是支持居民改善性住房的需求。其实它有很多政策上的支持，而这套对我们来讲是有帮助的。两会里面有很多的政策跟我们的房地产政策相关，有两个因素对我们很重要：一个是美元升值，二是欧洲宽松货币政策。很大程度上它是有很强的投资属性，背后都是保险资金在干的，都是什么不动产，全都是保险的资金在做，都是在做对冲。

　　2015年的楼市预测有三个方面，这是我个人的判断，不代表商会。第一，我认为增速还要下调，增速还要减少，房地产市场消化库存仍然是主旋律，将继续维持调整状态，房地产开发投资增速继续下降至10%以下，房价水平稳中有降。第二是企业转型压力可能会增大，部分企业可能退出房地产行业。第三是前期供应量大的地区房地产市场调整程度较高，逆转从深圳、北京等大城市开始。如果你问我房地产好不好，我会问你哪个城市好不好，你问我温州，我就会问你温州哪个区。同一个城市也要看是在具体哪里。

　　关于新常态下房地产行业的变革，今年的两会提出两个方面：一是大众创业，万众创新;二是传统经济的升级换代。

　　我们可以看到，这里面有政府和市场联动，是有市场支持的行业变革。办公楼的细分市场，从简单的租赁服务，你会发现房地产整个变成了一个房地产的服务业。很多人都变成了创业公司的老总，把自己的想法变成了1个亿、8千万，真有人去买单。目前大众创业、万众创新在房地产行业已经非常的明显了，这是一个变化，我也请大家关注这个变化。原来的大企业、大金融机构，现在有一些变化，我们行业本身也有一些变化。传统行业自身有些变革，这种变革不仅仅是来自于原来精细化的管理，这需要非常好的想法和更丰富的创造模式。房地产在这里面对金融属性、服务属性都有一个新的展现。从开发到运营，从线上与线下坚固，从国内变成与海外兼顾，这就是我们行业在这几个方面体现出的变化与转型。

　　未来房地产的竞争是什么?是软实力，这会成为衡量我们行业竞争的一个主要的指标，包括规划、开发、建设运营，各个流程都会形成一个自己发展的路径，构成新的生命力。比如说亲自操作的，有一个典型的全新的服务链：提供一个老年服务的、存量很好的，还包括下面的Elite国际不动产的投资基金，这是中国走向海外最明智的投机资金。结合互联网思维对盲目性投资的影响，还有旺材电商的出现，我们发现O2O带来的影响也是我们商业的亮点。

　　下面我讲一下新常态下酒店业面临的三大问题。1、巨大的存量，市场在哪里?2、同质的产品，客户与服务的亮点在那里?3、庞大的投入，资金在那里?

　　是不是可以这样的解决呢--基于移动互联网的众筹平台来解决金融问题。金融会创造大量的机会，酒店业金融会成为巨大的机会，跨界产业整合的不仅仅是一个酒店，把酒店和健康结合，把酒店和餐饮结合，把酒店和儿童结合，把酒店和养老结合。这涉及到服务业成绩和创新的整合。所以危机和机会都是并存的，我们也希望房地产商会的会员包括酒店投资会的会员在这样的市场当中，这样的危机当中，这样的机会当中，发挥一个企业家的创新能力，去拥抱互联网，拥抱金融，拥抱新型服务业，让酒店服务业成为未来一个新兴的亮点。

　　我们酒店可能在很长的时间内都是一个朝阳产业，这个朝阳产业是我们共同来创造的。