全球酒店业REITS的发展趋势

　　(讯 赵菊)2015年9月22-24日，以"开启新纪元"为主题的AHF第八届国际酒店投资峰会暨第二届全球酒店投资管理大会在北京银泰中心•北京柏悦酒店盛大举行。

　　来自海内外各地共800多位业主投资者、运营管理方、酒店设计师、官方旅游机构及学术学院等行业领袖共聚一堂，深入探讨在中国新政策和亚太经济新环境下的酒店资产管理，展开投资战略新布局，顺应大数据时代的新发展及管理新思维等。

　　会上，香港理工大学酒店及旅游业管理学院酒店及旅游管理博士项目主任肖曲、宝龙地产控股有限公司企业发展中心总经理夏国跃、开元资产管理有限公司/开元产业投资信托基金行政总裁兼执行董事张一鸣就"全球酒店业REITS的发展趋势"这一问题展开了讨论，上海地产资产管理公司董事长兼总经理刘琦担任本次论坛主持。

　　精彩观点集锦(以下为整理文稿，非原始发言)

　　REITS即房地产投资信托基金，它的发展趋势也是业主所关心的问题。

香港理工大学酒店及旅游业管理学院酒店及旅游管理博士项目主任 肖曲

　　肖曲：从个人角度而言，可以通过持有REITS股票从而持有地产的一小部分。从开发商角度来看，REITS则是一种新的融资工具。

　　任志强说，地产的黄金时期过去了，现在是白银时期，所谓黄金到白银无非是市场环境的转变，对开发商而言就是融资渠道在改变，REITS就是这样一个新的渠道。

　　酒店REITS处于探索阶段

宝龙地产控股有限公司企业发展中心总经理 夏国跃

　　夏国跃：目前，酒店REITS处于探索阶段，尚无成功的经验可以借鉴，但这是一个机会。传统的融资方式，对公司资产盘活是非常不利的，如果REITS能成为酒店退出的一种方法，酒店的压力会相对减弱。

　　需要明确的是，把REITS作为一种投资，的确是有利可图的，但如果长期持有，其回报并没有那么丰厚。酒店作为一个业态必须存在，开发自己的产品，提高资产质量，这样才能对酒店资产有所帮助。同时，将产品与资本市场、基金等各方面搭配运营，以此来让酒店资产管理更加健康。

　　中国需要信托市场

　　张一鸣：中国现在需要信托市场。

　　首先，当前中国人口老龄化严重，很多退休的人没有赚钱能力，如果能够投资房托(房地产信托投资基金)，每半年就有一个较高的现金流可以支持其生活，这对中国的养老工作也发挥了助力。

　　其次，房托对资本市场有很重要的帮助。目前A股波动较大，股价不稳，房托能够帮助建立一个比较稳定的资本市场。

上海地产资产管理公司董事长兼总经理 刘琦

　　刘琦：关于房托，中信证券推出了类似项目，但并不是真正意义上的REITS，真正的REITS将有效稳定股市。酒店也好，其他的商业资产也好，实际上都是金融产品，目的都是获得投资回报。

　　如何提高资产价值

　　肖曲：REITS发展的关键，就是让价值的提高，但必须看清投资缺陷，有些酒店可能并不符合REITS标准。对证券市场和投资人来说，投资必须有相当的盈利性，这是市场的根本要求。REITS不是一把万能钥匙，能改善所有不好的资产，但它能够让好的资产价值得到释放，在一定程度上引领差的资产。

　　REITS的架构

　　张一鸣：REITS架构方面，首先要区分国内和国外。国内的房托是贷款、证券化，把将来的现金流卖出来，而国外的房托需要真正上市，是买断的。

　　单说国内的房托，有2个要点：1、净利润中不含房托资产，经理人只有管理权，并不真正拥有。2、香港房托由证监会监管，标准更为严格。

　　REITS筹资来自哪里

开元资产管理有限公司/开元产业投资信托基金行政总裁兼执行董事 张一鸣

　　张一鸣：如果成功上市，REITS的筹资将三分之一来自于机构，三分之一来自于银行，三分之一来自于零售。私人银行对REITS的投资更加感兴趣的，但我们希望能够获得更广泛的投资来源，不仅仅是来自于零售业，来自于私人银行，我们希望能够在股票市场获得更大的流动性。

　　从REITS的架构看，大约三分之一是机构投资者和大股东，三分之一是私人银行的投资者，还有三分之一是小股东。

　　针对REITS我们将进行怎样的改变

　　张一鸣：在亚太区域，很多投资者受A股波动的影响，不喜欢比较稳定的投资工具，长期来说他们还是要找一些保本现金流比较好的工具。

　　目前很多房托是大股东控制的，如果越来越多的资产不再来自于大股东，投资者的独立性将慢慢被培养成形。当然，现状很难轻易改变，如果将来我们能用私募基金进行管理，大股东的资产将逐渐减少。