高端对话：产业摆脱困境及共赢思维
（讯）2015年3月25日，第十五届中国饭店论坛开幕式在广州富力君悦大酒店与广州大剧院正式召开。近年来，在国家实行"厉行节约、严格遵守廉洁从政"有关规定以来，对酒店业转变经营结构起到了推动作用，使得中国酒店业发生了一系列深刻变化。然而，酒店行业的供需关系的失衡引起的竞争加剧和传统优势的流失，消费者的日益理性为这变化更添一次迷雾。如何拨云见日，如何携手共赢，是全行业亟待思考的。
对话主题：产业摆脱困境及共赢思维
本场高端对话，围绕"产业摆脱困境及共赢思维"的话题，由鲁能集团酒店管理公司首席执行官周涛主持，富力地产集团酒店管理公司总经理庄启明、万达商业地产股份有限公司总裁助理兼酒店建设公司总经理涂建屏、碧桂园凤凰国际酒店管理公司总经理戴玉、华侨城国际酒店管理有限公司董事长金阳、维也纳酒店集团董事长黄德满和保利商业地产投资管理有限公司常务副总经理李国华参与对话。
以下为现场实录--
鲁能集团酒店管理公司首席执行官 周涛
周 涛：大家下午好，我想刚才主持人也说了，我们这个是领袖讨论的一个环节，6位嘉宾对我都很熟悉。对我们的公司，我想在座的各位也是一样。此外，各位的发言可能对于业界是一个很好的风向标。刚才有很多的签约，有很多的甲方和乙方，乙方来的不只是供应商，今天甲方可以在这儿畅所欲言，对我们在酒店开发过程中的一些注意点，以及现在的形势下的战略方针发表意见。我想知道在新常态的形势下，我们开发酒店，开发商业，开发综合体需要注意一些什么?现在的格局，现在的投资方式是什么?我们从三个方面来问一下在座的6位以及他们所代表的公司，当然维也纳集团的黄总也在这儿，新的形势下维也纳的发展非常的好，他们酒店的出租可能会超过ADR的。先请各位嘉宾介绍一下自己公司的情况。
保利商业地产投资管理有限公司常务副总经理 李国华
李国华：我是来自保利商业地产的李国华，和各位都是老朋友，这位是孙总，应该说保利目前规划中的30家酒店，其中和洲际酒店合作最多的就有14家，目前我们保利地产和和洲际万豪、希尔顿等国际品牌都有合作，保利经过了托管、自营等阶段，目前正在朝一个健康、良好和积极的态势发展。
周 涛：谢谢，李总，我想在各位嘉宾介绍的时候穿插一些问题，刚才保利在排行榜上是前3位。酒店也是一个非常重要的板块。我想问一下，关于酒店的开发，是不是会调整一下它的速度?
李国华：这个恰好切合我们今天的题目"摆脱困境和共赢的思维"。就刚才周总提到的发展速度，我想简要说一下，房地产的下行对我们酒店行业来说可能是一件好事，如果一个酒店开起来什么都没有，那么这会比这个酒店没有开更加麻烦。
我刚才在聊天的时候得出一个很好的数据：从去年开始，北上广深酒店的入住率，平均房价，在这三年都是一个向好的态势。随着房地产趋势下行，假如逐渐平缓的话，新开的酒店没有那么多，我个人认为未来酒店行业会平稳发展，并慢慢恢复到快速发展。
周 涛：下面有请碧桂园的戴总，你的公司在房地产行业名列前茅，我想在张家界的一些碧桂园的酒店都已经开始发展，请戴总跟我们分享一下酒店的情况，以及张家界的情况。
碧桂园凤凰国际酒店管理公司总经理戴玉
戴 玉：谢谢主持人，我是碧桂园旗下的酒店总经理戴玉，主持人刚刚问的问题，我想这是一个比较宽泛的话题，张家界酒店现在在试运营期间。在建造初期，考虑到它的发展，我们设立了一部分公寓，一部分酒店，我们的公寓采取的是一种比较灵活的结构，我们是产权式的，可以反租。它可以作为酒店的补充，也可以作为一个产权去出售，这对于我们酒店的发展来说是一个比较灵活的策略。我们碧桂园酒店管理公司开业的酒店已经有49家，除了三家是交给国际管理公司管理外，其他都是自主经营。目前我们的发展速度非常的快，2014年我们稍微放慢了发展速度，我们在建可以开业的酒店还有10家左右，我们不着急在2014年放出来，我们也看到，与其是要做大，不如做优。2014年我们的策略就是放缓开业的速度，我们希望在做优品牌的同时把我们的品牌做大。
周 涛：刚才是张家界的酒店，现在是1000多家客房?
戴 玉：只是试运营的。
周 涛：这是体现了国内的开发商的一些战略，是放缓一些。在这里我也不妨和大家分享以下两个数据，刚才不管万达的宁总，或者钟秘书，都说要求投资回报，这个量是多少，能够有多少市场需求?第一个是比比国内的星级酒店的数量，以及国内酒店的数量，开发的速度可能很快，已经赶上美国了，但是不仅如此，中国高星级的酒店，目前比美国的数量要少得多，到2025年才能赶上美国星级酒店的数量。特别是坐在下面的开发部的，孙总也好，邢总也好，团队的目标可以高一点。
不知道大家在业界有没有关注一个指数，叫酒店渗透率，这个和我们的RGI，RPI不是一个意思，指的是我们每1000个人口中间的酒店客房数的比例。美国的数字是每千人有20间，所以这个渗透率是20，英国是10。中国是多少有没有一个听众可以猜一下?是4，所以我们是英国的1/2.5，是美国的1/5，我们中国的这个数字在今后有可能扳回到8。所以这两个数字是给大家鼓鼓气的，一个是给我们的开发团队，第二个是给我们的开发商，业主方，开发是有余地的，就看我们怎么管好。
下面我们把矛头指向庄总，我们要谈一谈酒店的质量和档次的问题，先让庄总介绍一下富力和庄总自己。
富力地产集团酒店管理公司总经理 庄启明
庄启明：大家好，谢谢你们今天到这里来讨论我们的行业，富力地产是房地产开发方，我们2014年的总营业额也是排在前20名，我们集中在房地产、住宅、商业，包括酒店，我是负责酒店部门的总经理。我们计划开发的酒店项目总共有30多个，实际开业的有12个，我们会更加注重酒店这个行业长远的投资还有发展，谢谢。
周 涛：谢谢，庄总，富力地产也是一个非常有活力的企业，在酒店行业他们的数字是12，并不是太多，但是下面的一个环节我要提提我们酒店的质量和档次。富力的英文是RF，可能是中国丽思卡尔顿最大的业主，即使现在不是，将来也可能是的。
庄启明：我们公司的LOGO我理解为是富力的拼音前面的字母倒过来写的。丽思卡尔顿我们是开了两个，迁了两个，一共有四个。
周 涛：这个问题问到庄总的点子上了。这个投资肯定是很大的，在新常态下，不光是丽思卡尔顿，今天的君悦，它的投入肯定不会少。现在富力对酒店的档次会不会做出相应的调整?
庄启明：我觉得在酒店商业地产的投资中长线还是大型房地产商，因为酒店的投资算是一个比较好的现金流，同时你刚才介绍的数据中，像我们中国的旅游市场这几年真正的启动，以前我们依赖政府和企业的住房，现在很多的定房其实是个人的需求，这个需求在不断的发展。我觉得应该会有一些起伏的，但是长远还是平稳发展的。
周 涛：谢谢，庄总。刚才也提到不动产加房地产的模式，这个模式到目前为止，庄总的公司现在还是一个比较成功的模式，起到了比预期更好的作用。
庄启明：绝对的，在一线城市的中心配一些酒店，可以满足一些写字楼和公寓的需求，在偏远地区开发的住宅也可以带动一些旅游和人流的需求。所以我觉得将来特别是在二三线城市，一些配套的酒店也会有发展。
周 涛：谢谢，庄总。刚才庄总提到酒店可以提供强劲的现金流，我多半赞同，也会有保留，因为即使一个酒店产生出很大的现金流，对于业主来说，并不一定是很好的，即使有很好的现金流，也要看你投入多少。我想下面我会把矛头指向涂建屏，涂总是万达酒店建设公司的，首先在我提问题前，先请涂总给我分享一下他的公司，他的部门以及他的公司所经营的范围，以及他所带领的公司是怎样为万达建设出这样一个健康的平台。
万达商业地产股份有限公司总裁助理兼酒店建设公司总经理 涂建屏
涂建屏：我是万达集团酒店建设公司的总经理涂建屏，大家对万达都非常熟悉了，在中国的民营企业，包括我们现在走向国际化，前天我们董事长和奥巴马先生会面1个多小时，整个的情况大家都比较了解，到了酒店的板块，应该说酒店的板块对集团的发展起到了非常重要的作用，在中国房地产的开发商里面，最早介入酒店，甚至大规模的做酒店的投资，建造，包括我们后期运营管理的情况。我们这个公司就是专门负责集团酒店板块的业务。最早我们已经分出去的酒店管理公司都是我们酒店建设公司分出去的，酒店建设公司在万达集团的发展历程中起了一个非常大的作用，具体的话，去年底，包括今年已经开业了71个酒店，其中90%以上都是五星级以上的酒店，今年我们还会开14家酒店，今年年底达到85家酒店，明年、后年我们陆续有将近60家的酒店，包括海外有5家。到2019年左右，我们整个开业完成的酒店会达到150家以上，目前自己投资，自己设计，自己管控，自己经营管理。从自己投资，自己拥有，自己建设，后期我们陆续都自己管理这样一个规模来讲，在中国应该是第一的，在世界，我想等到2019年应该也能成为世界第一。
周 涛：涂总刚才讲得非常的精采，您刚才介绍的数据里面有没有伦敦，芝加哥的几个酒店?
涂建屏：那是我们在建的酒店。
周 涛：我相信芝加哥、伦敦的酒店都会非常的精采。我们今天讲的是共赢的思维，我还想多问出一些更好的分享，我想问一下万达在建设酒店的时候控成本是不是涂建屏总的团队在控成本?
涂建屏：控成本是我们非常重要的一部分，今天的论坛话题是产业摆脱困境，大家创造共赢。其实我们万达人对酒店行业的研究和分析始终是非常关注的，也花了非常多的精力，我比较同意主持人您的看法，其实现在我们中国和国外包括美国的酒店业的发展的差距还是很大的。为什么我们现在有困境呢?我觉得从宏观层面上，我们酒店产业细分上可能是出了问题了，像我们国家的GDP的发展模式一样，我们行业的发展出了问题，现在大量过剩的是城市里面的商业酒店，高星级的，甚至低星级的。细分来讲我们酒店业的发展前途非常的光明，国家把旅游、文化这个产业的发展作为一个大的方向，让我们经济发展的结构从投资、出口，转到消费，消费领域和文化领域的发展是密切相关的，依托将来旅游和文化的发展，我们酒店业的发展前景是非常大的，但是要注意，那是针对我们酒店业细分的产品，比如我们现在比较缺独家型的酒店，甚至一些大量的可以跟地产相结合的产权式的酒店。这些酒店的细分市场目前我认为还有很大的空缺，包括一些精品的酒店还是有空缺的。
万达现在也在转型，我们会做一个文化旅游产业的公司，注重新资产和经营管理，这里面也会包括酒店，现在我们大量做的是我们的文化旅游城，这个文化旅游城就是我们要在一个城市，一个区域创造一个很好的，让老百姓度假休闲的旅游区，这个旅游城里面有很多的项目，包括水乐园，当然我们配套的很多度假酒店，现在大概全国铺开了10个文化旅游城，这10个文化旅游城里面我们都有酒店的群，有3星、4星、6星、5星，我们还会创造一些旅游相关的酒店，这个市场是一个很大的市场。从明年开始我们就有万达旅游城的开业，还有青岛的，哈尔滨的，桂林的，广州的很多。所以我认为我们转型是要转到酒店业的稀缺产品，这个市场我们会慢慢的转过来，这个发展前景是很大的。我们建设公司其实是凝聚了我们80个酒店建造的经验，我们有专业设计院，可以帮投资者做很好的定位、设计，全程的成本控制，代建，工程建设管理和酒店的运营管理，我们都可以提供很好的服务。
周 涛：在万达的建设公司在建设之前有没有用过一些咨询公司在最早的阶段给万达做过咨询，还是一开始万达所做的酒店都有自己的团队来管控成本，做测算?
涂建屏：一开始我们就组建了自己的酒店建设公司，在我们专业化发展的框架里面，专门组建了一帮专业的团队，包括成本的设计，工程的建设，整个团队从头到尾都是我们自己建设的，我们这样一个专业的团队都不比他们差，他们是一个细分，我们是一个全产业链的。
周 涛：刚才也提到万达的设计，在我们没有规模优势的时候可以提供这样的服务，刚才涂建屏总也回答了都是自己做的，很好。下面我想把问题抛给金总，有大大小小的6个或7个酒店。金总先对华侨城做一个简单的介绍，您肯定有很重要的信息希望同跟大家分享。
华侨城国际酒店管理有限公司董事长金阳
金 阳：我们华侨城主要是建城为主，我们每一块都是10多平方公里我们主要是华侨城，可能把其他的便成了我们的华侨成，那只是我们的一个项目，下面的一个企业。我们目前在这个效益方面，在国资委，我们规模虽然不大，但是在效益方面我们是排在中国的前4位，效益非常好，我不知道主持人有没有回答好你的问题。
周 涛：非常好，华侨城在现在的旅游地产可以说是做了一个领先的作用，在很早就开始打造综合的地产，应该来说效果非常的好，请金总跟我们分享一下华侨城在今后宏观形势发生变化的情况下，怎么样来面对现在比较困难的情况，怎么样打开局面?
金 阳：我们华侨城有几大模块，第一最赚钱的是我们做的中国的顶尖级的地产，我们是做高端地产的，大家知道的纯水岸都是比较有名的。另外物业板块我们是康佳集团，我们还有旅游集团，欢乐谷世界之窗，东部华侨城。另外就是酒店的板块，我们有几十家酒店，从二星，从品牌的CTE，到五星的威尼斯等。我们也有超五星，也就是中国唯一的白金五星，就是洲际酒店，有这么多的品牌，我们的发展战略就是这么多年来，我们华侨城是优质生活的畅想家，我们做优质，另外我们要做在行业中最强的企业，我们的目标是做百年老店，我们经历了30多年的发展历史。如果说现在是难的话，大家不难想象在1964年以后的经济状况下是更难的，我们都走过来了，非典我们也走过来了。特别是酒店这个板块，我们这几年还在增长，我们去年增长的幅度很大，今年在去年的基础上还在继续高速的增长，因为这个与深圳或者是我们所在的区域的环境市场文化程度高有关，只要你把这个做优做强，而我们的战略就是做文化品位，做差异性连锁，我们不是同质性连锁。我们中国现在最大的问题，像国际管理公司都一样，是同质化的，我们是差异化的，我们有独特性，我们走细分市场，不是走同质性，现在出现危机的很大的程度就是在走同质性，没有自己的特色，没有自己独特的竞争能力，这个是我所分析的，没有个性化。另外一个我们这么多年走过来，因为我们华侨城在历史上遇到很多艰难的时期，也有很多企业在严重的亏损，我们经过这么多年的努力，我管的酒店里已经没有亏损的单位。我们EV早就是正数了，超过银行回报率了，里面没内容，我们的锅不大，但是我们盛得满满的，这个是我们在行业中的情况。
周 涛：我们如何摆脱困境，我们的企业刚才金总的讲话里面有几点我非常的赞同，也是我们每个开发商在现在的局面下所必须要铭记的，刚才金总提的这些我想都非常的重要。现在有世界500强，其实有很多排名的方法都是以收入来排名的，500强，其实更确切的是500大，又强又大才是取胜之道。在几次活动中我也跟大家分享了国资委的一些KPI，我再强调一下两个数据很重要，一个是总资产周转率一个是总资产回报率，这两个都是我们的资产总额，涂总这个团队干的活动是非常重要的，分母要对，分母做错了，可能都是杯水车薪的。因此分子和分母不是一个级别的事，分母是以亿来计算的，4个亿、5个亿，2位数的非常少。我们的开发商多关注指标，我在这里也借用两分钟的时间来跟大家分享一下这两个概念我们怎么做。
分母就是你们的资产总额，酒店的资产总额放在分母，你每年折旧后这个分母会渐渐的缩小，酒店的设施会渐渐的老化，五六年地毯要换了，舞台要换了。第二个是总资产周转率，分母不变，还是资产总额，我们的分子这个时候就是看到你的营业收入，就是每年赚回来的钱，看你的资产数据到底是怎么样的。对优秀值、良好值、较差值等，可能精准的OCT做到了，大家回去后，可以对自己的指标算算帐，是好是坏。非常感谢金总刚才提的，总资产周转率非常的重要。
既然我们谈到投资回报，我们的黄总应该是最佳人选来回答这个问题。
维也纳酒店集团董事长 黄德满
黄德满：维也纳一直是走资产的概念，我们有一个投资回报率的报表，凡是超过3年收不回投资的商业我们不做，基本上我们的测算表里面不是你怎么表态的问题，是能不能通过这个表的问题。我们20多年的酒店，大部分我们能够做到3年收回这个投资，因为土建我们不做，我们只会租一些空楼，10年、20年。未来酒店在终端这个市场，我认为这个投资回报率还会是一个投资回报率比较高的市场，因为它投资在10万块左右，房价会到300-500之间，除了租金100块左右，费用100块左右，还有其他的折旧。只要你的地方稍微好一些，以及有一个平台帮你做管理，这个投资回报率在终端市场我认为还会是一个比较好的市场。未来的酒店投资回报按照常规投资是比较难的，以前的五星级酒店大不能是房地产去投，更重要的是支撑房地产，为了做五星级酒店，拿更好的地块，或者得到当地政府更好的优惠，还会考量一些其他的因素，比如税收等等这方面的因素，以前房地产，大部分的投资是基于为了支撑房地产，而不是真正的为了投资回报率而投资的。
接下来高星级酒店的投资率，除了很好的地块外，直接投资五星级酒店，有很长的时间投资回报率很低或者很差。在已经建好的五星级酒店，未来可能会更加惨，因为未来很多这些专业的公司做起来之后，会将每个人群，每个圈子，按照有共同的需求，共同的通点，共同的价值观和爱好的一帮人，这些社区里面会有一些公司、品牌将这些价值做到极致做到很好，房地产的公司大部分还是随波逐流，根据以前的国际惯例做一些酒店，投资的成本很高，运营的成本很高，对于客源的支撑很乏力，再加上品牌号召力，未来能够同真正的用户建立一些关系，不及国内的公司。未来房地产公司借用国外的品牌管理未必能够达到一个好的投资回报率，现在万达也自己的成立一些管理公司，这个方向是正确的，接下来它还要做很多的事情，比如未来产品的突破创新，整个客源，整个高端消费者社区，用户价值如何做到极致，如何建一种强大关系，我认为都是要做一些突破。
维也纳在终端酒店品牌我认为还是做了很多事情，在深睡眠方面我们研究了20多项专利，在深睡眠这样一些解决睡眠质量不好的人群我们的产品几乎会做到极度，对睡眠有障碍的人群我们会有大的突破，我们未来专著这方面的研究。包括最顶端的深睡眠的机会，深睡眠的产品，都在我们的维也纳酒店里面可以体现，让睡眠质量有问题的人来这里可以得到全面的改善，还有一个关于大健康方面的，我们有两个精品，文化主题精品酒店，我认为是对酒店创新是一个巨大的贡献。我相信未来整个全球酒店业的崛起，未来应该会属于一个中国的酒店时期，像习大大讲的，他会更有创新力，能够将产品的价值做到极致，这种基因会更加强，因为国外的品牌尽管是几十年、100年了，我认为100年的老人，假如处理不好的话，不见得会赢得现在的年轻的市场。
周 涛：谢谢黄总，刚才黄总跟我们分享了，其实黄总讲了一个很重要的信息，他讲到他的酒店投资后三年以后就能拿回来了，我们要分析三年拿回来的是什么，黄总再容我确认一下，您的酒店很多时候是通过从业主那租赁过来的，装修都是你来投资的，这方面的投资是维也纳来做，你做的3年就可以拿回你做的精装修这些的费用，是吗?
黄德满：非常正确，没有一栋楼是我们维也纳自己的，都是租15年、20年，然后我们去装修。
周 涛：刚才在开幕式的时候有很多甲方和乙方的签字，如果和黄总签字，从开发商这边来看，设计公司和委托方的签字在我们看来就是乙方和乙方在签字。所以这也是一个轻资产的道路，它的投入，大家知道建筑结构，土建、基电，基电也是维也纳投资吗?
黄德满：基本上我们开发的都已经通过第一期的审查。
周 涛：土建、装修、基电这些都是个占了1/3，黄总把2/3就给了开发商。黄总你最好的酒店出租率有没有达到95%、99%?
黄德满：这两年我们的酒店开房率可能有点下降，原来早几年做都可以超过100%，前年96%，去年95%左右，我们的算法是包括了终点房，合起来才90%多左右这样一个数据。
周 涛：黄总的叹气我们没必要同情，这在我们来看是非常眩目的数字。刚才的嘉宾分享中都谈到了旅游的目的地，客群的市场，我知道戴总的市场并不一定是在一线城市，包括张家界在内，其他类似的，方便的您跟我们透露一下酒店的选址，地点，目的地都在哪些地方，您对这些目的地的亮点怎么看?
戴 玉：其实我们一直以来到现在都是坚持这样的方向，我们都是在二三四城市这样的地区建设我们的酒店，从现在的大局来看的话，我觉得我们的选择还是比较好的。像刚才涂总说的，我们现在要开展文化游，亲子游这样的酒店。我们过去是依靠政府给我们多少的支撑，从开始就没有这样的概念，一开始就是向民众开放的。在2014年我们整个酒店管理公司，我们是做得不错的，跟前几年比没有什么太大的下滑，只有个别的酒店，尤其是在广州周边的酒店还是有一点的下滑，但是在我们的二三线城市还是不错的。所以我想这个方向给我们一个信心，就是我们还是在坚持做这样的一个布局。
周 涛：下面我们问问在开业方面的问题，在酒店方面的开办，这些管控上和以前相比，会不会牵涉到一个档次的问题，和之前两三年前每间房的金额相比，每间房的金额，在这个场合可能不适合讲具体的数字，会不会在今后的酒店中做一个控制，或者是有一个明确的目标?
李国华：随着保利酒店开得越来越多，中国的业主也会越来越专业，越来越精明，同样的规模、档次的条件下，保利作为业主方把落有的HOE形成了标准化。因为做一个酒店，我们签了这个品牌，这个档次，我们应该维持这个品牌、档次应有的标准，如果我们全力减下10%是不合理的。我们做一个优化的标准，对这个标准达到合理的状态。第二点我再看另一个问题，在房地产很好的时候，在几年前我们修了很多高大上的酒店，进入酒店大堂你都可以看到20几米的高空，几千平米的大堂华为不实，在大堂里面带回音。真正的谈未来我们怎么做好我们的盈利能力，比如说我们现在看这个宴会厅，不必要说再高个几米，这样的环境在我们开会的状态已经足够了，如果我们保证了在前期所有的投入都在合理的标准上面，最好的状态下，我们的酒店刚才说的是摆脱困境和共赢思维，共赢的思维就是我们接下来要做一个更合理的酒店。我还是在讲我刚才讲的数据，从去年下半年开始，北上广深的酒店，戴总刚才说了一下凤凰酒店，他说1、2月份这个数字是不好看的，今年1、2月份都超出我们的想象，尽管我们有一些酒店都不是在城市核心的地段，但今年的整体趋势是比较好的。
周 涛：非常感谢，我想我们每位业主要在开业的时候一定要开车到POD，FFE等等，我想大家要了解一个行情和品牌公司做好沟通，要共赢。品牌公司有洲际和凯悦都会越来越关注这方面的指标，刚才金总和庄总都提到了我们在非典时期的艰难时刻。我们在经济上都是有一个周期的，我也不妨和大家分享一下。2011年的时候，我正在北美工作，在加拿大工作，那个时候911事件发生后，所有的人都停止旅行了，一些自然灾害和恐怖事件对餐饮、旅游都是打击巨大的。恐怖事件出现后，很多酒店的营业都下降了。我们的酒店怎么渡过难关，我们现在的情况不是难关，在我看来本该是如此的。现在这个是正常的，在这样的环境下，我们的开发商怎么去练内功，增强我们的体制这才是正道。我们都要把分母做好，投资回报率也好，资产周转率也好，都要把分母做好。我想问一下涂总，在允许的范围内，有没有做过这样的统计，涂总的团队在设计嘉华的时候，对每间房的分摊的面积有没有统计?在海外五星级酒店小的可能100平米都不到，涂总这个方便说吗?
涂建屏：最标准的面积是148-150平米。
周 涛：总建筑面积除以客房数大概是140、150。
涂建屏：差不多。
周 涛：有些大堂没有必要做得很好，当然会给客人一个正面的体验，但是这个大堂的大和小，客人花得最多的时间是在客房里，客房的体验对客人来说是最重要的，怎么样去减少这些不是直接的盈利面积。我想问一下涂总，你的这些客房的面积是怎么样的?
涂建屏：我们的指标和业界的指标也是差不多的，我们自营的酒店大概30多家，我们业面临着很大的压力，我们的投资回报率怎么回来，除了我们的星级标准不同，我们制订了详细的指标的分配，我们的客房的指标在逐步的放大，特别是现在度假型酒店比较多的情况下，需要客人有放松的心情，客房的指标在不断的增加，原来可能前期做的最早的酒店不是那么的有经验，现在我们在逐步的收缩。在各个星级都在进行逐渐的压减，在我们的投入方面有一些节省，这套里面我们有一些详细的指标。如果我在这里分享的话时间都被我说完了，我们下来可以详细的沟通，我们有设计院，有酒店的管理公司，我们会定期的开一些会，会对我们的产品进行定期的沟通和调整，这个是我们也在持续抓的事情。
周 涛：非常的感谢，希望万达未来在美国能够有一个非常好的发展。下面我再简单的问一下庄总，丽思卡尔顿有开业的，在建的，会不会对它的面积等做一些调整，在方便的范围内?
庄启明：我觉得刚才几位嘉宾谈的方向是非常正确的，我们合作的一些管理公司他们也有标准，基本上我们是配合他们的标准，有公司是做豪华品牌的酒店，有些是非常有效率的酒店，在台下有一两个管理公司，他们有些品牌是注重细节的东西，在面积、投资各方面他们都有一个非常好的理念，这个市场是百花齐放的。对于投资、装修的成本，差距不会太大，我觉得有些品牌是超五星，其实算起来，这个价格并不像大家想象的那么大，当然经济型的肯定很大。因为酒店也一个竞争的产品，在市场上如果没有竞争力也是不行的，所以我们觉得是综合的考虑的。当然现在施工、材料上，很多都是国产的，越来越便宜，还有几种采购，包括施工，都是自己的施工公司做，而不是外聘一些大的装修公司做。整体上，这块的成本下降反而是最大的。
周 涛：非常感谢庄总。下面我想问个在座的各位也是非常关心的一个问题。问一下金总，金总刚才提到华侨城打造了一些高档的住宅，可能质量、价位在国内可能都是非常高端的。如果对住宅用一个品牌冠名，和一半的不带品牌的住宅，他的溢价应该在一个什么样的百分比?按照您可回答的范围来说说看，一个品牌的住宅，您觉得您心中的目标什么样的范围是合适的，方便的话可以跟我们分享一下，可能很难。
金 阳：其实不难，我们的发展思路跟行业内的很多人不一样，我们向来都不迷信品牌，品牌是自己创造的，我们从很小的企业走到今天都是自己创造的，创造品牌的核心就是产品。能否创造出核心的产品，没有人一生下来就是特别好的，就是看你自己怎么塑造自己。特别是中国这样一个从贫困走过来的国家，国内很多人就是一身牌子，但是如果你在以色列，很多人就是没有穿一个牌子的，人家就是相信创造。我们就是一个创造的公司，不管我们的酒店，还是电子行业，等等一些项目我们坚信的是要创造好产品，塑造好产品，让产品受市场欢迎，让产品能够符合大众消费，让产品能够保持高品质的质量，这才是核心。如果大家相信品牌，那当年就没有美国。随着进步，随着中国人民素质的提高，中国一定会创造自己的品牌，关键我们现在民族的问题就是大家不去真正地研究自己的产品，而盲目的相信品牌，我们也有品牌，我们也有国际公司管理。
如果你说带来溢价的问题，我们是在一个小区域开发，今天在这里很多都是地产商，在小区域开发一个大的品牌的过程中会产生局部的地产的溢价，这个我相信，我跟你讲我们刚刚在深圳宝安开发的万豪酒店，有一部分是公寓。其实我们公寓成功了，很多人都抢不到，其实当时我们没有用万豪的品牌，我们的酒店只是我们自己。我们当年的深圳湾大酒店都是自己的品牌，我们无非把环境搞好，把产品搞好。当年外国公司我们请的美国大牌公司，他们在规划瑞士小镇的时候不是这样的，我认为这个是没有特色的，告诉他们用做茵特拉根小镇的概念，他们说这里没有贵族小镇，我说有。把原来的平民化推翻，变成贵族化，他设计不出来。
后来我们找了在英国留学回来的香港人，我们带着几个设计师走遍了欧洲的德国、奥地利一直到瑞士。茵特拉根小镇并不是这样的，我们来告诉他们是怎么样的，他们就给我们搞成什么样的。我觉得这个东西就像是家庭装修，这个名牌，那个名牌，凑在一起不伦不类的一看就是暴发户。关键是主人的素质和你想要什么。虽然我们有合作的公司，但是我们不迷信品牌。我们在80年代的第一个深圳湾酒店，原来是新世界管理，管理亏损了，我们把他们请走了。我们中国人自己管理，我们当时就是闯深圳的，如果当时失败的话就没有今天。我们的企业都是从亏损中打出来的，我们形成了自己高效低成本的基因，我们形成了自己塑造的产品，适应市场和营销手法服务的标准和特色。
周 涛：谢谢金总，我想金总想要说的溢价可能是百分之零到无限大，市场会带来它的附加值。在新常态下，开发商都应该沉下心来，仔细的研究一下我们的产品，我们的住宅。我们装修也好，不装修也好，对我们来说，国内很多的公寓，就是放东西的地方不够，收藏的空间不够。我想如果把这些产品设计好了，肯定会有市场，还有一点就是我们要研究好我们的客群市场，刚才宁总说了40岁以上是主要的消费人群，还有我们的千禧一代。
今天6位嘉宾对我们做了一个非常直接的沟通，也没有太顾及下面坐的洲际和凯悦等乙方。我想这个非常好，在新常态下就是一个新的机遇，前提是我们做好功课没有，算好帐没有，对我们的数据掌握了没有。在中国的酒店业，我们星级酒店的数量不如美国多，千人房数远远达不到英国和美国的数量，随着中国中产阶级的发展，他们会将旅游和度假结合在一起，我们行业的未来一定是光明的，谢谢大家。
主持人：聆听思想的盛宴，不觉时光飞逝。非常的感谢周总和各位嘉宾精彩的讨论。非常感谢彭总，以及各位嘉宾精彩的讨论!
