酒店第三方管理的发展趋势

　　(讯 赵菊)2015年9月22-24日，以"开启新纪元"为主题的AHF第八届国际酒店投资峰会暨第二届全球酒店投资管理大会在北京银泰中心•北京柏悦酒店盛大举行。

　　来自海内外各地共800多位业主投资者、运营管理方、酒店设计师、官方旅游机构及学术学院等行业领袖共聚一堂，深入探讨在中国新政策和亚太经济新环境下的酒店资产管理，展开投资战略新布局，顺应大数据时代的新发展及管理新思维等。

　　会上，卓美亚集团 集团发展总监-亚太区花衡、州逸酒店和度假村集团亚太投资区域执行董事李渐众、星木酒店管理(咨询)上海有限公司大中华区投资拓展副总裁黄正磊就"全球酒店业REITS的发展趋势"这一问题展开了讨论，洲际酒店集团大中华区首席发展官孙健担任本次论坛主持。

　　精彩观点集锦(以下为整理文稿，非原始发言)

　　第三方管理-品牌公司和业主之间的缓冲带

　　李渐众：第三方管理顾名思义就是除业主和酒店品牌公司外的第三个角色。在美国和欧洲这些相对成熟的市场上，业主希望有一个第三方的管理公司，既能与业主进行利益捆绑，也能平衡品牌公司。如果品牌直接管理酒店，当业主与管理公司分手，品怕也会因此丢失，但在第三方管理公司，终止合同依然可以保留品牌。另外，当酒店打算退出时，第三方管理公司也可以帮助业主实现价值最大化。

卓美亚集团 集团发展总监-亚太区 花衡

　　花衡：首先，酒店管理公司在亚洲和在美国有很大的不同，美国的管理公司是基于特许经营模式，与亚洲情况相比，市场结构是不一样的。

　　第二，有一点不解，投资都会讲回报率，但历史上很多第三方资产公司退市之前，股票交易显示的盈利数据是5%左右，即使买30年期的国债也有2%的收益，再做一些聪明点的财务工程，同样可以拿到这5%。从这个角度来说，第三方管理公司长期下来生存的基础是什么?

州逸酒店和度假村集团亚太投资区域执行董事 李渐众

　　李渐众：在相对成熟的市场中，酒店市场是因为有供求关系的需求，而中国，很多地方的投资建设都是政府引导型，所以，有时并没有遵循市场的规律。

　　在美国，第三方管理公司的优势一个是费用方面更加节省;一个是专业分工很细，这使得第三方管理的专业性更强，最终所看到的净利润往往高于品牌管理的酒店;

　　至于资产退出时，计算投资回报都要看资产退出时卖的价格，但主要是看资本回报率的表现。黑石基金可以作为成功的典范，其回报率在美国是最高的，可见第三方管理的优势。

　　中国第三方管理靠谱吗

　　黄正磊：把专业管理的内容交给第三方管理公司来做，这在未来中国也是一个发展趋势。就目前来看，中国第三方管理公司的发展成熟还需要一个过程，随着中国市场的变化，特许经营也被纳入相关部门的考虑范畴。

　　另外，特许经营是一个有效的方式，在管理费上将节约不少。

　　最后，第三方管理公司可以避免很多现存的矛盾，管理团队之间存在分歧是普遍现象，第三方的介入势必改善这一点。

　　花衡：酒店管理这个商业模式最大的风险是高额的固定支出。如果现有平台能够支撑100间酒店，而当前平台只有50间，如果另外的50间我们认为其成本为零，这时的边际效应可能是100%，也可能是负数。基于这样的风险，美国有很多酒店公司有两个分支：品牌分支和管理分支(管理分支在公司内部层面是不受重视的)，如果公司有选择权，势必选择赚钱的分支。

　　第三方管理的发展障碍

星木酒店管理(咨询)上海有限公司大中华区投资拓展副总裁 黄正磊

　　黄正磊：第三方管理平台在中国的存在有一个比较大的障碍，原来管理公司把管理和品牌一手包揽，只收一笔钱，如果有第三方公司进入的话，酒店就要付两笔钱。从目前推出特许经营的模式来看，收费标准不会发生大幅度的变化。如果两笔费用加起来超过原来的管理模式，这一定是目前市场上的一大障碍，。

　　李渐众：中国在探讨、尝试特许经营时，美国市场已经做了很多年特许经营，事实证明，特许经营费比管理费是要低的。

　　这种特许经营，如果规模和边际效应达到20家以上，这家酒店基本上就可以盈利了。在美国，购买、兼并其他管理公司，也是一个趋势。中国市场目前还需要一定的过程，其前景是美好的，但道路是曲折的。

洲际酒店集团大中华区首席发展官 孙健

　　孙健：到底先有优质的第三方运营商，还是先有特许经营，还是同步的，这是一个鸡和蛋的问题。

　　李渐众：第三方管理，需求是最关键的，这决定了管理公司要如何适应业主需求。当业主提出希望进行一些特许经营的尝试，市场也会慢慢配合这样的需求，进而逐步改变。