全球经济中的中国酒店资产管理现状及未来

　　(讯 邱娟 王丹丹)2015年3月31日至4月1日，以"感恩•超越"为主题的2015亚洲酒店论坛年会暨第十届中国酒店星光奖颁奖典礼在上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大举行。此次年会，超过1000位来自世界各地的顶尖酒店管理者、企业家、投资者及极具影响力的行业领袖齐聚一堂，共同分享经营理念及创新智慧，商讨影响全球酒店业未来动向的因素。其中将就最新的、引人深思的话题进行深入探讨，包括酒店市场展望、品牌经营战略、转型创新、设计科技、旅游地产、资产管理等范畴。

　　在本次论坛上，Hotelvalue Advisors合伙人Anna Abe女士、Beaufort Global Partners LLC董事总经理Rene Beil先生、 JLL Hotels资产管理高级副总裁Tasos Kousloglou先生、Union investment Real Estate Gmbh高级投资经理Theodor kubak先生、 Chortres lodging Group资产管理执行副总裁Maxine Taylor女士以及德尔集团董事总经理张滇先生，围绕"全球经济中的中国酒店资产管理的现状及未来"这个话题分享了自己独到的见解，鲁能集团酒店管理公司首席执行官周涛先生担任主持人。

　　以下为文字实录--

　　周涛：再进入到主论坛三，我统一给大家介绍一下我们的对话嘉宾：

　　Hotelvalue Advisors合伙人Anna Abe女士、Beaufort Global Partners LLC董事总经理Rene beil先生、JLL Hotels资产管理高级副总裁Tasos Kousloglou先生、Union investment Real Estate Gmbh高级投资经理Theodor kubak先生、Chortres lodging Group资产管理执行副总裁Maxine taylor女士以及德尔集团董事总经理张滇先生。邀请每位简单介绍一下你所在的地方。

　　张滇：我是比较典型的酒店人，我的本科是在康奈尔酒店管理学院，在美国做了万豪、希尔顿的酒店总经理。07年我们建立了中国云计算，过去几年中我们跟锦江合作做了两个收购：一个是美国最大的独立酒店管理公司，一个是上个月刚刚交割的法国卢浮酒店集团。基本上我们就是做和酒店相关的投资。

Chortres lodging Group资产管理执行副总裁 Maxine taylor

　　Maxine Taylor：非常荣幸，首先HAMA美国是上世纪90年代成立，当时还是经济比较疲软的时候，可能银行不知道怎么做资产管理，没有酒店管理的经验，所以资产管理协会应运而生，在当时得到大家高度的关注。HAMA美国大约是15年前成立的，我们现在超过200位理事会成员，背后有一系列不同行业的业主，包括做管理的、特许经营的，这样大的组织，像一个大的集团一样，它是代表多元化的业主，大家可能会经常聚集在一起分享不同行业的内容，我们希望通过协会，像一个行业协会一样共同做信息分享。

　　Theodor kubak：我们一年之前在柏林成立，我们成立之初就是呼吁一下业主关心的话题。

　　Anna Abe：HAMA日本是15年5月份成立的，我们协会致力于年度研讨会，还有四到五个交流沟通的活动，我们也是和院校进行分享，给学生授课，现在有41名专业的资产管理会员，代表8万间客房，有的来自摩根史丹利。

　　Rene Beil：我是代表HAMA的中东及非洲，我们是在迪拜的国际金融中心，它是自由经济区，在这个地区我们进行中东和非洲相关的HAMA管理。我们接下来将会在阿拉伯建立管理的酒店业管理协会。我们也有和私募基金以及国家主权基金之间的进行联合及互动。

　　Tasos Kousloglou：再讲一下亚太区，我们是2012年成立的，有14个成员国和地区，200个成员，共同拥有10万房间，我们希望能践行HAMA的使命，提升我们资产的价值，为酒店业主带来更多的投资回报。

主持人：鲁能集团酒店管理公司首席执行官 周涛

　　周涛：下面我简单介绍一下HAMA中国。我在2010年的时候作为日本HAMA理事，参加了日本的组建和运营工作。在工作中我觉得HAMA宗旨是反应酒店业界的呼声，绝对不是作为和运营商对抗的平台，因为运营商和资产经理最终的目标是一致的，都是为了把酒店的价值最大化，创造出酒店最好的现金流，通过酒店资产管理的方法。在回国两年多的时间里我觉得应该有使命把HAMA介绍到中国，把HAMA的理念和做法,包括HAMA也在全球推出一个资质，我想把这些介绍到中国非常有必要，让我们中国酒店在建设运营过程中以更加专业的角度管理我们的酒店。

　　它绝对不是和业主代表争角色的事情，而是业主代表发展一定阶段的时候一定会走向专业的酒店资产经理这个方向，所以我想很有必要在这里和各位介绍一下HAMA的情况。就像各位所提到的这样，我们资产管理是为了给酒店资产增值，所以我想听大家讲一些例子，在你们的资产管理过程中，无论是通过从控股的公司那里进行资产的购买，还是在控股期间资产的处置，你们有没有一些故事可以和我们分享的?你们是如何在提升酒店价值方面做努力的?

　　Maxine Taylor：我们公司是专门接收一些表现并不是很好的酒店资产。我们会先签订管理协议，再看一些细节，看整个酒店是否做一系列的修整，这个酒店的品牌如何重新定位，人们对品牌的了解。在项目管理合同中也提到如何提升绩效，达到盈利能力。这些都是提升酒店资产价值非常重要的方面。当然我们在每个阶段随着项目的进展也会有一些参数，当然我们要考虑酒店的营收表现，因为整个环境的变化非常快，就像我之前所说的这样，整个行业面对新的市场情况和冲击，比如OTA就是其中一种，当然还有战略的并购和收购等等，很多这样的变化都需要我们不断观察和应对。

　　一个项目是否能够继续下去，我们怎么样让客户享受到更加愉悦的体验这都是在我们项目中考虑的因素，我们有时候也会参与到并购，以及并购过度的过程中。所以有各个有关资产管理的问题，怎么样能够让我们的资金和资产得到更好的回报。我觉得在这里很重要的一点就是我们要清楚地了解整个酒店的战略，要从一开始就了解资产管理的战略以及坚持它，而且在市场变化的过程中，要做出相应变化。包括你的RAP，还有其他的指标等等，这些都是我们要参考的参数和指标。

　　比如说要和业主等各方进行沟通，有时候我们会通过电脑会议的形式，有时候也会开会，我们共同看我们的酒店支出内容或者有没有发现一些问题，通常我们在每周或者每月进行日常的沟通，我们也会在每个月看我们的财务报表，看它在历史的发展过程中的趋势是怎样的。

Union investment Real Estate Gmbh高级投资经理 Theodor kubak

　　Theodor kubak：刚刚Maxine Taylor已经说了很多内容，我想在我们工作中要关注三个部分：第一个部分是合作伙伴。第二个是房地产方面。第三个是你的资金以及怎么样能够优化你的投资组合。HAMA最初建立的时候，是要求成员提出他们认为最能影响到酒店资产发展的三个大问题：一个是分销，一个是酒店管理的协议，一个是你的决策条款。当然也包括其中的时间或者是它的执行等等。

　　在这里我们进行了很多讨论，我觉得还有一点很重要的是酒店房间收费，欧洲整个市场非常碎片化，并没有整合的大的集团占据主要地位，所以在整个欧洲有很多酒店他们都有自己的定价，而且在欧洲我们的成员国有19个，还有其他地区要加入进来，所以这些市场都纳入进来之后整个定价的情况变得更加复杂。所以我们有数据库，这个数据库每半年或者每年有更新，我们会基于数据库收集到的数据看我们酒店的营收是怎样的，还有就是这些酒店的盈利表现是怎样的。

　　最新的数据已经出来了，它显示将酒店投资和它的入住率相比，入住率有所增加。第三个问题是资金的应用，资本市场如果购买一个资产，购买这个资产的时候，如果它比较便宜，我们通常购买以后看它是否升值，如果有一个资产很贵就会占用我们很多流动性，所以这两点需要进行平衡。

　　周涛：他讲了三个重要的观点：一个是看到酒店获取客户的代价太贵，这也是影响酒店经营情况的，这对业主负担很大。第二个是酒店的管理合同，是业主最关心的，也是酒店资产经理最应该发挥他作用的部分。第三个是怎么样终止管理合同，这三点是我们酒店业主在欧洲那边最关心的三点。请张滇分享一下您的经验。

德尔集团董事总经理 张滇

　　张滇：关于资产管理，刚刚两位嘉宾都讲得非常好，从技术层面来讲，很重要的一点是物业的价值，为什么资产管理对品牌的管理合同有很多的细则研究，其中有一点就是您最终出售物业估值的时候，如果管理合同签得长的话，对你的物业估值是有影响的。这也是在美国很多机构希望用第三方管理，因为第三方管理合同的期限比较灵活，这方面我们很多中国的业主还没有意识到，在酒店流通性交易中，管理合同的长短取决于到你退出时候的价值，买方在这方面一般会慎重考虑。

　　在中国目前的情况，我们首先要考虑定位，你有品牌，有营运者，资产经理，业主，所以有一些是相互交叉的，你的角色到底是什么?我们好多公司既是业主，又是管理者，又是资产管理者，如果自己的角色不清楚，在这个工作中会出现一定的问题，之所以有这样的分工就是因为他们之间的利益是有冲突的。

　　我想强调整个行业的趋势，刚刚讲到OTA对这个行业的影响，如果你是单体业主，实际上在这方面你的能力是非常有限的，你无法跟这些OTA抗衡，不管你有多少能力。这时候出现资产管理如何选择品牌，如何选择系统，而这些品牌因为有规模效应，聚合效应才可以跟OTA进行平衡，所以这是非常重要的一点。你选用什么样的品牌这是资产管理其中一个因素。我们在营运中有收益管理，收益管理是把合适的产品用合适的价格在合适的时间，通过合适的渠道给到合适的消费者。

　　所以资产管理者也是一样的，所以有的物业本身是因为房地产开发、住宅的开发而产生的酒店，这些酒店就是先天不足的，他把住宅卖掉之后，你让任何超人管理这样的物业都是没有办法的，因为本身这个产品在生产的时候就没有考虑到市场的供给需求，资产管理经理看之前就要知道这个产品有没有救，如果没有办法救你的答案是什么，要不是关掉，要不就是卖掉。

　　周涛：做资产管理和做运营商的角度肯定不一样的，为什么对于业主重要的问题之一是退出机制，到底管理合同节约的时候是怎样的条件，这和张滇讲的签多长时间的合同都是一致的。在成熟的市场如果有品牌公司在的时候也可以谈这个问题，因为这些问题大家都是心知肚明的，大家立场不一样，做的事也不同。刚刚讲资产经理和运营商很大一部分是一致的，怎么把资产最大价值化，我们作为资产经理人、业主要看得更深，看预算要看5年，甚至10年这个酒店会发展到什么样的程度，这都是我们作为甲方所需要铭记的。

　　再一个问题就是怎么处理好和品牌运营方的关系?怎么样能够发挥品牌管理方最大的优势为酒店升值服务?我想在世界不同的区域做法都不同。

JLL Hotels资产管理高级副总裁 Tasos Kousloglou

　　Tasos Kousloglou：在完美的世界，运营方和我们之间的关系是完全透明的，但实际上这是不能实现的，我们有很多需要协调的东西，作为一个资产管理的经理，你们在管理资产一开始要做正确的角色，作为资产管理者，要能够看到资产升值的潜力，要采用更具有相关性的方式来促进它的潜力发挥出来。

　　还有就是有一些特别需要关注的部分，包括酒店运营绩效怎么样，包括酒店各方之间是否有利益冲突，有的时候你会看到他们之间是有利益冲突的，而且很难协调，所以一方面我们要彼此了解对方的形式方式，另外我们要能够把价值最大化，大家要能够协调好利益方面的立场。

　　周涛：我觉得可能有时候资产管理者一会儿是加速期，一会儿是自动刹车，所以你的角色在不断调整，Anna Abe也跟我们分享一下日本的经验。

Hotelvalue Advisors合伙人 Anna Abe

　　Anna Abe：理想的条件：我们肯定是要和运营方保持很好的关系，这是酒店业里面我们肯定要做的，但是从成本的角度来说，我们资产经理人有时候也会和他们处于对立面。比如可能在每个房间里面我们都会有这样的情况，洗衣间里面可能有一些破损，如果你要更换，可能会出现成本提高，如果每个房间的成本是300ADR，总体达到600个房间的话这个成本量就很大。

　　Rene Beil：我想说无论是奢华酒店，还是超高端的酒店，我们也不断和品牌商打交道，我们也要了解当地的市场，我们要把酒店里面的最佳实践打造出来。

　　周涛：像Anna Abe说的可能就是小小的例子，运营商提出升级的时候，资产管理者就要判断是不是应该做产品的升级，我想在产品升级方面，酒店资产经理和酒店运营商往往会有不同的意见，这时候往往是发挥刹车的作用，如果在每年预算的时候，可能AEM就要起到刹车的作用。

　　Maxine Taylor：首先我们和管理公司的关系非常好，他们也非常清楚他们的角色，他们在这个市场中也有很多时间，我们也展开过相关的讨论，他们非常清楚自己要做什么，他们了解自己的市场，他们本身也非常了解市场总体的情况。在当下我觉得我能给到他们的帮助就是，要有正确的激励，我们有非常好的资产管理计划，有一些重要的年度计划，我个人也希望每间卖房收入高，指标高一点，包括最近我也听到有三个不同的目标：客户满意度、品牌满意度、业主满意度，这三个满意度需要一致，我们希望在AOR方面越做越好，我们希望资产增值，帮到品牌方帮到我们。我们和管理方有很好的关系，但是关键的时候大家也要坚持自己的立场。

Beaufort Global Partners LLC董事总经理 Rene Beil

　　Rene Beil：我们听到很多词，对于资产管理而言，我们也有一些监管的相关义务，我们有一些委托受托的义务要做。提到对齐的时候，包括你在打造品牌的过程中如何做好你的诚信义务、受托责任。对于运营商是不是能够和业主方战略之间对齐，可能在那个时候要满足这样的受托责任就会遇到挑战，但是我们还是会尽可能让大家的目标一致。挑战在美国有不同的细分市场，在中东和非洲也有不同的市场，可能中东在很短时间内增长很快，房间数量包括新建酒店的数量越来越多，很多酒店也是独立运营，资产管理在中东比较新，所以我们成立在中东和非洲的HAMA协会。我们也觉得一旦他们能够了解资产管理，了解资产经理人最主要的利益点所在，他们很快就能带来不错的结果。

　　长期的战略是非常重要的，我们资产经理人关注的就是长期投资的结果。对于运营方和管理方而言他们更关注短期的利益。所以在做决定的时候，可能会有一些不一样，可能短期的利益入住率比较高，他希望是100%，95%可能他们不是很满意，我们是不是能够一直保持在100%以上的高位。如何完成资产配置，有时候是资产管理者的关注点，包括是所有权方面的关注点，能够提供比较好的价值。

　　对于未来如何应对走势，这也是资产经理人能够提供的比较好的价值。

　　周涛：资产管理要看得更远，提升酒店的价值，所以大家的关注点肯定不同。有时候运营商提出一些要求的时候要做理性的判断，强势绝对不是管理好酒店资产最佳的方法。我们作为开发商加强自己的业主代表和专业酒店资产经理人素质的提高急不可待，通过今天的介绍，大家一定会对酒店资产管理方面的内容了解更多，今后还会有更多的活动和大家进行沟通，HAMA(中国)的宗旨也是反应业主的呼声，分享业界最佳实践，终极目的是提升酒店的资产价值。今后还会有非常多的机会探讨这些问题。大家共同努力让中国酒店资产管理的未来更加光明。