资产管理在中国-业主们都在关心些什么?

　　(讯 赵菊)2015年9月22-24日，以"开启新纪元"为主题的AHF第八届国际酒店投资峰会暨第二届全球酒店投资管理大会在北京银泰中心•北京柏悦酒店盛大举行。

　　来自海内外各地共800多位业主投资者、运营管理方、酒店设计师、官方旅游机构及学术学院等行业领袖共聚一堂，深入探讨在中国新政策和亚太经济新环境下的酒店资产管理，展开投资战略新布局，顺应大数据时代的新发展及管理新思维等。

　　会上，深圳市万科酒店管理有限公司总经理段风雷、世茂房地产集团 集团助理总裁唐鸣、蓝光集团酒店经营管理公司总经理杨雪立就"业主们都在关心什么"这一问题展开了讨论，全国旅游星级饭店评定委员会专家委员会主任徐锦祉担任本次讨论主持。

　　精彩观点集锦（以下为整理文稿，非原始发言）

　　中国酒店业业主分类

　　段风雷：中国的业主据我看有不同的类型来分，一类是股份公司类的业主，一类是地产私营的业主，还有一类是有政府国有企业背景的业主。

蓝光集团酒店经营管理公司总经理 杨雪立

　　杨雪立：中国酒店行业最有代表性的业主是以地产公司为主的酒店业主，当大的经济形势或者说地产经济形势发生波动，以地产为主的酒店业主也会相应地改变其对酒店的要求。这一类业主，首先关心的是酒店的运营回报，其次是关心酒店管理方能否进行合理经营，提高管理效率。

　　不同行业投资酒店的目的?

深圳市万科酒店管理有限公司总经理 段风雷

　　段风雷：地产公司--可能为了达成指标，按照指标要求进行酒店建设酒店。这类业主初期会把注意力集中在品牌上，进而提升土地溢价·，但此类酒店投入经营，势必会面临经营能力的问题。

　　其他行业业主--可能是由于项目需求，开发配套的酒店项目。这种酒店往往缺乏初期调研，不能为公司带来长期持续的利益，这类业主也将面临酒店盈利能力的问题。

　　由酒店盈利能力，谈话引申到了投资回报率的计算。徐锦祉投资回报率分为三个方面：

　　第一、由投资规模所决定的投资成本。第二、由投资成本引发的财务成本。第三、所需的投资回报。

　　业主到底关心什么?

世茂房地产集团 集团助理总裁唐鸣

　　唐鸣：国际酒店管理公司关心三点：一是品牌，二是管理费，三是人才。

　　转换到业主方，与之类似，他们也是关心这三个方面：第一、品牌，品牌进驻后议价空间有多大，能够为酒店带来多少收入。第二、回报率，当酒店被推向资本市场时，我们要考量其资产价值与估值是否一致，最终资产的回报率能不能达到预期。第三、人才，酒店方需要让员工充分发挥自身潜能，长期为酒店创造价值。

　　杨雪立：业主在投资时，其投资决策多是源自于综合效应的评估，当然也有例外，有时业主的投资可能是被动的，例如在政府规划中，业主必须建设一定标准的酒店。但无论哪种情况，业主最终都希望将资产盘活，例如目前很多业主希望实现资产证券化。如何将资产转化为财产，这是每个业主都关心的问题。

　　酒店行业职业经理人作为业主代表，能够帮助业主什么?

　　唐鸣：第一、通过转换立场，职业经理人会在解决业主的问题同时，找到双方的共赢点。第二、以专业的知识和技能与业主公司进行沟通，酒店建设的决定权不再完全属于房地产公司。第三、业主公司选择与酒店管理公司合作时，也能反过来提高管理公司的运营能力。

　　国企的投资者与民营企业及股份制企业的不同之处。

　　杨雪立：第一、国企融资成本较低。第二、国企一般都能够拿到更好的地段。

　　就目前来说，国企会越来越市场化，他们对投资的回报要求考虑地更加长远，国企如果做酒店，优势会更加明显。

全国旅游星级饭店评定委员会专家委员会主任 徐锦祉

　　徐锦祉：国内现在投资者可以分为股份制私有或者国有，有从事地产，也有单纯从事酒店行业的。不同的投资者投资目的不同，期望值不同，但最终，投资者会越来越关注酒店本身的投资回报率、经营效益甚至品牌效益、人才积累等。酒店行业发展到现在这个时期，投资者已经越来越成熟了。