盘活资产 对话酒店金融化的创新之路

　　(讯)2016年CHAT中国酒店及旅游业论坛2016年3月22日-24日在北京万达索菲特大饭店举办。一如今年的主题"破·立"，本次论坛在结构和内容上进行了尝试，特设"干货专场"、 "经典专场"、"活力专场"三大专场。

　　在戴德梁行北中国区投资及顾问服务部经理林申的主持下， 中联国新投资基金管理有限公司 董事总经理何亮宇、雅高国际酒店集团 大中华区执行董事兼发展副总裁李德强、美国普洛思律师事务所合伙人李鹰、平安信托有限责任公司 投资执行总监王琼、高和资本 执行合伙人周以升就酒店金融化的创新之路进行了圆桌对话。

　　林申：非常感谢各位，我非常荣幸能有这个机会来主持咱们这个讨论的话题，我是戴德梁行投资部的林申，我们主要做地产物业的交易操盘，其实我们跟酒店物业是非常有渊源的。去年我们就帮助港中旅集团收购了英国第二大酒店管理公司，也跟酒店金融化有一些关联。今天咱们讨论金融化创新，金融化其实是一个相对来说较新的概念。首先先请各位嘉宾一次介绍一下自己以及自己对金融化的看法。

中联国新投资基金管理有限公司 董事总经理 何亮宇

　　何亮宇：我们公司跟不动产相关的业务条线主要在两端：一端主要就是做投资、收购，还有孵化一些不动产项目;另外一端就是从去年下半年开始到今年，可能会把不动产证券化这块作为重点，肯定也是市场(资本市场)原因，因为整个利率下行以后，投资者对回报的要求跟我们不动产所能支撑的回报率能够对接起来。不光是我们公司，可能整个业界大家都会比较关心的这个重点，我也愿意在今天这个场合，跟大家更多地交流不动产证券化，尤其是酒店物业的证券化。

　　李德强：大家好，我来自雅高酒店集团，索菲特也是我们管理的。可能大家知道雅高，是作为一家酒店管理公司，同时其实我们在整个酒店的投资方面也是有非常积极的活动，雅高在目前来讲，全球四千家酒店里面，有超过30%的酒店实际上是直营的。

　　十年前，雅高专门在中国做了一个5亿欧元的基金，至今在中国也投了30多家酒店，包括在北京我们投了三元桥的诺富特和宜必思，在国内的其他城市我们也投过诺富特和宜必思的品牌，当然五星的投资回报太低，所以我们当时没敢做，主要集中是在中端的跟经济型酒店。做的结果也非常好。当时，我们最好的酒店RR可以做到超过20%。在2010年左右在中国的房地产价格突飞猛进的涨幅情况下，我们觉得投资是有压力的，所以我们暂停。后来，所有的物业经过几年的运营，截止到目前来讲，我们在中国持有的30多家酒店，通过资产管理的方式把它全部卖了基金或者是这种投资商，特许经营或者是说管理。

美国普洛思律师事务所合伙人 李鹰

　　李鹰：大家好!在座的各位很多都是我们的老朋友了，我们几年以来都是浩华这个峰会的金钥匙赞助商，所以我们还是非常忠实的粉丝。

　　普洛斯律师事务所是一家美国律师事务所，在全球都有业务，伦敦、巴黎、还有巴西的圣保罗、香港、中国、北京都有办事处，我们是全方位的律师事务所。但是跟酒店峰会比较相关的有两项：一个是做酒店的投融资;另外一个就是私募、基金的设立，包括资本市场的投资，我们都是非常活跃的。

　　今天很荣幸，我的客户--雅高就坐在我的旁边。我们很荣幸最近参与了雅高的两项重大的事件：第一个就是跟华住的战略联盟，这样的法律文件和架构都是我们帮他们做的;第二个就是雅高收购费尔蒙酒店集团。所以很高兴和大家进行分享。

　　王琼：大家好!我是平安信托的，可能大家还是比较了解平安的，平安信托作为平安集团的投资机构，主要投向有不动产、基础设施，另外的话还有一些像PE、VC，金融业的工具。作为一家金融机构来说，其实我们对不动产领域相对来说比较熟悉，对于酒店来说的话，今天更多地是分享个人的观点，因为我们本身在酒店这个行业里面，资产配置相对来说比较少。

　　我先说一下，对于酒店来说，我觉得今天这个话题，对我们来说确实感觉很难，为什么难?金融化本身我们希望还是有一个很好的基础资产。从金融化这个角度看，我需要有一个好的基础资产，之后我才去做一些金融化的产品，不管是一级、二级、三级，我们一直往下做延伸。

　　但是目前的市场情况也好，行业状况也好，其实对我们的压力还是比较大的。目前我们看到平安肯定是没有拿这种类型的金融化产品。但是我们觉得市场上或是有的，而且我们也希望说未来会有更多的酒店能作为金融化产品、金融工具的基础资产，现在的资产方还是比较明显的，现在这个投资收益率有比较好的资产。房地产这个行业在目前这个市场下行的情况下，还是比较受投资人追捧的一种产品。

高和资本 执行合伙人 周以升

　　周以升：我第一次参加浩华这个论坛，非常感谢有机会跟大家交流学习。我叫周以升，是高和资本的合伙人，我们公司是一家私募股权基金，可能和何总有点类似，做的事简单讲一下三件事：

　　第一、物业本身的收购和提升。

　　第二、基于商业地产这个领域里面，我们和上下游的一些企业进行股权投资，就要能够孵化出一些能够把物业经营得更好的，就是轻资产领域里面一些好的投资机会。结合起来的话，最终目的是形成一个好的基础资产，这个是我们的根本，就是要把运营增值做好。

　　第三、流动起来，能够证券化。今天看这个课题特别好，酒店的证券化，叫做破和立，我想在商业地产的各个角落里面，从出租性的公寓到商业，到办公楼，到现在的酒店，各个行业都是在一个重组的过程，我想大家都面临各种各样的挑战，这个挑战和竞争工具实用合在一起，其实我觉得我们是特别幸运的，我也是特别高兴能够有机会和大家做这样一个交流，谢谢!

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部经理 林申

　　林申：通过各位嘉宾刚才简单的介绍可以知道，其实我们涉及到地产里面的投融资管理包括退出，其实这几个重要的环节都是可以有所谓的金融化在里面包裹起来的。我想跟各位现在讨论一下，现行的金融化渠道在各个环节当中是有哪些方式?

　　何亮宇：酒店本身是一个重资产的东西。这些租赁经营的快捷酒店，我们不讨论;我们讨论重资产持有的这些。其实现在的金融产品都可以有独到的设计，当然最常见的可能就是贷款，就是银行要从开发贷款，到建成了以后经营性的贷款，可能都有做，甚至如果情况比较好，再往前面拿地的钱，信托也可以给支持等等都有。在资本市场上，如果你做得好，我可以去放债等等，都有涉及，都没问题。只是说什么样的主体、什么样的资产符合金融化的条件，那肯定是每一个主体和每一个资产情况不一样。相对而言，酒店的难度会大一些，因为它整体的收益率会压力大一点，可被运用的难度就会大一点，但是本身没有什么障碍。

　　林申：周总，从资金投资包括退出方面，怎么看待房地产物业尤其是酒店物业?

　　周以升：这个其实挺有意思的，我们过去重资产一直在买，买了几十个项目都是200多亿，没有一单是酒店，我想大家都知道是怎么回事儿。但是我关注酒店是从2008年开始，为什么?因为2008年有很多酒店在危机的时候，确实想出来。但是因为各种各样的原因，当时时机也不成熟，我们就没有下手。最近两年，我们一直在关注这个市场，看酒店有没有机会，我们的方法可能还是有点破坏型，做法上还是做一些重新定位，就是把酒店原来的业态组合做调整，甚至把酒店改成其他的业态比如办公楼。其实我们两年前就参加一下竞标，其实看到一些酒店的交易，很多的方向都是往办公方向走的，我想这是一个破的方法，那么直接就从根本上把资产变化，这是一个课题。

　　第二个课题就是说金融工具怎么用。其实大家都知道酒店业确实是很被动的、非市场化的，酒店资产有两个特点：第一估值很高，因为位置很好，投入很大;第二个就是现金流很弱。这样以来，证券化的场景，我觉得确实比较困难，如果按照传统的证券化，按现金流去做证券化的话，这种独立的方式挑战非常大。

　　如果说要做金融化的大课题，我觉得如果有一个大的资产负债表，把酒店放在里面去发行债券，我觉得目前是一个比较好的方式，当然在酒店行业里面独立做证券化有没有机会?最近我们也在做一些研讨。可能优化的方向还是存在的，这是普遍存在的问题，就是经营性抵押贷款这个品种，它本身不太好用，就是返本付息，十年期的租金去还你的本金和利息，还本金又还的很快，同时资金又不能动等等若干的条条款款，我想其实很多酒店的业主也会遇到一些困扰。我想这个领域里面如果做一些创新的话，其实它是存在的。

　　总结下来的话，从根本上是不是可以提升物业的创新定位去做。另外一个就是金融的一些优化工具，可以去帮助它去提升。第三个可能的方向就是说，酒店本身的经营提升。谢谢!

　　林申：在酒店物业的基础之上，做一些证券化的项目，不知道何总是否能分享一下这些项目都是什么情况。其实我们看到在海外的市场上，以酒店资产为核心物业做的项目，为什么我们在国内看到这个僵局没有被完全打破呢?

　　请各位嘉宾大胆地设想一下，如果五年或者十年以后，酒店资产已经打破这个僵局了，您认为这个市场上会有什么样类型的新玩家，或者说他们的模式大概是什么样子?

　　周以升：我觉得五星级酒店可能三分之一要消失掉，这是第一个场景，我想这个压力一直存在的。

　　第二个场景我想在酒店行业的融资模式会发生变化，从原来银行的融资，可能更多地转向交易所的这种证券化产品，包括何总刚才提到的类似私募的方式。

　　第三个场景，我觉得酒店行业里面可能会有一些特别有意思的轻资产的公司，当一个重资产没有办法作为的时候，这个城墙太高的时候，其实有一些其他的玩法，它可能通过轻资产的切入方法，把酒店原生经营里面的一些资源能够盘活，比如说最近我们看到做股权投资的平台公司，他就是专门做会议场所，把酒店的空置率能够提升。他通过酒店行业的闲置资源盘活之后获得收益。

　　其实现在把这个东西做证券了，另外一个场景你做证券化了，但是它在那个基础之上，延伸一些很有意思的商业模式。如果说我看的话，是这么三个方向。谢谢。

平安信托有限责任公司 投资执行总监 王琼

　　王琼：我同意周总刚才说的未来可能有大批的酒店转换业态，会消失也好或者以另外一种方式去存在。

　　第二，我相信酒店，尤其是优质的酒店，未来在资本市场上，是有很大的空间去做的，这个不管是在国外也好，或者在我们目前以及对未来资本市场的预测方面来说，其实都是有这个趋势和有这个苗头的。

　　对于酒店来说，我觉得第三个就是目前酒店、业主以及投资人，这三者之间的关系可能要做一个很大的调整。可能在未来五年，现在增量还是挺多的，到未来五年如果是一个存量为主的市场，那这个关系必须得打破，打破以后重新建立新的市场游戏规则，这个游戏规则会把酒店的行业有一个很好的提升。

　　我还是坚信优质的资产、优质的项目还是有一个很好的未来。

雅高国际酒店集团 大中华区执行董事兼发展副总裁 李德强

　　李德强：我觉得，整体市场现在还是一片繁荣，大家天下太平了，我觉得可能最好的时期应该在五六年以后，因为其实现在大多数市面上的酒店是在过去的三年最多四年之内开的，所以开了以后，基本上客房的价格由于市场竞争激烈的关系，一直在不断地降。再过五六年，等酒店需要升级，再投入相当金额去维修的时候，很多人在拿出这笔钱时应该是有困难的。那时候我相信当酒店变成一个金融产品，当酒店的投资商跟业主谈判时候的关系会更加地恰当。

　　李鹰：我还是很乐观的。因为本身酒店管理是一个舶来品，但是现在实际上中国也有自己的标准了，现在已经开始两方面都有结婚了，而且这种管理的经验交流会越来越多，我觉得我很有信心，就是中国的酒店管理水平一定会改善的，改善了以后，这个就会对于我们的金融化、证券化会有很大的帮助。