民宿创始人揭秘和政府及房东的相处之道
背景：广州江岭北1号在一周前被警方认定为无证经营旅业，责令其清走租客并停业。这直接让广州民宿业陷入无证经营的恐慌中，几乎所有民宿业主都在担忧被停业。
本期话题：
如何处理好和政府以及房东的关系
探讨重点：
1、在具体经营过程中，您碰到了怎样"无良"的政府和房东?如何解决彼此的冲突?
2、经验总结：在运营过程中如何规避这类问题?
3、面对法律真空 你打算如何保护自己的权益
时间：
周五晚上20:00-22:00
地点：
精·栈·宿意见领袖群
参与成员（排名不分先后）
梵舍连锁民宿CEO 范晓剑
栖墅养生度假连锁CEO 凌新建
皇家驿栈创始人 刘少军
大理客栈联盟发起人 贺双全
稻城稻家连锁民宿创始人 袁驰
云山美地创始人 傅鹏
分享内容
皇家驿栈创始人 刘少军：
政府管什么?企业管什么?边界清晰了，什么都好办，现在的问题是边界不清。定义边界就好，这是政府的责任。
梵舍连锁民宿CEO 范晓剑：
民宿爆火之后，伴随着国家不断出政策利好，越来越多的人涌入到这个不算新兴的行业。说其不是新兴行业，是指二房东模式由来已久，无论是分散式房源，包租运营一幢楼中的某几个层面或者整栋运营，都早有个人或公司涉猎其中。
运营中遇到的房东包括周边居民问题较为一致，主要集中在以下几点：
1,签约时房东对后续租金的涨幅缺乏认知，日后觉得吃亏就多方面设置障碍乃至违约;
2,装修及运营期间由于工人施工或客人进出等问题对邻居造成干扰，个别邻居甚至单纯由于眼红而多方举报资质或装修问题;
3,运营中对于房子原有家具或设施造成损坏，漫天要价，提出各种无理要求。
以上的房东问题，完全可以通过规范的合同来避免。
首先，应该在签约前告知房东房源今后的用途，并对合同的年限，递增条款及违约条款完整告知。同时，对于房间内的相关设施必须拍照存底，然后当场交接清楚，明确各个设施的完善程度，彻底杜绝日后扯皮。装修运营前对邻居进行安抚，保证合理的装修进度和时间，尽量减少纠纷。不触碰管理红线是必须的，避免由于投诉造成的工期延误。政策上的风险是所有民宿当前无法回避的。关于民宿，实际上并没有明确界定的概念，处于法律的模糊边界。中央宏观政策是支持的，据2015年11月19日国务院发布的《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中就肯定了"民宿"这种业态发展。
同样，在2016年2月17日，十部门联合发布的《关于促进绿色消费的指导意见》，也鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展民宿出租等。甚至在更早的2011年，就曾出台商务部关于"十二五"期间促进住宿业规范发展的指导意见》。
显然，国家政策是鼓励民宿发展的，但具体到地方，相关法规就稍显滞后。在民宿业的法律、政策真空期，导致地方政府无法进行有效管理。当前的应对策略一方面要规范自己的经营业态，加强对住客的审核，一方面要严密关注工商等管理部门的政策走向，因为陆续有地方政府正在放开公寓管理公司的注册，经营范围也加入了房屋短租的内容。同时，必须严守城市管理红线，加强自我监管，才能有效避免各类民间及政策风险。
大理客栈联盟发起人贺双全：
民宿者，意为居所改建也;民之宿，本为自用，收金以待客，乃市场空白，法之边界外。自丽江至大理，乃至莫干山，厦门诸地，甚广州开放先行区，官畏无章可循限其速，民盼另辟蹊径情落地，无奈乎，放眼之中华，凡景致优底蕴厚重区内，无不遍及民宿或名称之为客栈。官者观其效，民者顺旅意，在污其地展其业纠结中，朝堂之上无律法，公事之人自抉择。吾辈从业之人，诚惶诚恐左顾右盼不知何所处何所居。实难深究哉。
民宿行业发展的困局：朝堂之上无律法，公事之人自决择。
至于和房东关系的处理，商业上的合同关系不能用当时的人情替代，我在大理客栈联盟给一些客栈做法律问题解答，他们在租赁合同签署的时候，和房东的的关系感觉比亲兄弟还好还密切，杯酒之间，似乎所有的问题都解决了。但是在未来出现问题的时候，房东在利益面前表现出的趋利特征，让很多人都难以接受。但是，我见过最极端的案例就是，在洱海边的一个客栈，租期在二十年，一次性支付全部租赁费，合同价值在180万元以上，但是，双方的合同就签署在一个烟盒上，一个用内页，一个用外页。双方出现纠纷的时候，我几乎不敢相信，一个租金就达到200万左右，而建设和装修费用更高的一个客栈的合同，竟然签署在一个烟盒上。一个最基本的法律咨询都没有，在完全信任的情况下签署合同，在完全撕逼的状态下需要法律援助，但是，这个时候，法律面对一个烟盒，真的是无言以对。
地方政府的政策明显滞后于中央政策，但是从立法的流程上来讲，政策的指导性意义更大，而地方政府的实际执行方案更加具有落地操作的可行性空间。作为民宿客栈尤其是单一的客栈，在面对政府洽谈和商议的时候，几乎面对行业提出完整的可行性意见，单一客栈提出的问题过于具体，甚至有些时候过于自私，在面对行业难题的时候，不能有效助推地方政府的政策落地。所以，在我经营MTB客栈，后来组建大理客栈联盟的时候，我们就发现这个问题，于是就站在大理客栈联盟的角度，对这个行业的发展和趋势和政府进行对话，以这个角度和层级的对话，也能够引起政府足够的重视，也能实际的提供可行性的方案。地方政府遇到的最大问题的就是，如何在落实中央政策的同时，又不对现有的政策体系进行冲击。比如关于客栈民宿方面的消防问题、特种行业许可问题、卫生许可问题，这些行政许可，不是仅仅当地政府需要协调就能完成的，而这些行政许可部门，有很多是垂直领导层级，不仅仅是受到当地政府的领导，在业务上还是要受上级主管部门的指导，所以，一些问题，为难当地政府是没有意义的，而是如何谋求共同的发展。
我们国家政府的管理，既有本级政府的管理，在一些业务部门的垂直管理，所以，地方政府的边际管理上，应该是有难度的，或者也是有难言之隐的。
栖墅养生度假连锁CEO 凌新建：
民宿主和房东的关系，其实就是利益面上的互相搅和，绝大部分人，在利益面前都是会咬人的，虽然投资者文化水平很高，但一样会为了所谓情怀其实也是利益去满眼冒光，更何况文化水平不高的东家呢!所以，合同的规范性是重要的必要的，但是约束力却又不是绝对的，得赌人品和运气。
至于政府，因为中国土地制度的特殊性，就决定着政府在民宿投资开发的过程中监督裁判的主导地位，无论是作为产权主体，还是利益协调者，政府都是投资民宿利益机制构建的核心，也是民宿主们得罪不起的。
最后，小编想说，民宿虽是都市白领追求"诗与远方的情怀"的一种体验方式，但是民宿的管理不能毫无章法，要有完善的规律，这样才能更好的推进民宿的发展。
稻城稻家连锁民宿创始人 袁驰：
好的房东意味着项目成功一半。在中国完整的合同是一半，好的房东也是非常重要的。平时多与房东喝茶聊天拉拉家常，千万不要与暴躁的房东合作。
政府的关系也是非常重要与微妙，政府在规划建设处于主导地位。规划好坏对客栈民宿老板的影响就很大。中国地方政府是很强势的，同时政府对市场又是盲目的，我作为稻城民宿协会会长，深有体会。如何正确利用政府资源，确实是非常重要的。尤其是与旅游局住建局商业局等核心单位的合作，从政府那里得到优质资源，非常重要。
云山美地创始人 傅鹏:
和房东打交道，首先是需要投资者重视，因为重视，所以专业。云山美地从多年以前就一直是聘请专业律师来参与这件工作。
工作中的细节之处太多无法详细阐述，和房东的矛盾纠纷是一定会产生，总是有办法解决的。我们这些年已经积累大量和房东打交道甚至打官司的经验。
我不是律师，就简单谈谈和房东交道(合同协议)中的三个关键词：
一：公平公正
因为民宿客栈行业的租赁合同动辄二十年甚至以上，如何在漫长的合作期间维护好和房东的关系，很重要的一条是公正。我们有几次在合同签订之前，主动修改某些对房东不利的条款。
举例：
其中有处物业的房东自己也是生意人，会体会到我们的诚意。以致在后期和周边邻里及政府关系协调上，主动的帮助我们。
二：退出机制
很多一时兴起的情怀型投资行为，退出行为是高频次发生的，可是退出机制却最容易忽视。简单的原因就是投资者的重视程度不够导致的专业性不够。
创业之初即放眼长远的我们，也会把一个项目的退出方案，放在最重要的位置考虑。因为，就算再周全细致的考虑选址也可能发生不可预料的因素导致可能放弃退出这个项目。那么，协议之中的退出条款也就一定要十分的细致周全。
三：沟通
平常在合同处理过程中的。我们会派法律代表去和房东进行法律上的沟通。一些房东没有很高的文化程度，然后对于法律知识这一块也是非常缺乏的。那么通过合同条款的一些解释，让他们明白其中的利害关系。
目前大理丽江泸沽湖，当地的政府对旅游业民宿业的管理水准参差不齐。投资者与房东的纠纷大量出现在房屋租赁/房屋建设/房屋装修领域，导致业务停顿及损失。在这种情况下，首先要有一份完善的合同，其次和房东就需要依据合同条款好好协商。
