钟彬：2016年中国房地产及酒店市场走向何方?

　　(讯)中国饭店2016年会暨第十六届中国饭店全球论坛，将于2016年3月16-18日在广州富力君悦大酒店举办。本届论坛以"共享产业链生态经济"为主题，重点从"链接、互联、跨界、创新、并购"几个关键词来解读行业现状与未来。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生在大会结合数据和案例分享了《2016年中国房地产市场形势分析及2016中国经济前景展望》。记者根据现场实录整理成文。

全国工商联房地产商会秘书长钟彬

　　一、2015年房地产行业的分析和 2016 的发展形势究竟如何?

　　尊敬的各位来宾，大家下午好，非常高兴来参加第十六届中国饭店全球论坛。我觉得真的很不容易，把一个活动坚持办了16届，很多事情都是有了积累，才会有质量，才能够有可以看到的可持续发展，中国的任何行业都需要在长期积累中爆发。房地产商会到今年15年了，也是我们成为全国一级法人第15个年后，每年我们都会做市场的分析和研究，可以看到一次次的变化，我到商会15年了，做这个商会的时候我们感受到行业的变化跟中国的经济密切相关，我感受到中国的经济和全球经济也密切相关，我们不能独善其身，包括酒店业。

　　今天我的发言会从地产的角度来看酒店业，更多是商会对当前形式的数据分析供大家参考，结论可以是见仁见智的。当前的形式我们讲得比较微观，从这两个月来看，如果这个活动在4月份快数据会更好，因为两会过后的数据非常有意思，1-2月份，整个增长非常快，无论是销售面积还是销售额，比增长是20多个百分点。我去了一个非省会的城市，今天涨1000，昨天涨2000，这里面可以看出我们的销售在增加。到了去年，开始要求买房，现在不是什么价格买，只要能买到就行，现在的数据已经不是北上广深了，在很多二线城市的销售也非常好。

　　原因：第一是政策的效果累计显现，其实政策真的是有效果的，不仅是中国，全球都如此，我们看到了一系列的政策有累计的效益，这个效益在不断的释放;第二是住房消费升级，改善性住宅成为拉动住宅增长的主要动力，不是面积越小卖得越好，也不是面积大卖得越好。2015年1-2月的数据很低，2016年的1-2月是一个跳杆，2016年好是因为基数好，今年的业绩特别好，这两个月是回暖还是反转其实还不可以判断，要再继续观察。

　　房地产投资增速两年后回升，这是一个非常重要的数据。从2015年的1-2月可以看到连续的下滑，2013年的23%的偏高点，持续下滑以来，整整下滑三年之后，第一次出现明显反弹，这不仅是房地产投资企稳的信号，是投资开始正向拉动。开发商的投资信心有所回升，这里面有一个信心指数，指数为79.4，比2015年四季度上升了8.4个百分点。房地产面临三大挑战，一个是受竣工面积大幅增长的影响，待售面积还在增加，2015年末竣工尚未销售的面积商品房的存量是7.2亿平方米，有4.3亿的商品房开工尚未销售。第二是土地交易依然不够活跃，部分城市土地价格不断攀升，房屋开发成本大幅度增加，很多城市根本卖不掉。但是另面，开发土地的成本开始大幅度的增加，北京、上海，包括天津、成都都出现了所谓的新天地，城市的两级分化非常的严重。第三是三四线城市去库存难度不减。2016年2月末商品房的待售面积是73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。

　　"十三五"初期，房地产总体要消化库存。2015年末，我国的库存是很大的，2015年的商品房消化中心大概为3.73年，中国的城区差距太大，北上广深一年都消化不了，有些城市需要3-5年。2014年仍高于正常年份，大概2.5年，从趋势来看，数据越来越高。

　　人口的正流入、人口的副流入、产业的正相关，人口的产业越来越符合美国的标准，尤其是收入的变化和青壮年的结构的变化，我们分析一个城市有没有活力，有没有购买力，有没有成长力…。7月双涨，苏州各地的地王都是房地产商业的核心会员，我们有担心，现在这个担心随着房价的快速上扬让地王消化变成了可能。

　　从企业来看，大型房企的业绩处于稳步提升当中。机会对每个企业不都是一样的，最近并购特别多，并购带来了企业的爆发式的增长。比方说有一些央企和特大型的国企，这两天，中海发了公告，一天的净收入很高，大家都在不断的并购，包括恒大、万科，深圳地铁，绿地、招商等，这些企业除了自己的发展还跟并购有关。从商业的角度可以看到，在2015-2016年，尤其是今年，大型企业之间的并购非常的明显，很多企业不在房地产，在下半年会有大型的重组，商会也在撮合，会进一步改善中国房地产的格局。

　　房地产企业资金压力有所缓解。我认为有所缓解仅仅指好企业，房地产经营到今天，好的锦上添花，坏的绝不雪中送炭，中小企业的资金困难没有缓解，随着大量的放水，货币留不到他们那里，因为大家拉低了前10强的融资水平，有一些发工资债都在两点几，没有抵押和担保，但是其他其他15、20都融不到资，同样的项目、同样的城市，同样的区域，换了主体就可以融资了。这种情况反应的是什么，所以，中国房地产金融大有作为，我们怎么真正做一些有价值的投资，今天我们发现依然很难，中国的所有房地产企业改变这个情况，但这是总体的状况。最近资金压力变小了，主要是资金来源里面的销售资金增加了，但是整个融资空间变糟了。

　　2016年保持经济稳定发展，房地产发展环境相对宽松，这是目前的整体布局。我们讲到人均收入，消费增加是最大的动力，如果要调整，要买新房，要有人，有收入。为什么深圳的房价一涨再涨，很大的原因是深交所和上交所在这，资金市场套利，套利完了就买房。这就意味着总体的收入对房地产的影响很大。第二是供给侧的结构改革，去产能，去短板。第三是财政性的政策，两会明确了稳定货币政策的变化，货币政策里面关于汇率，很多人预期人民币会贬值，美元会升值，所以大量的资本投资海外，商会的前10强基本上没有不投海外的，所有的老板都在海外，以前投美国，现在包括澳洲、欧洲、马来西亚、非洲都有很多投资，房地产的发展环境相对宽松，前提是货币也要宽松。政策促进跨界房地产库存也很多方式，户籍政策，加快城镇化建设，发展租赁水平市场等方式，在两会的时候有一个提案和一个书面发言，其中一个是用个人所得税减抵按揭里面的利息，这条在开年会的时候提出来了，今年报了财政部和国家税务总局，如果国家这样做会损失6000亿的税收，但是会新增2万亿的财产收入。去库存首先要去产能，不要再拍地了，我觉得沈阳、无锡的太多了，大家都不知道预期了。在美国、香港大家知道土地会出多少，对供求两方都有判断，现在我们只对需求有判断，对供应没有判断，所以首先是去你的产能，减少土地供应。如果买地两年就必须开发，不开发就把土地收回来，现在已经出了那么多，不能再开，不能在收了，所以要调整政策。现在的重要工作是树立101号问以来的政策，有一些是国务院定的，都不合时宜了，包括70/90都不符合了。所以我们现在正在组织专家提出建议，应该把决策交给各个地方，不应该再搞一刀切的政策，只有这样才能去库存，去库存里面也包含了我们的房地产企业，不要再建设跟市场完全脱离的产品，市场根本没有购买力，去库存是政策面的，包括政府、企业和整个的市场大环境。

　　两会提案里面提出了书面发言，尊重市场规律，增加有效供应，推动化解房地产库存的建议。相对去年的提案，得到了中编办和中纪委的回复。2016年的市场总体有望平稳发展，区域差距会进一步加大，一线稳中有进，二线平稳，三四线市场仍以消化库存为主。如果再继续建设不知道到底会有多少的存量出来。

　　房地产开发业销售利润率10%，在整体下降。房地产盈利的下降，行业趋势在转型有几个方面。第一，延长产业链条，第二是开发产品多样化，第三是生产方式的创新，第四是国际化的投资。研究产业链条可以看到，今天我去保利，保利下一步要上市的是物业公司，很多企业在上下游链条在不断的做，从最早的投资，保利有保利资本，信保投资等。北京的当代也孵化了很多，爱住家等的产品，这些东西带来了新的价值，现在最有价值的是服务，服务业会成为这个行业一个非常重要的理念。第二，开发产品多样化，以前是酒店，现在有养老住区，学子园、青年公寓等很多，细分市场很大，相对下一步的核心企业，产品是多样化的。第三，生产方式要创新，不创新是不行的，但是创新是基于核心的东西，生产什么东西要服务好，要回到初心和原点。第四是国际化投资，现在很多企业在全球做资源配置，资源配置的背后是商业逻辑的回归，我们的开发和投资要开始分离，开发和运营、服务要分离，要越来越专业化。

　　两会释放出来的信号，一线城市将大概率出台调控措施。日本、美国都没人表扬他们的政府，这是很难做好的。第二是整治"首付贷"，"首付贷"要谨慎，包括增值税等都是未来去库存的关键话题。

　　二、房地产市场又将会对酒店行业带来哪些影响?

　　当前酒店业面临的一些问题与瓶颈，跟展架交流后发现了两个痛点。我认为一个企业产业链上一定是一个合理的分配，每个环节都应该有利润。我们这个是商会是投资商商会，商会今年会跟大家讨论两个东西，包括跟商会的一些核心企业都做了沟通，商会会致力于优化生态，应该如何解决。这不仅是在酒店业，在其他行业渠道商都是最难的。所有的管理公司能不能有一个更公平，更合理的合作方式，我们经常会发现业主要求我们做的很多面积是无效的面积，需要酒店专家来建设，并不对经营负责，在运营当中根本就没用。第二，酒店亏损与否管理公司的收益不影响，这也是大家提出的问题，要有一个相对公平的方式，应该要优化。第三，有些从业人员在这个公司做得不好，甚至在职业上面有一些问题被调到另外的公司做高管，我希望所有的管理公司一起来研究，一起来解决这个问题，不公平的东西不可能长久。随着一个个酒店出现的问题，我们长久的解决这个问题只能通过优化产业链，我期待我们共同努力来解决这个问题。

　　国内酒店管理公司的出路：一要优化整个生态环境;二要优化商业模式。要降低成本，优化成本，成本降低了才能够收益率做高。全面进行资产证券化，我认为优秀的酒店一定面临巨大的空间，这样的话负债率会比较好看，资金也容易融了，会有更大更从容的心态，所以酒店业也要回归初心。