对话：酒店和商业地产类ABS及证券化
9月7日， AHF@第九届国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会 ，在北京银泰中心·北京柏悦酒店盛大开幕。
凤凰资产管理执行董事陈恒先生（左）对话华菁证券（筹）董事总经理郝恒先生（右），分享酒店和商业地产类ABS 及旅游景区案例。
郝恒：非常感谢陈总邀请。我们团队从2014年以来，扎根国内的企业资产化领域，从2015年到现在，不动产领域包括酒店，跟国内的资本市场结合度越来越深，我在国内市场做了十几年，国内资本市场发展很快，证券融资比例慢慢替代银行的间接融资比例，企业把发行债券作为融资手段。信用流动性好之后，我发现好的市场把资产盘活作为经济改革很重要的主题，2014年到现在，整个融资规划已经到达了接近2000亿的水平，今年上半年超过这个水平，可能在四千亿左右，不动产领域另说，苏宁云商到写字楼业态，我们操盘陆家嘴写字楼，今年更多，各个类型的物业形态通过证券化形式跟资本市场做了一个对接。
陈恒：关于ABS和证券化资料大家可以参考。我想问一下现在国内以ABS形式，银泰京东金融也开了ABS的平台，厦门也开了这个平台，ABS市场容量有几万亿体量，发展非常快。我想问一下，国内和香港或者说新加坡，新加坡比较成熟，绿地可能年底在新加坡上，年底有一家天津的房地产公司，酒店或者香港那边上，新加坡、香港国内这方面的不同点。
郝恒：其实中国不动产存量非常大，过去十几年以来大家曲线救国，拿到香港和新加坡做RIS产品，香港和新加坡没有谁太好，对RIS再融资政策不一样，香港的市场对大陆的物业熟一点，但是新加坡对RIS产品更专业一点，对不同企业来说有人选择新加坡，有人选择香港，国内目前的阶段只能等待，等着政策落地，其实金融从业者可以往这个方向做，我们做过酒店，包括今年苏宁有物流地产项目，已经把RIS作为很重要的推出手段，或者有RIS功能，苏宁物流功能，将来是真实的退出机制，如果有RIS以RI退出，部分实现了这个功能。我们希望在比较快的时间内RIS推出来，前期的准备工作才不会浪费。
陈恒：我想证券化交易模式很重要，可能会受到业主的关注。
郝恒：根据国情不同，结构多元化，目前市场情况下，我们根据政策框架，根据企业的诉求包括像酒店这样的物业形态设计不同的证券化融资方案，就是拿酒店和类似物业未来的现金流做一个新的融资，它的功能除了简单的财务上性价比更高的融资之后，更多是盘活资产，包括有些时候实现出表，这都可以，一种是主权过户型，私募基金为载体，另外一种像银泰项目，从单纯的融资效果来说，不管是利率期限，都比原来物业本身的金银贷更有优势。
陈恒：什么样的酒店或者物业才更合适做这方面的？
郝恒：目前行业酒店情况在国内发展不一样，酒店操作可以，但是有困难，需要做一些工作，一般通常像写字楼甚至物流地产更高，包括旅游城市做的不错的酒店，整体收益很好，只要是一个本身资质好的酒店，在北京操作的CASS是喜来登，它有融资需求，整体状况很好，对于这样的优质酒店，我们有一个非常好的融资方案。从落地的CASE来看，目前大部分的类RIS项目集中在北上广深。
陈恒：主要酒店物业本身的现金流萎缩，本来资产价值比较高可以，世贸集团现金流收益不错，把现金流和资产打包在里面做， 它主要是看物业本身。
郝恒：这种ABS或者RIS的方案里面，确实是比较大的出发点看企业的诉求，只是融资还是真卖，卖五年之后回来还是真卖，有不同的方案和要求。
陈恒：你知道酒店物业在做ABS这块，它的一些难点吗？有些股权抵押出去，有些上市公司持有，前提是物业不错，有比较稳定的现金流。
郝恒：从整体操作流程来说这个事情不麻烦，跟我们企业做普通的债务融资类似，我利用的不是企业的报表，不是净资产的规模空间，对应的是未来的现金流收入。确实里面涉及到股权转让，也涉及到比较复杂的事情，国有企业下面是持有的酒店做这个事，比较罗嗦，对于民营企业，如果做股权交易性里面有很大的问题是税，怎么降低成本，避掉税，和企业情况是相关的。很关键的，很多企业做融资达到出表的目的，跟企业的会计师，我们有很多有限回购，包括流动性条款，需要跟特定的会计师沟通，维持信用的情况下达到企业出表的目的，有很多细的问题要攻克。
陈恒：请您分享一下对于未来证券化市场在酒店商业地产这边的愿望，未来三五年是怎么样的情况？
郝恒：希望RIS出来，大家把移动物业搬到商交所平台上面，不管多少钱可以参与物业将来的增值和收益，短期来看我个人比较乐观，看到整块市场参与越来越多，资产创新的程度包括交易结构也越来越清晰，有一个大的背景，现在整个国内的货币供应量比较大，导致传统最标准的收益率满足不了很多投资机构的要求，优质的房地产企业发债都是2点多，但是国内大量资金成本有点高。如果跟大量存量的物业资产挂钩起来是非常大的市场，我们看到很多大银行保险慢慢把配置计划从最标准、简单的债券市场挪到不动产的市场。
陈恒：希望这块政府的支持和一些季度更块更好出台，希望这一块早点到来，在国内实现证券化的开展，也希望我们和华菁更多的合作。
郝恒：希望跟陈总合作，给酒店更多企业带来一些非传统最紧密的融资手段。
