资产管理如何给酒店带来生机？

　　全球酒店行业兼并和收购越演越烈，融合成为行业发展的新趋势和主旋律。市场环境的变化下，挑战和机遇并存，我们如何破局，酒店行业未来的发展在哪里?在第十一届亚洲酒店论坛年会上鲁能集团酒店管理公司& HAMA中国首席执行官&会长周涛、雅高酒店集团大中华区执行董事兼业务发展副总裁李德强、HAMA中东及非洲会长René Beil、德尔集团董事总经理张滇就资产管理如何给酒店带来生存空间这一话题做了经验交流。

　　周涛：时间非常紧迫，面临的市场最大挑战，我们怎么样做好这个讨论。在这个场合，三位都是精英，李总来自乙方，今天直奔主题15分钟不是太短。今天第一个问题是酒店资产管理怎么样能够给我们的酒店带来生存空间，最佳实践是什么?在三位丰富和专业的职业生涯中，你们最深的体会是什么?和大家分享一段经验。

　　鲁能集团酒店管理公司& HAMA中国首席执行官&会长周涛

　　René Beil：非常感谢，我们在迪拜、德国、美国都有资产。08年，09年大家都知道发生了什么，全球的经济衰退，但是回到迪拜，其实我们还没有受到这个阶段的影响，ADR也是比较好的，入住率也比较好，这个是我们发展的黄金时期。08，09年当时是迪拜奢华酒店阶段，我是说一个发展阶段。我们的集团资产管理战略从长期来看，可运营者是看短期的发展。我们也预计通过全球战略在全球布局，可能有一个经济下行的状态。因此，我们跟运营方沟通，所以当时我们把12辆劳斯莱斯推迟了。我们有非常好的沟通交流，我们展望未来跟我们的运营者有会议，我们讨论了未来走向以及战略，携手合作，到后面的时候我们用宾利取代了。我们一起面对经济下行的情况。

　　HAMA中东及非洲会长René Beil

　　周涛：在2008年的时候雷曼兄弟破产，因为那家酒店重新购置一个车队，是12辆劳斯莱斯，是1200万美金，他们作为资产管理公司，把这个计划推迟了，所以一定要有选择性。张总用120秒的时间分享一下你的最好的经历?

　　张滇：一个是在集团层面，当时跟万豪收购了一个酒店管理集团，万豪是49%，我们是51%，我们过了五年以后又把它卖给万豪。在这个过程当中，带给收购作为资产管理的价值，对每一个酒店资产规模化以后产生的效果，这个当时是非常好的。单体酒店在我们投资过程中，唯一一次和万豪一起建立了在佛罗里达最大的酒店，这个投资是最成功的，也是万豪很少有的从买土地开始投资起来的。在投资资产管理方面有运营上的提高有资本上的提高，一般对资金来说做开发比较少的，这个是我比较印象深刻的。

德尔集团董事总经理张滇

　　周涛：非常好，酒店资产从某种维度上来说，对酒店进行升级还有很多方面资产关系的元素。我们想李总说一下，因为你对业主理解比较深刻。你在开发过程中怎么样为业主着想?

　　李德强：我们在全球4千多家酒店，我们集团自营的酒店占到三分之一左右，我们也有自己买地自己建的。因为对酒店公司来说，不可能成为物业持有人，我们要保留我们的经营权，作为资产管理人来说，我们开始想到从设计方面怎么保证未来的物业是赚钱，我们通过很多的方式，像周总讲的，保证更大的利润。 当你的物业先天条件有任何的瑕疵的时候，你再好的运营只能去修补，所以在这样情况下，我们在前期投资方面，我们会非常慎重地看所有设计部分各方面的情况。所以我们在前期整个设计当中，我们要达到非常好的比例，保证我们运营到稳定期。可以通过设计的前期，8千米包括80多个车位等等，有一天作为资产管理人和资产经理，我们变现物业是非常有利润和轻松的事情。

　　雅高酒店集团大中华区执行董事兼业务发展副总裁李德强

　　周涛：我们作为业主跟品牌公司沟通的时候，我们要多问一下酒店的设置，有效的创收面积等等方面的内容。非常感谢!孙武总起很高的头，对时间非常敏感，所以在结束之前，我也是资产经理人，我跟大家分享一个例子，在我很多年的酒店资产管理经历中，我自己觉得最得意一个例子是发生在日本，谈判在中国。它的对手是我们全球排在前十位的酒店公司之一。一个酒店贷了很多款，贷款了以后，要给银行交代，银行有很多的要求，其中一个要求就是覆盖率的测试，它的要求是在一定的阶段内，酒店产出的现金流能够达到你支付利息的1.4倍，或者是1.5倍。我管理一家酒店在日本大阪，600多家客房，我们没有达到所支付利息1.5倍，但是作为资产经理人一定要想办法，我就谈管理费，我不提倡大家用这个方法跟管理公司打交道，任何人想象不到的问题，都要想到。我知道这家酒店在五年以后将不复存在，酒店资产经理人要了解酒店要像了解自己孩子一样，三五年是什么样的发展轨迹。我知道在这样的情况下，我用保护区域的牺牲可以放弃保护区域的一半，但是今后一年半之内降多少管理费，这个谈判在上海谈。我知道五年以后这个保护区对我来说不重要。

　　种种的例子，就是要我们的资产经理人，能够通过我们的酒店资产完成各项指标，可以达到业主的预期。今天上午金茂何操董事长说了一句话 ，业主能代表真正业主的利益吗?我们也要思考，提升素质，知识结构，以及我们的从业经验。谢谢大家!