市场纷繁变化 迈居演绎品牌加盟新思路

　　(讯 于博文)2017年6月29日，由主办的酒店业年度盛宴--"2016年度酒店业影响力品牌颁奖盛典"在北京海航大厦万豪酒店盛大开幕。本次会议以"还原所见，解构未来"为主题，深入探讨品牌经营管理优化、客群画像与潜客探测、精准跨界营销、投资热点与盈利空间、存量模式下的发展展望、各细分业态的未来转变方向等热点话题。会上，迈点副总裁助理兼迈居项目运营总监吴晓佳分享了迈居成立的意义及其运作模式。

　　迈点副总裁助理兼迈居项目运营总监吴晓佳

　　经过迈点团队一年多的酝酿，在去年的10月，迈居品牌应运而生。

　　一、迈居是什么呢?

　　迈居作为旗下的大住宿业品牌加盟及产权交易平台，通过专业精准调配，实现物业资源与品牌资源的无缝对接，以及待售物业的最大化增值。迈居平台的宗旨是，助力住宿业优秀品牌生长、优化大住宿业资源配置，推动大住宿业持续创造更大价值。

　　二、为什么要做迈居?

　　数据显示，2016年中国大宗物业投资交易额达1800亿元。近日，全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在其发布的《迈向2020--后千亿时代投资策略展望》白皮书中指出，到2020年，中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%， 大地产投资市场潜力巨大。

　　2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期，预计2025年前后中国可进入中等流动性阶段，投资市场进一步成熟。世邦魏理仕指出："中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，仍是全球资本配置的优选之一。

　　同时，大住宿业作为综合商业地产的配套物业的投资热度也将迎来一个高潮。这时，两个现象将会进一步推进交易需求的产生，一个是房地产转型，一个是房地产项目基金的兴起。

　　随着房地产行业的转型，公寓行业首当其冲，酒店式公寓以及长租公寓已经成为房地产物业的重要手段，正是由于转型公寓有助于品牌的输出，增加客户的黏性，打通上下游的服务链，以及获取稳定现金流，实现资本运作的几大利处，也使得现在形成了以逗号公寓为代表的酒店派，以泊寓为代表的地产派，以及以YOU+为代表的互联网派三足鼎立的态势。虽然房地产在物业和资金层面有着明显的优势，但是在运营以及获客方面还是稍有欠缺。我们预测，有一个较好的经营的酒店和公寓品牌，在未来能够与房地产有较多的机会进行合作。

　　房地产项目基金的兴起，随着市场的变化和消费需求的迭代，部分经营单体酒店也面临着转租售的困境，房地产基金主要是基于财团金融的运作，通过评估收购具有增值空间的酒店资产和重新的经营定位，聘请专业的管理团队去提升收益率。地产项目目前在国外相对来说是比较成熟的，但是国内因为制度还没有完全完善，所以目前其处于一个发展阶段，但是未来的形势还是比较看好的。从大地产投资趋势来看，整个大住宿的品牌合作及产权交易还是看好的。

　　三、迈居能参与哪些业态?

　　1)高端酒店触底反弹

　　大家也可以看到，从数据上来看，据迈点研究院(MTA)数据统计，高端酒店品牌2015年的开业情况达到近年来的最低值。而到了2016年，国内共有71个城市有中高端酒店开业动态，全国范围内新开业中高端酒店166家，新增客房供给49083间(套)，与去年相比，新开酒店增加13家;客房总数增加3919间(套)。

　　2)中端酒店如雨后春笋

　　随着近年来消费群体消费能力与消费观念的增强，中端开始逐渐成为主流大众商旅出行的重要选择。中档品牌酒店板块，开始呈现百花齐放的状态，竞争极其激烈。因此，优先扩张市场还是优先做好品牌经营，成为中档酒店经营者面临的重要抉择。据迈点研究院(MTA)统计，与持续增长的消费群体相对应，截至2016年12月31日，中档酒店规模已经超过高端酒店，其酒店数接近2万家，占酒店市场总量约7%，且增长势头仍然强劲。

　　3)经济型酒店根基稳固

　　作为中国酒店市场上发展时间最长、经营模式最为成熟的品类之一，如今正在积极探求转型与新出路。高度饱和的市场、不断压缩的利润、持续上升的成本，都对它们提出了巨大挑战。但回过头来看，根据迈点研究院(MTA)数据统计，截至2016年底，经济型酒店数仍占据全国酒店数的88.4%，"根基"的力量仍难以撼动。目前，诸多新经济型酒店开始探索基本住宿需求之外的更多个性化服务，同时开始注重品牌升级打造。

　　4)长短租公寓群雄逐鹿

　　巨大的发展潜力加上国家政策的支持，公寓行业迎来蓬勃发展之势，传统行业纷纷借此拓展资深领地，创业者争相携带资本涌入淘金，部分开发商、房产中介、酒店都想从中分得一杯羹，整个公寓租赁领域可谓是风起云涌、群雄逐鹿。据迈点研究院(MTA)数据不完全统计，2015年仅长租公寓融资就达21起，共计融资约60亿元;在投资环境遇冷的2016年，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。

　　5)民宿客栈成重要补充

　　迈点研究院(MTA)统计，截止2016年9月，全国31个省市自治区(不含港澳台)中，民宿客栈数量最多的是云南省，共有5811家。而在单个城市方面，客栈民宿数量最多的是丽江，有2971家。客栈民宿发展有一个特点，即主要集中在长三角、滇西北、浙闽粤等地区，这些地区的客栈民宿形成了各自的特色，并成为当地旅游业的一张独特名片。尽管不少民宿客栈仍在与管制斗智斗勇，但已经毋庸置疑的成为文旅产业的重要组成部分，成为住宿行业的重要补充。

　　然而相比中国房地产投资交易总额来看，这些数字依旧微乎其微。既然大行业资金不断流通，为什么大住宿行业的发展却仍旧没有突破性的进展。

　　究其原因主要归结两点：

　　第一、品牌。市面上仍旧缺乏令投资者信赖或者有说服力的合作/加盟品牌，从而导致广泛的投资者无法关注住宿业并进行深入探究，做出投资意向决策。

　　第二，规模。大部分大住宿品牌即便拥有较好运营能力，缺乏一定的市场份额，也难以获得投资人关注认可。

　　由当前只有通过第三方具有说服力和公信力的平台机构给予客观决策参考才能予以解决。

　　四、迈居接下来会怎么做?

　　1.0发展阶段的迈居设想是--依托迈点强大的市场资源，成为解决品牌及物业信息共享平台;利用大数据，为品牌及物业提供精准匹配的平台。

　　迈居接下来会在1.0阶段两手抓，一个是数据，一个是资源。从资源的板块来说，因为迈点本身会有强大的市场资源，基本上涵盖了行业内所有的峰会和论坛，都有战略性的合作。迈居也将通过这个渠道，与酒店投资人建立合作关系，为后续合作打了一个非常好的基础。在数据板块，主要是依托迈点品牌指数MBI、迈点区域酒店舆情指数MCI，提供精准高效匹配的解决方案。

　　五、迈居的愿景

　　随着迈居资源库的持续扩大，在助力住宿行业发展的道路上还有无限可能，未来的迈居将不仅仅是一个品牌/物业资源共享平台，更将努力成为涵盖酒店、公寓、地产，甚至餐饮及其他多类商业综合体在内的跨行业服务平台。但就目前而言，迈居会秉承踏实进取的精神，虚心吸纳来自酒店品牌、投资方、物业主最真实的意见和需求，致力于完善酒店品牌加盟及产权交易解决方案。