数据告诉你管理费对酒店的收益有何影响

　　美国酒店业从经济大衰退后开始逐渐复苏，主要要归功于RevPAR的强劲增长，以及对成本的严格控制。2010年至2014年，美国酒店的利润增长率（这里的利润，定义为扣除资本公积金、租金、利息、所得税、折旧和摊销前的收入。）超过两位数，但从2015年开始，市场状况发生变化， RevPAR的增长速度放缓，而在过去20年中，各种开销的增长达到历史新高，预计随着未来几年RevPAR的增长有所回落，业主和运营者的关注点将转移到对开销的控制上。

　　有一项费用在2010至2015年间增长的速度高于其他所有费用的平均水平，这项费用就是管理费。一般来说，当项目费用的增长超过总平均水平时，业主通常会感到担忧。但是，由于管理费有一部分是用于激励经营者有更好的表现，因此管理费用的过度增长并不一定是不受欢迎的。

　　大多数管理合同包括两个组成部分，即基本管理费用和奖励管理费用。管理费用通常按总收入的百分之几来收取。另一方面，一旦达到一定的利润门槛，就能获得奖励管理费（在中国可能是管理费减免），奖励管理费旨在让管理者对最终效益（底线）有更清晰的认知，因为业主是从最终的利润而非收入中获得回报的。

　　为了更好地了解管理费，我们从世邦魏理仕酒店美国酒店年度趋势报告中截取的管理费部分的表现来进行分析。

　　报告显示，2015年支付了管理费的酒店，基本管理费与奖励管理费合计后占总收入的3.5％。长住酒店基本管理费与奖励管理费合计占比最高，达4.2％，而提供餐饮服务的套房酒店（suite hotels with food and beverage）最低，占比2.9％，管理费总额平均为利润的15.5％。

　　在2010年至2015年的复苏期间，管理费的增长速度通常高于总收入的增长，但在2015年，总收入增长了5.3％，管理费只增长了5.1％。2014年利润保持了两位数的增长率。我们可以假设，奖励管理费部分对管理费的增长有重大影响。但是，如果2015年利润增长速度放缓至7.1％，这样做将减少激励费用的增加，进而抑制整体管理费用的上涨速度。

　　随着利润的增加，越来越多的酒店能够拿到管理合同中的奖励费用，2015年报告显示，在调查样本中支付管理费用的18.1％的物业有获得奖励费用，2009年这一比例为5.8%，2014年为14.5%。

　　随着2014年到2015年管理费的增长，管理费用支出的速度放缓，可以假设用利润率来触发奖励管理费，然而利润增长速度放缓，进而限制了管理费用的增长。

　　正如预期的那样，在2015年获得奖励管理费的物业在收入和利润上都有了更大的提高。报告期内，获得奖励管理费的酒店总收入增长6.0％，利润增长17.5％。没有获得奖励管理费的物业，总收入增长了4.7％，利润增长了16.3％。

　　在分析2014年和2015年两年期间的奖励管理费支付数据时，我们可以看到，管理公司的"激励"意图似乎正在发挥作用。在2015年支付奖励费用但在2014年没有获得的物业，其2015年的利润增长了30.3％。相反，2014年获得奖励管理费用的物业但2015年没有获得的物业，2015年的利润增长了20.4％。

　　鉴于2014年获得但2015年度没有获得奖励费的酒店利润增长表现比较强劲（20.4％），可以假设这些物业对奖励管理费用的要求非常严格，或者他们的管理合同会有其他收入。2014至2015年间支付管理费的酒店的收入在这一期间的总收入下降了1.2%。

　　未来业主和经营者需要互相支持

　　预计美国酒店未来几年的经营环境，其收入和利润增长均有限。因此，业主和经营者都应互相支持，尤其是在管理费上。

　　未来几年的收入增长可能会停滞，管理公司应该采取更多激励措施，以获得更高的收入和利润。然而，由于劳动力成本等开销在不断上升，利润的增长将是一个挑战。而那些以利润为基础激励条款签订合同的业主，这些合约条款在未来几年可能将非常有价值。

　　（本文由编译自hotelnewsresource，原题《Management Fees - A Growing Expense - By Robert Mandelbaum》）