不要迷恋房地产 酒店投资哪些细节容易被忽视？

　　获得资产最优解的策略不尽相同，在交易之前，经营者应该想好并制定好从困境中脱身的方法或计划。

　　Procaccianti公司及TPG酒店及度假村首席投资官Robert Leven表示，退出策略不是一成不变的，而是随着资产的变化而不断地在改变。但是对于初创企业来说，至少要有为投资的全面往返所设想的概念。"在有抽身的想法和真正抽身而出的这段时间内，可能发生的状况不胜枚举，我们总是希望能够一个概念性的计划，在购买资产之前从头到尾完整地审视投资，每年都需要重新评估我们的计划，看看哪些实现了哪些没有实现，进而做出调整。"

　　尽管抽身战略可能会因为资产规模而有所不同，但面对一些重要的事情，还是需要考虑制定一个计划。

　　Marshall 酒店集团总裁兼首席执行官Michael P. Marshall表示，不要恋上不动产，这一点很重要。"商业决策必须反复斟酌，尤其是酒店不动产，人们很容易因为它而迷失自我，基于自身而非基本的商业原则做出决策。"

　　Hospitality Ventures管理集团高级副总裁兼首席业务发展官Mary Beth Cutshall表示，计划退出时有一些事情要充分考量，其中包括：明确的交易目标、流程和活动，目标持有期和买方市场，预期投资回报以及完成目标所需的资源。

　　关注资产持有期

　　制定抽身策略时，资产的持有期也是需要考虑的关键因素。虽然这一时期通常会根据资产而有所不同，还有很多其他变数在起作用。

　　"Hospitality Ventures管理集团通常有一个为期五年的持有期。但这也有可能因交易而异。我们在持有期结束后出售资产，当然我们也有5年以上的自有资产。其他一些需要考虑的因素包括市场变化，我们会做出周期性的改变，进一步增加价值和新的供应预期。"

　　Marshall表示，虽然持有期是一次性确定的，开发人员也会发挥作用。"一座酒店建成后，开发商可能获得20年的特许经营权，但作为买家，可能只能获得10年的特许经营权。"不过他也指出，持有期可能取决于特许经营权。例如，希尔顿等公司为其现有酒店Forever Young原型物业改进计划提供了为期15年的延期。

　　"如果要达到15年，那么你的持有期可能是7到10年。如果你只有10年的延期，你的持有期应该是5到7年，这取决于特许经营权，以及您是否从头开发了酒店。你必须考虑到购买资产的人需要有一些上涨空间。"

　　Procaccianti公司及TPG酒店及度假村首席投资官Robert Leven表示，不同类型的投资导致持有期有所不同。"以投资为导向，投资往往倾向于更稳定的资产，我们希望通过更长的持有期产生更高的收益。"

　　另一方面，增值投资通常持有期比较短。 "寻求一些周转中断的项目并获得剩余价值，以周转现金流。"

　　PIPs

　　Leven还指出，做出物业改善计划的决定是很艰难的。"由于投资持有期的物业，尤其是特别大的全服务品牌资产，情况非常复杂且充满了不确定性，我们必须非常谨慎并需要不断地去尝试，不仅考虑到资本支出的要求，还要考虑品牌在所有权变更方面可能会发生什么变化。"

　　Leven表示，由于品牌的性质和要求可能会发生变化，所有的分析都不可能尽善尽美，很难预期品牌在未来的某一个时刻会发生什么。

　　Marshall表示，经济低迷的时候特许经营公司的要求会变得宽松，因为没有资金去采取更多措施，目前行业的表现还不错，品牌需要PIPs。"品牌迫使现有的加盟商做一些事情是困难的。新买主没有什么灵活性，这是买卖双方需要考虑的，当酒店进行交易时你会看到最大的PIP。"

　　Leven表示，必须拥有4％的资本支出储备在这个行业可能不成立。"一家大型全服务品牌酒店不会被4％覆盖，因为酒店需要持续维护，以及周期性的翻新，尤其是这类资产具有较长的持有期。不同的资产也会有所差异，有些资产可能需要8％的资本支出储备，而有些资产的可能在4%左右。"

　　本文由编译自hotelmanagement，原题《Planning a hotel's exit strategy begins before the purchase》