自持酒店卖掉近3/4 万达与融创的这631亿交易你怎么看

　　7月10日上午，万达集团的一则公告一石激起千层浪，如果说2016年最引人注目的是万豪国际以136亿美元鲸吞了喜达屋，此次万达将631亿文旅酒店项目打包给融创，可以说是截止2017年旅游住宿业的又一重磅的消息。

　　请以下为公告全文

　　为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。主要内容如下：

　　一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

　　二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。

　　三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

　　四、双方同意交割后文旅项目维持"四个不变"：

　　1、品牌不变，项目持有物业仍使用"万达文化旅游城"品牌；

　　2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

　　3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。

　　4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

　　五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

　　六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

　　自持酒店卖掉近3/4，未来主要靠收租？

　　万达自持的酒店数量本就不多，截至2016年底，万达酒店及度假村在中国持有并管理的豪华酒店超过100家。在海外酒店资产方面，位于伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼、黄金海岸、巴黎、伊斯坦布尔的万达文华酒店将从2018年底陆续揭幕。预计截至2020年底，在全球持有并管理的酒店将超过160家。

　　尽管交割后，酒店已有按照原管理合同执行，但此次75家酒店转让，相当于转手了近3/4的酒店资产，由原有的自持变为管理，可谓是万达商业轻资产转型的重大举措。

　　上午的媒体沟通会上，王健林表示，预计交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

　　早在2017年年初的万达集团2016年工作总结会议上，王健林就指出租金在万达商业的含金量。"我给万达商业定一个小目标，从2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。不用到2025年，再有五六年，地产销售利润在万达商业净利润中就只占很小的比重了。轻资产转型后，万达商业租金的含金量还将进一步提高。重资产一块钱租金我们拿到的净利润也就四毛钱左右，因为要扣除管理费，缴17.55%的税金，再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税，全部是净利润，所以今后万达商业租金含金量更高。"

　　王健林还给万达商业定下了目标，2017年工作主要任务为实现万达商业2017年收入1486亿元，其中地产收入1121.9亿元。新开业50个万达广场、2个万达茂、4个酒店，租金收入253.7亿元。

　　急于出手，引发猜测

　　万达的杠杆率在同类企业中并不算很高：2016年剔除公允价值变动损益后 EBITDA 利息覆盖倍数达 2.99，偿债压力不大，期限结构合理，短期偿债的压力也不大。截至 2016 年底，公司授信额度达 3629 亿元，未使用部分达 2,180.00 亿元，银行授信额度充足。

　　但从公告中我们可以注意到，万达以注册资本金的91%即295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创，媒体沟通会上王健林表示："其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。"且要在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割，而公告是在7月10号发布的。

　　即使不算未来资产升值的潜在损失，仅考虑财务成本，这都是笔亏钱的买卖。王健林为何要放弃核心资产，放弃了未来以这些资产做抵押换取进一步融资的能力，只为了"降低万达商业的负债"？

　　自媒体东小口煮酒注意到，万达集团从港股退市时或与投资人签订激进对赌协议，一旦未能在 2 年内登陆 A 股主板，万达集团将面临回购款及利息支付（海外及境内投资者分别支付 12%和 10%的利息），对短期流动性无疑是巨大威胁。而万达是2016年9月底从香港退市的。

　　留给万达的时间已经不多了。

　　乐视风波尚未平息，此次孙宏斌再度出手，现金流问题引人关注，上午的媒体沟通会上孙宏斌向财新表示，这笔交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

　　抓到收购对象的"痛点"，融创的买卖亏了么？

　　各方观点不一

　　劲旅集团总裁魏长仁认为，万达脱手文旅和酒店项目等业务，加之2016年将旗下旅行社业务转让给同程，此时万达已经基本将旗下全部文旅业务全部脱手，说明万达已经从战略上把文旅相关业务调整清除。

　　中国政法大学商学院院长、资本金融研究院院长，中国企业改革与发展研究会副会长刘纪鹏教授认为，尽管目前万达商业公司的负债率并不高，仍在一个如此快速成长的商业地产公司的正常范围内，但是面对紧缩的外部政治、经济环境，通过这次资产转让，万达商业的负债率将进一步大幅下降，也无疑也将降低万达集团整体的金融风险。从微观看，此次 "万融合作"是一次"战略双赢"，即万达华丽转身，融创异军突起。而从中国崛起的宏观环境看，则是我国供给侧结构性改革的一次积极且重大的正能量释放。

　　地产+创新创业者联盟佰仕会发起人陈方勇认为，当金融化已经成房地产行业的主流生态，当产销模式遭遇最大的不确定性，留给地产商们的选择其实不多--要拿怎样的资产？要做不动产资产管理链条上怎样的角色？

　　旅搜网创始人付刚猜测，这可能是"万达+乐视+一带一路"的野心。"有没有一种可能，等孙宏斌当上了乐视影业的头把交椅，未来的乐视影业，会得到来自万达电影的强力支持。贾跃亭，不再是万达未来电影合作的谈判对象。乐视拍出来的电影，王思聪会在微博里力挺，万达院线会在排期上倾斜。"

　　截止7月10日17：30，微博话题#融创收购万达酒店项目#，已有545条讨论，244.5万阅读。

　　网友们都是如何看待此次交易的：

　　@坏蛋也是一种蛋：一方面是万达可能资金确实紧张了，另一方面也是万达对结构的调整。

　　@oasiszr：酒店和文旅是首富强调了好几年的转型方向，做全球最大五星级酒店企业还在耳边，13个文旅城平均运营时间不到一年就卖了。转型新能源汽车吗兄弟?

　　@奔放的Snail：融创买了个壳子入住的人还是万达。

　　@刘磊LIAR：万达的轻资产之路，虽然老王早就说了，但是大家难免担忧啊~

　　@某网友：投资界新轮次：种子轮--天使轮--Pre A--A轮--A+轮--B轮--C轮--BAT轮--Pre IPO--IPO--孙宏斌轮……全剧终

　　王健林曾说过，执行没有借口。"企业管理能力的核心就是执行力，再好的战略不能执行，都是白费。我多年前讲过两句话：想做成事，总能找到办法；不想做事，总能找到借口。"

　　2016年万达集团在服务业的收入、净利润大于地产，服务业净利润（未经审计）占比超过60%，"万达商业，虽然地产收入仍大于租金等业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。"

　　在王健林眼里，万达商业不再是地产企业，他甚至还建议，在2017年底或2018年把商业地产名字改了，"叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。"

　　对于此次交易，你怎么看？