面对资本冲击 酒店资产管理何去何从

　　(讯 方艺)2017年9月20日，第十届AHF国际酒店及旅游业投资峰会上，上海新联谊大厦有限公司财务总监曹俊、河南建业新生活酒店管理有限公司董事长高原、上海证大喜马拉雅公司总经理屠琤、北京瑶莱互动科技有限公司首席执行官潘小科围绕"资本冲击下的酒店资产管理"这一圆桌话题展开了对话，与大家分享了他们的观点和看法。这场对话由中国教育部旅游管理教学指导委员会马勇副主任主持。

　　不管是投资酒店，还是经营管理酒店，实际上都是为了有所回报。即使资本的冲击带来了方方面面的影响，但大家还是希望资产价值达到最大化。而此次的圆桌话题的焦点在"酒店资产管理"这方面，马勇认为，在座的四位嘉宾可以从资产管理的节流与开源这两个层面，谈谈各自的想法。

　　曹俊表示，中国酒店资产管理在于：怎样把投资回报率变成一个最大值。投资回报率是现金流或营业毛利与投入或投资的百分比，因而投资回报率可以从现金流或营业毛利与投入或投资这两个角度去考虑。一方面，投入或投资越小，所获得的现金流或营业毛利就越多，即投资回报也越大。但中国酒店普遍存在过度投资的现象，若要得到投资回报率的最大值，就要减少投入或投资，如按照国际标准建造酒店，可以避免不必要的建造成本浪费。另一方面，可以把管理和投资应该分开来看待，投资归投资，管理归管理，但两者有时候是可以互相协同的，以减少成本。在曹俊看来，资本和投资人会加快酒店资产证券化的速度，减少酒店的投资，使得酒店从依赖于间接投资方如银行、债权，逐步转向直接投资，即向社会公众直接发售募集资金的资产类的证券产品，这是未来的一个趋势。

　　高原认为，资产管理的最高境界就是要资金流动起来，流动后才能增大资金价值，当然在流动之前一定要保证资产优质。而要保证资产优质，就要管理者提高管理能力、经营能力，以及酒店的结构品。而建业酒店自有一套自己的酒店投资标准，他们对此设定了这样几个指标：人员比、房产比、平均房价出租率、整个酒店运营的能耗比、以及餐饮的成本率，通过这些指标的达成来保证酒店资产管理的最优，对业主负责。

　　从开源与节流谈酒店资产管理，屠琤表示可以将酒店资产利用到最大化，如改造酒店空间，对闲置空间多功能利用，以及对酒店业态比例进行细分。另外，屠琤认为业主也可以主动参与进酒店管理中来讨论更多的商业模式探讨，如通过主动营销引进客源，将酒店的整个资产效益做到最大化。屠铮说："资产管理在新时代商业发展的趋势下，我们要通过一些新模式、新思维去让它更加多元化，而不是仅仅局限于一些传统的酒店商业模式。"

　　潘小科对于酒店资产管理又有另一种看法，他认为，商业地产运营的规律，即在欧美的运营规律就决定了酒店资产是最好的、在未来肯定是要去流动、交易的，而且也决定了将来酒店从业人员发展的前景是最大的。对于酒店从业人员、酒店投资方来讲，不流动的酒店资产是永远不存在的，因为任何一项资产都是流动的，而且是必须流动的。另外，潘小科表示市场细分要因地制宜，中国市场与外国市场存在着诸多的差异，中国市场的酒店一定要用中国客人所需要的产品和服务。

　　在圆桌对话的最后一个环节中，马勇提到，在资产管理方面推动中国建立第三方的管理公司，对于实现资产价值的提升有着极大的意义。曹俊对此认为，资本冲击下的酒店资产管理，实际上与中国资本的喜好有着完全关系。若要推动建立第三方的管理公司，首先要提高中国业主的专业能力，继而会产生一批有能力与国际接轨，被业主、SPV(Special Purpose Vehicle，在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司)、券商所聘任的第三方资产管理人，来真正的把中国的酒店业推向证券化的阶段。

　　最后，马勇总结道，"资本冲击下的酒店资产管理"这一话题的意义在于：一是让业主方与投资方转变观念，通过多种方式实现资产的最大值;二是让大家学会变革思维，适当地借助工具去管理资产，如聘请专业的酒店经营职业经理人，利用其专业管理能力来实现酒店资产价值的最大化。