自持物业的资产的管理、增值与退出路径

　　(讯 彭斐婷) 2018年9月11-12日，由世界旅游联盟、亚太旅游协会、中国房地产业协会、亚洲酒店论坛等联合举办2018亚洲文旅投资大会暨展览，在北京瑰丽酒店盛大举行。

　　会上，途家盛捷总经理邵剑欣,阳光不动产投资部部门负责人孙晓毅,世茂喜达酒店集团总裁唐鸣围绕"自持物业的资产如何管理、增值、退出" 展开高端对话，成都银泰中心、成都华尔道夫酒店副总经理、业主代表邹敏担任主持人。

　　国际管理公司的发展现状

　　在十多年前各个房地产集团都会选择国际管理公司管理酒店，当时国际管理公司有几个最大的优势，他们的优势在于他们有很强的全球分销系统，他们拥有他们自己的会员制，酒店客户甚至高达50%到70%来自于他们的系统。

　　酒店管理集团也有一个比较先进的管理体系，能够保证酒店的运营更有效，同时也能保证酒店利润。第三国际管理公司有很强的运营系统，有很多好的酒店加入他们，保证他们的运营管理变得稳定，这也是为什么中国酒店集团会选择和国际管理公司合作的原因。

　　但随着时间的变化，国际管理公司在国内运营酒店的优势慢慢被淡化，原因之一是因为它的系统已经落后，十年前开五星级酒店，客户80%是国外客人，20%是国内客人，那个时候系统是它强大的客源支撑。随着国内酒店业的发展，国际管理公司的全球分销系统不能保证带来更多的客源支持。而经过十多年的发展，国内的管理公司的管理方式逐渐成熟，也更能适应中国本土化快速变化的状况。

　　自持物业的保值增值、管理和退出

　　自持物业的保值增值和如何经营管理，还有以后的退出，这方面相对来讲，新加坡企业凯德、雅诗阁，这方面相对做得成熟一点。本身我们的开发周期等于我们一开始先用自己的私募基金，或者我们自己的钱把物业开发、包装，通过经营到能有一定稳定租金回报的时候，我们就会打包卖给我们的信托。

　　那么如何去保证它的增值，还有所谓的保值?不要说所谓的过度投资，很多酒店把它的公共区面积压缩，如果不是在一线城市，这的确会变成酒店的负担。而酒店的确要考虑如何退出的问题，因为一个酒店的投资的确不少，那么多少年才能把投资回收过来，在这个过程之中，维护的成本也相对较高，这个问题对于酒店投资来说也很重要。

　　从业主和资产管理方来说，大家的利益会存在一些有矛盾的地方，比如在装修的时候，作为酒店管理层肯定希望所有的东西都能包括在内，作为业主方来说很多时候要跟运营方进行讨价还价，但业主还是会希望把钱花在刀刃上，投资回报的比例越高越好，而不是单纯把做得好的东西放进去。

　　现在市场上有很多大的交易，也让人很兴奋，但是有的交易很成功，有的交易并没有获得理想中的收益，酒店资产管理是一个全过程，不是投了以后这个资产通过日常运营就能获得收益的。从投资的那一天开始就要考虑退出那天，这样才是整个物业管理的全过程。