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做酒店到底赚不赚钱资产证券化会是救命稻草么?

发表于：2024-11-05 作者：第一云南网编辑

编辑最后更新 2024年11月05日，(讯王丹丹)"中国酒店业缺少讲实话的人，所以导致了不少不该存在的存量项目，导致了很多酒店是不健康发展的。这个行业需要讲真心的人。"希尔顿酒店集团中国区业主协会会长藏晓安在2018年4月12日中国饭店

　　(讯王丹丹)"中国酒店业缺少讲实话的人，所以导致了不少不该存在的存量项目，导致了很多酒店是不健康发展的。这个行业需要讲真心的人。"希尔顿酒店集团中国区业主协会会长藏晓安在2018年4月12日中国饭店业高质量发展大会上担任主持了一次"酒店人真心话大冒险"，宝龙酒店集团总经理夏国跃，大象商业谈判、大象管理咨询创始人项卫，绿地国际酒店管理集团总经理李瑞忠，仲量联行亚洲资产管理执行副总裁Tasos Kousloglou，从不同视角激烈碰撞了酒店到底赚不赚钱的问题。

　　酒店到底赚不赚钱?

　　"酒店赚不赚钱要分开看。从经营上、资产退出这些方面来看来看是赚钱的;如果把物料、硬件等前期投入因素考虑进去，赚钱与否就需要打个问号。"属于国企的绿地国际酒店管理集团总经理李瑞忠很直接地表达了自己的观点。

　　作为第三方服务企业，大象商业谈判、大象管理咨询创始人项卫将"赚钱"的利益方分为四个部分：投资人、开放商、管理方、其他从业者。"美国投资回报率6%左右，写字楼8%，酒店没有写字楼高。"他指出，投资人赚钱与否明显可见，根据周边物业的联动售价、品牌溢价，开放商可能是赚钱的，管理者是否能赚钱，答案是相当赚钱，其他从业，比如律师、咨询等，赚的是小钱。

　　"怎么样让已开业的酒店赚更更多的现金流，现在业主投资已经很理性了，他们会考虑空间资源的优化配置。这其中最重要的就是，在投资单个项目的时候，就应该考虑酒店投资回报问题。"仲量联行亚洲资产管理执行副总裁Tasos Kousloglou认为，投资酒店时，定位非常重要。

　　宝龙酒店集团总经理夏国跃认为，现在存在投资者不赚钱，而酒店生态的其他公司却获得与投资者相当的利润。这是由于长期以来管理公司不平等的合同条款和单边收费等造成。另方面相比较其他商业业态如写字楼和商业零售，酒店投资大、坪效低。这都严重影响酒店投资者的积极性。这种有悖于商业合作的互惠互利、公平公正的原则，是不能持久的，必须得到改善。

　　酒店资产管理能实现酒店的最终盈利?

　　去年绿地集团宣布旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于2018年上市。根据绿地控股与荣耀基金旗下Amare投资管理集团的协议，将设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为人民币210亿元。这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs，标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈出一大步，此举亦有利于绿地充分利用及放大其在大型商办开发运营领域的优势，通过房地产金融化，加强资产流动性，加快资金周转率，提升可持续发展能力。李瑞忠表示，资产管理，很多酒店在筹建的过程中，很多资产是没有充分利用的，比如说，软装可以作为资产打包、现金流也可以作为资产打包等等，但是现在大家普遍都是没有关注到。"在过去的30年里，国际酒店集团也为我们赚了不少的利润，为什么现在会有矛盾，因为时代不一样了。目前来看，大家对国际品牌还是有价值认可的，认知需要改变，目前面临的最大的困境就是如何处理合同到期问题"，绿地的解决方案是自己成立管理公司。

　　项卫在资产证券化问题上，大家比较看重现金流，归根到底就是酒店是不是赚钱。这就要看怎么赚钱，也就是赚钱模式需要创新和改变，打破原来靠客房和餐饮赚钱的模式。他强调"不是所有的项目都能拿到钱"。

　　Tasos Kousloglou建议，酒店可以跟有发展潜力的综合体合作，以此来保障现金流、长远的利润。证券化是有地域属性、资产证券化也需要更多元化的产品。与此同时，酒店人还需要懂得更多资产证券化的技能，这种技能不仅仅局限于酒店本身还包括其他的业态。关于资产证券化的发展趋势，关于酒店资产管理的新趋势，Tasos Kousloglou 先生在早前的分享中也给出几点展望：

　　1、业绩指标

　　关键业绩指标(KPI)，如投资回报率(ROI)、总建筑面试(GFA)、净每间可售客房收入(RevPAR)、每平方净业收入、净营业收入回报率( Nol yield)、运营效率指标、酒店营收指数等;

　　2、综合开发项目VS单体开发项目;

　　业主基本投资计划关注投资回报率(新增酒店)和利润率提高(现存酒店)，比如说，未来酒店开发注重灵活空间和设施的设计，酒店设施完善以提升利润率和效率来降低运营成本(如人工成本)，在收入有限的空间设计上提高使用率(如共享办公、外包、科技以及机人技术)

　　4、餐饮设施、主题细化、第三方运营、宴会设施上与单体酒店之间的竟争;

　　5、差别化定位(品牌选择、重新定位、或品牌重塑)

　　6、市场需求的变化趋势(社交媒体、线上渠道、商务+体闲的结合、长租需求、8090后的兴起)

　　7、签订对业主更加有利的、对酒店管理公司更有激励作用的管理合同，帮助业主实现最佳的投资回报和投资处置策略;

　　8、品牌：迅速增长的酒店、精品时尚型、精简服务以及酒店运营公司的合并;

　　9、酒店服务和品牌适应本地市场;

　　10、营收利润之下的费用(税收、融资成本、固定资产、储备金、保险等)

　　"在中国，除了金茂之外在纯粹做酒店，大部分酒店都是随着地产开发做起来了。"夏国跃表示要客观看待这段历史，酒店资产有其特殊性。酒店和购物中心是能够把钱赚回来，"开放商做酒店是没有成本的，不吃亏"。他指出，现在的开发商做酒店基本上都是专业的做酒店的，"选址被动，但酒店定位是理性的"，这是一个很大的变化，"现在要做的是提升自己"。

　　夏国跃指出，资产证券化在中国目前是个伪命题，因为现在酒店投资回报率并不高、融资成本也不低，"不到6%甚至8%的投资回报率，是没有人给你做资产证券化的，它并不适用于大部分的开发商"。

　　对于业主方来说，现在各种费加起来，8-10%的费用都被拿走了，开放商一年拿回10%、最多20%，管理公司还要拿走10%。夏国跃提出自己的质疑，"品牌溢价能达到20%，这是个问号"，但对融资是有帮助的。另一方面也必须看到，国际酒店管理公司每年都在修改合同模板，非常苛刻，"万豪+喜达屋叠加之后，更加苛刻了"。如何改变这种现状?要对管理公司进行苛捐杂税监管和管理合同研究，"业主需要有一定的专业性和水准才能做到"。

　　4月10日，中饭协业主委员会换届大会在广州东方宾馆圆满举行。夏国跃发表了一段感慨：建立和维护健康、公平公正、和谐的酒店管理公司与业主公司的合作秩序，在中饭协这个平台上，在韩会长等领导的支持下，在何操理事长的领导下，相信不久将来中国酒店业会出现国际品牌与业主方和谐相处，共同打造可持续健康发展的新局面。相信也会通过逐步改善大氛围，通过大家的共同努力，去扭转部分品牌酒店的两者之间不公平、不和谐的氛围。单边主义和大国沙文主义终将推出历史舞台，不久的中国酒店业也会给投资者一个中国解决方案，还投资者一个应有的投资回报和优质资产的结局，最终建立起中国酒店自信。

　　中国饭店协会副秘书长兼中饭协公寓委员会秘书长丁志刚表示，目前正是中美贸易战期间，任何单边的不合理行为都应该得到公平解决，这次会议大家集中关注坪效，讨论资产优化保值增值，也是我们酒店实现高质量发展的重要任务。

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