温德姆、初创企业TurnKey 谁将会是这一碎片化市场中的新星？
投资者继续加码投资用技术改善并智能化度假租赁物业管理的初创企业。
总部位于德克萨斯奥斯汀的初创企业TurnKey近日宣布完成3100万美元D轮融资，本轮融资由现有投资方Adams Street Partners领投，Altos Ventures及其他两个新机构跟投。至今为止，该公司共获得7200万美元融资。
此次融资是继上个月温德姆酒店集团同意以13亿美元出售其欧洲度假租赁业务（温德姆在欧洲运营11万个物业）给一家私募机构之后这一领域发生的另一件重要事件。
去年10月，Vacasa获得1.035亿美元B轮融资。
另一家物业管理公司Sonder已公布的融资金额共计1300万美元。美国科技博客网站The Information在今年1月报道称，该创业公司去年获得3000万美元B轮融资，目前正在寻求新一轮融资。
去年12月，Rented.com融资1.25亿美元为度假租赁物业管理公司提供帮助。
是前景大好还是有泡沫风险？
对于度假租赁的投资热潮，不看好这一市场前景的人认为，私募及风险投资机构等投资者拼命押注这一领域只是为了追求高回报率。
乐观者看到的是投资者对这一市场的长期繁荣，他们认为未来这个市场能够不同细分领域能够实现专业化。
目前的实际情况是，过去18个月获得融资的初创企业在美国管理不足2.5万个物业，而全国共计有大约数十万个物业。由于碎片化特征比较明显，当前这一阶段各个玩家的竞争可能还不会成为行业关注的重点。
Skift的一份研究报告指出，即便变卖欧洲业务后，温德姆度假租赁公司仍是美国最大的度假租赁全服务供应商。
Vacasa自称是美国第二大全服务度假租赁管理公司。该公司在全球管理8000多个物业，但它并未透露在美国的具体房屋数量。
一些分析师以管理的房屋数量为标准将TurnKey评为美国第三大全服务度假租赁管理公司。该公司称已经签约3500多个私人住宿房源。
这三家公司的相似之处是，他们都是全服务供应商，提供帮助业主把物业放在Booking.com等网站上出租到客人入住服务及物业维修等服务。
Evolve是总部位于科罗拉多州的一家物业管理公司，该公司称有6800个房源库存--这一数字高于TurnKey，并预计今年房源数量将增加一倍。去年夏天，Evolve获得由T. Rowe Price领投的1100万美元融资。
Evolve采用分项服务定价的模式在特定条件下对房屋业主很有吸引力，比如，在他们想选择自己使用多年的管家或在客人到达后提供迎接服务时。
那么，这些公司中哪个最有可能脱颖而出呢？
业内专家表示，不要太看中市场上宣传的房源数量和融资总额。
投资者表示，他们比较看中的是诸如房屋业主与管理公司的关系、总预订量的增长情况、公司现金流与对手相比较后的运营效率等。
致力于长期发展？
TurnKey最新一轮的融资是其2017年营收的两倍，而公司现在手中持有的正向现金流应该能够让它在这一领域再活跃好多年。
一些行业批评人士认为，这家初创企业只想做短线运作，公司的很多管理层人员都曾担任HomeAway高管，该管理团队可能只是想运营几年之后把公司卖给像Expedia这样的OTA巨头。
但这并不能作为不看好该公司的证据。很多创业公司都喜欢这样的套路。
TurnKey CFO Jen Ford曾任Expedia收购HomeAway并购交易中的重要谈判者之一，而联合创始人兼执行董事长John Banczak曾任HomeAway副总裁。领英资料显示，公司其他九名员工都有在HomeAway工作的经历。
另一方面，这两家公司都在奥斯汀，加上这个城市比较好的公司就那么多，两家公司合并并不是没有可能性。但目前HomeAway还没有收购这家已运营4年物业管理公司的意向。
提升运营效率
"事实上，我们一直都是从长期运营公司的角度考虑问题的，"TurnKey联合创始人兼CEO T.J. Clark说，"从创业第一天起，TurnKey已经开发并使用我们自己的技术，为客户提供价格低廉服务更优质的酒店业服务。"
克拉克称，TurnKey在2017年接待用户8.5万人次，该公司的运营效率比竞争对手高，因为它向房屋业主收取的费用非常低，而低成本可以形成口碑效应、拉动内生增长及降低营销成本。
"我们的融资金额没有那么多，主要用于提升产品服务及影响力，而不是用于收购企业扩大规模，"他说。
TurnKey已对技术进行大量投资，克拉克说。
比如，公司把开发的HomeDroid移动App安装在放在所有房源里的平板电脑上。客人可以使用App入住登记，还可以把平板当做回答客人房屋各种问题的工具。
这款平板电脑上安装的App还可以发挥其他作用。比如，软件上安装的感应器能够监测突然跳动等行为，与房门上的感应器相连接，可以监测房屋里不规范的活动。
此外，该公司技术投资的另一个方面是自主研发最高安全等级电子门锁，而不再采购这些工具。
TurnKey还为房屋业主提供一款他们能够查看公司如何管理房源的工具，比如，下一次房屋维修的时间及每个月有多少人住他们的房屋等。
公司正计划通过使用Nest和Honeywell提供的无线温度调试器增加远程供热和冷却调度服务。此外，公司还在搭建一个FieldSync管家移动App帮助远程智能操作管家工作，大大节约成本。
"我们比其他同行向房屋业主提供更高的透明度，业主通过一款App可以随时监测他们的房屋里，"Clark说，"很多公司让业主打电话才能了解到屋内的整体状况。"
打造类似酒店软品牌
克拉克认为，随着时间的推移，未来消费者会更看重软品牌，他们在选择住宿类型时希望能够得到配套设施及质量保障。他预测，未来度假租赁这一领域将会出现类型酒店行业的一系列新的软品牌。
在他看来，TurnKey未来会成为质量保证及客户服务都保持一致性的品牌，为用户入住时带来像广告宣传那样的体验。他预计未来微型酒店会逐渐兴起，房屋业主会把自己的房源放在不同的软品牌下出租，就像目前酒店业主可以自主选择加盟的酒店品牌一样。
直接挑战
多少消费者会像今天预订高端酒店一样去预订非奢华度假租赁房源？在度假租赁预订逐渐成为大趋势背景下，TurnKey看到并押注这个领域的潜在市场。
如果品牌商确实对消费者越来越重要，TurnKey、Vacasa及其他创业公司最终可能需要在数字化营销方面投资，以吸引用户到他们网站直接预订房源。
数据分析公司SimilarWeb统计数字显示，Vacasa目前拥有大约40%直接流量，搜索引擎优化（SEO）产生的流量占大概25万月独立访问量的30%。这一比例远低于HomeAway的500万人次和Airbnb大约5000万人次的月独立访问量（SimilarWeb调整后的统计数据）。
TurnKey的流量数据远低于Vacasa，尽管公司目前就体量而言还不能与Vacasa放在一起直接进行比较。
打造一个好品牌需要数年的时间，同时，TurnKey、Vacasa及其他初创公司必须增加销售及营销开支提升引流能力及增加平台房源数量--这样做的成本高。
商业模式各不相同
不同的创业公司采取的商业模式各不不同。TurnKey选择成为一家全服务房东管理公司，为房屋业主提供一站式服务。尽管Vacasa因一些增值服务整体费用高一些，但本质上它与TurnKey的模式一样。
另一种比较轻的模式是，为业主提供数字化营销基础服务，然后业主可以通过网络平台单独购买家务管理等其他服务。这种模式可以降低成本，TurnKey在这方面仅次于Evolve。
还有一种是向房主提供收入保障的商业模式。除了Vacasa加入Rented.com推出的财务保证计划外，Sonder和StayAlfred两家公司也开始部分采用向业主保证固定收入的计划。
业主一般最关心他们把房源放在平台上能挣多少钱。所以，收入保障计划有它自身的吸引力。而业主目前的收入模式是，如果物业管理公司没有把房屋出租出去，业主就没有收入。
Domio是这一领域的另一家管理公司，该公司截至今年1月获得400万融资及100万可转债。如果房东的房屋出租出去，Domio每月会预留一部分租金，邀请室内设计师为客人提供更好的用户体验。
克拉克表示，他不是很赞成出租家庭房屋。
"我认为高档房屋业主把房屋租出去不是个好主意，因为业主不能从基于佣金的交易中获得财务收入，"克拉克说，"那些势头很旺的创业公司先把商用公寓租下来，然后以短租的方式租出去，我们认为这种出租方式不能带给用户真实、独特体验。"
Vacasa采取的是收购为主、规模为王的发展策略。它与ResortQuest采取的策略不同，这家公司自己创办很多物业管理公司，扩大规模后收回投资回报率。但由于缺乏Vacasa及TurnKey那样的技术优势，ResortQuest最终被温德姆酒店集团收购。
克拉克表示，TurnKey目前专注于内生增长，不会被市场上的各种企业并购活动打乱节奏。他相信，不断完善公司模式能够帮助公司形成具有口碑效应的营销价值，这对未来公司规模化亦有帮助。
未来潜力无限
总体而言，多家创业公司的技术在度假租赁这一领域遇到发展瓶颈时带来新的契机。
Vacasa创始人兼CEO Eric Breon表示，取得成功和那些注定失败的创业公司最大的差别在于成功企业的产品或服务不易被大的竞争对手复制。
克拉克表示，2018年公司计划在滑雪、海滩及地铁市场填补美国市场的一些空白，比如通过进一步拓展美国最大度假租赁市场夏威夷群岛。TurnKey还计划推出更多的技术升级服务。
如此看来，度假租赁管理领域未来将持续火热一段时间。
