资本为王 酒店资产增值及证券化路径怎么走

　　(讯 彭斐婷) 2018年9月11-12日，由世界旅游联盟、亚太旅游协会、中国房地产业协会、亚洲酒店论坛等联合举办2018亚洲文旅投资大会暨展览，在北京瑰丽酒店盛大举行。

　　会上，上海金茂酒店管理有限公司总经理顾轶骏、HAMA中国理事黎志才、海航酒店(集团)有限公司总经理张祥胜围绕"酒店资产增值及证券化路径"展开高端对话，宝龙酒店集团总经理夏国跃担任主持人。

　　目前酒店投资的趋势

　　从目前中国经济发展的趋势来看，未来十到二十年，酒店业发展持续向好。但酒店的资产交易并不活跃，最大的原因是投资回报低，投资人没法继续进行投资。

　　国内很多酒店资产资本化率只有百分之一二，而且今年资金偏紧，投资人也不多。所以，今年看的更多的是境外的基金。项目回报率对于投资人来说更为重要，这就包括资产管理的过程，将来怎么做存量资产、资产的提升等问题。

　　而证券化退出的路径，大多数都寄希望于IP，但是酒店重资产没办法做IP，大部分都是管理公司来做。不管是做内容也好，还是ABS也好，都在看核心的回报，等项目回报上来后，资产证券化就是水到渠成的一个过程。

　　但资产证券化也都是取决于投资回报，所以运营、投资定位、投资的理性、控制造假到最后运营的成效实际上决定了我们是否能推出证券化的一些可能性，这才是真正的核心关键。

　　国内酒店的证券化之路

　　近几年国内证券化的产品有点多，从酒店产业去看，其实它也是股权交易加上一点债券、比较特殊的一种结构和产品线。

　　酒店投资肯定要有回报，但为什么酒店回报率一直不高，原因是造假太高。这是中国开始进入疯狂经济模式的一种后遗症，就是把做这种业务的形态放在做酒店的投资里面，把第一批利益拿掉之后，剩下来的业务只能是价钱高，且回报率低的一种状态。

　　这种状态是国外投资者完全不能理解的，因为如果我们要投资任何项目，每个板块都有每个板块的风险率，一个办公楼和一个商场，一个商场和一个物流，一个物流和一个酒店，哪个风险更大?而风险率代表收益高低，但是在中国，相反的，它的回报率最低，风险率最高。回报率最低，这将导致你无法把它推到证券化。

　　现在很多合资公司都有两个做法，一部分是把它的回报率拉高，另一部分就是把价钱做低，但是相对的要承受负担。随着房价不断地提高，酒店收益不断提升，这个距离一个压低，一个上升，会慢慢走到5%、6%以上的基准线，这样的起点也不会太远。那么投资人要注意的就只有两个方面，第一是业主的心态调整到对自己真正资产价值的评估，第二是整个酒店市场的繁荣，这两点都有利于提升我们证券化的可能性。

　　从律师的角度看证券化

　　证券化1992年就开始有人在谈了，从大概1992年到2004到2005年都有人在探讨，2005年有些人开始采取了一些行动了，那个时候在香港有一个产品出来，内地对此非常有兴趣，作为律师我们也在观察，希望有一些很具体的法律出台。

　　不过很可惜，2008年金融风暴，证券化就陷入一个停滞不前的状况，到2012、2013才有重启，重启的时候也有很多主管部门出来处理这个问题，所以都希望会有具体的立法出来，但立法始终没有出来。这是因为一个是税的问题，一个是管理权的问题。

　　新加坡的市场与香港相比，新加坡在很多方面，比如融资、投资的余地比较多，香港也在考虑修改一些限制，会把市场的占比率提高。但是就算这些问题都解决了，中国也能够出台一些规定，这始终还是一个商业问题，也就是回报的问题，当你的回报不能够达到，有这个机制也没用。所以中国的房地产市场包括酒店也在整合，未来肯定在正常的市场经济情况下也会做起来。

　　证券化是有意义的尝试

　　对于运营者来说，可能会考虑运营的细节和质量。在上市之后你往后退一步，更多是从资产回报的角度看这个是什么情况。

　　我们在做小的改造或者提升的时候都会看投资回报是多少，只有我投的钱是有价值的时候才跟股东有交代。我们每年的回报，股价大概在8%到9%这样一个全年的回报。但是这并不代表我们酒店真正意义上做到8%到9%。

　　为什么现在酒店资产很难满足投资回报?可以直接从数据里看出来。我们这个资产包里面大部分的资产还是专门冲着酒店来投的，有很多是单体酒店，把酒店作为一个投资品来看，而不是根据地产发展来做的。如果根据地产发展来做，酒店回报还要更低。

　　所以从业绩角度来看，当时投这部分是作为配套的。我们从酒店投资的角度，包括运营方的角度都要看到这个问题。从酒店的投资者或者资产管理的角度，我们可以通过不同的方式来评价酒店，使它的收益水平进一步提高。

　　总结

　　随着房地产下半场的到来，投资变得谨慎和理性，这会放慢酒店投资的步伐。资产证券化在中国还处在一个不明朗，不具备太多条件的情况下，我们现在能做的事情首先是提升资产价值，让收益得到大幅度提升，打造资产证券化最基本的要求。