迈点周报：国际酒店变烂尾楼 共有产权养老房来了

　　【本周关键词1】：烂尾酒店

　　项目烂尾、撤牌频现，国际酒店集团在华盲目扩张现隐患

　　2017年12月1日，阿里拍卖挂出一处"希尔顿大酒店"，该酒店位于山西省太原市，共计37层，起拍价超过5.53亿元。太原希尔顿酒店将于1月2日在该平台被司法拍卖，该酒店于2006年开始筹建，由希尔顿酒店管理公司和山西晋豪国际大酒店有限公司合作开发，是山西省级重点项目。直至2010年7月，在承诺开业的时间2年后，太原希尔顿酒店主体才终于施工完成，并以156米的高度成为当时山西省第一高楼。按照当时的预计，太原希尔顿酒店2011年可以正式开业。但出人意料的是，第二次开业承诺依然没有兑现。不久之后，太原希尔顿酒店工程停摆，山西省首个商务五星级酒店烂尾了。（来源：界面新闻）

　　【点评】

　　铁融：

　　其实确切说应该是希尔顿酒店加盟方，损失的应该是出资人而非经营方。拍卖的是37层建筑物，而不是大酒店。地产产权法人不会是希尔顿大酒店。

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱：

　　跨国集团频繁被摘牌，这是因为在供大于求的情况下，其品牌优势不明显。跨国公司受制于"囚徒困境"，有利可图就发展，只要降低发展成本，中外合作会增加。供大于求明显反映在管理费上。2017年，中外酒店管理公司管理费收取下降30%至40%，奖励管理费的减少反映了中国酒店业供大于求后的业绩下降，同时也致使管理公司在管理费收入与管理酒店数量上升不同步。

　　跨国集团的平均管理费包括两部分，其中基本管理费是营业收入的2%，奖励管理费是毛利润的10%。相比之下，本土管理集团价格更低。以本土酒店管理公司金陵为例，其2017年上半年收取管理费平均每家30.24万元；相比之下，由跨国管理公司管理的金茂集团8家酒店2016年全权委托管理费占营业收入4.96%，每家平均管理费达到1120万元。（来源：界面新闻）

　　【本周关键词2】：资产证券化

　　新派公寓挂牌上市 开启中国权益型住房租赁证券化之路

　　12月14日，随着新派公寓的创始人及CEO王戈宏与凯银投资的董事长朱红一起敲响深交所开市的钟声，新派公寓挂牌上市，标志着中国权益型住房租赁的证券化之路正式开启。新派公寓类REITs全称" 新派公寓权益型房托资产支持专项计划"，是在2017年10月11号在深交所获得无异议函，并于11月3号成功发行。（来源：新华网）

　　【点评】

　　住建部政策研究中心主任秦虹：

　　发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低融资成本，有效盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。新派公寓成功发行国内首单租赁住房类REITs，在住房租赁专业化，规模化发展的金融支持方面实现了制度创新，具有非常重要的示范意义。（来源：新华网）

　　高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖：

　　投资REITs逻辑，还要看REITs的投资管理能力，就是看待其未来的资产溢价，新派公寓将来的租金是有非常大的上涨空间的，租金上涨一点，资本化率是5%的话，这个资产的价值至少是按照20倍去放大的。未来5年退出的时候，带来的资产溢价，这是REITs更大的回报。中国的房地产行业面临非常大的变局，由增量时代向存量时代转换，由原来的开发商加传统的开发贷的产销模式，向"资产管理机构+REITs+CMBS"的资管模式切换，将来大家会认资产管理能力，谁有资产管理能力，投资人会跟着你走，有优势的资金会跟着你走。（来源：21世纪经济报道）

　　【本周关键词3】：共有产权养老房

　　北京试点首个共有产权养老房 均价4.5万/平方米

　　北京市首个共有产权养老设施建设试点恭和家园最近迎来了首批入驻的老人。不同于一般的养老院，在这个共有产权养老社区内，每个入住于此的老人都有属于自己的房子，同时还能享受到24小时养老服务。据了解，恭和家园共有365套这样的养老公寓，面积在79-95平米不等，房屋均价在45000元左右，而且不受限购政策制约。这些购买人持有95%的产权，企业持有5%的产权，产权持有者都将拥有50年的"不动产登记证"。对于购买者来说，共有产权房可以转租，如果购买者家中老人去世后，房产可以出售、出租，出售按照市场价格，相关获利全部为购买者所得。（来源：央视财经）

　　北京市民政局副局长李红兵：

　　"养老服务设施的土地和地面设施需要大量的资本投入，我们在推进养老服务业的进程中发现，重资本的压力使很多企业在养老服务业市场化进程中处于观望状态，也制约了养老服务业的发展。共有产权既减少了进入养老服务市场的企业的"重资本"压力，又使入住老人能够拥有自己的一份房产，实现"在世有房产，离世有遗产"。

　　卡瑞阳：

　　商业地产都4.5万一平米，北京住房至少要10万才行，毕竟多20年使用权，还民水民电，不过说回来，有300多万现金的老人用得着买这个养老房子么？每个月还要还3000服务费...

　　imwcen：

　　你告诉我为什么我要全额付款买单价4.5万的，公寓，不是住宅，而且只有我房子的95%产权，公共区域不是业主所有，而且我每月要交3000块，我孩子孙子不能长住这陪我，这么多限制。我干嘛不买个别的住宅或商业公寓、小产权房，拿着钱请保姆照顾我。

　　【本周关键词4】：开车送外卖

　　滴滴被指低调研发外卖业务 切入美团腹地

　　12月11日，36氪从多个信源处获悉，滴滴正在试水外卖业务，对美团做出一系列的反击，且试水的第一个城市极有可能是南京。此外，滴滴还在招聘做机票和火车票方面的人才。另据一位接近滴滴的人士向腾讯科技证实，滴滴确在做外卖业务。该人士称，滴滴研发外卖业务已有一段时间，目前负责该项目的产品与技术开发人员已经搬到单独的地点进行秘密办公，内部通讯录中甚至查不到这些员工的个人信息。此前，美团推出共享汽车业务，切入滴滴腹地;如今，滴滴再切入美团的核心外卖业务，两家的关系陡然紧张。（来源：全天候科技）

　　闹钟二号：

　　移动互联网时代，超级APP就那么几个，当核心业务不再增长时，只能尝试从其他方面做增量，这样才能提高估值或维持当前的估值。在服务用户方面，没有边界，你可以不是个好厨子，但并不阻碍你想开个好饭店！

　　呆呆2000：

　　作为顺风车主，经常会遇到外卖订单，送过蛋糕，送过牛肉干，还送过花...

　　方枪枪tricky：

　　之前看过一本书说国外出租车也有顺带送快递的业务。后来我就预判滴滴早晚会涉及快递送外卖业务,优步在国外搞起来后我就更加确信了。

　　财经评论人士：

　　无论是美团点评进军出行领域，还是滴滴切入外卖市场，两家企业所透露出的共同点是，"出行+外卖"将成为未来发展的趋势。早前，滴滴的老对手Uber就推出过外卖业务，目前已在40多个城市盈利。因此，滴滴和美团的争锋并非针对彼此，而是大趋势使然。 （来源：华商报）